01 Le parc de logements
Le parc comprend 968 logements dont 378 résidences principales, 522 résidences secondaires et 68 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 378 | 39,0 % |
| Résidences secondaires | 522 | 53,9 % |
| Logements vacants | 68 | 7,0 % |
Le graphique détaille la structure des 968 logements: 39 % sont habités en permanence, 54 % épisodiquement et 7 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 114 | 30,2 % |
| 1919-1945 | 61 | 16,2 % |
| 1946-1970 | 76 | 20,2 % |
| 1971-1990 | 45 | 11,9 % |
| 1991-2005 | 37 | 9,8 % |
| 2006-2019 | 44 | 11,7 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 30 % des logements relèvent de la période avant 1919, le segment d'avant 1919 restant à 30 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 19 | 5,0 % |
| 2 pièces | 72 | 19,0 % |
| 3 pièces | 91 | 24,1 % |
| 4 pièces | 107 | 28,3 % |
| 5 pièces ou plus | 89 | 23,5 % |
Taille moyenne: 3,7 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 24 %, les T1-T2 24 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 928 | 986 | 968 |
| Rés. principales | 321 | 351 | 378 |
| Rés. secondaires | 528 | 555 | 522 |
| Vacants | 78 | 79 | 68 |
À Brassac (13 km, 633 hab.), la part de propriétaires s'élève à 52,8 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 261 | 69,0 % |
| Locataires (privé) | 100 | 26,5 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 17 | 4,5 % |
Structure d'occupation: propriétaires 69,0 %, locataires 26,5 % — la part HLM s'établit à 0 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 4 | 1,1 % |
| Fioul | 40 | 10,6 % |
| Électricité | 57 | 15,1 % |
| Gaz bouteille | 21 | 5,6 % |
| Autre (bois…) | 256 | 67,7 % |
Le autres sources (bois notamment) équipe 68 % des résidences principales, devant électricité (15 %) et fioul (11 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 46 |
| 2 à 4 ans | 86 |
| 5 à 9 ans | 69 |
| 10 ans ou plus | 176 |
| Total ménages | 378 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 90 |
| Sous-occupation modérée | 80 |
| Sous-occupation accentuée | 115 |
| Suroccupation modérée | 50 |
| Suroccupation accentuée | 5 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 63 | 16,7 % |
| 1 voiture | 228 | 60,3 % |
| 2 voitures ou plus | 87 | 23,0 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 17 % sans, 60 % à une voiture, 23 % multi-motorisés. Par ailleurs, 50,0 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 459 | 315 | 141 | 3 |
| 1975 | 466 | 280 | 175 | 11 |
| 1982 | 564 | 262 | 257 | 45 |
| 1990 | 847 | 313 | 473 | 61 |
| 1999 | 876 | 314 | 501 | 61 |
| 2006 | 882 | 311 | 509 | 62 |
| 2011 | 928 | 321 | 528 | 78 |
| 2016 | 986 | 351 | 555 | 79 |
| 2022 | 968 | 378 | 522 | 68 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 459 logements, le total atteint 968 en 2022 (+111 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 179 | 158 | 169 | 163 | 183 | 154 |
| Dont vacants > 2 ans | 134 | 119 | 121 | 114 | 117 | 127 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 3 | 2,4 % |
| Classe C | 15 | 11,9 % |
| Classe D | 30 | 23,8 % |
| Classe E | 15 | 11,9 % |
| Classe F | 23 | 18,3 % |
| Classe G | 40 | 31,7 % |
La classe G domine avec 32 % des diagnostics, et 14 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 14 | 11,1 % |
| Classe B | 31 | 24,6 % |
| Classe C | 43 | 34,1 % |
| Classe D | 9 | 7,1 % |
| Classe E | 7 | 5,6 % |
| Classe F | 12 | 9,5 % |
| Classe G | 10 | 7,9 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe C dominante (34 %), 70 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 354 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 317 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 242 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 218 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 91 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 354 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 91 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0 |
| Classe B | 2 | 1 |
| Classe C | 9 | 6 |
| Classe D | 19 | 11 |
| Classe E | 13 | 2 |
| Classe F | 17 | 6 |
| Classe G | 38 | 2 |
Les maisons affichent une classe dominante G (354 kWh/m²/an), les appartements D (244) — l'écart typologique est marqué.
Le parc de logements structure le marché immobilier de Massat (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Massat est le village ayant le plus de passoires thermiques du département Ariège. (sur 52 villages entre 500 et 2 000 habitants) Voir le classement
Résumé
Une part significative du parc de Massat reste vacante hors saison — 522 résidences secondaires recensées (53,9 %). La typologie est quasi exclusivement pavillonnaire: 90,0 % de maisons individuelles (871 unités). Massat est dans les vallées pyrénéennes, en moyenne montagne, à 638 m d'altitude.
Le parc penche vers la propriété occupante (69,0 %), le locatif étant minoritaire (26,5 %).
