01 Le parc de logements
Le parc comprend 84 817 logements dont 73 588 résidences principales, 2 785 résidences secondaires et 8 443 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 73 588 | 86,8 % |
| Résidences secondaires | 2 785 | 3,3 % |
| Logements vacants | 8 443 | 10,0 % |
Sur les 84 817 logements recensés, 87 % sont occupés à l'année, 3 % servent de résidence secondaire et 10 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 5 595 | 7,7 % |
| 1919-1945 | 6 179 | 8,5 % |
| 1946-1970 | 21 544 | 29,5 % |
| 1971-1990 | 21 816 | 29,9 % |
| 1991-2005 | 10 911 | 14,9 % |
| 2006-2019 | 7 034 | 9,6 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 30 % des logements relèvent de la période 1971-1990, le segment d'avant 1919 restant à 8 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 4 823 | 6,6 % |
| 2 pièces | 12 266 | 16,7 % |
| 3 pièces | 17 702 | 24,1 % |
| 4 pièces | 18 367 | 25,0 % |
| 5 pièces ou plus | 20 430 | 27,8 % |
Le graphique montre une moyenne de 3,7 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (28 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 79 664 | 81 851 | 84 817 |
| Rés. principales | 71 076 | 71 593 | 73 588 |
| Rés. secondaires | 1 291 | 2 324 | 2 785 |
| Vacants | 7 297 | 7 934 | 8 443 |
À Boulogne-Billancourt (178 km, 119 019 hab.), la part de propriétaires s'élève à 38,4 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 33 244 | 45,2 % |
| Locataires (privé) | 21 275 | 28,9 % |
| Locataires HLM | 18 314 | 24,9 % |
| Logés gratuitement | 756 | 1,0 % |
La répartition du parc occupé: 45,2 % de propriétaires, 53,8 % de locataires, dont 25 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 50 829 | 69,1 % |
| Fioul | 1 617 | 2,2 % |
| Électricité | 19 252 | 26,2 % |
| Gaz bouteille | 242 | 0,3 % |
| Autre (bois…) | 1 648 | 2,2 % |
Le gaz de ville équipe 69 % des résidences principales, devant électricité (26 %) et autres sources (bois notamment) (2 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 11 818 |
| 2 à 4 ans | 17 824 |
| 5 à 9 ans | 13 390 |
| 10 ans ou plus | 30 556 |
| Total ménages | 73 588 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 18 411 |
| Sous-occupation modérée | 19 026 |
| Sous-occupation accentuée | 15 074 |
| Suroccupation modérée | 6 342 |
| Suroccupation accentuée | 418 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 19 524 | 26,5 % |
| 1 voiture | 38 963 | 52,9 % |
| 2 voitures ou plus | 15 102 | 20,5 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 27 % sans, 53 % à une voiture, 21 % multi-motorisés. Par ailleurs, 55,9 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 47 870 | 45 124 | 355 | 2 391 |
| 1975 | 56 490 | 52 314 | 803 | 3 373 |
| 1982 | 60 322 | 55 779 | 1 155 | 3 388 |
| 1990 | 65 315 | 60 396 | 1 440 | 3 479 |
| 1999 | 72 377 | 66 427 | 1 386 | 4 564 |
| 2006 | 76 867 | 70 122 | 1 261 | 5 484 |
| 2011 | 79 664 | 71 076 | 1 291 | 7 297 |
| 2016 | 81 851 | 71 593 | 2 324 | 7 934 |
| 2022 | 84 817 | 73 588 | 2 785 | 8 443 |
Trajectoire de long terme: 47 870 logements en 1968, 84 817 en 2022 (+77 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 7 559 | 7 191 | 6 926 | 7 159 | 6 865 | 4 445 |
| Dont vacants > 2 ans | 1 400 | 1 361 | 1 340 | 1 423 | 1 740 | 1 835 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 118 | 0,2 % |
| Classe B | 2 054 | 4,0 % |
| Classe C | 21 860 | 42,2 % |
| Classe D | 18 297 | 35,3 % |
| Classe E | 7 047 | 13,6 % |
| Classe F | 1 811 | 3,5 % |
| Classe G | 631 | 1,2 % |
Lecture de la performance énergétique: C concentre 42 % des logements et 46 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 10 658 | 20,6 % |
| Classe B | 7 994 | 15,4 % |
| Classe C | 13 786 | 26,6 % |
| Classe D | 12 707 | 24,5 % |
| Classe E | 5 055 | 9,8 % |
| Classe F | 1 359 | 2,6 % |
| Classe G | 259 | 0,5 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante C à 27 %, 63 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 242 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 196 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 173 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 176 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 137 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 101 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 242 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 101 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 79 | 39 |
| Classe B | 166 | 1 888 |
| Classe C | 2 539 | 19 321 |
| Classe D | 4 473 | 13 824 |
| Classe E | 2 149 | 4 898 |
| Classe F | 670 | 1 141 |
| Classe G | 216 | 415 |
Les maisons affichent une classe dominante D (208 kWh/m²/an), les appartements C (183) — l'écart typologique est marqué.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 1 221 |
| T2 | 4 874 |
| T3 | 8 173 |
| T4 | 5 260 |
| T5+ | 1 443 |
Faut-il investir au Mans en 2026 ?
