Côté prix, Le Kremlin-Bicêtre est un marché d'exception — 5 833 €/m² sur 257 ventes enregistrées, à des niveaux largement supérieurs dans le Val-de-Marne. Marché plutôt homogène: la moitié des ventes se situent dans un couloir étroit, de 4 940 à 6 618 €/m².
Repli du prix médian: -7,0 % entre 2020 et 2024 au Kremlin-Bicêtre. Sur l'ensemble de la période, 1 116 transactions sont recensées par les données DVF. La dernière année fait apparaître une correction de -3,8 % du prix médian.
L'appartement domine nettement le marché du Kremlin-Bicêtre (98,1 % des ventes), avec un prix médian de 5 828 €/m². Le bien médian (88 m² à 572 000 €) équivaut à 23,9 années de revenu médian au niveau communal.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 24,6 € (appartements) et 22,6 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rendement brut calculé: environ 5,1 % sur un bien médian. Les résidences secondaires représentent 2,8 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Entre 2020 et 2024, 361 logements autorisés au permis de construire (SITADEL) — un flux de production stable. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 72 % des autorisations de la période).
Le marché immobilier du Kremlin-Bicêtre s'interprète dans un contexte plus large — Le Kremlin-Bicêtre est une commune de la petite couronne parisienne, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. La géographie joue son rôle: la commune est en contexte de plaine (altitude moyenne: 81 m).
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2024 au plus récent.
4 angles pour comprendre le marché immobilier au Kremlin-Bicêtre
Estimer mon bien
Estimation gratuite basée sur les transactions DVF et l'analyse experte du marché local.
Démarrer l'estimationPrix immobilier
Évolution sur 5 ans, fourchettes Q1/Q3, dernières ventes et comparaison avec les communes voisines.
Voir l'analyse des prixInvestir
Rendement locatif, profil locatif, types de biens à privilégier, simulation crédit et risques détaillés.
Voir l'analyse investissementAcheter
Cadre de vie, climat, services, démographie, profils types, avantages et inconvénients.
Voir le guide acheteurMarché immobilier au Kremlin-Bicêtre en chiffres
Faut-il investir au Kremlin-Bicêtre en 2026 ?
En bordure du 13e arrondissement de Paris, Le Kremlin-Bicêtre combine la densité urbaine et les contraintes d'une petite commune de 2 km². Son marché immobilier, très actif, est porté par cette proximité capitale, mais doit composer avec un déclin démographique et un tissu économique local fragilisé par un taux de chômage de 12,9 %. Dans ce contexte, l'équation investisseuse demande un examen précis.
Avec une correction de -3,8 % en 2024, le marché offre un point d'entrée plus accessible après le pic de 2022, mais l'accessibilité demeure un frein majeur pour la demande locale.
Verdict
➤ Investir ici suppose de cibler le petit locatif en misant sur la demande extérieure, dans une stratégie de rendement à moyen terme malgré un contexte socio-économique fragile.
Points clés
- ✓ Rendement brut locatif correct à 5,1 %
- ✓ Pression immobilière élevée (IPI 7,1/10)
- ✓ Correction récente : opportunité de négociation
- ⚠ Accessibilité très faible (IAI 1,3/10)
- ⚠ Déclin démographique persistant (-3 %)
- ⚠ Revenu médian local limité à 23 910 €
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 5 833 €/m², Le Kremlin-Bicêtre se place au-dessus de la moyenne nationale des villes de cette taille.
- Dans le Val-de-Marne, la commune affiche un prix inférieur de 11 % à Vélizy-Villacoublay mais reste bien au-dessus de la médiane départementale.
- Son rendement locatif brut de 5,1 % dépasse celui observé dans les quartiers centraux de la métropole parisienne.
