01 Le parc de logements
Le parc comprend 23 628 logements dont 20 773 résidences principales, 938 résidences secondaires et 1 917 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 20 773 | 87,9 % |
| Résidences secondaires | 938 | 4,0 % |
| Logements vacants | 1 917 | 8,1 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 88 % de résidences principales, 4 % de secondaires et 8 % de vacants pour un total de 23 628 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 767 | 3,8 % |
| 1919-1945 | 894 | 4,4 % |
| 1946-1970 | 5 306 | 26,0 % |
| 1971-1990 | 7 058 | 34,5 % |
| 1991-2005 | 3 558 | 17,4 % |
| 2006-2020 | 2 858 | 14,0 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 35 %, devant les constructions récentes (14 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 892 | 4,3 % |
| 2 pièces | 3 228 | 15,5 % |
| 3 pièces | 5 041 | 24,3 % |
| 4 pièces | 5 819 | 28,0 % |
| 5 pièces ou plus | 5 793 | 27,9 % |
Distribution par taille: 20 % de petits logements (T1-T2), 28 % de grands (5p+), moyenne à 3,8 pièces.
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 21 594 | 22 249 | 23 628 |
| Rés. principales | 19 048 | 19 555 | 20 773 |
| Rés. secondaires | 725 | 848 | 938 |
| Vacants | 1 821 | 1 845 | 1 917 |
Pour référence, Saint-Martin-d'Hères (71 km) affiche 42,1 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 10 693 | 51,5 % |
| Locataires (privé) | 6 150 | 29,6 % |
| Locataires HLM | 3 320 | 16,0 % |
| Logés gratuitement | 610 | 2,9 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 51,5 % de propriétaires face à 45,6 % de locataires (dont 16 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 8 476 | 40,8 % |
| Fioul | 2 468 | 11,9 % |
| Électricité | 7 499 | 36,1 % |
| Gaz bouteille | 235 | 1,1 % |
| Autre (bois…) | 2 094 | 10,1 % |
gaz de ville constitue la première source de chauffage du parc (41 %), suivi par électricité (36 %) et fioul (12 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 2 624 |
| 2 à 4 ans | 4 984 |
| 5 à 9 ans | 3 608 |
| 10 ans ou plus | 9 557 |
| Total ménages | 20 773 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 4 855 |
| Sous-occupation modérée | 5 794 |
| Sous-occupation accentuée | 4 618 |
| Sous-occupation très accentuée | 4 257 |
| Suroccupation modérée | 1 221 |
| Suroccupation accentuée | 69 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 3 367 | 16,2 % |
| 1 voiture | 11 279 | 54,3 % |
| 2 voitures ou plus | 6 126 | 29,5 % |
Ventilation par équipement automobile: 16 % sans véhicule, 54 % mono-motorisés, 29 % multi-motorisés. Par ailleurs, 70,1 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 8 648 | 7 749 | 322 | 577 |
| 1975 | 10 957 | 9 521 | 521 | 915 |
| 1982 | 12 675 | 11 521 | 516 | 638 |
| 1990 | 15 738 | 13 403 | 958 | 1 377 |
| 1999 | 17 550 | 15 679 | 840 | 1 031 |
| 2007 | 19 579 | 17 426 | 725 | 1 428 |
| 2012 | 21 594 | 19 048 | 725 | 1 821 |
| 2017 | 22 249 | 19 555 | 848 | 1 845 |
| 2023 | 23 628 | 20 773 | 938 | 1 917 |
Trajectoire de long terme: 8 648 logements en 1968, 23 628 en 2023 (+173 %).
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 2 265 | 2 057 | 2 187 | 2 108 | 2 163 | 1 348 | 1 859 |
| Dont vacants > 2 ans | 521 | 516 | 532 | 521 | 546 | 655 | 606 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 48 | 0,4 % |
| Classe B | 410 | 3,5 % |
| Classe C | 2 619 | 22,5 % |
| Classe D | 3 891 | 33,4 % |
| Classe E | 2 665 | 22,9 % |
| Classe F | 1 114 | 9,6 % |
| Classe G | 900 | 7,7 % |
Le graphique décompose les 11 647 diagnostics par étiquette énergétique: 33 % en D, 26 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 769 | 6,6 % |
| Classe B | 2 797 | 24,0 % |
| Classe C | 2 954 | 25,4 % |
| Classe D | 2 361 | 20,3 % |
| Classe E | 1 493 | 12,8 % |
| Classe F | 821 | 7,0 % |
| Classe G | 452 | 3,9 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante C à 25 %, 56 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 285 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 293 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 236 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 181 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 172 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 114 kWh/m²/an |
Les logements construits 1948-1974 consomment en moyenne 293 kWh/m²/an, contre 114 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 178 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 29 | 19 |
| Classe B | 63 | 347 |
| Classe C | 261 | 2 358 |
| Classe D | 581 | 3 310 |
| Classe E | 382 | 2 283 |
| Classe F | 135 | 979 |
| Classe G | 136 | 764 |
Côté maisons, la dominante est D (243 kWh/m²/an); côté appartements, D (243).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 105 |
| T2 | 740 |
| T3 | 1 452 |
| T4 | 1 168 |
| T5+ | 193 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Gap (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Gap est la commune ayant le moins de résidences secondaires du département Hautes-Alpes. (sur 162 communes) Voir le classement
Résumé
Le parc de Gap comprend 23 628 logements, dont l'essentiel (87,9 %) correspond à des résidences principales occupées à l'année. Habitat majoritairement collectif — 66,5 % du parc en appartements contre 33,5 % en maisons. Le cadre local de Gap est une commune montagnarde des Alpes du Sud.
