Logement & immobilier

Le logement à Lisieux

14100 Calvados 19 645 hab.
Fiche complète

L'habitat de Lisieux regroupe 12 035 logements, à dominante collective (66,8 % d'appartements, 3,4 pièces en moyenne).

Résidences principales 88%
Logements vacants 9,8%
Chauffage principal Gaz de ville
DPE dominant D

01 Le parc de logements

12 035Logements au total
68 %Appartements i
31,6 %Propriétaires
2,5 %Rés. secondaires
39 %Logements sociaux i
9,8 %Logements vacants i+53% vs dept · +23% vs France
-1,1 %Évolution 2016–2022
926 /km²Densité de logements i

Le parc comprend 12 035 logements dont 10 555 résidences principales, 301 résidences secondaires et 1 178 logements vacants.

INSEE · 2022

Répartition du parc

Visualisation des trois usages du parc: 88 % d'habitat permanent, 3 % de résidences secondaires et 10 % de logements inoccupés sur un total de 12 035.

INSEE · 2022

Époque de construction

Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1946-1970 arrive en tête avec 40 %, devant les constructions récentes (7 % après 2006).

INSEE · 2022

Nombre de pièces

Taille moyenne: 3,4 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 20 %, les T1-T2 27 %.

INSEE · Recensements

Évolution du parc

2011 2016 2022
Total logements12 11912 17412 035
Rés. principales10 71610 51610 555
Rés. secondaires135162301
Vacants1 2681 4961 178

Commune voisine de taille comparable, Montivilliers (44 km) affiche 50,5 %

02 Occupation, confort et motorisation

INSEE · 2022

Répartition par statut

Occupation des résidences principales — 31,6 % appartiennent à leurs occupants, 66,8 % sont louées, avec 37 % du parc en logement social.

INSEE · 2022

Mode de chauffage

Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — gaz de ville en tête (57 %), 31 % pour électricité et 9 % pour autres sources (bois notamment).

INSEE · 2022

Ancienneté d'emménagement

Moins de 2 ans1 656
2 à 4 ans2 533
5 à 9 ans1 975
10 ans ou plus4 391
Total ménages10 555
INSEE · 2022

Occupation des logements

Occupation normale2 913
Sous-occupation modérée3 376
Sous-occupation accentuée1 836
Suroccupation modérée931
Suroccupation accentuée45
INSEE · 2022

Équipement automobile

Ventilation par équipement automobile: 27 % sans véhicule, 55 % mono-motorisés, 17 % multi-motorisés. Par ailleurs, 41,9 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.

03 Évolution historique

12 035Logements en 2022
+58 %Évolution depuis 1968
INSEE · 1968–2022

Évolution du parc depuis 1968

Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 7 612 logements, le total atteint 12 035 en 2022 (+58 %).

INSEE · Logements vacants

Logements vacants

Année 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Logements vacants 1 210 1 392 1 068 1 203 1 195 853
Dont vacants > 2 ans 414 496 381 371 370 455

04 Performance énergétique (DPE)

DClasse DPE dominante
227kWh/m²/an en moyenne
12,3 %Passoires (F+G) i
7 639Diagnostics
ADEME · DPE

Étiquettes énergie & climat

Énergie

A
B
C
D
227 kWh/m²/an
E
F
G

Climat (GES)

A
B
C
2 907 kg CO2/an
D
E
F
G
ADEME · DPE

Distribution DPE

La classe D domine avec 39 % des diagnostics, et 27 % des logements atteignent le palier A-B-C.

ADEME · GES

Distribution GES

Répartition climat du parc: C concentre 32 % des diagnostics et 57 % obtiennent A, B ou C.

ADEME · DPE

Consommation par époque de construction

Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 274 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 120 (après 2012).

ADEME · DPE

Maisons vs Appartements

Performance comparée: maisons classées E (272), appartements classés D (217), en kWh/m²/an.

Comparaison territoriale
Consommation vs département+10 kWh/m²/an
Consommation vs France+24 kWh/m²/an
Passoires vs département+0,6 pts
Passoires vs France+2,4 pts

05 Obligations SRU (art. 55)

40,9 %Taux logements sociaux i
3 930Logements sociaux (LLS)
En détail
Objectif légal20 %
StatutConforme

06 Parc social détaillé (RPLS 2025)

Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).

5,90 €Loyer moyen /m² i
4,1 %Taux de vacance i
46dont PLAI i
55dont PLS i
1 466En QPV i
SDES · RPLS 2025

Typologie des logements sociaux

TypologieNombre
T1126
T2732
T31 469
T41 227
T5+310

Le parc de logements structure le

Le saviez-vous ?