Analyse du marché immobilier au Kremlin-Bicêtre
Le marché du Kremlin-Bicêtre est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Indices immobiliers du Kremlin-Bicêtre
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,1
Indice de Pression Immobilière
Élevé
La pression immobilière est élevée (7,1/10), signe d'un marché actif où la concurrence entre acheteurs peut être rude.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéLa pression immobilière est élevée (7,1/10), signe d'un marché actif où la concurrence entre acheteurs peut être rude.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
1,3
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
L'accessibilité est très faible (1,3/10) : les prix ont largement dépassé la capacité d'achat de la population locale.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleL'accessibilité est très faible (1,3/10) : les prix ont largement dépassé la capacité d'achat de la population locale.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,3
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
L'opportunité locative est modérée (5,3/10). La demande existe, mais elle est affectée par le contexte économique local.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréL'opportunité locative est modérée (5,3/10). La demande existe, mais elle est affectée par le contexte économique local.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
5,9
Indice de Pression Touristique Immobilière
Élevé
La pression touristique immobilière est élevée (5,9/10), tirée par la proximité de Paris, mais cela ne se traduit pas par un marché saisonnier significatif.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ÉlevéLa pression touristique immobilière est élevée (5,9/10), tirée par la proximité de Paris, mais cela ne se traduit pas par un marché saisonnier significatif.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
S'installer au Kremlin-Bicêtre : cadre de vie et logement
À deux pas de Paris (gare BNF à 2,5 km), Le Kremlin-Bicêtre offre l'énergie d'une ville dense et jeune, mais aussi ses contraintes. Avec un prix médian de 5 833 €/m², l'accession à la propriété y est un compromis francilien typique : un pied-à-terre urbain à un prix contenu comparé à la capitale, dans un environnement très minéral.
Tout savoir pour acheter et vivre au Kremlin-BicêtreInvestir au Kremlin-Bicêtre : passer à l'action
Les données DVF et les indices composites posent un diagnostic. Passer à l'action implique de décrypter les opportunités par rue et par typologie de bien, une expertise que seul un professionnel ancré dans le territoire peut vous apporter pour sécuriser votre montage.
Ces chiffres tracent une trajectoire. Identifier la bonne transaction nécessite une connaissance fine des micro-secteurs.
Évaluez votre bien au Kremlin-Bicêtre grâce à l'analyse des 257 transactions réelles et à la dynamique précise du marché.
- Prix de vente réels issus des données DVF
- Analyse de la pression acheteuse par secteur
- Connexion avec un expert du Val-de-Marne
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier au Kremlin-Bicêtre
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.
Questions fréquentes sur l'immobilier au Kremlin-Bicêtre
Quel est le prix moyen de l'immobilier au Kremlin-Bicêtre ?
En 2024, le prix médian est de 5 833 €/m² pour l'ensemble des biens. Les appartements se négocient autour de 5 828 €/m², tandis que les rares maisons atteignent 6 500 €/m². Le prix moyen, lui, est plus élevé à 6 839 €/m², tiré par les biens les plus chers.
Le Kremlin-Bicêtre est-elle une commune chère par rapport à ses voisines ?
Oui, son prix au m² est significativement plus élevé que des communes de profils similaires comme Montgeron (-32 %) ou Yerres (-31 %). En revanche, elle reste moins chère que Vélizy-Villacoublay (+11 %), une commune très bien équipée des Hauts-de-Seine.
Est-ce intéressant d'investir en location au Kremlin-Bicêtre ?
Le rendement brut des appartements est de 5,1 %, ce qui est correct en Île-de-France. Cependant, l'accessibilité à l'achat est très faible pour les locaux et le rendement net chute à environ 3 % après charges et taxe foncière. C'est un investissement qui convient surtout aux acheteurs avec un apport.
Quels sont les quartiers à privilégier pour investir ?
La commune étant très petite (2 km²), les différences de prix sont plus liées à l'état du bien et à la proximité immédiate des transports (métro, RER, tramway). Les secteurs les plus proches de la station de métro Villejuif - Louis Aragon ou de l'accès au périphérique sont traditionnellement les plus demandés.
La population baisse-t-elle au Kremlin-Bicêtre ?
Oui, la commune enregistre un déclin démographique de -3 % sur les cinq dernières années et de -6,8 % sur dix ans. Ce recul de la population résidente est un élément à prendre en compte dans une stratégie d'investissement à long terme.
Marché immobilier des communes voisines
L'écart de valorisation avec Vélizy-Villacoublay (+11 %) est notable, mais Le Kremlin-Bicêtre reste bien plus cher que des communes aux indicateurs similaires comme Montgeron (-32 %), indiquant une prime pour sa localisation intra-muros qui limite l'effet de levier.
Explorez le marché immobilier des communes comparables au Kremlin-Bicêtre.
Communes limitrophes du Kremlin-Bicêtre
Le Kremlin-Bicêtre est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :