01 Le parc de logements
Le parc comprend 6 183 logements dont 5 090 résidences principales, 774 résidences secondaires et 318 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 5 090 | 82,3 % |
| Résidences secondaires | 774 | 12,5 % |
| Logements vacants | 318 | 5,1 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 82 % de résidences principales, 13 % de secondaires et 5 % de vacants pour un total de 6 183 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 273 | 5,4 % |
| 1919-1945 | 426 | 8,4 % |
| 1946-1970 | 1 434 | 28,3 % |
| 1971-1990 | 1 517 | 29,9 % |
| 1991-2005 | 808 | 15,9 % |
| 2006-2019 | 608 | 12,0 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 30 %, devant les constructions récentes (12 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 194 | 3,8 % |
| 2 pièces | 603 | 11,8 % |
| 3 pièces | 1 075 | 21,1 % |
| 4 pièces | 1 222 | 24,0 % |
| 5 pièces ou plus | 1 996 | 39,2 % |
Le parc compte 4,1 pièces en moyenne par logement, avec 39 % de logements de cinq pièces ou plus et 16 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 5 252 | 5 672 | 6 183 |
| Rés. principales | 4 492 | 4 575 | 5 090 |
| Rés. secondaires | 413 | 672 | 774 |
| Vacants | 347 | 425 | 318 |
En regard, Chamonix-Mont-Blanc (à 14 km, 8 705 hab.) affiche 15,7 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 3 114 | 61,2 % |
| Locataires (privé) | 1 060 | 20,8 % |
| Locataires HLM | 744 | 14,6 % |
| Logés gratuitement | 172 | 3,4 % |
Structure d'occupation: propriétaires 61,2 %, locataires 35,4 % — la part HLM s'établit à 15 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 780 | 15,3 % |
| Fioul | 1 404 | 27,6 % |
| Électricité | 1 734 | 34,1 % |
| Gaz bouteille | 120 | 2,4 % |
| Autre (bois…) | 1 052 | 20,7 % |
électricité constitue la première source de chauffage du parc (34 %), suivi par fioul (28 %) et autres sources (bois notamment) (21 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 481 |
| 2 à 4 ans | 1 147 |
| 5 à 9 ans | 842 |
| 10 ans ou plus | 2 621 |
| Total ménages | 5 090 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 091 |
| Sous-occupation modérée | 1 245 |
| Sous-occupation accentuée | 1 110 |
| Suroccupation modérée | 291 |
| Suroccupation accentuée | 21 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 457 | 9,0 % |
| 1 voiture | 2 264 | 44,5 % |
| 2 voitures ou plus | 2 370 | 46,6 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 9 % sans voiture, 44 % à une voiture et 47 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 78,3 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 2 886 | 2 423 | 194 | 269 |
| 1975 | 3 406 | 2 771 | 274 | 361 |
| 1982 | 3 753 | 3 108 | 288 | 357 |
| 1990 | 4 356 | 3 517 | 506 | 333 |
| 1999 | 4 614 | 3 878 | 435 | 301 |
| 2006 | 5 029 | 4 265 | 504 | 260 |
| 2011 | 5 252 | 4 492 | 413 | 347 |
| 2016 | 5 672 | 4 575 | 672 | 425 |
| 2022 | 6 183 | 5 090 | 774 | 318 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 2 886 à 6 183, soit +114 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 573 | 635 | 529 | 635 | 574 | 412 |
| Dont vacants > 2 ans | 156 | 200 | 178 | 169 | 171 | 226 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 12 | 0,6 % |
| Classe B | 24 | 1,2 % |
| Classe C | 495 | 24,8 % |
| Classe D | 586 | 29,4 % |
| Classe E | 418 | 21,0 % |
| Classe F | 200 | 10,0 % |
| Classe G | 258 | 12,9 % |
La classe D domine avec 29 % des diagnostics, et 27 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 128 | 6,4 % |
| Classe B | 742 | 37,2 % |
| Classe C | 468 | 23,5 % |
| Classe D | 215 | 10,8 % |
| Classe E | 124 | 6,2 % |
| Classe F | 127 | 6,4 % |
| Classe G | 189 | 9,5 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe B dominante (37 %), 67 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 316 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 318 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 228 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 222 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 193 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 118 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 318 kWh/m²/an (1948-1974), minimum 118 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 9 | 3 |
| Classe B | 13 | 11 |
| Classe C | 69 | 426 |
| Classe D | 119 | 467 |
| Classe E | 91 | 327 |
| Classe F | 61 | 139 |
| Classe G | 99 | 159 |
Les maisons affichent une classe dominante D (295 kWh/m²/an), les appartements D (250) — l'écart typologique est marqué.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 29 |
| T2 | 152 |
| T3 | 281 |
| T4 | 183 |
| T5+ | 74 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Passy (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Passy est le petite ville ayant le plus de passoires thermiques du département Haute-Savoie. (sur 37 petites villes entre 5 000 et 20 000 habitants) Voir le classement
Résumé
6 183 logements recensés à Passy, répartis entre 5 090 résidences principales, 774 secondaires et 318 vacants. Habitat intermédiaire — la maison (45,7 %) coexiste avec l'appartement (54,3 %). Pour mémoire, Passy est dans la tradition des communes alpines savoyardes, en moyenne montagne, à 542 m d'altitude, autant d'éléments qui pèsent sur l'habitat.