Résumé

Les données INSEE 2022 indiquent 12 035 logements à Lisieux, dont 87,7 % sont des résidences principales. Le collectif l'emporte très largement: 68,6 % d'appartements pour 31,4 % de maisons. Lisieux se situe dans un environnement dans la géographie typique de la Normandie, dans un relief de plaine, à 62 m d'altitude en moyenne.

Le parc a une dominante locative — 66,8 % de locataires contre 31,6 % de propriétaires. La part HLM atteint 36,5 % dans l'offre de résidences principales. Au-dessus du seuil SRU, Lisieux affiche 40,9 % de logements sociaux (cible 20,0 %).

Le parc mêle bâti ancien (6,4 % avant 1919) et constructions récentes (7,4 % après 2006). Le parc de Lisieux consomme plus que la moyenne: D dominante, 227 kWh/m²/an, contre 203 au plan national. Sur le parc diagnostiqué, 12,3 % sont des passoires thermiques (F+G). Au plan énergétique résidentiel, 57,3 % des résidences principales s'appuient sur le gaz de ville.

Le parc de Lisieux se maintient à l'équilibre entre 2016 et 2022. La motorisation des ménages de Lisieux traduit un profil urbain: 27,5 % des ménages vivent sans voiture, portés par une bonne desserte en transports et la proximité des commerces.

Lisieux est dans la géographie typique de la Normandie, cadre régional qui module les équilibres résidentiels. Le cadre géographique dans un relief de plaine, à 62 m d'altitude en moyenne nuance les caractéristiques du parc local.

Le détail du parc (10 555 résidences principales de Lisieux) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.

Faut-il investir à Lisieux en 2026 ?

Capitale du pays d'Auge, Lisieux combine un riche patrimoine, une desserte ferroviaire de qualité et une offre de services pléthorique. Cette attractivité territoriale (IAT 6,7/10) contraste avec une fragilité économique marquée (taux de chômage de 17,7 %, déclin démographique). L'investissement immobilier s'y analyse à l'aune de ce paradoxe.

1 908 €/m² prix médian
+6,1 % sur un an
290 transactions 2026

Avec un rendement locatif brut de 7,4 % et une correction de -7 % en 2024, le marché offre un point d'entrée accessible pour un investissement locatif à rendement élevé.

Verdict

➤ Investir ici suppose de cibler le rendement locatif court terme en acceptant la fragilité économique locale et le risque de vacance.

Rendement correct
Risque élevé
Horizon court terme
Stratégie investissement locatif
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Points clés

  • ✓ Correction de -7 % : point d'entrée potentiel
  • ✓ Rendement locatif brut parmi les plus hauts
  • ✓ Services très nombreux (ICS 9/10)
  • ⚠ Chômage élevé et démographie en déclin
  • ⚠ DPE dégradé : 12,4 % de passoires

Pour qui est faite cette commune ?

  • ✓ Investisseur locatif classique
  • ✗ Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
  • ✗ Investisseur plus-value long terme
  • ✗ Primo-accédant local

Positionnement sur le marché

  • Prix médian inférieur de 25 % à la moyenne nationale.
  • Se positionne dans le bas du classement du Calvados pour le revenu et l'emploi.
  • Rendement locatif brut bien supérieur aux grandes métropoles.
Données 2026 Sources : DVF · INSEE · SDES Analyse éditoriale par IA

Analyse du marché immobilier à Lisieux

Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 3,9/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.

Indices immobiliers de Lisieux

Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.

3,9

Indice de Pression Immobilière

Modéré

Pression immobilière modérée (3,9/10) : le marché n'est ni tendu ni atone, laissant du temps pour la négociation.

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Composantes de l'indice
Prix au m² (composite maisons/apparts)
25
Années de revenu pour acheter 70 m²
50
% de résidences secondaires
25
Croissance démographique (5 ans)
29
Densité de population
99
4,6

Indice d'Accessibilité Immobilière

Moyen

Accessibilité faible (2,8/10) : les prix ont dépassé la capacité d'achat locale, le marché est porté par des acheteurs extérieurs.

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Composantes de l'indice
Ratio prix/revenu (inversé)
50
% de propriétaires
4
Taux de pauvreté (inversé)
100
% de HLM (signal structurel)
1
5,4

Indice d'Opportunité Locative

Modéré

Opportunité locative élevée (6/10) : la demande locative est soutenue, portée par une faible proportion de propriétaires.

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Composantes de l'indice
% de locataires (proxy marché locatif)
100
% résidences secondaires (demande saisonnière)
25
Croissance démographique (5 ans)
29
Capacité touristique / population
24
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
75
2,8

Indice de Pression Touristique Immobilière

Faible

Pression touristique faible (2,9/10) : peu d'effet saisonnier, privilégier la location annuelle.

