01 Le parc de logements
Le parc comprend 2 010 logements dont 1 792 résidences principales, 136 résidences secondaires et 82 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 1 792 | 89,2 % |
| Résidences secondaires | 136 | 6,8 % |
| Logements vacants | 82 | 4,1 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 89 % de résidences principales, 7 % de secondaires et 4 % de vacants pour un total de 2 010 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 124 | 6,9 % |
| 1919-1945 | 74 | 4,1 % |
| 1946-1970 | 243 | 13,6 % |
| 1971-1990 | 655 | 36,7 % |
| 1991-2005 | 399 | 22,3 % |
| 2006-2020 | 291 | 16,3 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 37 % des logements relèvent de la période 1971-1990, le segment d'avant 1919 restant à 7 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 55 | 3,1 % |
| 2 pièces | 187 | 10,4 % |
| 3 pièces | 391 | 21,8 % |
| 4 pièces | 531 | 29,6 % |
| 5 pièces ou plus | 628 | 35,0 % |
Taille moyenne: 4,1 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 35 %, les T1-T2 14 %.
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 1 835 | 1 876 | 2 010 |
| Rés. principales | 1 577 | 1 623 | 1 792 |
| Rés. secondaires | 121 | 130 | 136 |
| Vacants | 137 | 124 | 82 |
À titre de comparaison : 74,4 % de part de propriétaires à Le Rouret, à 16 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 1 278 | 71,3 % |
| Locataires (privé) | 362 | 20,2 % |
| Locataires HLM | 75 | 4,2 % |
| Logés gratuitement | 77 | 4,3 % |
Structure d'occupation: propriétaires 71,3 %, locataires 24,4 % — la part HLM s'établit à 4 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 32 | 1,8 % |
| Fioul | 227 | 12,7 % |
| Électricité | 1 095 | 61,1 % |
| Gaz bouteille | 177 | 9,9 % |
| Autre (bois…) | 262 | 14,6 % |
électricité constitue la première source de chauffage du parc (61 %), suivi par autres sources (bois notamment) (15 %) et fioul (13 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 143 |
| 2 à 4 ans | 367 |
| 5 à 9 ans | 255 |
| 10 ans ou plus | 1 028 |
| Total ménages | 1 792 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 317 |
| Sous-occupation modérée | 454 |
| Sous-occupation accentuée | 404 |
| Sous-occupation très accentuée | 445 |
| Suroccupation modérée | 161 |
| Suroccupation accentuée | 10 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 107 | 6,0 % |
| 1 voiture | 716 | 40,0 % |
| 2 voitures ou plus | 970 | 54,1 % |
Motorisation des ménages: 6 % n'ont aucune voiture, 40 % en ont une et 54 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 81,0 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 467 | 322 | 115 | 30 |
| 1975 | 691 | 489 | 143 | 59 |
| 1982 | 925 | 745 | 150 | 30 |
| 1990 | 1 266 | 1 057 | 144 | 65 |
| 1999 | 1 469 | 1 299 | 119 | 51 |
| 2007 | 1 705 | 1 550 | 108 | 47 |
| 2012 | 1 835 | 1 577 | 121 | 137 |
| 2017 | 1 876 | 1 623 | 130 | 124 |
| 2023 | 2 010 | 1 792 | 136 | 82 |
Sur la période 1968-2023, le nombre de logements évolue de 467 à 2 010, soit +330 %.
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 172 | 174 | 134 | 178 | 158 | 93 | 122 |
| Dont vacants > 2 ans | 39 | 40 | 35 | 30 | 43 | 58 | 51 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 29 | 6,0 % |
| Classe B | 59 | 12,1 % |
| Classe C | 192 | 39,5 % |
| Classe D | 114 | 23,5 % |
| Classe E | 56 | 11,5 % |
| Classe F | 27 | 5,6 % |
| Classe G | 9 | 1,9 % |
Lecture de la performance énergétique: C concentre 40 % des logements et 58 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 216 | 44,4 % |
| Classe B | 133 | 27,4 % |
| Classe C | 52 | 10,7 % |
| Classe D | 41 | 8,4 % |
| Classe E | 24 | 4,9 % |
| Classe F | 18 | 3,7 % |
| Classe G | 2 | 0,4 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe A ressort en tête (44 %), et 83 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 228 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 214 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 170 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 156 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 128 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 78 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 228 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 78 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 12 | 17 |
| Classe B | 34 | 25 |
| Classe C | 81 | 111 |
| Classe D | 69 | 45 |
| Classe E | 38 | 18 |
| Classe F | 21 | 6 |
| Classe G | 5 | 4 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette C à 184 kWh/m²/an côté maisons, C à 165 côté appartements.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 9 |
| T2 | 25 |
| T3 | 29 |
| T4 | 18 |
| T5+ | 12 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Gattières (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Les données INSEE 2023 indiquent 2 010 logements à Gattières, dont 89,2 % sont des résidences principales. 75,6 % de maisons pour 24,4 % d'appartements: la typologie penche nettement côté pavillonnaire. L'environnement communal: dans le tissu communal de la Côte d'Azur, à 30 km du littoral azuréen.
Selon l'INSEE, 71,3 % des résidences principales de Gattières sont occupées par leurs propriétaires, 24,4 % par des locataires. La part HLM atteint 4,2 % dans l'offre de résidences principales. Gattières fait l'objet d'un arrêté de carence SRU: 6,1 % contre une obligation de 25,0 %.