Un bâti fortement antérieur à la Grande Guerre à Massat: 30,2 % du parc est daté d'avant 1919. DPE: classe G dominante et 330 kWh/m²/an en moyenne, supérieure à la moyenne française de 203. Côté passoires thermiques, 50,0 % du parc diagnostiqué relève des classes F ou G. 67,7 % des résidences principales sont chauffées au autres sources (bois notamment).
Le parc de Massat se maintient à l'équilibre entre 2016 et 2022. Répartition équilibrée de la motorisation: 16,7 % de ménages sans voiture, 23,0 % à au moins deux voitures.
Le contexte régional pèse sur le parc local — Massat est dans les vallées pyrénéennes. Le cadre géographique en moyenne montagne, à 638 m d'altitude nuance les caractéristiques du parc local.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
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Correction marquée sur le marché à Massat : -18,1 % en un an, dans un contexte de seulement 33 transactions annuelles.
Verdict
➤ Acheter demande un effort important : 6,6 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 8,2 %
- ✓ Correction des prix récente
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
- Primo-accédant local i
Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Ariège (178ᵉ rang sur 310 communes)
- Pression touristique modérée, demande mixte saisonnier/annuel
- Correction récente des prix : -18,1 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Massat
Acheter demande un effort important : 6,6 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 8,2 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Massat
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Massat s'établit à 1 366 €, sur la base de 33 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
50,0 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (passoires thermiques) — enjeu rénovation majeur avant la loi Climat 2025/2028.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 56,8 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 6,8 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Massat Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Massat
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 1 049 €/m² à 1 366 €/m² (+30,2 %), pour 33 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 86 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
93,9 % de maisons et 6,1 % d'appartements parmi les 33 transactions enregistrées.
Les maisons concentrent 93,9 % des mutations, pour un prix médian de 1 366 €/m² (maisons) contre 1 269 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 33 | 31 | 2 |
| Prix médian/m² | 1 366 € | 1 366 € | 1 269 € |
| Prix moyen/m² | 1 661 € | ||
| Surface médiane | – | 65 m² | 86 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 38 | 1 049 € |
| 2022 | 28 | 1 627 € |
| 2023 | 24 | 1 414 € |
| 2024 | 19 | 1 667 € |
| 2025 | 33 | 1 366 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 80 logements ont été autorisés et 24 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 30 %.
Vacance longue durée à Massat
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Massat (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 16 logements ont été autorisés à à Massat, -6 % par rapport au cycle précédent.
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Massat
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Massat
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (56,75 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,4 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Massat
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 126 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Massat: classe G en tête, 50,0 % de biens énergivores (F/G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Massat
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Massat : cadre de vie et logement
Massat compte 749 habitants, à 1 073 m d'altitude. Le climat local affiche 11,6 °C de moyenne annuelle et 1 297 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 2 monuments historiques protégés, 14 appellations d'origine rattachées au terroir local et 83 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Massat
Massat et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Massat
Composition du parc immobilier à Massat
968 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
871 maisons pour 85 appartements: le parc à Massat est résolument pavillonnaire.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc à Massat
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 378 logements).
- Avant 1919 30,2 % 114 logts
- 1919-1945 16,1 % 61 logts
- 1946-1970 20,1 % 76 logts
- 1971-1990 11,9 % 45 logts
- 1991-2005 9,8 % 37 logts
- 2006-2019 11,6 % 44 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Massat
83 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Commune très bien équipée pour sa taille : excellente autonomie au quotidien (commerces, services, santé, sports).
Risques naturels et géorisques à Massat
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Massat
Pour une maison de 65 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
88 790 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Massat
Quel est le prix de l'immobilier à Massat ?
Le prix médian au m² à Massat est de 1 366 € (données DVF, 33 transactions). Pour une maison de 65 m² (surface médiane locale), compter environ 89 000 €.
Comment Massat se situe-t-elle dans le Ariège ?
Massat se situe au 178ᵉ rang du Ariège sur 310 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Massat ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Massat est de 6,8 % (loyer de 7,7 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Le parc immobilier de Massat est-il énergétiquement dégradé ?
50,0 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante G). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Massat.
Résumé
Le marché immobilier de Massat se situe dans la tranche basse des prix: le prix médian au m² s'établit à 1 366 € sur la base de 33 transactions enregistrées en 2026.
Le marché de Massat connaît une hausse prononcée: +30,2 % sur le prix médian entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 142 transactions (source DGFiP/DVF). La dernière année fait apparaître une correction de -18,1 % du prix médian.
Typologie largement pavillonnaire à Massat: 93,9 % des ventes enregistrées sont des maisons, pour un prix médian de 1 366 €/m². Un bien type de 65 m² revient à environ 88 790 €, soit 6,2 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Loyers observés à Massat: 8,7 €/m²/mois pour un appartement, 7,7 €/m²/mois pour une maison. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 8,2 % pour un appartement (6,8 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Le parc local comporte 53,9 % de résidences secondaires, un niveau qui traduit une forte demande saisonnière et qui pèse sur la disponibilité du locatif à l'année.
Rythme de construction régulier: 3 logements/an autorisés en moyenne entre 2021 et 2025. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 69 % des logements autorisés.
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Massat est dans les vallées pyrénéennes. Massat est en moyenne montagne, à 638 m d'altitude, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.