Lamballe-Armor présente des rendements bruts estimés à 4,7 % pour les maisons et 4,2 % pour les appartements, dépassant légèrement la moyenne des petites villes bretonnes. Néanmoins, après déduction des charges classiques (vacance locative estimée à 8 %, gestion à 12 % et taxe foncière à 49,8 %), le rendement net plafonne autour de 2,6 %. La demande locative locale est soutenue par un taux de chômage modéré (7,5 %) et une population active.
Indices immobiliers de Lamballe-Armor
Nos 5 indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score sur 10. Ils permettent d'évaluer objectivement le potentiel d'investissement.
7,1
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression élevée (7,1/10) : le marché est dynamique et porteur pour la valorisation, mais la négociation sera serrée.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression élevée (7,1/10) : le marché est dynamique et porteur pour la valorisation, mais la négociation sera serrée.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
2,1
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accessibilité très faible (2,1/10) : les prix dépassent largement la capacité d'achat locale, le marché est tiré par la demande extérieure.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccessibilité très faible (2,1/10) : les prix dépassent largement la capacité d'achat locale, le marché est tiré par la demande extérieure.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,2
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée (5,2/10) : la demande locative est stable, mais sans tension particulière garantissant une occupation rapide.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée (5,2/10) : la demande locative est stable, mais sans tension particulière garantissant une occupation rapide.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,7
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique faible (2,7/10) : la commune n'est pas une destination saisonnière forte, privilégiez la location annuelle.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique faible (2,7/10) : la commune n'est pas une destination saisonnière forte, privilégiez la location annuelle.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Profils d'investisseurs adaptés
Croisement des indices avec les stratégies d'investissement classiques.
Faut-il investir à Lamballe-Armor ?
Investir à Lamballe-Armor en 2026 cible prioritairement la location annuelle en maison individuelle. Le rendement brut de 4,7 % est correct, mais la taxe foncière élevée (49,8 %) et les charges de gestion le réduisent à un net approximatif de 2,6 %. L'effort de trésorerie mensuel, après déduction du loyer, reste significatif, exigeant une robustesse financière de la part de l'investisseur.
Le parc présente un risque modéré lié à la réglementation énergétique : 7,8 % des logements sont des passoires (F/G). La loi Climat et Résilience impose leur rénovation ou leur sortie du marché locatif d'ici 2028. Une attention particulière au DPE est donc cruciale, d'autant que la classe dominante du parc est C, soit un niveau déjà réglementairement exposé à moyen terme.
La stratégie de plus-value apparaît plus pertinente que le rendement pur. La hausse continue des prix, couplée à des projets d'aménagement (737 logements neufs autorisés en 5 ans), crée un environnement favorable à la valorisation. Un horizon de placement de 5 à 10 ans permet d'amortir les frais et de bénéficier de cette dynamique, à condition de sélectionner un bien bien situé, si possible proche des services ou des axes de transport.
Profil locatif à Lamballe-Armor
La demande locative cible principalement les ménages modestes et les jeunes actifs, attirés par un cadre de vie accessible. Le revenu médian local étant de 23 510 €, les loyers doivent rester contenus. La présence de 20 établissements scolaires et d'une gare génère aussi une demande étudiante et de familles. Toutefois, l'absence d'université majeure limite le flux étudiant pur.
Quels types de biens privilégier ?
Privilégiez les maisons de 2-3 chambres, typologie dominante et très recherchée par les familles. Les appartements T2 en centre-bourg, proches des commerces (137 équipements) et de la gare, trouvent preneurs rapidement. Méfiez-vous des passoires thermiques (7,8 % du parc classé F/G) face aux réglementations futures. Le neuf récent (21,3 % du parc post-2006) offre une meilleure performance énergétique.
Quelles zones cibler à Lamballe-Armor ?
Le centre historique, autour des 19 monuments protégés et de la gare, offre la meilleure liquidité locative. La périphérie, avec ses lotissements récents, attire les familles. Surveillez les zones en développement le long de l'axe vers Saint-Brieuc, où 737 logements sont autorisés, ce qui pourrait créer une sur-offre à moyen terme.
Performance énergétique du parc à Lamballe-Armor
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 934 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Lamballe-Armor: la classe C domine, 7,8 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc immobilier local affiche une performance énergétique moyenne (classe C, 192 kWh/m²/an), mieux que la moyenne nationale. Seuls 7,8 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un chiffre bas qui limite le risque de dépréciation à court terme. Cependant, la loi Climat prévoit l'interdiction de location pour les passoires d'ici 2028 : les propriétaires de ces biens doivent anticiper des travaux de rénovation.
Construction neuve à Lamballe-Armor (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 737 logements autorisés à à Lamballe-Armor, dont 115 en 2024 (+87 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
La construction neuve connaît un rebond à Lamballe-Armor, avec 737 logements autorisés sur les 5 dernières années, soit une hausse de 87 % par rapport à la période précédente. Ce dynamisme répond à une demande croissante et ne devrait pas générer de sur-offre, car le rythme reste modéré (115 logements en 2024). C'est un signal positif pour l'attractivité de la commune, mais aussi un avertissement : les prix du neuf tirent le marché de l'ancien vers le haut.