Préfecture de la Sarthe et ville historique des Pays de la Loire, Le Mans bénéficie d'une attractivité économique et d'un patrimoine reconnu. Son marché immobilier, après une forte hausse, entre en phase de correction. Faut-il y voir une opportunité d'investissement en 2026 ?
Avec un écart de prix de 52 % par rapport à Angers et une attractivité territoriale dans le top 10 % national, Le Mans combine un effet de levier significatif et une demande locative soutenue.
Verdict
➤ Investir ici suppose de cibler précisément les appartements pour leur rendement, en acceptant une faible accessibilité et un horizon de moyen terme.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut élevé : 6,7 % sur les appartements
- ✓ Correction de -3,1 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Marché liquide avec 2 446 transactions en 2024
- ⚠ Accessibilité très faible : IAI à 0,3/10
- ⚠ Solvabilité locale limitée : marché porté par l'extérieur
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 2 123 €/m², Le Mans reste 37 % moins chère que Rouen et 55 % moins chère que Tours.
- Dans la Sarthe, elle se positionne au-dessus de la moyenne départementale en termes de prix, portée par son statut de préfecture.
- Le rendement locatif brut des appartements (6,7 %) dépasse largement celui offert par les grandes métropoles côtières.
Analyse du marché immobilier au Mans
Le marché du Mans est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Indices immobiliers du Mans
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,8
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Pression très élevée (7,8/10) : le marché est tendu, les biens partent vite. Une offre rare face à une demande soutenue.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéPression très élevée (7,8/10) : le marché est tendu, les biens partent vite. Une offre rare face à une demande soutenue.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
2,7
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accessibilité faible (0,3/10) : les prix ont dépassé la capacité d'achat locale. Le marché est principalement porté par les investisseurs et les nouveaux arrivants.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccessibilité faible (0,3/10) : les prix ont dépassé la capacité d'achat locale. Le marché est principalement porté par les investisseurs et les nouveaux arrivants.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,9
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative élevée (5,5/10) : la demande locative est réelle, soutenue par une population jeune (38,3 % de moins de 30 ans).
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative élevée (5,5/10) : la demande locative est réelle, soutenue par une population jeune (38,3 % de moins de 30 ans).
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,2
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique faible (2,3/10) : peu d'opportunités pour la location saisonnière. Privilégiez le locatif annuel.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique faible (2,3/10) : peu d'opportunités pour la location saisonnière. Privilégiez le locatif annuel.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 2122,6 — Percentile dept : 93/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 7,0 — Percentile dept : 95/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 3,3 — Percentile dept : 23/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 2,1 — Percentile dept : 77/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 2759,4 — Percentile dept : 100/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 7,0 — Percentile dept : 5/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 39,2 — Percentile dept : 1/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 21,6 — Percentile dept : 1/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 54,8 — Percentile dept : 99/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 3,3 — Percentile dept : 23/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 2,1 — Percentile dept : 77/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 20/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 2122,6 — Percentile dept : 7/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 3,3 — Percentile dept : 23/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 20/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 10,0 — Percentile dept : 61/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 2759,4 — Percentile dept : 0/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir au Mans : opportunités et risques
Investir à Le Mans en 2026 cible prioritairement le segment locatif annuel en appartement. Le rendement brut de 6,7 % (environ 3,8 % net après charges) offre une couverture correcte du crédit, à condition de sélectionner des biens bien situés, idéalement à proximité des deux gares (TGV et Hôpital-Université) ou du centre historique. La taxe foncière de 47,8 % représente une charge réelle à anticiper dans le calcul de rentabilité.
