01 Le parc de logements
Le parc comprend 4 679 logements dont 1 626 résidences principales, 2 878 résidences secondaires et 175 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 1 626 | 34,8 % |
| Résidences secondaires | 2 878 | 61,5 % |
| Logements vacants | 175 | 3,7 % |
Visualisation des trois usages du parc: 35 % d'habitat permanent, 62 % de résidences secondaires et 4 % de logements inoccupés sur un total de 4 679.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 108 | 6,9 % |
| 1919-1945 | 54 | 3,4 % |
| 1946-1970 | 239 | 15,2 % |
| 1971-1990 | 494 | 31,4 % |
| 1991-2005 | 388 | 24,7 % |
| 2006-2019 | 289 | 18,4 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1971-1990 domine (31 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 7 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 71 | 4,4 % |
| 2 pièces | 220 | 13,5 % |
| 3 pièces | 417 | 25,6 % |
| 4 pièces | 371 | 22,8 % |
| 5 pièces ou plus | 547 | 33,6 % |
Le graphique montre une moyenne de 4,0 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (34 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 3 987 | 4 297 | 4 679 |
| Rés. principales | 1 251 | 1 225 | 1 626 |
| Rés. secondaires | 2 597 | 2 827 | 2 878 |
| Vacants | 139 | 245 | 175 |
À titre de comparaison : 67,7 % de part de propriétaires à Taninges, à 30 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 1 034 | 63,6 % |
| Locataires (privé) | 380 | 23,4 % |
| Locataires HLM | 129 | 7,9 % |
| Logés gratuitement | 83 | 5,1 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 63,6 % de propriétaires face à 31,3 % de locataires (dont 8 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 189 | 11,6 % |
| Fioul | 337 | 20,7 % |
| Électricité | 742 | 45,6 % |
| Gaz bouteille | 39 | 2,4 % |
| Autre (bois…) | 319 | 19,6 % |
Le électricité équipe 46 % des résidences principales, devant fioul (21 %) et autres sources (bois notamment) (20 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 215 |
| 2 à 4 ans | 374 |
| 5 à 9 ans | 294 |
| 10 ans ou plus | 743 |
| Total ménages | 1 626 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 415 |
| Sous-occupation modérée | 430 |
| Sous-occupation accentuée | 320 |
| Suroccupation modérée | 130 |
| Suroccupation accentuée | 5 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 126 | 7,7 % |
| 1 voiture | 823 | 50,6 % |
| 2 voitures ou plus | 677 | 41,6 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 8 % sans, 51 % à une voiture, 42 % multi-motorisés. Par ailleurs, 89,4 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 1 073 | 381 | 654 | 38 |
| 1975 | 1 365 | 425 | 610 | 330 |
| 1982 | 1 822 | 563 | 910 | 349 |
| 1990 | 2 268 | 708 | 1 437 | 123 |
| 1999 | 3 232 | 1 087 | 2 071 | 74 |
| 2006 | 3 574 | 1 232 | 2 287 | 55 |
| 2011 | 3 987 | 1 251 | 2 597 | 139 |
| 2016 | 4 297 | 1 225 | 2 827 | 245 |
| 2022 | 4 679 | 1 626 | 2 878 | 175 |
Trajectoire de long terme: 1 073 logements en 1968, 4 679 en 2022 (+336 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 313 | 337 | 356 | 457 | 343 | 190 |
| Dont vacants > 2 ans | 32 | 44 | 44 | 68 | 70 | 94 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 7 | 0,5 % |
| Classe B | 29 | 2,0 % |
| Classe C | 274 | 19,1 % |
| Classe D | 358 | 24,9 % |
| Classe E | 559 | 38,9 % |
| Classe F | 117 | 8,1 % |
| Classe G | 92 | 6,4 % |
Distribution DPE sur 1 436 diagnostics: la majorité se situe en classe E (39 %), avec 22 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 121 | 8,4 % |
| Classe B | 471 | 32,8 % |
| Classe C | 556 | 38,7 % |
| Classe D | 96 | 6,7 % |
| Classe E | 103 | 7,2 % |
| Classe F | 35 | 2,4 % |
| Classe G | 54 | 3,8 % |
Émissions CO₂: 39 % des logements relèvent de la classe C, 80 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 334 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 354 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 314 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 287 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 231 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 147 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 354 kWh/m²/an pour le bâti 1948-1974, 147 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 6 | 1 |
| Classe B | 25 | 4 |
| Classe C | 41 | 233 |
| Classe D | 82 | 276 |
| Classe E | 108 | 451 |
| Classe F | 36 | 81 |
| Classe G | 48 | 44 |
Performance comparée: maisons classées E (293), appartements classés E (268), en kWh/m²/an.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 16 |
| T2 | 23 |
| T3 | 65 |
| T4 | 34 |
| T5+ | 8 |
Le parc de logements structure le marché immobilier des Houches (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Sur les 4 679 logements des Houches, 61,5 % sont des résidences secondaires — une signature de territoire touristique. Au plan typologique, l'appartement écrase le pavillonnaire — 62,8 % contre 37,2 %. La commune est dans le maillage montagnard savoyard, en altitude montagnarde (1 004 m), sur un relief prononcé.
63,6 % des ménages des Houches possèdent leur résidence principale, selon les données INSEE. Le parc social représente 7,9 % des résidences principales.
La dynamique de construction récente est sensible — 18,4 % du parc a moins de vingt ans. Performance énergétique en retrait: classe E en tête et consommation moyenne (274 kWh/m²/an) supérieure à la moyenne française. Le poids des classes F et G — 14,6 % du parc diagnostiqué — chiffre l'effort de rénovation à entreprendre. électricité arrive en tête des modes de chauffage, dans 45,6 % des résidences principales.
