Logement & immobilier

Le logement à Allauch

13190 Bouches-du-Rhône 21 443 hab.
Fiche complète

Le parc résidentiel d'Allauch totalise 9 948 logements (4,1 pièces en moyenne).

Résidences principales 90%
Logements vacants 6,8%
Chauffage principal Électricité
DPE dominant C

01 Le parc de logements

9 948Logements au total
27 %Appartements i
75,2 %Propriétaires
3,1 %Rés. secondaires
7 %Logements sociaux i
6,8 %Logements vacants i-6% vs dept · -15% vs France
+7,6 %Évolution 2016–2022
199 /km²Densité de logements i

Le parc comprend 9 948 logements dont 8 965 résidences principales, 309 résidences secondaires et 674 logements vacants.

INSEE · 2022

Répartition du parc

Répartition fonctionnelle du parc: 90 % de résidences principales, 3 % de secondaires et 7 % de vacants pour un total de 9 948 logements.

INSEE · 2022

Époque de construction

Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 33 %, devant les constructions récentes (21 % après 2006).

INSEE · 2022

Nombre de pièces

Taille moyenne: 4,1 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 33 %, les T1-T2 12 %.

INSEE · Recensements

Évolution du parc

2011 2016 2022
Total logements8 3599 2499 948
Rés. principales7 8418 6138 965
Rés. secondaires224218309
Vacants294419674

À 33 km, Sanary-sur-Mer (18 538 hab.) enregistre 37,4 % de part de propriétaires

02 Occupation, confort et motorisation

INSEE · 2022

Répartition par statut

Occupation des résidences principales — 75,2 % appartiennent à leurs occupants, 22,6 % sont louées, avec 7 % du parc en logement social.

INSEE · 2022

Mode de chauffage

Le électricité équipe 57 % des résidences principales, devant gaz de ville (19 %) et autres sources (bois notamment) (11 %).

INSEE · 2022

Ancienneté d'emménagement

Moins de 2 ans710
2 à 4 ans1 527
5 à 9 ans1 681
10 ans ou plus5 048
Total ménages8 965
INSEE · 2022

Occupation des logements

Occupation normale1 926
Sous-occupation modérée2 503
Sous-occupation accentuée2 156
Suroccupation modérée429
Suroccupation accentuée41
INSEE · 2022

Équipement automobile

Ventilation par équipement automobile: 7 % sans véhicule, 41 % mono-motorisés, 53 % multi-motorisés. Par ailleurs, 74,8 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.

03 Évolution historique

9 948Logements en 2022
+175 %Évolution depuis 1968
INSEE · 1968–2022

Évolution du parc depuis 1968

Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 3 620 à 9 948 logements, soit +175 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.

INSEE · Logements vacants

Logements vacants

Année 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Logements vacants 763 647 708 863 748 453
Dont vacants > 2 ans 170 160 169 155 166 220

04 Performance énergétique (DPE)

CClasse DPE dominante
166kWh/m²/an en moyenne
5,8 %Passoires (F+G) i
2 517Diagnostics
ADEME · DPE

Étiquettes énergie & climat

Énergie

A
B
C
166 kWh/m²/an
D
E
F
G

Climat (GES)

A
1 922 kg CO2/an
B
C
D
E
F
G
ADEME · DPE

Distribution DPE

Répartition des étiquettes DPE: C en tête (41 %), 63 % du parc en classes vertueuses (A à C).

ADEME · GES

Distribution GES

Répartition climat du parc: A concentre 42 % des diagnostics et 84 % obtiennent A, B ou C.

ADEME · DPE

Consommation par époque de construction

L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 222 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 75 pour le bâti après 2012.

ADEME · DPE

Maisons vs Appartements

Le graphique oppose deux profils — maisons en classe C (177 kWh/m²/an) et appartements en classe C (156).

Comparaison territoriale
Consommation vs département+5 kWh/m²/an
Consommation vs France-37 kWh/m²/an
Passoires vs département+2,6 pts
Passoires vs France-4,1 pts

05 Obligations SRU (art. 55)

Commune déficitaire SRU — Le taux de logements sociaux est inférieur à l'objectif légal.
7,5 %Taux logements sociaux i
698Logements sociaux (LLS)
En détail
Objectif légal25 %
StatutDéficitaire

06 Parc social détaillé (RPLS 2025)

Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).

7,46 €Loyer moyen /m² i
1,1 %Taux de vacance i
74dont PLAI i
68dont PLS i
SDES · RPLS 2025

Typologie des logements sociaux

TypologieNombre
T113
T2212
T3276
T4129
T5+14

Le parc de logements structure le

Le saviez-vous ?