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Composantes de l'indice
% de résidences secondaires
25
Capacité touristique / population
24
% de logements vacants
87
Faible densité (proxy isolement touristique)
1

Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.

Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers

Indice de Pression Immobilière (IPI)

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Échelle : 10 = très forte pression

Composantes :

  • Prix au m² (composite maisons/apparts) — poids 30 % requis
    Valeur brute : 1934,6 — Percentile dept : 25/100
  • Années de revenu pour acheter 70 m² — poids 25 %
    Valeur brute : 7,0 — Percentile dept : 50/100
  • % de résidences secondaires — poids 20 %
    Valeur brute : 2,5 — Percentile dept : 25/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 15 %
    Valeur brute : -2,6 — Percentile dept : 29/100
  • Densité de population — poids 10 %
    Valeur brute : 1511,2 — Percentile dept : 99/100

⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.

Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible

Composantes :

  • Ratio prix/revenu (inversé) — poids 40 % requis
    Valeur brute : 7,0 — Percentile dept : 50/100
  • % de propriétaires — poids 25 %
    Valeur brute : 27,8 — Percentile dept : 4/100
  • Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
    Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100
  • % de HLM (signal structurel) — poids 10 %
    Valeur brute : 32,0 — Percentile dept : 1/100

⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.

Indice d'Opportunité Locative (IOL)

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Échelle : 10 = signaux très favorables

Composantes :

  • % de locataires (proxy marché locatif) — poids 25 % requis
    Valeur brute : 68,4 — Percentile dept : 100/100
  • % résidences secondaires (demande saisonnière) — poids 20 %
    Valeur brute : 2,5 — Percentile dept : 25/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 20 %
    Valeur brute : -2,6 — Percentile dept : 29/100
  • Capacité touristique / population — poids 15 %
    Valeur brute : 0,1 — Percentile dept : 24/100
  • Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
    Valeur brute : 1934,6 — Percentile dept : 75/100

⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.

Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Échelle : 10 = très forte pression touristique

Composantes :

  • % de résidences secondaires — poids 35 % requis
    Valeur brute : 2,5 — Percentile dept : 25/100
  • Capacité touristique / population — poids 25 %
    Valeur brute : 0,1 — Percentile dept : 24/100
  • % de logements vacants — poids 15 %
    Valeur brute : 9,8 — Percentile dept : 87/100
  • Faible densité (proxy isolement touristique) — poids 25 %
    Valeur brute : 1511,2 — Percentile dept : 1/100

⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.

Investir à Lisieux : opportunités et risques

Le rendement locatif brut, notamment pour les appartements (7,4 %), figure parmi les plus élevés de la région. Cet argument fort doit être nuancé par le calcul du net : une taxe foncière à 52,82 %, un taux de vacance de 9,8 % et des charges de gestion rognent significativement la rentabilité, la ramenant autour de 4,1 % net.

L'investisseur doit intégrer le risque « passoire thermique ». Avec 12,4 % du parc en classe F ou G, la sélection du bien est cruciale pour éviter des travaux de rénovation énergétique obligatoires et coûteux à moyen terme. La stratégie gagnante consiste à cibler un appartement rénové dans le centre, proche des 1 089 équipements recensés par l'INSEE.

La faiblesse de la construction neuve (14 logements autorisés en 2024) limite la concurrence locative immédiate mais indique aussi un territoire où la dynamique démographique est absente. L'investissement se conçoit donc sur un horizon court à moyen terme, en visant le cash-flow plus que la plus-value.

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Données du marché immobilier à Lisieux

DVF, loyers, permis, analyse expert

Le prix médian de 1 908 €/m², en repli de 7 % sur un an, replace Lisieux parmi les petites villes normandes les plus accessibles du département, loin des surcotes du littoral. Cette correction fait suite à une hausse soutenue, selon les données DVF, et crée une fenêtre d'opportunité pour les acquéreurs.

La répartition des transactions, à 65 % d'appartements, est atypique pour une commune de cette taille et reflète son statut de centre urbain historique. Le parc, marqué par 15,3 % de logements antérieurs à 1945, offre du caractère mais impose un audit DPE vigilant, 12,4 % des biens étant classés F ou G.

La proximité immédiate de deux gares, dont une TGV à 0,9 km, est un atout structurant pour l'attractivité résidentielle. Néanmoins, cette accessibilité ne compense pas à elle seule les fragilités socio-économiques locales.

Analyses détaillées du marché

Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.

Évolution du marché immobilier de Lisieux Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés

Entre 2020 et 2023, le prix médian au m² à Lisieux a grimpé de 1 532 € à 2 054 €, soit une hausse cumulative de 34 %. Cette envolée a été stoppée net en 2024 avec une correction de -7 %, ramenant la médiane à 1 908 €. Cette tendance, plus marquée que dans certaines communes comparables, traduit un réajustement après une période de surchauffe. Pour un acheteur en 2026, cette dynamique offre une fenêtre de négociation, d'autant que les appartements, très transactés, voient leur prix médian (1 797 €) légèrement inférieur à celui des maisons (2 017 €).

