À deux pas de Paris (gare BNF à 2,5 km), Le Kremlin-Bicêtre offre l'énergie d'une ville dense et jeune, mais aussi ses contraintes. Avec un prix médian de 5 833 €/m², l'accession à la propriété y est un compromis francilien typique : un pied-à-terre urbain à un prix contenu comparé à la capitale, dans un environnement très minéral.
Carte du marché immobilier au Kremlin-Bicêtre
Le Kremlin-Bicêtre et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier au Kremlin-Bicêtre
13 428 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc est ultra-majoritairement composé d'appartements (95,3%), signe d'une densité urbaine élevée (4e rang du département). Seuls 29,7% de résidents sont propriétaires, contre 67,5% de locataires, indiquant un marché porté par l'accession à la propriété et l'investissement locatif. Le taux de logements vacants (8,9%) et de résidences secondaires (2,8%) reste modéré, témoignant d'une demande d'occupation réelle. C'est un marché actif, tourné vers la location et la première acquisition.
Évolution démographique au Kremlin-Bicêtre
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Recul démographique : marché potentiellement détendu, vigilance sur la liquidité à la revente.
Pyramide des âges au Kremlin-Bicêtre
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel au Kremlin-Bicêtre
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 19,4 %
- Autres sans activité professionnelle 19,2 %
- Employés 18,5 %
- Retraités 16,6 %
- Professions intermédiaires 16,3 %
- Ouvriers 7,4 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 2,6 %
Présence notable de cadres et de professions intellectuelles supérieures : pouvoir d'achat plus élevé, demande pour des biens de qualité avec services à proximité (école, transport, fibre).
Niveau d'études au Kremlin-Bicêtre
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études élevé : population qualifiée, demande pour des biens de qualité avec services de proximité.
Ancienneté du parc au Kremlin-Bicêtre
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 11 799 logements).
- Avant 1919 3,7 % 442 logts
- 1919-1945 6,5 % 765 logts
- 1946-1970 24,8 % 2 931 logts
- 1971-1990 36,3 % 4 282 logts
- 1991-2005 22,1 % 2 611 logts
- 2006-2019 6,5 % 768 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services au Kremlin-Bicêtre
821 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Connectivité numérique au Kremlin-Bicêtre
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type au Kremlin-Bicêtre
Acheter une maison médiane de 88 m² (572 000 € / 6 500 €/m²) représente près de 24 années de revenu médian local (23 910 €). Avec un apport de 10% (57 200 €) et un crédit à 3,5% sur 20 ans, la mensualité hors assurance s'élève à environ 2 850 €. Un budget total qui explique la rareté de ce type de bien (4,7% du parc) sur la commune.
Erreurs à éviter quand on achète au Kremlin-Bicêtre
- Oublier de vérifier le classement DPE avant toute offre.
- Négliger les charges de copropriété dans un parc ancien.
- Se fier au seul prix au m², sans analyse par typologie.
- Ne pas consulter les règles du PPR en cas de travaux.
Le saviez-vous ?
- Le nom de la commune vient d'une auberge nommée "Le Kremlin" en 1840.
- Avec 2 km² seulement, c'est l'une des communes les plus denses du Val-de-Marne.
- Elle héberge 1 monument historique protégé et 18 établissements scolaires.
Performance énergétique du parc au Kremlin-Bicêtre
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 8 755 diagnostics analysés (ADEME)
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe C dominante (207 kWh/m²/an) place le parc en deçà de la moyenne nationale, un atout. Le faible taux de passoires thermiques (6,5% en F/G) limite l'exposition immédiate aux interdictions de location prévues par la loi Climat. Pour un acquéreur, cela réduit le risque réglementaire à court terme (2025-2028). Néanmoins, près de 84% des logements datent d'avant 2006 et nécessiteront, à moyen terme, des travaux pour rester conformes aux normes de 2034.
