Le marché immobilier du Kremlin-Bicêtre affiche un prix médian de 5 833 €/m² (DVF 2024). La commune, très dense (12 055 hab./km²), se caractérise par une prédominance d'appartements (95,3 % du parc) et une activité soutenue (257 ventes annuelles). La variation annuelle est négative (-3,8 %), indiquant un contexte de réajustement des prix.
Comment se porte le marché immobilier au Kremlin-Bicêtre
Avec 257 transactions enregistrées, le marché du Kremlin-Bicêtre est actif. Le prix médian global de 5 833 €/m² masque une dispersion significative : la fourchette interquartile (4 940 – 6 618 €/m²) traduit une diversité de biens et d'états. La baisse de -3,8 % sur un an, couplée à un taux de logements vacants de 8,9 % (INSEE), suggère un marché qui se détend légèrement après des années de forte croissance, offrant des opportunités de négociation.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
La correction récente (-3,8% sur un an) s'inscrit dans un contexte national, mais peut aussi refléter une normalisation après des années de hausse. Elle intervient dans une commune où le revenu médian (23 910€) est inférieur au prix élevé au m². Cette baisse, si elle se confirme, pourrait améliorer l'accessibilité pour les primo-accédants. Pour un vendeur, c'est le signe qu'il faut soigner sa valorisation initiale. Pour un acheteur, c'est une opportunité de négociation, dans un marché qui pourrait se stabiliser autour de ce nouveau palier.
Fourchette de prix observée
50 % des biens se vendent dans cette fourchette. Le 1er quartile (Q1) correspond aux 25 % les moins chers, le 3e quartile (Q3) aux 25 % les plus chers.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier au Kremlin-Bicêtre
Les appartements, avec une surface médiane de 46 m² vendus à 5 828 €/m², constituent l'essentiel du marché (252 ventes sur 257). Les maisons, rares (4,7 % du parc), se négocient autour de 6 500 €/m² pour 88 m² médians. La part de logements sociaux (39,0 %, INSEE) et la faible proportion de propriétaires occupants (29,7 %) dessinent un marché locatif important, ciblant notamment les jeunes actifs (âge médian 37,2 ans).
Marché vendeur ou acheteur ?
Le marché penche actuellement en faveur des acheteurs. La baisse des prix, le volume de transactions et le taux de vacance (8,9 %) offrent un espace de négociation. Toutefois, la proximité immédiate de Paris (gare BNF à 2,5 km) et la densité d'équipements (821 au total) maintiennent une demande solide, surtout pour les biens bien situés et de petite surface. La vente peut nécessiter un délai d'écoulement plus long qu'en période de pénurie.
Dernières ventes enregistrées au Kremlin-Bicêtre
Transactions les plus récentes publiées par la DGFiP (DVF). Les prix affichés sont les montants réellement enregistrés lors de la mutation.
Aperçu par typologie au Kremlin-Bicêtre
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché au Kremlin-Bicêtre
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée au Kremlin-Bicêtre
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve au Kremlin-Bicêtre (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 361 logements autorisés à au Kremlin-Bicêtre, dont 101 en 2024 (-38 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
La baisse de 38% des autorisations de logements neufs sur les 5 dernières années, avec seulement 361 unités programmées, indique un ralentissement de l'offre nouvelle. Cela limite les risques de sur-approvisionnement à court terme, ce qui soutient le parc ancien. Cette tendance reflète peut-être la difficulté à trouver des foncirs disponibles dans une commune dense de seulement 2 km². Pour l'acquéreur, cela signifie que le choix se portera majoritairement sur l'ancien, avec les contraintes énergétiques que cela peut impliquer.
Quand acheter ou vendre ?
Comme en Île-de-France, l'automne (septembre-octobre) est traditionnellement actif, après la pause estivale. La vente peut être ralentie en décembre-janvier. Un vendeur devra anticiper le paiement de la taxe foncière, exigible en septembre, qui peut influencer les négociations avec un acheteur. Aucune affluence touristique ne perturbe le marché local. Le printemps reste une période fiable pour mettre en vente, profitant des projets familiaux avant l'été.
Le saviez-vous ?
- Le nom de la commune vient d'une auberge nommée "Le Kremlin" en 1840.
- Avec 2 km² seulement, c'est l'une des communes les plus denses du Val-de-Marne.
- Elle héberge 1 monument historique protégé et 18 établissements scolaires.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers au Kremlin-Bicêtre
- Prix médian au m² à 5 833 €, en baisse de 3,8% sur un an.
- Écart important entre appart (5 828 €/m²) et maison (6 500 €/m²).
- Revenu médian local de 23 910 €, inférieur au prix du m².
- Seulement 4,7% de maisons dans le parc de logements.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix au Kremlin-Bicêtre
Quel est le prix au m² au Kremlin-Bicêtre ?
Le prix médian au m² au Kremlin-Bicêtre est de 5 833 € selon les données DVF 2024. Pour les appartements, il est de 5 828 €/m², et pour les maisons, de 6 500 €/m².
Le prix immobilier au Kremlin-Bicêtre est-il en hausse ou en baisse ?
Les prix ont baissé de -3,8 % sur un an (DVF 2024). Cette correction suit une période de forte valorisation et s'inscrit dans un contexte national de ralentissement.
Combien de temps pour vendre un bien au Kremlin-Bicêtre ?
Avec un marché devenu plus équilibré (12,9 % de chômage local, -3,8 % de variation des prix), le délai de vente peut s'allonger. Un prix précis et réaliste, aligné sur la fourchette 4 940 – 6 618 €/m², est crucial.
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