Évolution du marché immobilier de Lisieux

Comment lire ce graphique ?

Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.

Sur cinq ans, le prix médian de Lisieux évolue de +18,5 %, passant de 1 610 à 1 908 €/m²; 290 ventes ont été enregistrées en 2025.

Maisons vs Appartements

Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.

Maisons
Prix médian 2 017 €/m²
Surface médiane 90 m²
Transactions 94
Appartements
Prix médian 1 797 €/m²
Surface médiane 54 m²
Transactions 196

Indicateurs clés du marché

+6,1 %
Variation annuelle prix/m² ?
7,8 %
Rendement locatif apparts ?
6,7 %
Rendement locatif maisons ?
39,1 %
Taux d'effort ?
Effort élevé

Achat type — prix total estimé

181 530 €
Maison 90 m² ?
Mensualité ~1 053 €/mois (20 ans, 3,5 %)
97 038 €
Appartement 54 m² ?
Mensualité ~563 €/mois (20 ans, 3,5 %)
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité

D'après les données DVF 2024, acquérir une maison type de 88 m² représente un investissement de 176 440 €. Avec un loyer médian de 11,2 €/m²/mois, le rendement brut s'établit à 6,7 %. Charges déduites (vacance, gestion, taxe foncière à 52,82 %), le rendement net estimé chute à 3,7 %. Pour un appartement, l'effort d'acquisition est moindre (102 438 € pour 54 m²) et la rentabilité brute plus élevée (7,4 %), mais le rendement net (4,1 %) reste modeste. L'écart entre brut et net souligne l'impact des charges, notamment fiscales.

Acheter vs Louer — appartement 54 m²

563 €/mois
Mensualité crédit ?
634 €/mois
Loyer estimé ?
Acheter coûte 71 €/mois de moins

Accessibilité — années de revenu médian

9,3 ans
Pour une maison ?
5,0 ans
Pour un appartement ?

Estimation des loyers (Carte des loyers)

11,7 €/m²
Loyer médian appartements ?
9,6 - 14,4 €/m²
11,2 €/m²
Loyer médian maisons ?
8,5 - 14,8 €/m²
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes

En 2024, 290 transactions ont été enregistrées à Lisieux, un volume en baisse de 29 % par rapport à 2023. Cette contraction de l'activité indique un marché plus calme, potentiellement favorable à l'acheteur. Les appartements dominent les ventes (210 contre 112 maisons), reflétant la structure du parc (majoritairement collectif). Les biens vendus sont de taille modeste (médiane de 54 m² pour les appartements, 88 m² pour les maisons), typique d'un centre-ville ancien. Le marché reste liquide mais requiert une sélection rigoureuse.

Répartition des ventes

32,4 % de maisons et 67,6 % d'appartements parmi les 290 transactions enregistrées.

Sur 290 transactions enregistrées, 32,4 % portent sur des maisons (2 017 €/m²) et 67,6 % sur des appartements (1 797 €/m²).

Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
Indicateur Global Maisons Appartements
Nombre de transactions 290 94 196
Prix médian/m² 1 908 € 2 017 € 1 797 €
Prix moyen/m² 2 266 €
Surface médiane – 90 m² 54 m²

Historique

Année Transactions Prix médian/m²
2021 421 1 610 €
2022 401 1 739 €
2023 331 1 822 €
2024 278 1 798 €
2025 290 1 908 €
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés

La dynamique de construction neuve à Lisieux est atone. Seulement 219 logements ont été autorisés sur les 5 dernières années, avec une tendance à la baisse de 5 %. En 2024, seulement 14 autorisations ont été délivrées. Ce faible volume, face à un parc de plus de 12 000 logements, indique une offre neuve très limitée. Cela réduit le risque de sur-offre à court terme mais peut aussi traduire un manque d'attractivité pour les promoteurs, en phase avec le déclin démographique (-2,6 % sur 5 ans). L'urbanisation se concentre probablement sur la réhabilitation.

Construction et développement immobilier

Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.

Évolution de la construction

Rythme de la construction: 714 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 50 sur 2013 — soit +1328,0 %.

Vacance longue durée à Lisieux

Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.

853 logements vacants au total
455 vacants depuis plus de 2 ans 53,3 % des vacants

Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.

Construction neuve à Lisieux (5 dernières années)

Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).

Sur les 5 dernières années, 545 logements ont été autorisés à à Lisieux, +211 % par rapport au cycle précédent.