La faiblesse de l'indice de pression touristique (2,3/10) et la part modeste de résidences secondaires (3,3 %) orientent clairement vers la location classique. Il convient également de porter une attention particulière à la performance énergétique du bien, le parc étant dominé par la classe C et comptant encore 4,6 % de passoires thermiques (F/G), soumises à des interdictions de location progressives.
Enfin, la stratégie doit être envisagée sur un horizon de moyen à long terme. La correction actuelle des prix peut constituer un point d'entrée intéressant, mais la reprise d'une dynamique de valorisation forte dépendra de la capacité du territoire à consolider son tissu économique, face à un taux de renouvellement des entreprises de 18,6 % qui témoigne d'une certaine vitalité entrepreneuriale.
Simuler un investissement immobilier au Mans
Estimation sur un maison type de 85 m², au prix médian local.
Estimez votre mensualité en ajustant les paramètres. Prix pré-rempli avec le prix médian du Mans.
Simulation indicative hors assurance et frais de notaire. Consultez un professionnel pour une étude personnalisée.
Êtes-vous prêt à investir au Mans ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Données du marché immobilier au Mans
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier manceau révèle une dualité marquée en 2024. D'un côté, une correction des prix de -3,1 % selon les données DVF, qui interrompt une hausse quasi ininterrompue depuis 2020. De l'autre, un rendement locatif brut qui se maintient à 6,7 % pour les appartements, un niveau attractif dans le paysage régional. Cette situation crée une fenêtre d'opportunité pour les investisseurs capables de supporter un effort financier initial important, l'accessibilité étant notée comme très faible.
La comparaison avec les autres grandes villes des Pays de la Loire est sans appel : avec un prix médian de 2 123 €/m², Le Mans est 52 % moins chère qu'Angers et 55 % moins chère que Tours. Cet écart considérable, sur des agglomérations aux profils économiques et démographiques comparables, suggère un potentiel de rattrapage à moyen terme, sous réserve d'une consolidation de la demande économique locale.
Néanmoins, le territoire présente des signaux de fragilité à intégrer. Le taux de chômage de 16,5 % et un revenu médian modeste (21 180 €) limitent la solvabilité de la demande locale. Le marché est donc très dépendant de l'apport extérieur – investisseurs, nouveaux actifs – et de la dynamique de l'intercommunalité, dont les 7 746 équipements et services renforcent l'attractivité résidentielle.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier du Mans Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
D'après les données DVF, les prix médians au Mans ont connu une progression soutenue de 2019 % entre 2020 et 2023, passant de 1 786 à 2 191 €/m². L'année 2024 marque un infléchissement avec une correction de -3,1 %, ramenant le prix médian à 2 123 €/m². Cette baisse, qui touche autant les maisons que les appartements, pourrait signaler un point d'entrée plus accessible après les années de forte croissance. Comparée à ses voisines régionales comme Angers ou Tours, Le Mans conserve un important différentiel de prix, suggérant une valorisation encore modérée au regard de son statut de grande ville et de sa connectivité TGV.
Évolution du marché immobilier du Mans
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian du Mans évolue de +11,7 %, passant de 1 871 à 2 090 €/m²; 2 446 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financières, basées sur les données de prix et de loyers médians, révèlent un effort d'investissement conséquent. Pour acquérir un appartement type de 49 m² à 104 027 €, le loyer médian de 11,8 €/m²/mois génère un revenu annuel brut d'environ 6 939 €, soit un rendement brut de 6,7 %. Après déduction des charges (vacance, gestion, taxe foncière à 47,8 %), le rendement net estimé chute à 3,8 %. L'écart entre la mensualité de crédit et le loyer perçu laisse un effort résiduel net à la charge de l'investisseur, soulignant la nécessité d'un apport personnel solide.