Profil d'occupation typique d'une commune résidentielle: 61,2 % de propriétaires occupants. La part HLM atteint 14,6 % dans l'offre de résidences principales.
Héritage et constructions récentes cohabitent: 5,4 % du parc date d'avant 1919, 12,0 % d'après 2006. Côté performance énergétique, le parc affiche une classe dominante D et une consommation de 260 kWh/m²/an, au-dessus de la moyenne nationale (203) — un signal de bâti à rénover. 23,0 % des logements diagnostiqués sont classés passoires thermiques (F ou G). Mode de chauffage dominant: électricité (34,1 %).
Progression modérée du parc: +9,0 % entre 2016 et 2022. 46,6 % des ménages de Passy disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Cette structure résidentielle s'apprécie dans le contexte d'une commune dans la tradition des communes alpines savoyardes. La commune est en moyenne montagne, à 542 m d'altitude: un facteur d'attractivité ou de contrainte selon les profils d'acheteurs et de locataires.
Le détail du parc (5 090 résidences principales de Passy) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
Faut-il investir à Passy en 2026 ?
Au pied du Mont-Blanc, Passy combine un cadre naturel exceptionnel et une fonction de bassin de vie pour la vallée de l'Arve. Son marché immobilier, après une phase de vive croissance, entre dans une phase de correction. Analyse des opportunités et des risques pour un investissement en 2026.
Le marché affiche une correction de -1,9 % en 2024, offrant un point d'entrée moins tendu après cinq années de hausse soutenue.
Verdict
➤ Investir ici suppose de viser le rendement locatif moyen terme en acceptant une faible liquidité et un parc vieillissant.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 5,0 % pour les appartements
- ✓ Correction récente : opportunité de négociation
- ✓ Confort de services très élevé (ICS : 7,8/10)
- ⚠ Accessibilité faible (IAI : 3/10) pour les locaux
- ⚠ Fragilité territoriale élevée (IFE : 6,5/10)
- ⚠ DPE médiocre : 23 % de passoires thermiques
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian supérieur de 15 % à la moyenne nationale (estimée à 3 500 €/m²)
- Se positionne dans la moitié supérieure des communes de Haute-Savoie en termes de prix
- Rendement locatif brut supérieur à celui des grandes métropoles comme Lyon ou Paris
Analyse du marché immobilier à Passy
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 10,7 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,1 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Passy : opportunités et risques
Investir à Passy en 2026 cible prioritairement la location annuelle. Le rendement brut de 5,0 % pour les appartements, d'après la carte des loyers, reste compétitif. Néanmoins, la taxe foncière élevée (32,98 %) et la part non négligeable de passoires thermiques (23 %) grèvent la rentabilité nette et imposent un audit énergétique rigoureux avant achat.
La stratégie mixte (location saisonnière complémentaire) est envisageable, portée par 12,5 % de résidences secondaires et 9 hébergements touristiques. Toutefois, la pression touristique immobilière est modérée (IPTI 5/10), signe que le marché n'est pas dominé par ce segment. La location annuelle offre donc une base plus stable, notamment pour les biens bien situés près des services ou des transports.
Le risque principal réside dans la fragilité territoriale (IFE 6,5/10). Le déclin démographique, le vieillissement de la population (âge médian 45,3 ans) et l'exposition à plusieurs risques naturels (radon, sismicité) constituent des faiblesses structurelles. L'investisseur doit privilégier les biens neufs ou rénovés, dans les secteurs les moins exposés et les mieux connectés, pour assurer leur liquidité à la revente.
