01 Le parc de logements
Le parc comprend 810 logements dont 605 résidences principales, 101 résidences secondaires et 104 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 605 | 74,7 % |
| Résidences secondaires | 101 | 12,5 % |
| Logements vacants | 104 | 12,8 % |
Visualisation des trois usages du parc: 75 % d'habitat permanent, 12 % de résidences secondaires et 13 % de logements inoccupés sur un total de 810.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 144 | 24,6 % |
| 1919-1945 | 61 | 10,4 % |
| 1946-1970 | 83 | 14,2 % |
| 1971-1990 | 127 | 21,7 % |
| 1991-2005 | 119 | 20,3 % |
| 2006-2019 | 51 | 8,7 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 25 % des logements relèvent de la période avant 1919, le segment d'avant 1919 restant à 25 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 43 | 7,1 % |
| 2 pièces | 84 | 13,9 % |
| 3 pièces | 122 | 20,2 % |
| 4 pièces | 165 | 27,3 % |
| 5 pièces ou plus | 190 | 31,5 % |
Le parc compte 3,9 pièces en moyenne par logement, avec 31 % de logements de cinq pièces ou plus et 21 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 769 | 793 | 810 |
| Rés. principales | 541 | 585 | 605 |
| Rés. secondaires | 159 | 118 | 101 |
| Vacants | 68 | 89 | 104 |
À titre de comparaison : 57,9 % de part de propriétaires à Bendejun, à 10 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 441 | 72,9 % |
| Locataires (privé) | 138 | 22,8 % |
| Locataires HLM | 5 | 0,8 % |
| Logés gratuitement | 21 | 3,5 % |
Structure d'occupation: propriétaires 72,9 %, locataires 23,7 % — la part HLM s'établit à 1 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 2 | 0,3 % |
| Fioul | 51 | 8,4 % |
| Électricité | 364 | 60,2 % |
| Gaz bouteille | 26 | 4,3 % |
| Autre (bois…) | 162 | 26,8 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — électricité en tête (60 %), 27 % pour autres sources (bois notamment) et 8 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 60 |
| 2 à 4 ans | 109 |
| 5 à 9 ans | 97 |
| 10 ans ou plus | 338 |
| Total ménages | 605 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 130 |
| Sous-occupation modérée | 150 |
| Sous-occupation accentuée | 120 |
| Suroccupation modérée | 81 |
| Suroccupation accentuée | 5 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 45 | 7,4 % |
| 1 voiture | 235 | 38,8 % |
| 2 voitures ou plus | 325 | 53,7 % |
Ventilation par équipement automobile: 7 % sans véhicule, 39 % mono-motorisés, 54 % multi-motorisés. Par ailleurs, 61,0 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 223 | 136 | 73 | 14 |
| 1975 | 305 | 154 | 110 | 41 |
| 1982 | 191 | 180 | 11 | 0 |
| 1990 | 471 | 285 | 148 | 38 |
| 1999 | 578 | 397 | 134 | 47 |
| 2006 | 705 | 484 | 147 | 74 |
| 2011 | 769 | 541 | 159 | 68 |
| 2016 | 793 | 585 | 118 | 89 |
| 2022 | 810 | 605 | 101 | 104 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 223 à 810 logements, soit +263 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 83 | 90 | 74 | 88 | 94 | 69 |
| Dont vacants > 2 ans | 36 | 36 | 24 | 21 | 35 | 45 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 4 | 2,4 % |
| Classe B | 11 | 6,6 % |
| Classe C | 44 | 26,5 % |
| Classe D | 56 | 33,7 % |
| Classe E | 25 | 15,1 % |
| Classe F | 13 | 7,8 % |
| Classe G | 13 | 7,8 % |
La classe D domine avec 34 % des diagnostics, et 36 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 45 | 27,1 % |
| Classe B | 74 | 44,6 % |
| Classe C | 35 | 21,1 % |
| Classe D | 4 | 2,4 % |
| Classe E | 4 | 2,4 % |
| Classe F | 3 | 1,8 % |
| Classe G | 1 | 0,6 % |
Répartition climat du parc: B concentre 45 % des diagnostics et 93 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 264 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 220 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 230 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 166 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 152 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 69 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 264 kWh/m²/an, contre 69 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 195 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 3 | 1 |
| Classe B | 4 | 7 |
| Classe C | 23 | 21 |
| Classe D | 21 | 35 |
| Classe E | 12 | 13 |
| Classe F | 8 | 5 |
| Classe G | 5 | 8 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette C à 217 kWh/m²/an côté maisons, D à 241 côté appartements.
Le parc de logements structure le marché immobilier du Broc (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc du Broc compte 810 logements, dont 104 sont vacants (12,8 %) — un taux de vacance élevé qui traduit souvent une détente du marché ou un patrimoine en renouvellement. La maison individuelle reste largement majoritaire (69,9 % du parc contre 30,1 % d'appartements). Le Broc se situe dans un environnement entre montagnes et Méditerranée, sur la Riviera française, dans la plaine, à une altitude de 78 m, à une trentaine de kilomètres du littoral azuréen (35 km).
Le parc penche vers la propriété occupante (72,9 %), le locatif étant minoritaire (23,7 %).
