01 Le parc de logements
Le parc comprend 110 logements dont 82 résidences principales, 21 résidences secondaires et 7 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 82 | 74,5 % |
| Résidences secondaires | 21 | 19,1 % |
| Logements vacants | 7 | 6,4 % |
Visualisation des trois usages du parc: 75 % d'habitat permanent, 19 % de résidences secondaires et 6 % de logements inoccupés sur un total de 110.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 47 | 57,3 % |
| 1919-1945 | 4 | 4,9 % |
| 1946-1970 | 7 | 8,5 % |
| 1971-1990 | 11 | 13,4 % |
| 1991-2005 | 4 | 4,9 % |
| 2006-2019 | 9 | 11,0 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 57 % des logements relèvent de la période avant 1919, le segment d'avant 1919 restant à 57 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 0 | 0,0 % |
| 2 pièces | 1 | 1,2 % |
| 3 pièces | 11 | 13,4 % |
| 4 pièces | 22 | 26,8 % |
| 5 pièces ou plus | 48 | 58,5 % |
Le parc compte 5,3 pièces en moyenne par logement, avec 59 % de logements de cinq pièces ou plus et 1 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 102 | 107 | 110 |
| Rés. principales | 71 | 73 | 82 |
| Rés. secondaires | 21 | 29 | 21 |
| Vacants | 11 | 5 | 7 |
61,3 % de part de propriétaires à Gaudonville, commune de population comparable à 7 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 69 | 84,1 % |
| Locataires (privé) | 11 | 13,4 % |
| Locataires HLM | 1 | 1,2 % |
| Logés gratuitement | 1 | 1,2 % |
Visualisation des quatre statuts — 84,3 % de propriétaires occupants, 14,5 % de locataires et 1 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Fioul | 31 | 37,3 % |
| Électricité | 23 | 27,7 % |
| Gaz bouteille | 2 | 2,4 % |
| Autre (bois…) | 27 | 32,5 % |
Mode de chauffage dominant: fioul à 37 %. autres sources (bois notamment) pèse 33 %, électricité 28 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 8 |
| 2 à 4 ans | 10 |
| 5 à 9 ans | 11 |
| 10 ans ou plus | 53 |
| Total ménages | 82 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 5 |
| Sous-occupation modérée | 21 |
| Sous-occupation accentuée | 21 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 5 | 6,1 % |
| 1 voiture | 27 | 32,9 % |
| 2 voitures ou plus | 50 | 61,0 % |
Ventilation par équipement automobile: 6 % sans véhicule, 33 % mono-motorisés, 61 % multi-motorisés. Par ailleurs, 86,6 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 92 | 59 | 5 | 28 |
| 1975 | 93 | 60 | 5 | 28 |
| 1982 | 85 | 72 | 5 | 8 |
| 1990 | 93 | 76 | 10 | 7 |
| 1999 | 90 | 76 | 7 | 7 |
| 2006 | 99 | 80 | 13 | 6 |
| 2011 | 102 | 71 | 21 | 11 |
| 2016 | 107 | 73 | 29 | 5 |
| 2022 | 110 | 82 | 21 | 7 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 92 à 110 logements, soit +20 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 13 | 14 | 12 | 14 | 18 | 14 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 0 | 0,0 % |
| Classe C | 5 | 23,8 % |
| Classe D | 3 | 14,3 % |
| Classe E | 6 | 28,6 % |
| Classe F | 6 | 28,6 % |
| Classe G | 1 | 4,8 % |
Répartition des étiquettes DPE: E en tête (29 %), 24 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 3 | 14,3 % |
| Classe B | 4 | 19,0 % |
| Classe C | 1 | 4,8 % |
| Classe D | 2 | 9,5 % |
| Classe E | 4 | 19,0 % |
| Classe F | 6 | 28,6 % |
| Classe G | 1 | 4,8 % |
Répartition climat du parc: F concentre 29 % des diagnostics et 38 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 274 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 218 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 115 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 274 kWh/m²/an, contre 115 pour ceux bâtis 2001-2012 — un écart de 158 kWh/m²/an selon l'époque.
Le parc de logements structure le marché immobilier de Marsac (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Avec 110 logements dont 82 résidences principales, 21 résidences secondaires et 7 vacants, Marsac combine plusieurs fonctions résidentielles. Pavillonnaire à très forte intensité: 98,2 % du parc se compose de maisons (108 unités). Ce contexte résidentiel — Marsac est dans le sud-ouest occitan, entre causses et plateaux, à 201 m d'altitude, dans un paysage de collines — cadre la lecture du parc local.
La propriété occupante domine très nettement le parc — 84,3 % des résidences principales sont occupées par leur propriétaire.