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Données du marché immobilier à Passy
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian à Passy s'établit à 3 877 €/m² en 2024, selon les données DVF. Cette valeur marque un palier après une succession d'années de hausse, confirmant que le marché local n'est pas imperméable au ralentissement national. La fourchette de prix resserrée (3 309 - 5 523 €/m²) indique une certaine homogénéité du parc, sans extrêmes de valorisation.
La distinction entre maisons et appartements est nette : les premières, plus rares (46,6 % du parc), affichent un prix au mètre carré 18 % plus élevé. Cet écart s'explique par la forte demande pour le logement individuel dans un cadre naturel, mais aussi par une surface médiane plus grande (91 m²) qui reflète un bâti souvent ancien.
Le contexte territorial joue un rôle clé : la proximité de la gare de Saint-Gervais-les-Bains Le Fayet (2,2 km) et de l'accès au domaine skiable crée une double attractivité, pour les actifs travaillant dans la vallée et pour les résidents secondaires. Cette multifonctionnalité soutient les prix mais les expose aussi aux fluctuations de la demande touristique.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Passy Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Les données DVF révèlent une appréciation soutenue des prix à Passy entre 2020 et 2023, le mètre carré médian gagnant +32,6 %. Le pic a été atteint en 2023 à 4 088 €/m². L'année 2024 marque un infléchissement de -1,9 %, première correction significative après cette période faste. Cette évolution place désormais Passy au même niveau que La Roche-sur-Foron (+3 % seulement), alors qu'elle était historiquement moins chère. Pour un acheteur en 2026, cela signifie un marché moins tendu, où la négociation redevient possible, surtout sur les biens nécessitant des travaux.
Évolution du marché immobilier de Passy
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 3 101 €/m² à 3 877 €/m² (+25,0 %), pour 129 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 60 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 153 ventes en 2024, l'activité transactionnelle à Passy reste active, bien qu'en retrait par rapport aux années record (288 transactions en 2021). Le marché est équilibré entre maisons (45 ventes, prix médian 4 400 €/m²) et appartements (84 ventes, 3 569 €/m²). Les biens vendus sont de taille modeste (maisons de 91 m², appartements de 66 m² en médiane), reflétant un parc ancien et une clientèle mixte : investisseurs pour les petites surfaces et ménages locaux pour les maisons. Le volume en baisse suggère un marché en attente, potentiellement favorable aux acheteurs les plus déterminés.
Répartition des ventes
34,9 % de maisons et 65,1 % d'appartements parmi les 129 transactions enregistrées.
Le marché penche côté appartements (65,1 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 4 400 €/m² pour les maisons et 3 569 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 129 | 45 | 84 |
| Prix médian/m² | 3 877 € | 4 400 € | 3 569 € |
| Prix moyen/m² | 4 628 € | ||
| Surface médiane | – | 90 m² | 60 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 226 | 3 101 € |
| 2022 | 191 | 3 701 € |
| 2023 | 156 | 3 712 € |
| 2024 | 138 | 3 869 € |
| 2025 | 129 | 3 877 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Passy est modérée mais stable, avec 429 logements autorisés sur les cinq dernières années et une tendance à la hausse de +5 %. Les 51 permis délivrés en 2024 indiquent une activité continue. Cette offre neuve, couplée à un déclin démographique léger (-3,1 % sur 5 ans), limite les risques de surchauffe et de tension excessive sur les prix de l'ancien. Elle contribue également à moderniser un parc vieillissant, où seulement 12 % des logements ont été construits après 2006. L'urbanisation se concentre vraisemblablement dans les secteurs bien desservis, près de la gare du Fayet ou des services.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 1 918 logements ont été autorisés et 898 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 47 %.
Vacance longue durée à Passy
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Passy (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Passy totalise 411 logements sur 5 ans, soit -1 % vs la période antérieure.
Construction neuve stable : équilibre offre/demande sur la durée.
Fourchettes de loyers à Passy
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Passy
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (32,98 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement brut chute de près de 2 points pour atteindre le net. La taxe foncière, à 32,98 % à Passy, en est le premier poste. Ajoutez 15 % pour la gestion locative, 1 mois de loyer pour la vacance, et un budget travaux annuel (environ 5 % du loyer). Pour une copropriété, prévoyez 40 €/m²/an de charges courantes. Ces coûts expliquent pourquoi un rendement brut de 5 % se transforme en 3,2 % net.