545 logements autorisés sur 5 ans
357 en 2025 dernière année connue
+211 % vs 5 années précédentes tendance

Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.

Fourchettes de loyers à Lisieux

Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.

Appartements
Bas 9,6 €/m²
Médian 11,7 €/m²
Haut 14,4 €/m²
Écart de 4,8 €/m² entre le 1er et le dernier décile.
Maisons
Bas 8,5 €/m²
Médian 11,2 €/m²
Haut 14,8 €/m²
Écart de 6,3 €/m² entre le 1er et le dernier décile.

Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.

Charge fiscale réelle à Lisieux

Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.

Pour un appartement type (54 m²)
~2 009 €/an
soit ~3,2 mois de loyer par an
Pour une maison type (90 m²)
~3 205 €/an
soit ~3,2 mois de loyer par an
Taux taxe foncière sur le bâti 52,82 % Moyenne dept : 50,48 % +2,34 pt Moyenne France : 43,01 % +9,81 pt
Taxe d'habitation (rappel) 22,41 % supprimée pour les RP en 2023 · maintenue sur les résidences secondaires

Évolution du taux sur 4 ans

52,46 % 2021
52,86 % 2022
52,85 % 2023
52,82 % 2024
Comment se calcule ce chiffre ?

Le taux affiché (52,82 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.

Formule officielle : Taxe foncière = VLC × taux

Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.

L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.

Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,2 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.

Le rendement net chute significativement après déduction des charges réelles. À Lisieux, la taxe foncière sur le bâti (52,82 % en 2024) pèse lourd. Il faut aussi provisionner la gestion (environ 5 % du loyer), les travaux d'entretien, et un risque de vacance dans un parc où près d'un logement sur dix est inoccupé. Pour les appartements, les charges de copropriété s'ajoutent. Un rendement brut de 7,4 % peut ainsi se transformer en 4,1 % net, voire moins pour un bien ancien.

Performance énergétique du parc à Lisieux

Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 7 639 diagnostics analysés (ADEME)

Distribution DPE à Lisieux: classe D en tête, 12,3 % de biens énergivores (F/G).

Classe dominante D
Passoires thermiques 12,3 % F + G
Conso moyenne 227 kWh/m²/an

Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.

Le parc ancien domine, avec une performance énergétique moyenne de classe D (227 kWh/m²/an). Près de 12,4 % des logements sont des passoires thermiques (F/G). Pour un acheteur, cela signifie un risque réglementaire imminent : interdiction de location pour les pires passoires dès 2025, et obligation de rénovation progressive. Un bien classé F ou G nécessitera un plan de travaux urgent pour conserver sa valeur locative.

Quels types de biens privilégier pour investir ?

Les appartements, particulièrement les T2 et T3 de 50 à 70 m², sont les plus adaptés à la demande locative majoritaire. Le parc est ancien (15,3 % d'avant 1945) et la classe énergétique dominante est D (227 kWh/m²/an). Attention aux 12,4 % de passoires thermiques (DPE F/G), dont la location sera interdite à partir de 2025 pour les plus énergivores. Le neuf (7,4 % du parc) est marginal, limitant les opportunités en défiscalisation.

Quelles zones cibler à Lisieux ?

Le centre-bourg, autour de la cathédrale et de la gare, concentre l'essentiel de l'offre locative en appartements. La périphérie, plus résidentielle, propose des maisons de ville ou des pavillons susceptibles d'intéresser des familles. Aucun grand quartier en renouvellement urbain majeur n'émerge des données, suggérant une stabilité des dynamiques de valeur. La fibre optique est déployée à 98,8 %, un atout pour attirer les locataires.

Calculateur de rendement à Lisieux

Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.

Rendement brut —
Rendement net —
Mensualité crédit (20 ans à 3,5 %) —
Effort résiduel —

Risques à connaître avant d'investir à Lisieux

Le principal risque est la vacance locative, dans un contexte où 9,8 % des logements sont déjà vacants. Le déclin démographique (-7 % en 10 ans) pourrait accentuer cette pression. La contrainte réglementaire sur les passoires thermiques est tangible, avec 12,4 % du parc concerné, imposant des travaux de rénovation énergétique. Enfin, la taxe foncière, à 52,82 %, grève significativement le rendement net.

Cas pratique : un investissement type à Lisieux

Pour un appartement type de 54 m² (au prix médian de 1 897 €/m²), comptez environ 102 438 € à l'achat. Le loyer médian de 11,7 €/m² génère environ 632 € par mois. Le rendement brut approche 7,4 %. Après déduction de la taxe foncière, des charges et d'une provision pour vacance, le rendement net tombe autour de 4,1 %, soit un cash-flow mensuel net potentiellement faible voire négatif selon le crédit.

