Acheter au Bourget, c'est opter pour une petite ville ultra-connectée de Seine-Saint-Denis, à seulement 8 km de Paris. Avec un prix d'entrée autour de 3 015 €/m², la commune attire des budgets modestes. Son cadre de vie, dense et animé, offre une forte accessibilité via sa gare, mais aussi des défis socio-économiques. Pour qui ce marché est-il vraiment adapté ?
Carte du marché immobilier au Bourget
Le Bourget et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier au Bourget
7 309 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante collective (84,8 %) sur un total de 7 309 logements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc est majoritairement composé d'appartements (84,8 % des logements), ce qui est typique d'une ville dense de Seine-Saint-Denis. Seulement 15,2 % sont des maisons, un produit rare. La part de propriétaires (34,9 %) est inférieure à la moyenne nationale, indiquant un marché locatif important et une population plutôt jeune et mobile. Un taux de vacance de 11,5 % indique une certaine fluidité mais peut aussi refléter des biens en attente de réhabilitation. La faible part de résidences secondaires (1,7 %) confirme un marché axé sur la résidence principale.
Évolution démographique au Bourget
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Population stable sur 5 ans : marché peu spéculatif, à l'équilibre.
Pyramide des âges au Bourget
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel au Bourget
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Employés 21,2 %
- Autres sans activité professionnelle 20,3 %
- Ouvriers 17,6 %
- Retraités 16,4 %
- Professions intermédiaires 12,7 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 8,2 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 3,5 %
Profil socio-professionnel équilibré, sans catégorie dominante : demande immobilière diversifiée, marché peu segmenté.
Niveau d'études au Bourget
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études dans la moyenne nationale, profil mixte ouvriers/employés/cadres.
Ancienneté du parc au Bourget
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 6 218 logements).
- Avant 1919 3,3 % 207 logts
- 1919-1945 9,7 % 606 logts
- 1946-1970 30,8 % 1 918 logts
- 1971-1990 30,4 % 1 889 logts
- 1991-2005 9,1 % 566 logts
- 2006-2019 16,6 % 1 032 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services au Bourget
664 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Connectivité numérique au Bourget
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type au Bourget
Acquérir une maison typique de 78 m² (au prix médian de 5 273 €/m²) représente un investissement de 411 294 €. Cela équivaut à près de 24 années du revenu médian local (17 230 €). Avec un apport de 10 %, l'emprunt de 370 000 € sur 20 ans à 3,5 % génère une mensualité hors assurance d'environ 2 150 €, un effort important pour un ménage local.
Erreurs à éviter quand on achète au Bourget
- Se fier au prix médian seul, sans vérifier l'état du bien.
- Oublier de consulter le PPR pour les risques naturels.
- Négliger la copropriété : charges et travaux votés.
- Sous-estimer le coût des travaux de mise aux normes.
Le saviez-vous ?
- La ville s'étend sur seulement 2 km², l'une des plus petites de Seine-Saint-Denis.
- L'aéroport Paris-Le Bourget, à 4 km, est le premier aéroport d'affaires d'Europe.
- Le revenu médian local (17 230 €) est le 7e sur 9 dans sa catégorie de villes.
Performance énergétique du parc au Bourget
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 264 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE au Bourget: la classe C domine, 10,2 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique dominante est C (203 kWh/m²/an), un profil plutôt vertueux pour un parc ancien. Seulement 10,2 % des logements sont des passoires thermiques (classes F et G). Ce faible pourcentage réduit le risque de dépréciation brutale à court terme. Cependant, la loi Climat et Résilience interdit la location des logements classés G à partir de 2025, puis F en 2028. Pour les propriétaires-occupants, la vente de ces biens pourrait devenir plus difficile. Un DPE défavorable représente donc un risque réglementaire et financier à anticiper.
Risques naturels et géorisques au Bourget
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le Bourget est exposé à 9 risques naturels recensés, avec une sismicité très faible et un radon faible. Trois arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris par le passé. Ces données, accessibles sur Géorisques, impliquent de consulter le Plan de Prévention des Risques (PPR) avant tout achat, notamment pour vérifier d'éventuelles contraintes de construction ou d'assurance. Ce n'est pas un territoire à haut risque, mais une due diligence standard reste nécessaire pour certains secteurs, comme pour toute commune de la métropole.
Cadre de vie au Bourget
Le Bourget offre un climat francilien typique (12,1°C de moyenne) et un environnement très urbanisé (densité de 7 963 hab/km²). L'atout majeur est la mobilité : la gare est à 500 m et Paris-Nord à 8 minutes en RER B, tandis que l'aéroport d'affaires est à 4 km. La commune dispose de 664 équipements de proximité, dont 72 commerces et 78 services de santé, assurant un quotidien pratique. Le patrimoine compte un monument historique. En revanche, l'indice de sécurité perçue est faible et le taux de chômage (17 %) dépasse largement les moyennes nationales.
Budgets et types de biens disponibles
Pour un appartement type de 44 m², comptez environ 160 000 € (3 618 €/m²). Une maison de 78 m² demande un budget médian de 411 000 €. Les prix les plus bas démarrent vers 3 015 €/m². Avec un revenu médian local de 17 230 €, l'accession à la propriété est un défi : il faut 9,2 ans de revenus pour un appartement type. Le marché étant favorable aux acheteurs, les délais de vente peuvent être longs ; une négociation serrée est possible, surtout sur les biens au DPE dégradé.
À qui s'adresse Le Bourget ?
Cette commune s'adresse principalement aux primo-accédants ou investisseurs ayant des budgets serrés et prioritisant l'accès à Paris. Les familles y trouveront des services de base mais un environnement très dense, avec seulement 15 % de maisons individuelles. Les profils plus aisés lui préféreront souvent des communes voisines comme Soisy-sous-Montmorency. La forte proportion de locataires (65 %) et la jeunesse de la population (39 % a moins de 30 ans) créent une ambiance urbaine et populaire.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Excellente accessibilité : gare à 500 m, Paris en 8 min
- Prix d'entrée inférieur à la moyenne régionale
- Équipements et commerces nombreux (664 au total)
- Parc de logements globalement performant (DPE classe C dominante)
- Dynamisme démographique relatif (+1,4 % sur 10 ans)
− À prendre en compte
- Densité très élevée (près de 8 000 hab/km²)
- Environnement socio-économique fragile (taux de chômage 17 %)
- Très peu d'habitat individuel (15 % de maisons)
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Le Bourget est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat au Bourget
- Climat : 12,1°C de moyenne annuelle.
- Parc : 84,8 % d'appartements.
- Propriétaires occupants : 34,9 %.
- Fibre : disponible pour 87,1 % des locaux.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter au Bourget
Quel budget pour acheter un appartement au Bourget ?
Le prix médian d'un appartement est de 3 618 €/m². Pour une surface type de 44 m², le budget médian s'élève à environ 160 000 €. Des biens sont trouvables dès 3 015 €/m².
Le Bourget est-elle bien desservie par les transports ?
Oui, la gare du Bourget (RER B, Transilien) est à seulement 500 m du centre, reliant Paris-Nord en 8 minutes. La commune est aussi à 4 km de l'aéroport Paris-Le Bourget.
Quelle est la part de logements sociaux au Bourget ?
La part de logements sociaux est de 23 %, un taux légèrement inférieur à l'obligation légale de 25 % pour les communes de la Métropole du Grand Paris.
Vous envisagez d'acheter au Bourget ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
- Connaissance fine des quartiers et du marché local
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