Lys-Lez-Lannoy affiche des rendements bruts apparemment attractifs : 6,9 % pour les appartements et 5,8 % pour les maisons. Toutefois, le rendement net estimé chute à respectivement 3,9 % et 3,3 % après déduction de la vacance locative (8 %), des frais de gestion (12 %) et de la taxe foncière élevée (49,84 %). Un calcul précis est indispensable.
Indices immobiliers de Lys-lez-Lannoy
Nos 5 indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score sur 10. Ils permettent d'évaluer objectivement le potentiel d'investissement.
7,6
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Pression très élevée (7,6/10) : le marché est tendu, nécessitant réactivité et préparation financière pour l'achat.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéPression très élevée (7,6/10) : le marché est tendu, nécessitant réactivité et préparation financière pour l'achat.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
1,5
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accessibilité très faible (1,5/10) : les prix dépassent la capacité d'achat local, le marché est porté par des acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccessibilité très faible (1,5/10) : les prix dépassent la capacité d'achat local, le marché est porté par des acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,0
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée (6/10) : la demande locative est soutenue, idéale pour un placement en location annuelle.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée (6/10) : la demande locative est soutenue, idéale pour un placement en location annuelle.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,4
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique faible (2,4/10) : la location saisonnière n'est pas un levier pertinent sur ce territoire.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique faible (2,4/10) : la location saisonnière n'est pas un levier pertinent sur ce territoire.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Profils d'investisseurs adaptés
Croisement des indices avec les stratégies d'investissement classiques.
Faut-il investir à Lys-lez-Lannoy ?
L'argument principal est le rendement locatif brut, particulièrement sur les appartements (6,9 %). D'après la carte des loyers du ministère, le loyer médian de 13,6 €/m²/mois est soutenu par la demande d'une population jeune (38 % a moins de 30 ans). Néanmoins, la taxe foncière élevée (49,84 %) et un taux de chômage local de 12,1 % pèsent sur la solvabilité des locataires et le rendement net.
Le faible taux de passoires thermiques (3,2 %) est un atout face à la loi Climat et Résilience, limitant le risque de travaux obligatoires. Toutefois, avec une classe énergétique dominante D, une majorité des biens devra être rénovée à moyen terme pour rester compétitive, un coût à intégrer dans le plan de financement.
La stratégie la plus cohérente reste la location annuelle classique en appartement. La pression touristique faible (IPTI 2,4/10) et le volume limité de résidences secondaires (0,8 %) écartent tout scénario saisonnier. L'horizon doit être de moyen terme pour compenser les frais d'acquisition par les revenus locatifs.
Profil locatif à Lys-lez-Lannoy
La demande locative est portée par les jeunes actifs et les familles modestes travaillant dans l'agglomération lilloise. La part importante de moins de 30 ans (38,1 %) et la proximité de Roubaix (4,6 km) soutiennent le marché. Les étudiants sont une cible secondaire. Le taux de chômage de 12,1 % implique de vérifier scrupuleusement la solvabilité des candidats. La demande est stable, sans saisonnalité marquée.
Quels types de biens privilégier ?
Privilégiez les appartements T2 et T3, dont le rendement brut est le plus élevé (6,9 %). Les studios sont moins demandés. Les maisons, majoritaires, offrent une rentabilité brute plus faible (5,8 %) mais ciblent une clientèle familiale stable. L'ancien domine (24,7 % d'avant 1945) : attention aux passoires thermiques (3,2 % de F/G) et aux travaux de rénovation énergétique imposés par la loi.
Quelles zones cibler à Lys-lez-Lannoy ?
Le centre-bourg, dense et bien desservi par les commerces (46 équipements), est idéal pour les petits appartements loués à des actifs. La périphérie résidentielle convient aux maisons familiales. Aucune zone de développement neuf majeur n'émerge, la construction neuve étant en net recul (-16 % sur 5 ans). La proximité des axes routiers et de la gare de Roubaix reste un atout locatif constant.
Performance énergétique du parc à Lys-lez-Lannoy
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 795 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Lys-lez-Lannoy: majorité classée D, part de passoires thermiques à 3,2 %.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc est dominé par la classe D (189 kWh/m²/an), ce qui indique une performance énergétique moyenne. La part très faible de passoires thermiques (3,2 % classées F ou G) est un atout, limitant le risque réglementaire à court terme. Cependant, les logements classés E, D, voire C devront être rénovés à moyen terme pour respecter les échéances de la loi Climat (interdiction de location des logements les plus énergivores à partir de 2025, puis objectif de rénovation du parc d'ici 2050).
Construction neuve à Lys-lez-Lannoy (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Lys-lez-Lannoy: 377 logements autorisés sur 5 ans, 12 pour la dernière année (-16 %).
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Sur les cinq dernières années, 377 logements ont été autorisés, mais la tendance est à la baisse (-16 % par rapport à la période précédente). Seulement 12 logements neufs sont prévus en 2024. Ce ralentissement de la construction neuve limite le risque de sur-offre à court terme et maintient une pression sur le parc ancien. Cela confirme l'attractivité résidentielle de la commune, où la demande est absorbée par l'existant.