Erreurs à éviter quand on investit à Lisieux

  • Négliger la taxe foncière, parmi les plus élevées du secteur à 52,82 %.
  • Surestimer le loyer dans un marché locatif tendu et très socialisé.
  • Oublier de provisionner la rénovation énergétique sur un parc ancien (classe D dominante).
  • Ignorer le taux de vacance local (9,8 %) dans le calcul de rentabilité.

Quand acheter ou vendre ?

Le marché de Lisieux, peu marqué par le tourisme résidentiel, connaît une saisonnalité classique. Le printemps (mars-juin) est traditionnellement plus actif, porté par les projets familiaux avant la rentrée. L'automne peut offrir des opportunités de négociation, certains vendeurs souhaitant conclure avant l'hiver. À noter : l'échéance de la taxe foncière en septembre peut inciter certains propriétaires à vendre en début d'année. Les transactions ralentissent nettement en décembre-janvier.

Le saviez-vous ?

  • La ville compte 30 monuments historiques protégés, dont la basilique Sainte-Thérèse.
  • 98,8 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
  • L'aéroport de Deauville-Saint-Gatien n'est qu'à 24,3 km.

S'installer à Lisieux : cadre de vie et logement

S'installer à Lisieux, c'est bénéficier d'une palette de services exceptionnelle pour une ville de 20 000 habitants, avec pas moins de 442 services et 306 équipements de santé recensés. La connexion fibre est quasi totale (98,8 %) et le centre-ville commerçant est animé.

Le cadre de vie est marqué par un patrimoine religieux imposant, dont la basilique Sainte-Thérèse, mais aussi par un indice de vieillissement élevé (230,7) et un déclin démographique continu. Le tissu associatif et culturel est cependant dense, compensant partiellement les difficultés économiques. Deux gares facilitent les déplacements vers Caen ou Paris.

Carte du marché immobilier à Lisieux

Lisieux et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.

moins cher moyen plus cher

Climat à Lisieux

11,7 °C
Température moyenne ?
881 mm
Précipitations ?
42 j
Jours de gel/an ?

Le climat lexovien, avec une moyenne annuelle de 11,7 °C et 881 mm de pluie, est tempéré mais humide. Les hivers sont frais sans excès, adaptés aux personnes qui supportent mal les grandes chaleurs. Ce profil océanique, avec une altitude moyenne basse de 91 m, convient particulièrement aux acheteurs recherchant un rythme de vie doux, proche de la côte (24 km de Deauville) mais à l'abri des embruns salés.

À qui s'adresse Lisieux ?

Ce marché s'adresse en priorité aux primo-accédants et aux investisseurs en quête de rendement, attirés par des prix d'entrée modérés. Les familles pourront être séduites par la présence des écoles et la proportion de maisons (32 % du parc). Les retraités apprécieront le calme relatif et la densité de services, bien que l'indice de vieillissement élevé (230,7) indique une population âgée importante.

Avantages et limites à Lisieux

✓ Points forts

  • Prix d'entrée inférieur à la moyenne régionale.
  • Accès direct au TGV pour Paris (gare à 0,9 km).
  • Cadre patrimonial avec 30 monuments historiques.
  • Services et commerces nombreux (1 089 équipements).
  • Très bon déploiement de la fibre optique (98,8 %).

− À prendre en compte

  • Marché en baisse (-7 % sur un an), risque de moins-value à court terme.
  • Taux de chômage élevé (17,7 %) et déclin démographique.
  • Présence de risques naturels (inondations) soumis à PPRN.

Composition du parc immobilier à Lisieux

12 035 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.

Composition mixte: 3 775 maisons et 8 039 appartements à à Lisieux.

87,7 % Résidences principales 10 555 logements
2,5 % Résidences secondaires 301 logements
9,8 % Logements vacants 1 178 logements
31,6 % Propriétaires de leur résidence

Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.

Avec seulement 32 % de maisons et 39 % de logements sociaux, le parc immobilier de Lisieux est très marqué par le collectif. Le taux de propriétaires (31,6 %) est bas, signe d'un marché locatif important mais aussi d'une certaine précarité. La faible part de résidences secondaires (2,5 %) et le taux de vacance élevé (9,8 %) indiquent un marché peu attractif pour la villégiature, structuré autour de la demande de résidence principale, souvent aidée.

Ancienneté du parc à Lisieux

Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 10 514 logements).

  • Avant 1919 6,4 % 676 logts
  • 1919-1945 8,9 % 937 logts
  • 1946-1970 40,2 % 4 226 logts
  • 1971-1990 26,6 % 2 796 logts
  • 1991-2005 10,5 % 1 100 logts
  • 2006-2019 7,4 % 778 logts

Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.

Équipements et services à Lisieux

1 089 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.