Fourchettes de loyers à Lamballe-Armor
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Lamballe-Armor
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (49,80 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut de 4,2 % pour les appartements à Lamballe-Armor ne tient pas compte des charges incompressibles. La taxe foncière, avec un taux de 49,8 % en 2024, représente environ 0,5 % de la valeur cadastrale. Ajoutez les frais de gestion (5 % du loyer en moyenne), les travaux d'entretien (environ 1 % du prix du bien par an) et une provision pour vacance locative (le taux de vacance local est de 8,4 %). Ces charges expliquent l'écart entre le rendement brut et le net estimé à 2,4 %.
Calculateur de rendement à Lamballe-Armor
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Êtes-vous prêt à investir à Lamballe-Armor ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Cas pratique : un investissement type à Lamballe-Armor
Pour un appartement de 51 m² à Lamballe-Armor (prix médian 165 750 €), le loyer mensuel attendu est de 580 €. Avec un crédit sur 20 ans à 3 % et un apport de 10 %, la mensualité s'élève à 800 €. L'effort résiduel mensuel est donc de 220 €, soit un rendement brut de 4,2 % et net d'environ 2,4 % après charges.
Erreurs à éviter quand on investit à Lamballe-Armor
- Négliger la taxe foncière, élevée à 49,8 %.
- Oublier de provisionner pour les travaux dans un parc ancien.
- Surestimer les loyers face à une offre locative abondante.
- Ne pas vérifier le classement DPE avant l'achat.
Le saviez-vous ?
- Lamballe-Armor compte 19 monuments historiques protégés.
- 737 logements neufs autorisés en 5 ans, +87 % vs période précédente.
- Le taux de chômage local est de 7,5 %, inférieur de 2 points à la moyenne nationale.
Risques à connaître avant d'investir à Lamballe-Armor
Le principal risque est une vacance locative possiblement plus élevée en périphérie éloignée, dans un parc ancien. La taxe foncière, à 49,8 %, grève significativement la rentabilité nette. La saisonnalité touristique est limitée (4 hébergements touristiques), réduisant le potentiel de location saisonnière. Enfin, le risque naturel d'inondation (PPRi du Gouëssant) peut impacter l'assurance et l'attractivité de certains secteurs.
Simulation financière — appartement type 51 m²
Calcul indicatif sur 20 ans à 3,5 %, hors assurance et frais de notaire. Loyer estimé à partir de la Carte des loyers.
Avec un revenu médian local de 23 510 €, un investisseur typique à Lamballe-Armor peut financer un appartement de 165 750 € avec un apport de 10 %. La mensualité de crédit sur 20 ans à 3 % s'élèverait à environ 800 €, tandis que le loyer médian rapporterait 440 € par mois. L'effort résiduel mensuel est donc de 360 €, soit 18 % du revenu médian. Cette simulation montre que l'investissement locatif reste accessible, mais nécessite une trésorerie pour combler l'écart les premières années. Le rendement brut de 4,2 % doit être comparé à cet effort de trésorerie initial.
Forces et points d'attention
✓ Points forts
- Hausse des prix de +8,5 % en 2024
- Rendement locatif brut correct (4,7 %)
- Services très développés (ICS 7,5/10)
− Points d'attention
- Accessibilité très faible (IAI 2,1/10)
- Rendement net rogné par la fiscalité
Notre verdict
Investir ici exige une sélection rigoureuse du bien et une gestion proactive des charges. Ciblez une maison rénovée en centre-bourg pour un investissement familial à rentabilité modeste mais stable.
Ticket d'entrée comparé aux communes voisines
Prix médian au m² des communes proches, du moins cher au plus cher. À budget équivalent, ces voisines peuvent offrir d'autres opportunités d'investissement.
À retenir sur l'investissement à Lamballe-Armor
- Rendement brut des appartements : 4,2 %.
- Rendement net estimé à 2,4 % après charges.
- Loyer médian des appartements : 11,4 €/m².
- Taxe foncière à 49,8 % en 2024.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'investissement à Lamballe-Armor
Est-il rentable d'investir en location à Lamballe-Armor ?
Le rendement net après charges typiques (vacance, gestion, taxe) avoisine 2,6 % pour une maison. La rentabilité est modeste et dépend d'un achat au juste prix.
Quel type de bien privilégier pour un investissement locatif ?
Une maison de 2-3 chambres, bien isolée (classe DPE C dominante) et proche du centre ou de la gare, correspond à la demande familiale majoritaire.
Quels sont les risques pour un investisseur à Lamballe-Armor ?
Outre une rentabilité nette modérée, les risques incluent une taxe foncière élevée (49,8 %), des logements vacants (8,4 % du parc) et des contraintes de rénovation énergétique sur 7,8 % du parc.
Vous envisagez d'investir à Lamballe-Armor ? Un expert local du marché vous accompagne pour identifier les meilleures opportunités selon votre stratégie.
- Analyse rendement / risque adaptée à votre profil
- Identification des secteurs porteurs et à éviter
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