01 Le parc de logements
Le parc comprend 471 logements dont 97 résidences principales, 307 résidences secondaires et 68 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 97 | 20,6 % |
| Résidences secondaires | 307 | 65,2 % |
| Logements vacants | 68 | 14,4 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 21 % de résidences principales, 65 % de secondaires et 14 % de vacants pour un total de 471 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 61 | 63,5 % |
| 1919-1945 | 15 | 15,6 % |
| 1946-1970 | 4 | 4,2 % |
| 1971-1990 | 6 | 6,3 % |
| 1991-2005 | 4 | 4,2 % |
| 2006-2019 | 6 | 6,3 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche avant 1919 domine (63 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 63 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 4 | 4,1 % |
| 2 pièces | 32 | 33,0 % |
| 3 pièces | 32 | 33,0 % |
| 4 pièces | 17 | 17,5 % |
| 5 pièces ou plus | 12 | 12,4 % |
Distribution par taille: 37 % de petits logements (T1-T2), 12 % de grands (5p+), moyenne à 3,1 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 457 | 447 | 471 |
| Rés. principales | 115 | 87 | 97 |
| Rés. secondaires | 338 | 342 | 307 |
| Vacants | 4 | 18 | 68 |
À titre de comparaison : 34,4 % de part de propriétaires à Capoulet-et-Junac, à 16 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 80 | 82,5 % |
| Locataires (privé) | 5 | 5,2 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 11 | 11,3 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 83,2 % de propriétaires face à 5,3 % de locataires (dont 0 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Fioul | 4 | 4,1 % |
| Électricité | 3 | 3,1 % |
| Gaz bouteille | 2 | 2,1 % |
| Autre (bois…) | 88 | 90,7 % |
Mode de chauffage dominant: autres sources (bois notamment) à 91 %. fioul pèse 4 %, électricité 3 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 12 |
| 2 à 4 ans | 9 |
| 5 à 9 ans | 24 |
| 10 ans ou plus | 51 |
| Total ménages | 97 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 17 |
| Sous-occupation modérée | 33 |
| Sous-occupation accentuée | 17 |
| Suroccupation modérée | 17 |
| Suroccupation accentuée | 6 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 9 | 9,3 % |
| 1 voiture | 56 | 57,7 % |
| 2 voitures ou plus | 32 | 33,0 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 9 % sans, 58 % à une voiture, 33 % multi-motorisés. Par ailleurs, 30,9 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 256 | 101 | 121 | 34 |
| 1975 | 313 | 94 | 175 | 44 |
| 1982 | 381 | 99 | 230 | 52 |
| 1990 | 416 | 90 | 320 | 6 |
| 1999 | 445 | 112 | 314 | 19 |
| 2006 | 490 | 107 | 382 | 2 |
| 2011 | 457 | 115 | 338 | 4 |
| 2016 | 447 | 87 | 342 | 18 |
| 2022 | 471 | 97 | 307 | 68 |
Trajectoire de long terme: 256 logements en 1968, 471 en 2022 (+84 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 43 | 56 | 40 | 37 | 46 | 53 |
| Dont vacants > 2 ans | 26 | 30 | 27 | 22 | 32 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 0 | 0,0 % |
| Classe C | 0 | 0,0 % |
| Classe D | 5 | 12,8 % |
| Classe E | 10 | 25,6 % |
| Classe F | 7 | 17,9 % |
| Classe G | 17 | 43,6 % |
Le graphique décompose les 39 diagnostics par étiquette énergétique: 44 % en G, 0 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 11 | 28,2 % |
| Classe C | 23 | 59,0 % |
| Classe D | 3 | 7,7 % |
| Classe E | 0 | 0,0 % |
| Classe F | 1 | 2,6 % |
| Classe G | 1 | 2,6 % |
Répartition climat du parc: C concentre 59 % des diagnostics et 87 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 467 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 350 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 396 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 467 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 350 kWh/m²/an (1948-1974).
Le parc de logements structure le marché immobilier du Port (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le profil résidentiel du Port comporte une forte dimension touristique (65,2 % du parc en résidences secondaires). La typologie est quasi exclusivement pavillonnaire: 97,9 % de maisons individuelles (461 unités). Le Port est une commune pyrénéenne du maillage montagnard, perchée à 733 m, en contexte de moyenne montagne.
Profil fortement patrimonial: 83,2 % des ménages du Port sont propriétaires de leur logement.
Le bâti du Port est notablement ancien: 62,9 % du parc a été construit avant 1919, témoignant d'un patrimoine bâti qui précède la Première Guerre mondiale. DPE: classe G dominante et 410 kWh/m²/an en moyenne, supérieure à la moyenne française de 203. Côté passoires thermiques, 61,5 % du parc diagnostiqué relève des classes F ou G. Le chauffage principal est dominé par autres sources (bois notamment) (90,7 % des résidences principales).