246 Commerces
442 Services
306 Santé
36 Sports et loisirs
33 Enseignement
19 Tourisme
7 Transports

Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.

Risques naturels et géorisques à Lisieux

Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).

Potentiel radon Faible Classe 1/3
Sismicité Très faible Zone 1/5
Risques naturels recensés 2 aléas dans la commune
Arrêtés catnat (historique) 13 catastrophes naturelles déclarées

Lisieux est soumise à un PPRN pour le risque inondation (Touques, Moyenne, Orbiquet). La commune a connu 13 arrêtés de catastrophe naturelle. La sismicité est très faible et le radon faible. Avant d'acheter, consultez obligatoirement le plan de prévention des risques pour vérifier si le bien est en zone exposée. Cela peut impacter l'assurabilité, le coût des assurances et les possibilités de travaux.

Cas pratique : un achat type à Lisieux

Pour une maison de 88 m² (surface cohérente avec le prix total médian), le budget est d'environ 176 440 €. Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 3,5 % (taux indicatif), la mensualité hors assurance approche 900 €. Cela représente environ 56 % du revenu médian local mensuel (1 620 €), un effort important nécessitant souvent deux revenus ou un apport plus conséquent.

Erreurs à éviter quand on achète à Lisieux

  • Se fier au prix au m² moyen sans vérifier le DPE et son impact réglementaire.
  • Ne pas consulter le PPRN inondation avant de signer le compromis.
  • Sous-estimer le coût des travaux dans un bâti souvent ancien (15,3 % d'avant 1945).
  • Oublier de vérifier la composition de la copropriété (taux d'impayés, fonds travaux).

Points clés à retenir à Lisieux

  • Médiane à 1 908 €/m², en baisse de 7 % sur un an.
  • Rendement brut locatif attractif, à 7,4 % pour les appartements.
  • Climat doux (11,7 °C) et humide (881 mm de pluie).
  • Écart maison/appartement réduit : 2 017 € vs 1 797 €/m².
  • Rendement net ramené à ~4,1 % après charges et taxe foncière.
  • Gare TGV à 0,9 km pour des liaisons rapides vers Paris.
  • DPE devenu critique pour la valorisation et la location.
  • Prix total type : 176 440 € pour une maison, 102 438 € pour un appart.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
DVF — Demandes de Valeurs Foncières
Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
Prix médian vs prix moyen
Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
Q1, Q3 et fourchette interquartile
Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
Rendement locatif brut
Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
Rendement locatif net
Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
PPR — Plan de Prévention des Risques
Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
Carte des loyers
Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
Taxe foncière
Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.

Méthodologie & sources

Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.

  • DVF — Demandes de Valeurs Foncières DGFiP

    Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.

    Année 2026 Prochaine MAJ : octobre 2026 Source officielle ↗
  • Carte des loyers Min. Transition écologique

    Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.

    Année 2025 Prochaine MAJ : avril 2027 Source officielle ↗
  • INSEE — Recensement & équipements INSEE

    Données population, parc logement, équipements de proximité.

    Source officielle ↗
  • SITADEL — Permis de construire SDES — Min. Transition écologique

    Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).

    Source officielle ↗
  • ADEME — DPE ADEME

    Diagnostics de performance énergétique du parc local.

    Source officielle ↗
  • Géorisques (BRGM) BRGM / Min. Transition écologique

    Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.

    Source officielle ↗

Indices composites villagesfrancais.fr — IPI, IAI, IOL, IPTI sont calculés en interne par croisement des sources ci-dessus. La méthodologie complète est documentée et auditable. Chaque indice est noté sur 10 et accompagné d'un score de fiabilité (basé sur la disponibilité des données sources pour la commune).

Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Lisieux ?

À Lisieux, au-delà de la surface, trois facteurs modulent fortement le prix au m². D'abord, la performance énergétique : un bien classé A ou B peut se valoriser de 10 % par rapport à un D, et éviter les décotes des passoires. Ensuite, la proximité des équipements (gare TGV à 0,9 km, écoles) reste déterminante. Enfin, l'état général et la présence d'un extérieur (même petit) sont très valorisés dans un parc où les maisons sont minoritaires (32 %). Un appartement rénové près de la gare ou du centre historique résistera mieux à la baisse du marché.

Estimation indicative d'une maison à Lisieux

Pour une maison de 90 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :

171 720 €

Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.

Pourquoi une estimation précise est essentielle

Dans un contexte de baisse des prix et avec 9,8 % de logements vacants, une surévaluation peut entraîner une vacance commerciale prolongée. À l'inverse, une sous-estimation signifie une perte sèche de capital. Une estimation professionnelle croise les données des ventes réelles (DVF) avec les spécificités de votre bien : surface exacte, état, exposition, vue, qualité de la rénovation. Elle permet de se positionner stratégiquement par rapport à la fourchette du quartier, d'anticiper les objections des acheteurs et de négocier en connaissance de cause. C'est la première étape vers une vente réussie.