57,3 % des logements de Marsac datent d'avant 1919 — une signature de bourg ancien au patrimoine architectural constitué de longue date. Bilan DPE plus tendu — E en classe dominante et 237 kWh/m²/an, signal d'un parc à moderniser. Les classes F+G pèsent 33,3 % dans le parc diagnostiqué, levier potentiel de rénovation. Le chauffage principal est dominé par fioul (37,3 % des résidences principales).
Le nombre de logements de Marsac varie peu sur la période 2016–2022. La multi-motorisation est la norme à Marsac: 61,0 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
La physionomie du parc traduit la géographie régionale: Marsac est dans le sud-ouest occitan, entre causses et plateaux. Le parc résidentiel de Marsac s'inscrit dans un territoire à 201 m d'altitude, dans un paysage de collines.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 82 résidences principales de Marsac et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
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Marché fortement touristique à Marsac : la pression des résidences secondaires façonne les prix davantage que la demande locale.
Verdict
➤ Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,6 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 5,5 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Tarn-et-Garonne (92ᵉ rang sur 190 communes)
- Pression touristique très élevée — demande soutenue en saisonnier
Analyse du marché immobilier à Marsac
Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,6 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,5 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Marsac
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Marsac s'établit à 1 730 €, sur la base de 1 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
33,3 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (passoires thermiques) — enjeu rénovation majeur avant la loi Climat 2025/2028.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 41,1 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Marsac Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Marsac
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 1 624 €/m² → 1 730 €/m² (+6,5 %), volume annuel actuel 1 transactions.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 220 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 1 | 1 |
| Prix médian/m² | 1 730 € | 1 730 € |
| Prix moyen/m² | 1 730 € | |
| Surface médiane | – | 220 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 1 | 1 624 € |
| 2022 | 3 | 1 676 € |
| 2023 | 2 | 1 306 € |
| 2024 | 2 | 1 779 € |
| 2025 | 1 | 1 730 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
18 logements autorisés cumulés, 20 commencés: la dynamique récente affiche 0 autorisations sur 2025.
Construction neuve à Marsac (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 1 logements autorisés à à Marsac, dont 0 en 2025 (-80 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Marsac
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Marsac
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (41,07 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Marsac
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 21 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Marsac: la classe E domine, 33,3 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Marsac
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S'installer à Marsac : cadre de vie et logement
Marsac compte 178 habitants, à 157 m d'altitude. Le climat local affiche 14,0 °C de moyenne annuelle et 667 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 2 monuments historiques protégés, 13 appellations d'origine rattachées au terroir local et 7 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Marsac
Marsac et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Marsac
Composition du parc immobilier à Marsac
110 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 98,2 % du parc à Marsac, 1,8 % en collectif.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à Marsac
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 82 logements).
- Avant 1919 57,3 % 47 logts
- 1919-1945 4,9 % 4 logts
- 1946-1970 8,5 % 7 logts
- 1971-1990 13,4 % 11 logts
- 1991-2005 4,9 % 4 logts
- 2006-2019 11,0 % 9 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Marsac
7 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Marsac
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Marsac
Pour une maison de 220 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
380 600 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Marsac
Quel est le prix de l'immobilier à Marsac ?
Le prix médian au m² à Marsac est de 1 730 € (données DVF, 1 transactions). Pour une maison de 220 m² (surface médiane locale), compter environ 381 000 €.
Comment Marsac se situe-t-elle dans le Tarn-et-Garonne ?
Marsac se situe au 92ᵉ rang du Tarn-et-Garonne sur 190 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Marsac ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Marsac est de 5,5 % (loyer de 8,0 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Le parc immobilier de Marsac est-il énergétiquement dégradé ?
33,3 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante E). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Marsac.
Communes limitrophes de Marsac
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Résumé
En 2026, 1 transactions ont permis d'établir un prix médian de 1 730 €/m² à Marsac, niveau conforme à la médiane départementale.
Sur 2021-2025, le prix médian de Marsac progresse de +6,5 %, une trajectoire haussière modérée. Sur l'ensemble de la période, 9 transactions sont recensées par les données DVF.
Les ventes enregistrées portent quasi exclusivement sur des maisons — prix médian 1 730 €/m² pour une surface médiane de 220 m². Un bien type de 220 m² revient à environ 380 600 €, soit 17,6 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 9,3 € (appartements) et 8,0 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 5,5 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 19,1 % du parc, une part significative à considérer pour un projet locatif.
La construction neuve est quasi nulle sur la période 2021-2025: 1 logement autorisé au total selon les bases SITADEL. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 100 % des logements autorisés.
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Marsac est dans le sud-ouest occitan, entre causses et plateaux. Contexte physique: à 201 m d'altitude, dans un paysage de collines.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.