Le parc des Houches a progressé de +8,9 % entre 2016 et 2022. Profil fortement motorisé: 41,6 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.
Le marché résidentiel local se lit à l'aune du cadre dans le maillage montagnard savoyard dans lequel s'inscrit Les Houches. Le contexte naturel (en altitude montagnarde (1 004 m), sur un relief prononcé) module les arbitrages des résidents et investisseurs.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 1 626 résidences principales des Houches et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
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Parmi les 279 communes du Haute-Savoie, Les Houches se place dans le top 2 % des plus chères tout en offrant un potentiel locatif solide.
Verdict
➤ Le marché est hors de portée des revenus locaux : 22,8 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Points clés
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Pour qui est faite cette commune ?
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Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 2 % du Haute-Savoie
- Opportunité locative forte
- Pression touristique très élevée — demande soutenue en saisonnier
Analyse du marché immobilier aux Houches
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 22,8 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
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Données du marché immobilier aux Houches
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² aux Houches s'établit à 7 898 €, sur la base de 119 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Les Houches se positionne dans le top 2 % des communes les plus chères du Haute-Savoie.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 31,2 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut reste modeste (1,8 % sur les maisons) — le projet prend du sens surtout en résidence principale ou plus-value long terme.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier des Houches Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier des Houches
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian des Houches évolue de +41,3 %, passant de 5 590 à 7 898 €/m²; 119 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 47 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
28,6 % de maisons et 71,4 % d'appartements parmi les 119 transactions enregistrées.
Les appartements concentrent 71,4 % des mutations, pour un prix médian de 8 779 €/m² (maisons) contre 7 646 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 119 | 34 | 85 |
| Prix médian/m² | 7 898 € | 8 779 € | 7 646 € |
| Prix moyen/m² | 8 272 € | ||
| Surface médiane | – | 102 m² | 47 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 130 | 5 590 € |
| 2022 | 168 | 6 374 € |
| 2023 | 129 | 7 222 € |
| 2024 | 115 | 7 412 € |
| 2025 | 119 | 7 898 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 1 640 logements ont été autorisés et 922 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 56 %.
Vacance longue durée aux Houches
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve aux Houches (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction aux Houches: 330 logements autorisés sur 5 ans, 35 pour la dernière année (+11 %).
Construction neuve en hausse modérée : signal d'attractivité confirmée et d'offre qui suit la demande.
Fourchettes de loyers aux Houches
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle aux Houches
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (31,24 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,9 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc aux Houches
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 1 436 diagnostics analysés (ADEME)
Parc aux Houches: majorité classée E, part de passoires thermiques à 14,6 %.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement aux Houches
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer aux Houches : cadre de vie et logement
Les Houches, commune de 3 515 habitants, se distingue par un profil territorial singulier : perchée à 1 631 m d'altitude, exposée à un climat plus rigoureux (7,9 °C annuels) et arrosée par 1 233 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 8 appellations d'origine rattachées au terroir local et 265 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier aux Houches
Les Houches et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat aux Houches
Composition du parc immobilier aux Houches
4 679 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 37,2 % de maisons, 62,8 % d'appartements sur un total de 4 679 logements.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc aux Houches
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 1 572 logements).
- Avant 1919 6,9 % 108 logts
- 1919-1945 3,4 % 54 logts
- 1946-1970 15,2 % 239 logts
- 1971-1990 31,4 % 494 logts
- 1991-2005 24,7 % 388 logts
- 2006-2019 18,4 % 289 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services aux Houches
265 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques aux Houches
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison aux Houches
Pour une maison de 102 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
805 596 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier aux Houches
Quel est le prix de l'immobilier aux Houches ?
Le prix médian au m² aux Houches est de 7 898 € (données DVF, 119 transactions). Pour une maison de 102 m² (surface médiane locale), compter environ 895 000 €.
Comment Les Houches se situe-t-elle dans le Haute-Savoie ?
Les Houches se classe au 5ᵉ rang sur 279 communes du Haute-Savoie — dans le top 2 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer aux Houches ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison aux Houches est de 1,8 % (loyer de 13,0 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce rendement reste modeste — un investissement aux Houches prend d'abord du sens en résidence principale ou en plus-value de long terme.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables aux Houches.
Communes limitrophes des Houches
Les Houches est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Côté prix, Les Houches est un marché d'exception — 7 898 €/m² sur 119 ventes enregistrées, à des niveaux largement supérieurs dans l'Haute-Savoie. Au classement départemental, Les Houches se place dans les 2 % de communes les plus chères de l'Haute-Savoie.
Sur la période 2021-2025, le prix médian des Houches a progressé de +41,3 %, une dynamique haussière marquée au regard des évolutions observées ailleurs. Au total, 661 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. La dernière année de données traduit une accélération: +6,6 % sur le prix médian.
Les maisons (28,6 % des transactions, 8 779 €/m²) et les appartements (71,4 %, 7 646 €/m²) se partagent le marché. Un bien type de 102 m² revient à environ 895 458 €, soit 36,9 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 23,1 €/m² pour un appartement et 13,0 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 3,6 %, dans les ordres de grandeur observés en France. Le parc local comporte 61,5 % de résidences secondaires, un niveau qui traduit une forte demande saisonnière et qui pèse sur la disponibilité du locatif à l'année.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 330 logements autorisés, soit 66/an en moyenne. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 60 % des autorisations de la période).
Le marché immobilier des Houches s'interprète dans un contexte plus large — Les Houches est dans le maillage montagnard savoyard, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. La géographie joue son rôle: la commune est en altitude montagnarde (1 004 m), sur un relief prononcé.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.