Le parc ancien pèse 24,6 % — une proportion significative de logements antérieurs à 1919. DPE: classe D dominante et 230 kWh/m²/an en moyenne, supérieure à la moyenne française de 203. Côté passoires thermiques, 15,7 % du parc diagnostiqué relève des classes F ou G. Le électricité équipe 60,2 % des logements occupés à titre principal.
Le parc du Broc se maintient à l'équilibre entre 2016 et 2022. La multi-motorisation est la norme à Le Broc: 53,7 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
Le contexte régional pèse sur le parc local — Le Broc est entre montagnes et Méditerranée, sur la Riviera française. Le décor géographique — dans la plaine, à une altitude de 78 m, à une trentaine de kilomètres du littoral azuréen (35 km) — joue sur les caractéristiques recherchées localement.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
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Le marché immobilier du Broc a bondi de +26,5 % en un an, signal rare sur une commune de 1 446 habitants.
Verdict
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Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 6,9 %
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Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Alpes-Maritimes
- Prix en forte hausse : +26,5 % sur un an
Analyse du marché immobilier au Broc
Acheter demande un effort important : 8,3 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,9 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier au Broc
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² au Broc s'établit à 3 000 €, sur la base de 17 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 31,4 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. les appartements offrent un rendement brut estimé à 6,9 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier du Broc Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier du Broc
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 2 468 €/m² → 3 000 €/m² (+21,6 %), volume annuel actuel 17 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 47 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
35,3 % de maisons et 64,7 % d'appartements parmi les 17 transactions enregistrées.
Le marché penche côté appartements (64,7 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 4 688 €/m² pour les maisons et 2 710 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 17 | 6 | 11 |
| Prix médian/m² | 3 000 € | 4 688 € | 2 710 € |
| Prix moyen/m² | 4 984 € | ||
| Surface médiane | – | 84 m² | 47 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 20 | 2 468 € |
| 2022 | 28 | 3 348 € |
| 2023 | 9 | 3 396 € |
| 2024 | 14 | 2 372 € |
| 2025 | 17 | 3 000 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
172 logements autorisés cumulés, 72 commencés: la dynamique récente affiche 28 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée au Broc
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve au Broc (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 37 logements ont été autorisés à au Broc, -5 % par rapport au cycle précédent.
Construction neuve stable : équilibre offre/demande sur la durée.
Fourchettes de loyers au Broc
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle au Broc
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (31,43 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,9 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc au Broc
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 166 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE au Broc: classe D en tête, 15,7 % de biens énergivores (F/G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement au Broc
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer au Broc : cadre de vie et logement
Le Broc compte 1 446 habitants, à 506 m d'altitude. Le climat local affiche 16,1 °C de moyenne annuelle et 874 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 9 appellations d'origine rattachées au terroir local et 71 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier au Broc
Le Broc et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat au Broc
Composition du parc immobilier au Broc
810 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 566 maisons et 236 appartements à au Broc.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc au Broc
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 585 logements).
- Avant 1919 24,6 % 144 logts
- 1919-1945 10,4 % 61 logts
- 1946-1970 14,2 % 83 logts
- 1971-1990 21,7 % 127 logts
- 1991-2005 20,3 % 119 logts
- 2006-2019 8,7 % 51 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services au Broc
71 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques au Broc
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison au Broc
Pour une maison de 84 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
252 000 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier au Broc
Quel est le prix de l'immobilier au Broc ?
Le prix médian au m² au Broc est de 3 000 € (données DVF, 17 transactions). Pour une maison de 84 m² (surface médiane locale), compter environ 394 000 €.
Comment Le Broc se situe-t-elle dans le Alpes-Maritimes ?
Le Broc se situe dans la moyenne départementale du Alpes-Maritimes.
Quel rendement locatif espérer au Broc ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison au Broc est de 4,8 % (loyer de 18,7 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables au Broc.
Communes limitrophes du Broc
Le Broc est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Avec 3 000 €/m² en médiane, Le Broc s'inscrit au niveau de la médiane des Alpes-Maritimes (4 926 €/m²) et reste +21,4 % au regard de la médiane nationale.
Entre 2021 et 2025, le marché immobilier du Broc a enregistré une hausse de +21,6 % du prix médian au m². Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 88 transactions (source DGFiP/DVF). La dernière année de données traduit une accélération: +26,5 % sur le prix médian.
Côté typologie, les deux marchés coexistent au Broc — maisons à 4 688 €/m² pour 84 m² en surface médiane, appartements à 2 710 €/m² pour 47 m². Le bien médian (84 m² à 393 792 €) équivaut à 15,6 années de revenu médian au niveau communal.
Loyers observés au Broc: 15,5 €/m²/mois pour un appartement, 18,7 €/m²/mois pour une maison. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 6,9 % pour un appartement (4,8 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Le parc du Broc compte 12,5 % de résidences secondaires, témoignant d'une attractivité résidentielle non permanente appréciable.
Les permis de construire autorisent 7 logements par an en moyenne sur la période 2021-2025.
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Le Broc est entre montagnes et Méditerranée, sur la Riviera française. La géographie joue son rôle: la commune est à une trentaine de kilomètres du littoral azuréen (35 km), dans la plaine, à une altitude de 78 m.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.