Performance énergétique du parc à Passy
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 1 993 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Passy est D, avec 23,0 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Avec une classe dominante D (260 kWh/m²/an), le parc est dans la moyenne française, mais 23 % des logements sont des passoires (F/G). Ceci expose acheteurs et propriétaires à la loi Climat. Dès 2025, les logements G seront interdits à la location. Un bien mal classé voit déjà sa valeur baisser, et sa rénovation devient un impératif financier, pas seulement écologique. Consulter le DPE est désormais une étape critique avant toute offre.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements, notamment les T2 et T3, pour viser un rendement brut de 5 %. Leur loyer moyen est de 15,1 €/m²/mois. Les studios peuvent intéresser les célibataires ou saisonniers. Les maisons, avec un loyer de 13,0 €/m²/mois, cibleront les familles mais offrent un rendement plus faible. L'ancien rénové est à privilégier pour éviter les mauvaises surprises énergétiques, sachant que 23 % du parc est classé F ou G. Le neuf, en hausse (+5 % d'autorisations), peut séduire mais avec une rentabilité souvent compressée.
Quelles zones cibler à Passy ?
Le centre-bourg historique, près des services et de la gare du Fayet, est le plus demandé pour la location longue durée. Les secteurs résidentiels pavillonnaires attirent les familles. La proximité immédiate des remontées mécaniques (station de Passy Plaine-Joux) peut générer une demande saisonnière. Les zones en développement, où 429 logements ont été autorisés sur 5 ans, pourraient offrir du neuf locatif, mais attention à une éventuelle sur- offre qui pèserait sur les loyers.
Calculateur de rendement à Passy
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Risques à connaître avant d'investir à Passy
Le risque de vacance locative est réel, avec un taux de logements vacants de 5,1 %. La dépendance au contexte économique régional est forte. La saisonnalité, bien que modérée, existe. Le principal écueil est énergétique : 23 % de passoires thermiques exposent à des travaux de rénovation obligatoires et à une dépréciation future. La taxe foncière, à 32,98 %, grève le rendement net. Enfin, la commune est soumise à un risque radon significatif et une sismicité moyenne, pouvant compliquer l'assurance.
Cas pratique : un investissement type à Passy
Pour un appartement de 66 m² (surface médiane), comptez environ 239 514 € à l'achat. Loué 15,1 €/m², il génère 997 € de loyer mensuel brut, soit un rendement brut de 5,0 %. Après déduction des charges (taxe, gestion, vacance), le rendement net tombe à 3,2 %, dégageant un cash-flow net mensuel d'environ 150 € avec un crédit à 4 % sur 20 ans.
Erreurs à éviter quand on investit à Passy
- Négliger la taxe foncière à 32,98 % à Passy.
- Oublier de provisionner pour la rénovation énergétique.
- Tabler sur une vacance locative nulle.
- Surestimer les loyers hors saison touristique.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché à Passy connaît une saisonnalité marquée par le tourisme. Les ventes se concentrent souvent au printemps, pour une prise de possession avant l'été. L'automne peut offrir des opportunités avec des vendeurs plus motivés avant les frais de taxe foncière, payable en septembre. L'hiver, l'activité ralentit, sauf pour les biens de montagne très typés. Pour vendre au meilleur prix, misez sur la période d'affluence estivale où la beauté du site séduit les acheteurs.
Le saviez-vous ?
- Passy compte 2 monuments historiques protégés.
- La commune dispose de 12 établissements scolaires.
- Le score numérique de la ville est faible, à 8/100.
S'installer à Passy : cadre de vie et logement
S'installer à Passy, c'est bénéficier d'un confort de services exceptionnel pour une commune de cette taille, avec 502 équipements recensés par l'INSEE. Les habitants disposent sur place de commerces, de services de santé nombreux (81 équipements) et d'infrastructures sportives, le tout dans un cadre montagnard préservé. La connexion fibre à 75,2 % des logements facilite le télétravail.
Ce cadre de vie agréable est contrebalancé par des contraintes environnementales réelles. La commune est concernée par un Plan de Prévention des Risques (PPR) et a connu 11 arrêtés de catastrophe naturelle. L'altitude moyenne élevée (1 517 m) et les précipitations abondantes (1 099 mm/an) façonnent un climat spécifique. Le parc de logements, majoritairement constitué de maisons individuelles, est plutôt ancien, avec une performance énergétique moyenne (classe D dominante).
Carte du marché immobilier à Passy
Passy et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Passy
Altitude moyenne : 1517 m. Cela signifie un climat montagnard avec des étés frais et des hivers marqués. La température annuelle moyenne de 10,8 °C et les 1099 mm de précipitations conviennent à ceux qui recherchent la fraîcheur estivale et les sports d'hiver. Prévoyez des jours de gel fréquents et un ensoleillement variable selon l'exposition. Ce profil séduit les amateurs de nature plus que les chercheurs de douceur méditerranéenne.