Risques naturels et géorisques au Kremlin-Bicêtre
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRi Ruissellement urbain PPRN Prescrit
- PPRMT Argiles PPRN Approuvé approuvé le 21/11/2018
- PPRMT 94 "Anciennes Carrières" PPRN Prescrit
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
La commune est soumise à trois Plans de Prévention des Risques (PPR) : anciennes carrières, argiles et ruissellement urbain. Ces documents, consultables en mairie, définissent des zones avec des contraintes constructives ou des obligations d'études géotechniques. La sismicité est très faible et le radon faible. Les 8 arrêtés de catastrophe naturelle historiques concernent majoritairement des inondations ou coulées de boue. Un diagnostic de sols est recommandé, notamment pour les projets de construction.
Cadre de vie au Kremlin-Bicêtre
Le cadre de vie est avant tout urbain et connecté. La commune bénéficie d'une excellente accessibilité avec la gare Bibliothèque François Mitterrand (2,5 km) et une couverture fibre à 95,9 %. Le climat est tempéré (12,8°C de moyenne). Les 821 équipements (dont 174 en santé) répondent aux besoins du quotidien. En revanche, la densité (12 055 hab./km²) et la très faible part d'espaces naturels se font sentir. La présence d'un monument historique et d'une vie commerciale animée compense partiellement ce manque. Attention aux zones soumises au PPRi ruissellement urbain.
Budgets et types de biens disponibles
Pour un appartement type de 46 m², il faut prévoir environ 268 000 € (5 828 €/m²). Une maison de 88 m² approche les 572 000 € (6 500 €/m²). Ces prix positionnent Le Kremlin-Bicêtre bien au-dessus de communes voisines comme Chilly-Mazarin (4 042 €/m²), mais en deçà de Vélizy-Villacoublay (6 487 €/m²). Le marché actuel, en baisse (-3,8 %) et avec 8,9 % de logements vacants, permet des négociations. Un achat peut nécessiter 11,2 ans d'épargne pour un appartement type, selon le revenu médian local (23 910 €).
À qui s'adresse Le Kremlin-Bicêtre ?
La ville s'adresse principalement aux jeunes actifs (âge médian 37,2 ans) et aux primo-accédants cherchant un accès rapide à Paris sans en payer le prix. Les familles y trouveront moins leur compte (seulement 4,7 % de maisons, densité élevée). Les retraités (20,1 % de 60 ans et plus) apprécieront la proximité des services de santé, mais pas l'agitation. C'est un choix pragmatique pour un premier achat ou un investissement résidentiel de court/moyen terme.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Proximité exceptionnelle de Paris (gare BNF à 2,5 km)
- Très bon maillage d'équipements et services (821 au total)
- Parc de logements globalement énergétiquement correct (DPE C dominant)
- Connectivité numérique excellente (fibre 95,9 %, 4 opérateurs 5G)
- Vie commerciale et associative dynamique dans un espace restreint
− À prendre en compte
- Densité de population très élevée (12 055 hab./km²)
- Taux de chômage supérieur à la moyenne (12,9 %)
- Présence de risques naturels (ruissellement urbain) et logements vacants (8,9 %)
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Le Kremlin-Bicêtre est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat au Kremlin-Bicêtre
- Climat tempéré (12,8°C en moyenne) et peu contraignant.
- 95,3% d'appartements, marché très urbain et dense.
- Proche de 2 gares majeures (Austerlitz et Bibliothèque).
- DPE majoritairement de classe C, peu de passoires.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter au Kremlin-Bicêtre
Quel budget pour acheter un appartement au Kremlin-Bicêtre ?
Le prix médian des appartements est de 5 828 €/m² (DVF 2024). Pour un T2 de 46 m² (surface médiane), le budget médian s'élève donc à environ 268 000 €.
Le Kremlin-Bicêtre est-elle adaptée aux familles ?
Le profil est plutôt jeune-actif. Avec seulement 4,7 % de maisons, une densité très forte (12 055 hab./km²) et 18 établissements scolaires, l'offre pour les familles est limitée mais existante.
Quels sont les points noirs de la vie au Kremlin-Bicêtre ?
Les inconvénients majeurs sont la densité, le bruit et le manque d'espaces verts. S'ajoutent un taux de chômage de 12,9 % et des risques de ruissellement urbain (PPRi) sur certaines zones.
Vous envisagez d'acheter au Kremlin-Bicêtre ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
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