Pourquoi faire estimer par un professionnel local

Un agent local connaît les micro-marchés : le quartier près de la gare TGV n'a pas la même dynamique que les zones plus éloignées. Il évalue l'impact réel d'un DPE faible ou d'une vue sur un des 30 monuments historiques. Son estimation repose sur des visites et des comparatifs récents, intégrant l'état exact du bien, invisible sur les bases de données. Il peut aussi identifier les acheteurs sérieux dans son réseau, facilitant une vente plus rapide et sécurisée, cruciale dans un contexte de prix en baisse.

Erreurs à éviter pour une estimation fiable

  • Utiliser le prix médian du m² sans pondérer par l'état énergétique du bien.
  • Comparer un appartement rénové près de la gare avec un bien dégradé en périphérie.
  • Oublier de valoriser la proximité des 27 établissements scolaires pour les familles.
  • Ne pas anticiper la forte négociation des acheteurs dans un marché en baisse.

Investir à Lisieux : passer à l'action

Identifier le bon bien à Lisieux requiert une connaissance fine des micro-quartiers et du parc, souvent ancien. Notre réseau de professionnels locaux décrypte pour vous les écarts de valorisation et les potentiels de rénovation.

Les données posent un diagnostic. Leur traduction concrète en opportunité dépend du bien et du quartier.

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    Questions fréquentes sur l'immobilier à Lisieux

    Quel est le prix moyen d'un appartement à Lisieux ?

    Le prix médian des appartements est de 1 797 €/m². Pour un appartement type de 54 m², l'investissement total s'élève à environ 102 438 €.

    Est-ce intéressant d'investir en location à Lisieux ?

    Le rendement locatif brut est élevé (7,4 % pour les appartements). Cependant, le rendement net est plus modeste (environ 4,1 %) en raison d'une taxe foncière élevée et d'un taux de vacance non négligeable.

    Les prix baissent-ils à Lisieux ?

    Oui, le prix médian global a baissé de 7 % entre 2023 et 2024, passant de 2 054 €/m² à 1 908 €/m². Cette correction suit une forte hausse ces dernières années.

    Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Lisieux ?

    Le principal risque est lié à la performance énergétique du parc : 12,4 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G). La fragilité économique locale (taux de chômage de 17,7 %) pèse aussi sur la demande.

    Lisieux est-elle bien desservie par les transports ?

    La commune est très bien reliée, avec une gare TGV en son centre (à 0,9 km du centre) permettant des liaisons rapides. L'aéroport de Deauville est à 24 km.

    Marché immobilier des communes voisines

    À 1 910 €/m², Lisieux affiche un écart de valorisation significatif avec des voisines comme Montivilliers (+30 %) ou Hérouville-Saint-Clair (+53 %), malgré des indicateurs de services similaires, ce qui crée un effet de levier intéressant pour l'investisseur.

    Explorez le marché immobilier des communes comparables à Lisieux.

    Communes limitrophes de Lisieux

    Lisieux est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :

    1 908 €/m² Prix médian à Lisieux
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    Résumé

    Le coût médian du m² à Lisieux (1 908 €) se situe dans la moyenne, avec un écart de -24,8 % par rapport dans le Calvados.

    Dynamique haussière marquée: +18,5 % sur le prix médian entre 2021 et 2025 à Lisieux. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 1 721 transactions (source DGFiP/DVF). La dernière année de données traduit une accélération: +6,1 % sur le prix médian.

    La ventilation des ventes associe 32,4 % de maisons et 67,6 % d'appartements, chacun avec son propre niveau de prix. Un bien type de 90 m² revient à environ 181 530 €, soit 9,3 années de revenu médian local pour l'acquérir.

    Loyers observés à Lisieux: 11,7 €/m²/mois pour un appartement, 11,2 €/m²/mois pour une maison. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 7,8 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Peu de résidences secondaires à Lisieux (2,5 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.

    Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 545 logements autorisés, soit 109/an en moyenne. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 60 % des autorisations de la période).

    Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Lisieux est dans la géographie typique de la Normandie. La géographie joue son rôle: la commune est dans un relief de plaine, à 62 m d'altitude en moyenne.

    Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.

    Sources et méthodologie

    Dernière mise à jour : 25/06/2026
    Voir le détail des 7 sources utilisées

    Poursuivre la visite à Lisieux

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    Communes voisines

    Saint-Désir 14100 1 756 hab. 1,5 km Beuvillers 14100 1 283 hab. 2,5 km Rocques 14100 285 hab. 3,0 km Saint-Martin-De-La-Lieue 14100 763 hab. 3,6 km