Fourchettes de loyers à Lys-lez-Lannoy
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Lys-lez-Lannoy
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (49,84 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net chute à 3,9 % pour les appartements, soit près de 3 points de moins que le brut. Cette différence s'explique principalement par la taxe foncière, dont le taux à Lys-Lez-Lannoy est de 49,84 %. S'y ajoutent les frais de gestion (environ 8 % du loyer), les charges de copropriété, les travaux d'entretien et le risque de vacance locative (le taux de logements vacants est de 4,5 %). Un investisseur doit budgéter ces postes pour évaluer sa rentabilité réelle.
Calculateur de rendement à Lys-lez-Lannoy
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Êtes-vous prêt à investir à Lys-lez-Lannoy ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Cas pratique : un investissement type à Lys-lez-Lannoy
Pour un appartement de 55 m² (surface correspondant au prix médian total), l'investissement s'élève à environ 137 344 €. Avec un loyer à 13,6 €/m², le revenu locatif annuel brut est de 8 976 €, soit un rendement brut de 6,9 %. Après déduction de la taxe foncière, des charges et d'une provision pour vacance, le rendement net se rapproche de 3,9 %, générant un cash-flow annuel net d'environ 5 356 €.
Erreurs à éviter quand on investit à Lys-lez-Lannoy
- Oublier la taxe foncière, dont le taux local est de 49,84 %.
- Tabler sur le rendement brut sans provisionner charges et vacance.
- Négliger le DPE, crucial pour la location future (loi Climat).
- Ignorer la composition du parc (25 % de logements sociaux).
Le saviez-vous ?
- Avec 3 km², c'est l'une des communes les plus denses de sa catégorie.
- Le parc de logements est jeune : 17 % construits après 2006.
- La commune compte 389 équipements, dont 127 pour la santé.
Risques à connaître avant d'investir à Lys-lez-Lannoy
Le risque de vacance, estimé à 8 %, est réel dans un contexte de chômage local (12,1 %). La taxe foncière très élevée (49,84 %) grève significativement la rentabilité nette. La dépendance à l'économie lilloise rend le marché sensible aux retournements conjoncturels régionaux. Enfin, le parc ancien (classe D dominante) expose à des obligations de rénovation énergétique coûteuses à moyen terme.
Simulation financière — appartement type 58 m²
Calcul indicatif sur 20 ans à 3,5 %, hors assurance et frais de notaire. Loyer estimé à partir de la Carte des loyers.
La simulation crédit compare mensualité et loyer perçu. À Lys-Lez-Lannoy, avec un rendement brut de 6,9 % pour les appartements, l'effort résiduel (différence entre les deux) peut être faible voire positif si l'apport est conséquent. Pour un achat type à 137 344 €, un emprunt à 4 % sur 20 ans génère une mensualité d'environ 700 €. Face à un loyer médian estimé à 748 € pour un appartement de 55 m², la trésorerie est immédiatement positive, mais il faut intégrer la fiscalité et les charges pour obtenir le net.
Forces et points d'attention
✓ Points forts
- Rendement locatif brut élevé (6,9 %)
- Dynamique démographique soutenue (+4,3 % en 5 ans)
- Parc immobilier jeune (17 % post-2006)
− Points d'attention
- Accessibilité très faible (IAI 1,5/10)
- Taux de chômage supérieur à 12 %
Notre verdict
Investir ici exige de cibler les appartements en bon état et bien situés pour maximiser le rendement brut, tout en intégrant des charges élevées dans le calcul. Évitez absolument les maisons énergivores ou les biens nécessitant des travaux lourds.
Ticket d'entrée comparé aux communes voisines
Prix médian au m² des communes proches, du moins cher au plus cher. À budget équivalent, ces voisines peuvent offrir d'autres opportunités d'investissement.
À retenir sur l'investissement à Lys-lez-Lannoy
- Rendement brut locatif attractif : 6,9 % pour les appartements.
- Rendement net ramené à environ 3,9 % après charges et impôts.
- Taxe foncière élevée : taux de 49,84 % sur le bâti.
- Taux de vacance modéré à 4,5 %, limitant le risque d'impayé.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'investissement à Lys-lez-Lannoy
Quel rendement locatif à Lys-Lez-Lannoy ?
Le rendement brut estimé est de 6,9 % pour les appartements et 5,8 % pour les maisons. Après charges, le net tombe à environ 3,9 % et 3,3 %.
Quels sont les risques pour un investisseur ?
Les principaux risques sont la vacance locative (8 % estimé), la taxe foncière élevée (49,84 %) et la présence de logements anciens pouvant nécessiter des rénovations énergétiques.
Quel type de bien loue-t-on le mieux ?
Les appartements T2/T3 en centre sont les plus adaptés, avec un loyer moyen de 13,6 €/m²/mois et une demande soutenue par les jeunes actifs.
Vous envisagez d'investir à Lys-lez-Lannoy ? Un expert local du marché vous accompagne pour identifier les meilleures opportunités selon votre stratégie.
- Analyse rendement / risque adaptée à votre profil
- Identification des secteurs porteurs et à éviter
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