À qui s'adresse Passy ?
Passy s'adresse principalement aux familles, attirées par l'espace (46,6 % de maisons) et les équipements scolaires. Les actifs mobiles, travaillant à Annecy ou en Suisse, y trouvent un pied-à-terre bien connecté. Les retraités en quête de calme et de nature représentent 28,2 % de la population. En revanche, la vie étudiante y est quasi inexistante. L'âge médian de 45,3 ans et un indice de vieillissement de 182,5 confirment une population plutôt âgée.
Avantages et limites à Passy
✓ Points forts
- Cadre montagnard exceptionnel avec accès direct à la nature.
- Desserte ferroviaire pratique (gare à 2,2 km) pour les déplacements régionaux.
- Équipements et services nombreux pour une petite ville (502 équipements).
- Prix immobilier raisonnable comparé aux stations voisines (ex : Chamonix).
- Taux de chômage bas (6,8 %) et économie locale active (1 331 entreprises).
− À prendre en compte
- Climat frais et précipitations abondantes (1 099 mm/an).
- Risques naturels présents (radon, sismicité, PPR actifs).
- Parc de logements vieillissant avec 23% de passoires thermiques (DPE F/G).
Composition du parc immobilier à Passy
6 183 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Passy combine 46,6 % de maisons et 53,4 % d'appartements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Un parc majoritairement constitué de propriétaires (61,2 %) assure une certaine stabilité des prix. Les maisons individuelles dominent (46,6 %), correspondant au modèle familial. Une part modeste de résidences secondaires (12,5 %) indique un attrait touristique mesuré, moins spéculatif que certaines stations. Le taux de logements vacants (5,1 %) est proche de la moyenne nationale, indiquant un marché fluide. L'acheteur type est souvent un ménage sédentaire, pas un investisseur purement locatif.
Ancienneté du parc à Passy
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 5 067 logements).
- Avant 1919 5,4 % 273 logts
- 1919-1945 8,4 % 426 logts
- 1946-1970 28,3 % 1 434 logts
- 1971-1990 29,9 % 1 517 logts
- 1991-2005 15,9 % 808 logts
- 2006-2019 12,0 % 608 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Passy
502 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Passy
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Passy est soumis à un Plan de Prévention des Risques (PPR) spécifique. Le radon, gaz naturel radioactif, y est significatif, nécessitant une vérification de la ventilation. La sismicité est classée moyenne, imposant des normes de construction parasismique. Onze arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris historiquement. Consulter le dossier départemental des risques (Géorisques) et le PLU est indispensable pour connaître les contraintes exactes sur le bien visé.
Cas pratique : un achat type à Passy
Une maison de 91 m² (surface type) coûte environ 389 389 €. Avec le revenu médian local de 25 320 €, il faudrait 15,4 années de revenu pour l'acquérir cash. Avec un apport de 10 %, un crédit à 4 % sur 20 ans entraîne une mensualité d'environ 1 930 €, soit un taux d'effort de 46 % pour un ménage au revenu médian.
Erreurs à éviter quand on achète à Passy
- Oublier de vérifier le DPE avant de signer.
- Ne pas consulter le PPR et les risques de radon.
- Acheter sans prévoir un budget chauffage conséquent.
- Négliger l'accessibilité en hiver selon le quartier.
Points clés à retenir à Passy
- Prix médian à 3 877 €/m², en baisse de 1,9 % sur un an.
- Rendement brut locatif : 5,0 % pour les appartements.
- Climat montagnard à 1517 m d'altitude moyenne.
- Écart maison/appartement : 650 €/m² en faveur des maisons.
- Rendement net chute à 3,2 % après charges et taxes.
- Parc de logements : 46,6 % de maisons individuelles.
- Le DPE influence fortement la valeur des biens.
- Un bien type coûte 239 k€ (appart) ou 389 k€ (maison).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Passy ?
À Passy, la valeur au m² s'écarte significativement selon plusieurs facteurs. La performance énergétique (DPE) devient un levier majeur : un saut de classe peut valoriser un bien de 5 à 10 %. La proximité de la gare du Fayet (2,2 km) et des 37 commerces locaux ajoute un premium. Pour une maison, la surface du terrain et l'exposition sud-ouest, face au Mont-Blanc, sont déterminantes. Un appartement rénové avec balcon se vendra bien au-delà de la médiane des appartements (3 569 €/m²). L'état général et la vue pèsent souvent plus lourd que l'année de construction.
