Le marché immobilier manceau affiche un prix médian de 2 123 €/m² en 2024 (source DVF). Cette valeur, en baisse de 3,1 % sur un an, reflète un contexte national de correction. Avec 2 465 transactions annuelles, l'activité reste soutenue. Le rapport entre maisons et appartements est équilibré, ce qui offre des opportunités variées pour les vendeurs.
Comment se porte le marché immobilier au Mans
La baisse des prix de 3,1 % constatée sur un an place Le Mans dans une phase de correction modérée, commune à de nombreuses villes de taille comparable. Le volume de transactions, 2 465 ventes, reste dynamique et indique une liquidité correcte. La fourchette interquartile (1 648 – 2 717 €/m²) révèle une dispersion modérée des valeurs. Par rapport aux voisines, le prix reste attractif : 35 % moins cher qu'à Angers (3 233 €/m²). La stabilité démographique (+2,1 % en 5 ans) soutient la demande potentielle.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
Le prix médian affiche une correction de -3,1 % sur un an, reflétant un ajustement national. Cependant, la dynamique démographique (+2,1 % sur 5 ans) et le taux d'emploi de 60,7 % offrent un socle de demande structurelle. Cette situation peut représenter une opportunité d'achat dans un marché moins tendu, en anticipant une stabilisation à moyen terme. Pour un vendeur, il s'agit d'un moment exigeant un prix réaliste et une mise en valeur irréprochable du bien.
Fourchette de prix observée
50 % des biens se vendent dans cette fourchette. Le 1er quartile (Q1) correspond aux 25 % les moins chers, le 3e quartile (Q3) aux 25 % les plus chers.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier au Mans
Les ventes se répartissent presque à parts égales entre maisons (1 46 ventes, 2 122 €/m²) et appartements (1 419 ventes, 2 123 €/m²). Le parc local est majoritairement composé de maisons (41,6 %), mais les appartements sont très actifs à la vente. La surface médiane vendue est de 83 m² pour une maison et 49 m² pour un appartement. Les acquéreurs sont probablement des ménages locaux, avec un revenu médian de 21 180 €, et des investisseurs attirés par des prix d'entrée raisonnables.
Marché vendeur ou acheteur ?
Le marché est légèrement en faveur de l'acheteur, avec une baisse des prix et un taux de logements vacants de 10 %. Ce taux, supérieur à la moyenne nationale, peut allonger les délais de vente pour les biens mal positionnés. Toutefois, la liquidité est réelle, portée par une ville bien équipée et desservie par le TGV. Pour vendre rapidement, une estimation précise et une mise en valeur adaptée au profil énergétique dominant (classe C) sont déterminantes.
Dernières ventes enregistrées au Mans
Transactions les plus récentes publiées par la DGFiP (DVF). Les prix affichés sont les montants réellement enregistrés lors de la mutation.
Aperçu par typologie au Mans
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché au Mans
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée au Mans
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve au Mans (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Construction neuve stable : équilibre offre/demande sur la durée.
Sur les cinq dernières années, 2 915 logements ont été autorisés, avec une tendance à la baisse de -2 %. Seulement 565 permis sont prévus pour 2024. Ce ralentissement dans la construction neuve limite le risque de sur-offre à court terme sur le marché de l'ancien. Il indique aussi une adaptation des promoteurs à la demande et aux coûts. Pour l'acheteur, cela signifie une pression concurrentielle modérée sur le neuf, mais un parc ancien qui reste dominant.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier manceau suit une saisonnalité classique, avec une activité accrue au printemps et à l'automne. L'été peut être plus calme, mais la présence étudiante génère un pic de demandes locatives en août-septembre. Pour un vendeur, mettre son bien en ligne en février-mars peut capter les primo-accédants avant les décisions de prêt. Acheter en novembre-décembre permet parfois de négocier sur des biens moins concurrentiels. La taxe foncière, payable en septembre, n'influence pas directement les prix.
Le saviez-vous ?
- La ville compte 82 monuments historiques protégés.
- La gare TLV du Mans n'est qu'à 1,4 km du centre-ville.
- 95,8 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers au Mans
- Prix médian à 2 123 €/m², en baisse de 3,1 % sur un an.
- Écart faible entre maison (2 122 €/m²) et appartement (2 123 €/m²).
- Budget type : 104 k€ pour un appart, 176 k€ pour une maison.
- Loyer médian à 11,8 €/m² pour un appartement.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix au Mans
Quel est le prix au m² à Le Mans en 2024 ?
Le prix médian au m² à Le Mans est de 2 123 €, selon les données DVF 2024. Il varie de 1 648 €/m² (quartile bas) à 2 717 €/m² (quartile haut), selon l'état, la localisation et la typologie du bien.
Le prix immobilier au Mans est-il en hausse ou en baisse ?
Les prix sont en baisse de 3,1 % sur un an à Le Mans. Cette correction modérée suit une tendance nationale observée dans de nombreuses villes après la forte hausse post-Covid.
Combien coûte une maison au Mans ?
Une maison coûte en moyenne 2 122 €/m² au Mans. Pour une surface médiane de 83 m², le budget médian approche les 176 000 €. Les prix varient fortement selon les quartiers et l'état du bien.
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