Acheter vs Louer — appartement 55 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le volume des transactions enregistrées par la DGFiP à Le Mans en 2024 s'élève à 2 465 ventes, en net recul par rapport aux années 2021-2022 où il dépassait les 3 500. Cette baisse d'activité, couplée à la correction des prix, indique un marché qui passe en faveur de l'acheteur. Les appartements représentent désormais 58 % des ventes, avec un prix médian identique à celui des maisons (2 090 €/m²) mais sur des surfaces deux fois plus petites. Ce profil de transactions reflète un marché de plus en plus orienté vers l'investissement locatif en petite surface, répondant à une demande locative importante.
Répartition des ventes
45,7 % de maisons et 54,3 % d'appartements parmi les 2 446 transactions enregistrées.
Le marché penche côté appartements (54,3 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 2 188 €/m² pour les maisons et 1 992 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 2 446 | 1 117 | 1 329 |
| Prix médian/m² | 2 090 € | 2 188 € | 1 992 € |
| Prix moyen/m² | 2 335 € | ||
| Surface médiane | – | 85 m² | 55 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 3 198 | 1 871 € |
| 2022 | 3 042 | 2 043 € |
| 2023 | 2 355 | 2 083 € |
| 2024 | 2 173 | 2 044 € |
| 2025 | 2 446 | 2 090 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Le Mans, avec 2 915 logements autorisés sur les cinq dernières années, témoigne d'une attractivité résidentielle persistante. Toutefois, la tendance est à un ralentissement (-2 % par rapport à la période précédente), avec seulement 565 logements autorisés en 2024. Cette modération de l'offre neuve limite les risques de surproduction et contribue à soutenir la valeur du parc ancien. Elle doit être mise en regard d'une démographie légèrement positive (+2,1 % sur 5 ans) et d'un taux de vacance du parc déjà élevé (10 %), indiquant des tensions sur le logement disponible.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 14 042 autorisations et 12 492 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 89 %.
Vacance longue durée au Mans
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve au Mans (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction au Mans: 3 030 logements autorisés sur 5 ans, 681 pour la dernière année (-1 %).
Construction neuve stable : équilibre offre/demande sur la durée.
Fourchettes de loyers au Mans
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle au Mans
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (47,80 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,9 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut se réduit sensiblement une fois les charges réelles déduites. Au Mans, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 47,8 %. Ajoutez les frais de gestion locative (environ 5 à 8%), les charges de copropriété pour les appartements, une provision pour travaux et un lissage de la vacance locative. Le taux de logements vacants de 10 % rappelle que trouver un locataire peut prendre du temps. Ces éléments expliquent l'écart entre rendement brut et net.
Performance énergétique du parc au Mans
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 51 818 diagnostics analysés (ADEME)
Parc au Mans: majorité classée C, part de passoires thermiques à 4,7 %.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique dominante est C, avec une consommation de 187 kWh/m²/an. Seulement 4,6 % du parc est classé F ou G (passoires). C'est un signe positif de résilience face aux futures réglementations. Néanmoins, la loi Climat et Résilience prévoit l'interdiction de location des logements les plus énergivores d'ici 2028 et 2034. Vérifiez systématiquement le DPE du bien visé pour anticiper d'éventuels travaux de rénovation.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements, notamment les studios et T2 autour de 49 m² (surface médiane vendue), sont les plus adaptés à la location étudiante et jeune active. Le rendement brut y est le plus élevé (6,7%). Les maisons, avec une surface médiane de 83 m², conviennent aux locations familiales. L'ancien domine le parc (16,1 % d'avant 1945), mais il faut être vigilant sur le DPE : 4,6 % des logements sont des passoires (F/G), un risque réglementaire à anticiper.
Quelles zones cibler au Mans ?
Le centre-ville et le secteur de la gare TGV sont porteurs pour la location de petits appartements aux actifs mobiles. Les quartiers universitaires (autour du campus) assurent une demande captive. Les communes de l'agglomération (Le Mans Métropole) offrent des maisons avec jardin à des loyers plus accessibles pour les familles. La présence de 7 risques naturels recensés (PPRi actif) impose de vérifier les zonages et les assurances avant tout achat.