Hausse mesurée du nombre de logements: +5,4 % entre 2016 et 2022. 9,3 % des ménages du Port n'ont pas de voiture, 33,0 % en possèdent au moins deux.
La physionomie du parc traduit la géographie régionale: Le Port est une commune pyrénéenne du maillage montagnard. Le décor géographique — perchée à 733 m, en contexte de moyenne montagne — joue sur les caractéristiques recherchées localement.
Le détail du parc (97 résidences principales du Port) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
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Le marché immobilier du Port a bondi de +39,5 % en un an, signal rare sur une commune de 169 habitants.
Verdict
➤ Le marché est hors de portée des revenus locaux : 11,1 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 4,2 %
- ⚠ 11,1 années de revenu médian pour 70 m²
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
- Primo-accédant local i
Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 11 % du Ariège
- Pression touristique très élevée — demande soutenue en saisonnier
- Prix en forte hausse : +39,5 % sur un an
Analyse du marché immobilier au Port
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 11,1 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 4,2 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier au Port
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² au Port s'établit à 2 197 €, sur la base de 11 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Le Port se positionne dans le top 11 % des communes les plus chères du Ariège.
61,5 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (passoires thermiques) — enjeu rénovation majeur avant la loi Climat 2025/2028.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 62,4 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier du Port Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier du Port
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 2 197 €/m² de prix médian pour 11 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +104,8 %.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 51 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 11 | 11 |
| Prix médian/m² | 2 197 € | 2 197 € |
| Prix moyen/m² | 2 213 € | |
| Surface médiane | – | 51 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 16 | 1 073 € |
| 2022 | 27 | 1 781 € |
| 2023 | 13 | 1 130 € |
| 2024 | 13 | 1 575 € |
| 2025 | 11 | 2 197 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 2 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 2 sur 2013 — soit 0,0 %.
Vacance longue durée au Port
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve au Port (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 3 logements ont été autorisés à au Port, dont 1 en 2025.
Fourchettes de loyers au Port
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle au Port
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (62,36 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc au Port
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 39 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE au Port: classe G en tête, 61,5 % de biens énergivores (F/G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement au Port
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer au Port : cadre de vie et logement
Le Port compte 169 habitants, à 1 319 m d'altitude. Le climat local affiche 10,4 °C de moyenne annuelle et 1 679 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 14 appellations d'origine rattachées au terroir local et 15 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier au Port
Le Port et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat au Port
Composition du parc immobilier au Port
471 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
461 maisons pour 7 appartements: le parc au Port est résolument pavillonnaire.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc au Port
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 97 logements).
- Avant 1919 62,9 % 61 logts
- 1919-1945 15,5 % 15 logts
- 1946-1970 4,1 % 4 logts
- 1971-1990 6,2 % 6 logts
- 1991-2005 4,1 % 4 logts
- 2006-2019 6,2 % 6 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services au Port
15 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Commune très bien équipée pour sa taille : excellente autonomie au quotidien (commerces, services, santé, sports).
Risques naturels et géorisques au Port
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison au Port
Pour une maison de 51 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
112 047 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier au Port
Quel est le prix de l'immobilier au Port ?
Le prix médian au m² au Port est de 2 197 € (données DVF, 11 transactions). Pour une maison de 51 m² (surface médiane locale), compter environ 112 000 €.
Comment Le Port se situe-t-elle dans le Ariège ?
Le Port se classe au 33ᵉ rang sur 310 communes du Ariège — dans le top 11 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer au Port ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison au Port est de 4,2 % (loyer de 7,7 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Le parc immobilier du Port est-il énergétiquement dégradé ?
61,5 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante G). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Marché immobilier des communes voisines
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Communes limitrophes du Port
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Résumé
Avec 2 197 €/m² en médiane, Le Port s'inscrit au niveau de la médiane de l'Ariège (1 587 €/m²) et reste -11,1 % au regard de la médiane nationale.
Forte valorisation observée: le m² médian du Port gagne +104,8 % sur la période 2021-2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 80 transactions (source DGFiP/DVF). Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +39,5 %.
Marché strictement pavillonnaire: seules les maisons sont représentées dans les transactions, à 2 197 €/m². Un bien type de 51 m² revient à environ 112 047 €, soit 8,1 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Loyers observés au Port: 8,7 €/m²/mois pour un appartement, 7,7 €/m²/mois pour une maison. Rendement brut calculé: environ 4,2 % sur un bien médian. Avec 65,2 % de résidences secondaires, Le Port est une commune de villégiature où la demande touristique façonne le marché locatif.
Entre 2021 et 2025, 3 logements autorisés au permis de construire (SITADEL) — un flux de production stable. Les permis portent majoritairement sur des maisons individuelles pures (environ 100 % des autorisations de la période).
Côté contexte, Le Port est une commune pyrénéenne du maillage montagnard, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Le cadre géographique (perchée à 733 m, en contexte de moyenne montagne) nuance l'analyse du marché.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).