Estimation indicative d'une maison à Passy
Pour une maison de 90 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
348 930 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation erronée peut coûter cher. Un prix trop haut entraîne une stagnation (5,1 % de logements vacants témoignent d'un possible déséquilibre), un prix trop bas signifie une perte de valeur. À Passy, des facteurs locaux comme la classe énergétique (23 % de passoires), la vue, la proximité de la gare du Fayet (2,2 km) ou l'exposition aux risques naturels influencent fortement la valeur. Seule une analyse fine, croisant les dernières transactions homologuées (DVF) et les spécificités de votre bien, permet de positionner votre annonce de façon optimale pour attirer les acheteurs, souvent des actifs mobiles ou des familles.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme calcule une moyenne, mais un professionnel local évalue les micro-marchés. Entre un quartier près de la gare du Fayet et un hameau en altitude, le prix au m² peut varier de plus de 20 %. L'expert intègre l'état réel du bien, l'impact du DPE, et les contraintes du PPR, invisibles dans un calcul en ligne. Il connaît aussi le profil des acheteurs actifs sur la commune, permettant de fixer un prix qui attire les offres sérieuses sans brader le bien. Son estimation sert de base solace pour négocier.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix médian au m².
- Oublier de déduire la décote pour un DPE F ou G.
- Ne pas considérer l'impact d'une vue dégagée.
- Vendre sans connaître les projets d'urbanisme locaux.
Investir à Passy : passer à l'action
Les chiffres posent un diagnostic, mais la réussite d'un investissement se joue sur la sélection précise du bien et du secteur. La connaissance fine des rues, de l'état du parc et des projets d'urbanisme est déterminante pour saisir la bonne opportunité.
Ces données tracent une trajectoire. Identifier le bon bien au bon prix demande une expertise du terrain.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Passy grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur 153 ventes récentes à Passy
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Passy
Quel est le prix moyen d'un appartement à Passy ?
Le prix médian des appartements à Passy est de 3 569 €/m². Pour un appartement de 66 m² (surface médiane), l'investissement total s'élève donc à environ 239 514 €.
Passy est-elle une commune chère par rapport à ses voisines ?
Passy se situe dans une fourchette moyenne-haute. Elle est 12 % plus chère que Bonneville mais 21 % moins chère que Fillière. Son prix est très éloigné de celui de Chamonix (-295 %).
Est-ce un bon moment pour acheter à Passy ?
Le marché corrige (-1,9 % en 2024) après des années de hausse, offrant potentiellement des opportunités de négociation. Cependant, l'accessibilité reste faible pour les revenus locaux.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Passy ?
Le rendement locatif brut moyen pour un appartement est de 5,0 %. Compte tenu des charges (taxe foncière à 32,98 %, gestion), le rendement net estimé avoisine les 3,2 %.
Quels sont les risques à connaître avant d'investir à Passy ?
Plusieurs risques sont identifiés : exposition au radon et à une sismicité moyenne, parc vieillissant avec 23 % de passoires thermiques, et une fragilité territoriale liée au déclin démographique.
Marché immobilier des communes voisines
Passy présente un écart de valorisation attractif face à Fillère (+21 %) pour des indicateurs locatifs similaires, tandis que Scionzier (-16 %) offre un prix d'entrée plus bas mais un confort de services inférieur.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Passy.
Communes limitrophes de Passy
Passy est entourée de 10 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le m² médian à Passy s'échange à 3 877 €, un niveau supérieur aux médianes départementale et nationale.
Entre 2021 et 2025, Passy a vu son prix médian au m² progresser de +25,0 %. 840 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF.
La ventilation des ventes associe 34,9 % de maisons et 65,1 % d'appartements, chacun avec son propre niveau de prix. Un bien type de 90 m² revient à environ 396 000 €, soit 15,6 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Les loyers d'annonce de Passy avoisinent 15,1 €/m² pour les appartements et 13,0 €/m² pour les maisons. Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 5,1 %, dans les ordres de grandeur observés en France. Le parc de Passy compte 12,5 % de résidences secondaires, témoignant d'une attractivité résidentielle non permanente appréciable.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 411 logements autorisés, soit 82/an en moyenne. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 65 % des autorisations de la période).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Passy est dans la tradition des communes alpines savoyardes. Sur le plan physique, la commune est en moyenne montagne, à 542 m d'altitude, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).