Calculateur de rendement au Mans
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir au Mans
Le principal risque est la vacance locative, estimée structurellement à 8 % dans notre calcul de rendement net. Le taux de logements vacants de 10 % à l'échelle de la ville confirme cette réalité. La taxe foncière est élevée (47,8 %), pesant sur la rentabilité. Enfin, le parc ancien expose à des travaux de rénovation énergétique, d'autant que seulement 9,6 % des logements sont construits après 2006. La dépendance à l'économie locale, avec un taux de chômage de 16,5 %, est aussi un facteur de sensibilité.
Cas pratique : un investissement type au Mans
Pour un appartement de 49 m² (surface correspondant au prix médian total), comptez environ 104 000 € à l'achat. Loué 11,8 €/m², il génère un loyer mensuel brut d'environ 578 €. Cela représente un rendement brut de 6,7 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, provision), l'effort net mensuel peut devenir positif ou légèrement négatif selon votre financement.
Erreurs à éviter quand on investit au Mans
- Oublier la taxe foncière, élevée à 47,8 %.
- Négliger le taux de vacance de 10 %.
- Surestimer les loyers en périphérie des pôles étudiants.
- Ignorer la future réglementation sur les passoires thermiques.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier manceau suit une saisonnalité classique, avec une activité accrue au printemps et à l'automne. L'été peut être plus calme, mais la présence étudiante génère un pic de demandes locatives en août-septembre. Pour un vendeur, mettre son bien en ligne en février-mars peut capter les primo-accédants avant les décisions de prêt. Acheter en novembre-décembre permet parfois de négocier sur des biens moins concurrentiels. La taxe foncière, payable en septembre, n'influence pas directement les prix.
Le saviez-vous ?
- La ville compte 82 monuments historiques protégés.
- La gare TLV du Mans n'est qu'à 1,4 km du centre-ville.
- 95,8 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
S'installer au Mans : cadre de vie et logement
S'installer à Le Mans, c'est bénéficier des avantages d'une grande ville bien équipée – avec ses 4 746 équipements recensés par l'INSEE – sans subir les prix prohibitifs des métropoles régionales. La connectivité est excellente, avec une couverture fibre de 95,8 % et la présence de la gare TGV qui place Paris à 54 minutes. La ville offre un cadre de vie animé, entre son patrimoine historique exceptionnel (82 monuments protégés) et une vie étudiante importante.
Le territoire n'est pas sans contraintes. La présence de 7 risques naturels recensés et de Plans de Prévention des Risques (PPR) actifs, notamment sur les inondations, implique de vérifier soigneusement la situation du bien vis-à-vis de ces aléas. Le climat, avec des précipitations annuelles de 764 mm et une température moyenne de 11,6°C, est typique de la région.
Carte du marché immobilier au Mans
Le Mans et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat au Mans
Le climat manceau est tempéré, avec une moyenne annuelle de 11,6 °C et des précipitations de 764 mm, proches des moyennes nationales. Les hivers sont généralement doux, les étés agréables sans canicule marquée. Ce profil convient à une large majorité, évitant les extrêmes. Il favorise un confort de vie à l'année, avec un ensoleillement suffisant et un risque de gel limité, un atout pour l'entretien du bâti et les dépenses énergétiques.
À qui s'adresse Le Mans ?
La ville s'adresse en priorité aux primo-accédants et jeunes actifs cherchant à concilier prix raisonnable et accès aux services d'une grande ville. Les familles y trouvent une offre éducative complète et un parc de maisons représentant 41,6 % des logements. Les travailleurs mobiles profitent de la gare TGV. En revanche, les chercheurs de calme absolu pourraient être gênés par l'animation du centre et les nuisances liées au circuit des 24 Heures.