Les deux statuts se partagent le parc de Gap: 51,5 % en propriété occupante, 45,6 % en location. Le parc social représente 16,0 % des résidences principales. La commune satisfait la loi SRU — 20,2 % de logements sociaux dépasse le cible de 20,0 %.
Le parc mêle bâti ancien (3,8 % avant 1919) et constructions récentes (14,0 % après 2006). Le parc de Gap présente des performances DPE contrastées: classe dominante D et 243 kWh/m²/an, soit davantage que la moyenne nationale. Les passoires thermiques (F+G) atteignent 17,3 % du parc diagnostiqué. gaz de ville arrive en tête des modes de chauffage, dans 40,8 % des résidences principales.
Le parc a progressé régulièrement sur la période 2017–2023 (+6,2 %). 16,2 % des ménages de Gap n'ont pas de voiture, 29,5 % en possèdent au moins deux.
Lue dans son contexte régional, la commune est une commune montagnarde des Alpes du Sud — un ancrage qui colore le parc.
Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2023 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.
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Données du marché immobilier à Gap
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Gap s'établit à 2 447 €, sur la base de 588 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 62,1 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. les appartements offrent un rendement brut estimé à 6,5 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone.
Analyses détaillées du marché
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Évolution du marché immobilier de Gap Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Gap
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 2 447 €/m² de prix médian pour 588 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +5,3 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 65 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
22,4 % de maisons et 77,6 % d'appartements parmi les 588 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 22,4 % de maisons et 77,6 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 588 | 132 | 456 |
| Prix médian/m² | 2 447 € | 3 289 € | 2 281 € |
| Prix moyen/m² | 2 652 € | ||
| Surface médiane | – | 100 m² | 65 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 690 | 2 324 € |
| 2022 | 650 | 2 466 € |
| 2023 | 528 | 2 432 € |
| 2024 | 465 | 2 411 € |
| 2025 | 588 | 2 447 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 7 316 logements ont été autorisés et 5 404 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 74 %.
Vacance longue durée à Gap
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Gap (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Gap: 1 991 logements autorisés sur 5 ans, 290 pour la dernière année (+50 %).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Gap
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Charge fiscale réelle à Gap
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (62,05 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Gap
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 11 647 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Gap: majorité classée D, part de passoires thermiques à 17,3 %.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Gap
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S'installer à Gap : cadre de vie et logement
Avec 41 293 habitants concentrés sur 110,43 km² (374 hab/km²), Gap affiche un tissu villageois dense.
Le territoire abrite 6 monuments historiques protégés, 10 appellations d'origine rattachées au terroir local et 2 323 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Gap
Gap et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Gap
Composition du parc immobilier à Gap
23 628 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 33,7 % de maisons, 66,3 % d'appartements sur un total de 23 628 logements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Gap
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 20 441 logements).
- Avant 1919 3,8 % 767 logts
- 1919-1945 4,4 % 894 logts
- 1946-1970 26,0 % 5 306 logts
- 1971-1990 34,5 % 7 058 logts
- 1991-2005 17,4 % 3 558 logts
- 2006-2020 14,0 % 2 858 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Gap
2 323 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Gap
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRN-Multi - Gap 2007 PPRN Approuvé approuvé le 23/11/2007
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Gap
Pour une maison de 100 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
244 700 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Gap
Quel est le prix de l'immobilier à Gap ?
Le prix médian au m² à Gap est de 2 447 € (données DVF, 588 transactions). Pour une maison de 100 m² (surface médiane locale), compter environ 329 000 €.
Comment Gap se situe-t-elle dans le Hautes-Alpes ?
Gap se situe au 89ᵉ rang du Hautes-Alpes sur 156 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Gap ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Gap est de 4,7 % (loyer de 12,8 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
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Communes limitrophes de Gap
Gap est entourée de 17 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier de Gap se situe dans la moyenne — prix médian 2 447 €/m², dans la ligne de la médiane des Hautes-Alpes.
Entre 2021 et 2025, le prix médian au m² à Gap a augmenté de +5,3 %. Au total, 2 921 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.
Marché à dominante collective à Gap: 77,6 % d'appartements dans les transactions, à 2 281 €/m² en médiane. Rapporté au revenu médian de Gap, un logement de 100 m² (328 900 €) représente 12,9 années de ressources brutes.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 12,4 €/m² pour un appartement et 12,8 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 6,5 % pour un appartement (4,7 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Le poids limité des résidences secondaires (4,0 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
La construction neuve est soutenue à Gap: 1 991 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 398 par an.
Le marché immobilier de Gap s'interprète dans un contexte plus large — Gap est une commune montagnarde des Alpes du Sud, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).