01 Le parc de logements
Le parc comprend 119 logements dont 40 résidences principales, 61 résidences secondaires et 17 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 40 | 33,6 % |
| Résidences secondaires | 61 | 51,3 % |
| Logements vacants | 17 | 14,3 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 34 % de résidences principales, 51 % de secondaires et 14 % de vacants pour un total de 119 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 15 | 37,5 % |
| 1919-1945 | 2 | 5,0 % |
| 1946-1970 | 5 | 12,5 % |
| 1971-1990 | 11 | 27,5 % |
| 1991-2005 | 5 | 12,5 % |
| 2006-2019 | 2 | 5,0 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — avant 1919 arrive en tête avec 38 %, devant les constructions récentes (5 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 0 | 0,0 % |
| 2 pièces | 4 | 9,8 % |
| 3 pièces | 5 | 12,2 % |
| 4 pièces | 9 | 22,0 % |
| 5 pièces ou plus | 23 | 56,1 % |
Le graphique montre une moyenne de 4,8 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (56 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 117 | 119 | 119 |
| Rés. principales | 51 | 45 | 40 |
| Rés. secondaires | 59 | 58 | 61 |
| Vacants | 7 | 16 | 17 |
Cubières-sur-Cinoble (83 hab., à 11 km) présente 39,5 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 37 | 92,5 % |
| Locataires (privé) | 1 | 2,5 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 2 | 5,0 % |
Visualisation des quatre statuts — 92,9 % de propriétaires occupants, 2,4 % de locataires et 0 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Fioul | 8 | 20,0 % |
| Électricité | 13 | 32,5 % |
| Autre (bois…) | 19 | 47,5 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — autres sources (bois notamment) en tête (48 %), 33 % pour électricité et 20 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 |
| 2 à 4 ans | 4 |
| 5 à 9 ans | 5 |
| 10 ans ou plus | 31 |
| Total ménages | 40 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 8 |
| Sous-occupation modérée | 4 |
| Sous-occupation accentuée | 4 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 4 | 10,0 % |
| 1 voiture | 18 | 45,0 % |
| 2 voitures ou plus | 18 | 45,0 % |
Ventilation par équipement automobile: 10 % sans véhicule, 45 % mono-motorisés, 45 % multi-motorisés. Par ailleurs, 65,0 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 70 | 56 | 7 | 7 |
| 1975 | 78 | 48 | 16 | 14 |
| 1982 | 96 | 48 | 31 | 17 |
| 1990 | 108 | 49 | 48 | 11 |
| 1999 | 112 | 40 | 56 | 16 |
| 2006 | 107 | 47 | 46 | 15 |
| 2011 | 117 | 51 | 59 | 7 |
| 2016 | 119 | 45 | 58 | 16 |
| 2022 | 119 | 40 | 61 | 17 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 70 à 119, soit +70 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 20 | 22 | 23 | 22 | 20 | 18 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 0 | 0,0 % |
| Classe C | 2 | 10,5 % |
| Classe D | 3 | 15,8 % |
| Classe E | 5 | 26,3 % |
| Classe F | 6 | 31,6 % |
| Classe G | 3 | 15,8 % |
Distribution DPE sur 19 diagnostics: la majorité se situe en classe F (32 %), avec 11 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 10,5 % |
| Classe B | 3 | 15,8 % |
| Classe C | 11 | 57,9 % |
| Classe D | 1 | 5,3 % |
| Classe E | 0 | 0,0 % |
| Classe F | 2 | 10,5 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe C ressort en tête (58 %), et 84 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 356 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 297 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 182 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 138 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 138 kWh/m²/an pour les logements 2001-2012, près de 356 pour ceux avant 1948.
Le parc de logements structure le marché immobilier du Vivier (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le profil résidentiel du Vivier comporte une forte dimension touristique (51,3 % du parc en résidences secondaires). La maison individuelle domine très largement, avec 87,4 % du parc. Côté cadre local, Le Vivier est dans la diversité paysagère des Pyrénées-Orientales, à 684 m d'altitude, dans un contexte de piémont.
La propriété occupante domine très nettement le parc — 92,9 % des résidences principales sont occupées par leur propriétaire.
Le caractère patrimonial du bâti est marqué — 37,5 % du parc remonte à avant 1919. Le bilan énergétique pointe un parc plus consommateur que la moyenne: classe F et 308 kWh/m²/an. La part des passoires thermiques s'établit à 47,4 % — un enjeu de rénovation énergétique. 47,5 % des résidences principales sont chauffées au autres sources (bois notamment).
Le parc du Vivier est stable sur la période 2016-2022 (0,0 %). 45,0 % des ménages du Vivier disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Le profil régional — Le Vivier est dans la diversité paysagère des Pyrénées-Orientales — éclaire les choix d'habitat localement. Le Vivier est à 684 m d'altitude, dans un contexte de piémont, autant de paramètres qui pèsent sur le marché résidentiel.
Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2022 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.
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Le Vivier affiche des prix parmi les plus accessibles du Pyrénées-Orientales (22ᵉ rang le moins élevé sur 225 communes).
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 12,1 %
- ✓ Correction des prix récente
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
Positionnement sur le marché
- Prix parmi les plus abordables du Pyrénées-Orientales (22ᵉ rang le moins élevé)
- Marché locatif peu dynamique dans la zone
- Pression touristique très élevée — demande soutenue en saisonnier
- Correction récente des prix : -31,4 % sur un an
Analyse du marché immobilier au Vivier
Le rendement locatif brut estimé atteint 12,1 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier au Vivier
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² au Vivier s'établit à 887 €, sur la base de 2 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Le Vivier fait partie du quart des communes les moins chères du Pyrénées-Orientales.
47,4 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (passoires thermiques) — enjeu rénovation majeur avant la loi Climat 2025/2028.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 34,9 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 12,1 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier du Vivier Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier du Vivier
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian du Vivier évolue de +6,5 %, passant de 833 à 887 €/m²; 2 ventes ont été enregistrées en 2025.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 88 m²
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 2 | 2 |
| Prix médian/m² | 887 € | 887 € |
| Prix moyen/m² | 887 € | |
| Surface médiane | – | 88 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 5 | 833 € |
| 2022 | 4 | 970 € |
| 2023 | 2 | 749 € |
| 2024 | 3 | 1 293 € |
| 2025 | 2 | 887 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 0 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 0 sur 2013 — soit une évolution indisponible.
Construction neuve au Vivier (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 3 logements autorisés à au Vivier, dont 0 en 2025 (+50 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers au Vivier
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle au Vivier
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (34,91 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,1 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc au Vivier
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 19 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE au Vivier: la classe F domine, 47,4 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement au Vivier
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer au Vivier : cadre de vie et logement
Le Vivier, commune de 71 habitants, se distingue par un profil territorial singulier : perchée à 630 m d'altitude et arrosée par 1 089 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 11 appellations d'origine rattachées au terroir local et 10 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier au Vivier
Le Vivier et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat au Vivier
Composition du parc immobilier au Vivier
119 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 87,4 % du parc au Vivier, 12,6 % en collectif.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc au Vivier
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 40 logements).
- Avant 1919 37,5 % 15 logts
- 1919-1945 5,0 % 2 logts
- 1946-1970 12,5 % 5 logts
- 1971-1990 27,5 % 11 logts
- 1991-2005 12,5 % 5 logts
- 2006-2019 5,0 % 2 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services au Vivier
10 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Commune très bien équipée pour sa taille : excellente autonomie au quotidien (commerces, services, santé, sports).
Risques naturels et géorisques au Vivier
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison au Vivier
Pour une maison de 88 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
78 056 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier au Vivier
Quel est le prix de l'immobilier au Vivier ?
Le prix médian au m² au Vivier est de 887 € (données DVF, 2 transactions). Pour une maison de 88 m² (surface médiane locale), compter environ 78 000 €.
Comment Le Vivier se situe-t-elle dans le Pyrénées-Orientales ?
Le Vivier figure parmi les communes les plus abordables du Pyrénées-Orientales : 204ᵉ rang sur 225, soit le quart le moins cher.
Quel rendement locatif espérer au Vivier ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison au Vivier est de 12,1 % (loyer de 9,0 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Le parc immobilier du Vivier est-il énergétiquement dégradé ?
47,4 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante F). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables au Vivier.
Communes limitrophes du Vivier
Le Vivier est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Côté prix, Le Vivier est une commune accessible — 887 €/m² en médiane, -63,1 % par rapport à la médiane des Pyrénées-Orientales (2 405 €/m²). Sur 225 communes classées dans les Pyrénées-Orientales, Le Vivier figure parmi les 9 % les moins chères au m².
Sur 2021-2025, le prix médian du Vivier progresse de +6,5 %, une trajectoire haussière modérée. Sur l'ensemble de la période, 16 transactions sont recensées par les données DVF. La dernière année fait apparaître une correction de -31,4 % du prix médian.
Les ventes enregistrées portent quasi exclusivement sur des maisons — prix médian 887 €/m² pour une surface médiane de 88 m².
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 9,8 € (appartements) et 9,0 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche pour un appartement (12,1 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Le parc local comporte 51,3 % de résidences secondaires, un niveau qui traduit une forte demande saisonnière et qui pèse sur la disponibilité du locatif à l'année.
La construction neuve est soutenue au Vivier: 3 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 1 par an. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (100 % des autorisations sur 2021-2025).
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Le Vivier est dans la diversité paysagère des Pyrénées-Orientales. Sur le plan physique, la commune est à 684 m d'altitude, dans un contexte de piémont, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.