Avantages et limites au Mans
✓ Points forts
- Prix immobilier accessible vs Angers ou Tours
- Connexion TGV exceptionnelle (Paris en 1h)
- Équipements et services très complets (4 746 au total)
- Patrimoine historique riche (82 monuments)
- Parc de logements majoritairement en classe énergétique C
− À prendre en compte
- Taux de chômage élevé (16,5 %)
- Taxe foncière sur le bâti élevée (47,8 %)
- Risques naturels à vérifier (inondations)
Composition du parc immobilier au Mans
84 817 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 41,6 % de maisons, 58,4 % d'appartements sur un total de 84 817 logements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc est équilibré entre maisons (41,6 %) et appartements. La forte proportion de propriétaires occupants (45,2 %) et le faible taux de résidences secondaires (3,3 %) indiquent un marché ancré dans le résidentiel, relativement stable. Un taux de vacance de 10 % indique cependant des tensions sur certains segments ou une obsolescence de certains biens. Ce mix attire autant les familles en recherche de maison que les primo-accédants visant l'appartement.
Ancienneté du parc au Mans
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 73 079 logements).
- Avant 1919 7,7 % 5 595 logts
- 1919-1945 8,5 % 6 179 logts
- 1946-1970 29,5 % 21 544 logts
- 1971-1990 29,9 % 21 816 logts
- 1991-2005 14,9 % 10 911 logts
- 2006-2019 9,6 % 7 034 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services au Mans
4 746 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques au Mans
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le territoire présente un niveau de risque sismique et radon faible. Deux Plans de Prévention des Risques sont actifs : un PPRT (technologique) et un PPRi (inondation) en révision sur l'agglomération. Sept risques naturels sont recensés, avec 22 arrêtés de catastrophe naturelle historiques, principalement liés aux inondations. Consultez le zonage précis du bien. Ces contraintes peuvent impacter l'assurabilité et imposer des règles constructives spécifiques.
Cas pratique : un achat type au Mans
Pour une maison de 83 m² (surface type au prix médian), le budget est d'environ 176 126 €. Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 3,5 % (hors assurance), la mensualité capital+intérêts s'élève à environ 890 €. Cela représente l'équivalent de 4,8 années du revenu médian local des Manceaux (21 180 €).
Erreurs à éviter quand on achète au Mans
- Omettre de vérifier le zonage du PPRi ou PPRT.
- Négocier sans tenir compte des travaux liés au DPE.
- Sous-estimer les charges dans les copropriétés anciennes.
- Oublier de comparer avec le prix au m² du quartier exact.
Points clés à retenir au Mans
- Prix médian à 2 123 €/m², en baisse de 3,1 % sur un an.
- Rendement brut locatif élevé pour les appartements (6,7 %).
- Climat tempéré, avec 11,6 °C de moyenne annuelle.
- Écart faible entre maison (2 188 €/m²) et appartement (2 090 €/m²).
- Taxe foncière conséquente, à 47,8 %.
- Parc équilibré : 41,6 % de maisons, 45,2 % de propriétaires.
- Démographie soutenue (+2,1 % en 5 ans).
- Budget type : 104 k€ pour un appart, 176 k€ pour une maison.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien au Mans ?
Au-delà du prix au m² médian, plusieurs facteurs modulent la valeur. La proximité des 146 établissements scolaires, des 746 commerces ou de la gare TLV influence positivement. Pour un appartement, l'étage, la vue, la qualité de la copropriété et la présence d'un ascenseur sont clés. L'état général et la performance énergétique (DPE) pèsent de plus en plus, d'autant que 16,1 % du parc est antérieur à 1945. Un jardin, un parking ou une cave peuvent représenter un bonus significatif.
Estimation indicative d'une maison au Mans
Pour une maison de 85 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
177 650 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation erronée peut coûter cher : un prix trop haut entraîne une vacance prolongée, un prix trop bas une moins-value. Dans un marché en baisse comme celui du Mans, où le délai de vente peut s'allonger, un prix d'appel juste est crucial pour capter les acheteurs actifs. Une estimation professionnelle intègre des paramètres locaux invisibles sur les plateformes nationales : l'impact du DPE (classe C dominante), la fiscalité locale (taxe foncière à 47,8 %) et la dynamique précise de votre rue. Elle vous donne un avantage négociateur décisif.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un professionnel local maîtrise les micro-marchés, qui varient entre le centre historique avec ses 82 monuments, les quartiers universitaires et les zones pavillonnaires. Il évalue l'état réel, le potentiel de valorisation et les défauts invisibles sur une estimation en ligne. Son expertise est cruciale pour positionner un prix qui attire les acheteurs sérieux sans brader le bien. Il sert aussi de médiateur lors des négociations, garantissant une transaction sécurisée et optimisée pour le vendeur.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix médian communal.