Le parc neuf pèse lourd: 16,3 % des logements construits depuis 2006. Le bilan DPE est favorable: classe C dominante, 176 kWh/m²/an, en deçà du repère national (203). électricité arrive en tête des modes de chauffage, dans 61,1 % des résidences principales.
Croissance observée du parc résidentiel de Gattières: +7,1 % entre 2017 et 2023. 54,1 % des ménages de Gattières disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Gattières appartient au tissu dans le tissu communal de la Côte d'Azur, repère pour lire son marché résidentiel. La commune est à 30 km du littoral azuréen: un facteur d'attractivité ou de contrainte selon les profils d'acheteurs et de locataires.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2023 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
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Parmi les 161 communes du Alpes-Maritimes, Gattières se place dans le top 19 % des plus chères au m².
Verdict
➤ Le marché est hors de portée des revenus locaux : 12,8 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 6,2 %
- ⚠ 12,8 années de revenu médian pour 70 m²
Pour qui est faite cette commune ?
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Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 19 % du Alpes-Maritimes
- Prix en forte hausse : +11,4 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Gattières
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 12,8 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,2 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Gattières
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Gattières s'établit à 4 943 €, sur la base de 39 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Gattières se positionne dans le top 19 % des communes les plus chères du Alpes-Maritimes.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 38,9 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. les appartements offrent un rendement brut estimé à 6,2 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Gattières Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Gattières
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian de Gattières évolue de +9,7 %, passant de 4 506 à 4 943 €/m²; 39 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 69 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
61,5 % de maisons et 38,5 % d'appartements parmi les 39 transactions enregistrées.
Les maisons concentrent 61,5 % des mutations, pour un prix médian de 5 536 €/m² (maisons) contre 3 706 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 39 | 24 | 15 |
| Prix médian/m² | 4 943 € | 5 536 € | 3 706 € |
| Prix moyen/m² | 4 599 € | ||
| Surface médiane | – | 97 m² | 69 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 53 | 4 506 € |
| 2022 | 53 | 4 298 € |
| 2023 | 31 | 4 906 € |
| 2024 | 38 | 4 436 € |
| 2025 | 39 | 4 943 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 12 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 656 autorisations pour 544 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Gattières
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Gattières (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Gattières totalise 36 logements sur 5 ans, soit -85 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Gattières
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour les maisons, l'indicateur est estimé sur un groupe de communes voisines, faute d'annonces suffisantes dans la commune.
Charge fiscale réelle à Gattières
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (38,89 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,3 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Gattières
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 486 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Gattières est C, avec 7,4 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement à Gattières
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S'installer à Gattières : cadre de vie et logement
Avec 4 358 habitants concentrés sur 10,03 km² (435 hab/km²), Gattières affiche un tissu villageois dense.
Le territoire abrite 9 appellations d'origine rattachées au terroir local et 182 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Gattières
Gattières et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Gattières
Composition du parc immobilier à Gattières
2 010 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Gattières combine 76,0 % de maisons et 24,0 % d'appartements.
Forte proportion de propriétaires occupants : marché stable mais offre locative limitée.
Ancienneté du parc à Gattières
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 1 786 logements).
- Avant 1919 6,9 % 124 logts
- 1919-1945 4,1 % 74 logts
- 1946-1970 13,6 % 243 logts
- 1971-1990 36,7 % 655 logts
- 1991-2005 22,3 % 399 logts
- 2006-2020 16,3 % 291 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Gattières
182 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Gattières
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRN-I - basse vallée du Var 2011 PPRN Approuvé approuvé le 18/04/2011
- PPRN-IF - Gattières 2013 PPRN Approuvé approuvé le 11/12/2013
- PPRN-Multi - Gattières 2008 Révision 1 PPRN Approuvé approuvé le 17/03/2008
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Gattières
Pour une maison de 97 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
479 471 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Gattières
Quel est le prix de l'immobilier à Gattières ?
Le prix médian au m² à Gattières est de 4 943 € (données DVF, 39 transactions). Pour une maison de 97 m² (surface médiane locale), compter environ 537 000 €.
Comment Gattières se situe-t-elle dans le Alpes-Maritimes ?
Gattières se classe au 31ᵉ rang sur 161 communes du Alpes-Maritimes — dans le top 19 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Gattières ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Gattières est de 4,1 % (loyer de 18,7 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
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Communes limitrophes de Gattières
Gattières est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Prix médian très élevé à Gattières — 4 943 €/m² sur 39 transactions, un niveau qui dépasse largement la médiane des Alpes-Maritimes (4 892 €/m²).
Hausse contenue du prix médian: +9,7 % sur la période 2021-2025. 214 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +11,4 %.
La ventilation des ventes associe 61,5 % de maisons et 38,5 % d'appartements, chacun avec son propre niveau de prix. Rapporté au revenu médian de Gattières, un logement de 97 m² (536 992 €) représente 17,4 années de ressources brutes.
Les loyers d'annonce de Gattières avoisinent 19,2 €/m² pour les appartements et 18,7 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 6,2 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Peu de résidences secondaires à Gattières (6,8 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Dynamique de construction peu soutenue: 36 logements autorisés sur 5 ans, témoignant d'une tension foncière ou d'un marché contraint. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (75 % des autorisations sur 2021-2025).
Côté contexte, Gattières est dans le tissu communal de la Côte d'Azur, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Le cadre géographique (à 30 km du littoral azuréen) nuance l'analyse du marché.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.