- Ne pas actualiser le prix après un diagnostic énergétique mauvais.
- Oublier l'impact des 82 monuments historiques sur l'ambiance de certains îlots.
- Vendre en période de forte vacance (fin d'été) sans ajustement.
Investir au Mans : passer à l'action
Les données DVF posent un diagnostic, mais la réussite d'un investissement se joue sur la sélection précise du bien et la négociation. Notre réseau de professionnels locaux connaît les micro-secteurs porteurs et peut vous aider à transformer cette analyse en acquisition stratégique.
Un potentiel locatif réel, mais tout dépend du bien et du secteur. L'expertise locale fait la différence.
Découvrez la valeur réelle d'un bien au Mans grâce aux dernières transactions DVF 2024 et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) au Mans
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier au Mans
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.
Questions fréquentes sur l'immobilier au Mans
Quel est le prix immobilier moyen au Mans ?
Le prix médian au Mans est de 2 123 €/m² en 2024, selon les données DVF. Il faut compter environ 176 126 € pour une maison type de 83 m² et 104 027 € pour un appartement type de 49 m².
Est-ce le bon moment pour investir au Mans ?
Le marché connaît une correction de -3,1 % en 2024, ce qui peut représenter un point d'entrée. Le rendement locatif brut des appartements (6,7 %) reste attractif, mais l'accessibilité est faible, ce qui en fait une opération réservée aux investisseurs avec un apport.
Le Mans est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Le Mans est significativement moins chère que les autres grandes villes de la région. Son prix au m² est inférieur de 37 % à celui de Rouen, de 52 % à Angers et de 55 % à Tours.
Quel rendement locatif espérer au Mans ?
Le rendement locatif brut moyen est de 6,7 % pour les appartements et 5,5 % pour les maisons. Après déduction des charges courantes (gestion, vacance, taxe foncière), le rendement net estimé est d'environ 3,8 %.
Quels sont les quartiers à privilégier au Mans ?
Pour un investissement locatif, privilégiez les secteurs bien desservis par les transports, comme les abords des gares TGV et Hôpital-Université, ou le centre-ville historique, où la demande locative est la plus soutenue et le parc plus récent.
Marché immobilier des communes voisines
Le Mans affiche un écart de valorisation significatif avec ses voisines comme Angers (-52 %) ou Tours (-55 %), offrant un effet de levier non négligeable pour un investisseur en quête de marge de plus-value sur des indicateurs similaires.
Explorez le marché immobilier des communes comparables au Mans.
Communes limitrophes du Mans
Le Mans est entourée de 12 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier du Mans se situe dans la moyenne — prix médian 2 090 €/m², dans la ligne de la médiane de la Sarthe. La commune figure parmi les 7 % les plus chères de la Sarthe au mètre carré.
Sur 2021-2025, le prix médian du Mans progresse de +11,7 %, une trajectoire haussière modérée. Au total, 13 214 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.
Le marché mêle maisons et appartements: le prix médian des maisons ressort à 2 188 €/m² (surface médiane 85 m²) et celui des appartements à 1 992 €/m² (55 m²). Rapporté au revenu médian du Mans, un logement de 85 m² (185 980 €) représente 8,8 années de ressources brutes.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 11,8 €/m² pour un appartement et 9,8 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 7,1 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Le poids limité des résidences secondaires (3,3 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Entre 2021 et 2025, 3 030 logements autorisés au permis de construire au Mans — un rythme moyen de 606 par an, signe d'une dynamique de production soutenue. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 61 % des logements autorisés.
Le marché immobilier du Mans s'interprète dans un contexte plus large — Le Mans est dans les paysages du bassin ligérien, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Sur le plan physique, la commune est en contexte de plaine (altitude moyenne: 90 m), un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.