Résumé

Le parc résidentiel d'Allauch s'établit à 9 948 logements en 2022, dont la très grande majorité sont des résidences principales (90,1 %). La typologie majoritaire est la maison individuelle (72,7 %), complétée par 27,3 % d'appartements. Ancrage local: la commune est une commune de Provence, entre garrigue et oliveraies, à 416 m d'altitude, dans un contexte de piémont, à 30 km du littoral provençal.

Les propriétaires occupants constituent l'immense majorité des ménages d'Allauch (75,2 %). Le logement social occupe une place de 6,7 % dans le parc de résidences principales. La commune reste sous la cible SRU (25,0 %): son taux s'établit à 7,5 %.

Près d'20,6 % du parc d'Allauch a moins de vingt ans, signe d'une dynamique récente de construction. Les diagnostics énergétiques (DPE) pointent une classe C dominante et 166 kWh/m²/an en moyenne, sous la médiane nationale (203). Le chauffage principal est dominé par électricité (56,6 % des résidences principales).

Allauch affiche une croissance de son parc de +7,6 % depuis 2016. Profil fortement motorisé: 52,8 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.

Les caractéristiques du parc résidentiel s'interprètent à l'aune du cadre régional — Allauch est une commune de Provence, entre garrigue et oliveraies. Côté topographie, Allauch se trouve à 416 m d'altitude, dans un contexte de piémont, à 30 km du littoral provençal, paramètres qui pèsent sur la vie résidentielle.

Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2022 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.

Faut-il investir à Allauch en 2026 ?

Perchée sur les contreforts des collines, à quelques kilomètres de Marseille, Allauch combine un cadre de vie préservé et une intégration à la métropole Aix-Marseille-Provence. Cette dualité a porté ses prix à un haut niveau, mais la correction de 2024 invite à reconsidérer les opportunités. Voici notre analyse pour investir en 2026.

4 495 €/m² prix médian
+1,6 % sur un an
208 transactions 2026

La correction de 8,2 % en 2024 modère l'emballement des prix, offrant un point d'entrée plus raisonnable dans ce marché résidentiel de la métropole marseillaise.

Verdict

➤ Investir suppose de cibler la plus-value à moyen terme, le rendement locatif annuel seul étant peu incitatif.

Rendement correct
Risque modere
Horizon moyen terme
Stratégie Plus-value à moyen terme
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Points clés

  • ✓ Correction recente de -8,2 %
  • ✓ Rendement brut correct à 4,9 %
  • ✓ Pression immobilière élevée (IPI 5,8)
  • ⚠ Accessibilité difficile (IAI 6)
  • ⚠ Opportunité locative faible (IOL 3,4)
  • ⚠ Taxe foncière à 51,1 %

Pour qui est faite cette commune ?

  • ✗ Investisseur locatif classique
  • ✗ Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
  • ✓ Investisseur plus-value long terme
  • ✓ Primo-accedant local

Positionnement sur le marché

  • Avec un prix médian de 4 568 €/m², Allauch se situe au-dessus de la moyenne nationale.
  • Dans les Bouches-du-Rhône, son prix dépasse la médiane départementale, se positionnant dans le haut du classement.
  • Son prix reste 53 % plus accessible que Sanary-sur-Mer, station balnéaire voisine très prisée.
Données 2026 Sources : DVF · INSEE · SDES Analyse éditoriale par IA

Analyse du marché immobilier à Allauch

Le marché immobilier d'Allauch affiche une pression notable (IPI 5,8/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.

L'opportunité locative est limitée sur ce territoire : la demande est faible ou les prix déjà trop élevés pour générer un rendement attractif.

Indices immobiliers d'Allauch

Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.

5,8

Indice de Pression Immobilière

Élevé

Un marché sous tension, où la demande solide soutient les prix malgré la correction récente.

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Composantes de l'indice
Prix au m² (composite maisons/apparts)
65
Années de revenu pour acheter 70 m²
55
% de résidences secondaires
46
Croissance démographique (5 ans)
52
Densité de population
72
7,0

Indice d'Accessibilité Immobilière

Accessible

L'accessibilité est difficile : les prix élevés pèsent sur la capacité d'achat locale, selon les données DVF 2024.

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Composantes de l'indice
Ratio prix/revenu (inversé)
45
% de propriétaires
89
Taux de pauvreté (inversé)
100
% de HLM (signal structurel)
50
3,0

Indice d'Opportunité Locative

Peu favorable

La rentabilité locative nette est limitée par les charges et une taxe foncière élevée (51,1 %).

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Composantes de l'indice
% de locataires (proxy marché locatif)
10
% résidences secondaires (demande saisonnière)
46
Croissance démographique (5 ans)
52
Capacité touristique / population
6
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
35
3,3

Indice de Pression Touristique Immobilière

Faible

La pression touristique modérée indique un marché principalement résidentiel, peu porté par la location saisonnière.

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Composantes de l'indice
% de résidences secondaires
46
Capacité touristique / population
6
% de logements vacants
57
Faible densité (proxy isolement touristique)
28

Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.

Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers

Indice de Pression Immobilière (IPI)

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Échelle : 10 = très forte pression

Composantes :

  • Prix au m² (composite maisons/apparts) — poids 30 % requis
    Valeur brute : 4538,3 — Percentile dept : 65/100
  • Années de revenu pour acheter 70 m² — poids 25 %
    Valeur brute : 11,5 — Percentile dept : 55/100
  • % de résidences secondaires — poids 20 %
    Valeur brute : 3,1 — Percentile dept : 46/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 15 %
    Valeur brute : 2,8 — Percentile dept : 52/100
  • Densité de population — poids 10 %
    Valeur brute : 428,9 — Percentile dept : 72/100

⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.

Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible

Composantes :

  • Ratio prix/revenu (inversé) — poids 40 % requis
    Valeur brute : 11,5 — Percentile dept : 45/100
  • % de propriétaires — poids 25 %
    Valeur brute : 67,8 — Percentile dept : 89/100
  • Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
    Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100
  • % de HLM (signal structurel) — poids 10 %
    Valeur brute : 6,0 — Percentile dept : 50/100

⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.

Indice d'Opportunité Locative (IOL)

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Échelle : 10 = signaux très favorables

Composantes :

  • % de locataires (proxy marché locatif) — poids 25 % requis
    Valeur brute : 24,8 — Percentile dept : 10/100
  • % résidences secondaires (demande saisonnière) — poids 20 %
    Valeur brute : 3,1 — Percentile dept : 46/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 20 %
    Valeur brute : 2,8 — Percentile dept : 52/100
  • Capacité touristique / population — poids 15 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 6/100
  • Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
    Valeur brute : 4538,3 — Percentile dept : 35/100

⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.

Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Échelle : 10 = très forte pression touristique

Composantes :

  • % de résidences secondaires — poids 35 % requis
    Valeur brute : 3,1 — Percentile dept : 46/100
  • Capacité touristique / population — poids 25 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 6/100
  • % de logements vacants — poids 15 %
    Valeur brute : 6,8 — Percentile dept : 57/100
  • Faible densité (proxy isolement touristique) — poids 25 %
    Valeur brute : 428,9 — Percentile dept : 28/100

⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.

Investir à Allauch : opportunités et risques

Investir à Allauch en 2026 nécessite d'arbitrer entre rendement locatif modeste et espérance de plus-value. Le rendement brut de 4,9 % pour les appartements est correct, mais il est fortement érodé par des charges conséquentes, notamment une taxe foncière établie à 51,1 %.

La faible part de passoires thermiques (6,1 % en F/G) est un atout, réduisant le risque de travaux de rénovation énergétique obligatoires. Toutefois, l'opportunité locative reste faible (IOL 3,4), et la pression touristique modérée (IPTI 4,2) n'offre pas d'alternative viable en location saisonnière pour compenser.

La stratégie la plus cohérente semble être une approche orientée plus-value à moyen terme, en misant sur la reprise du marché après la correction de 2024 et l'attractivité résidentielle durable de la commune au sein de la métropole, tout en sélectionnant rigoureusement des biens bien placés et énergétiquement performants.

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Données du marché immobilier à Allauch

DVF, loyers, permis, analyse expert

Le prix médian de 4 568 €/m² à Allauch, en baisse de 8,2 % sur un an, marque une inflexion notable après plusieurs années de hausse continue. Cette correction, observée dans les données DVF 2024, pourrait constituer une fenêtre d'opportunité pour les investisseurs visant la plus-value, dans un marché où la pression reste élevée (IPI à 5,8).

La structure du marché est clairement orientée vers la maison individuelle, qui représente 73 % du parc et 61 % des transactions annuelles. Ce profil attire une clientèle de familles et d'actifs travaillant dans la métropole, attirés par le cadre de vie et la proximité des services, avec 858 équipements recensés par l'INSEE.

Néanmoins, l'accessibilité est un point de vigilance majeur. L'indice IAI de 6/10 et les 15,8 années de revenu nécessaires pour acheter une maison témoignent d'un décrochage entre les prix et le pouvoir d'achat local, ce qui peut limiter la liquidité du marché à la revente sur le segment inférieur.

Analyses détaillées du marché

Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.

Évolution du marché immobilier d'Allauch Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés

L'évolution des prix à Allauch sur les cinq dernières années révèle une nette accélération entre 2021 et 2023, le prix médian grimpant de 4 224 € à 4 975 €/m², soit une hausse de près de 18 %. L'année 2024 marque un coup d'arrêt avec une correction de -8,2 %, ramenant la médiane à 4 568 €/m². Cette baisse intervient après un pic de transactions en 2021-2022 et pourrait indiquer un rééquilibrage après une période de forte tension. Les maisons, majoritaires, résistent mieux (4 805 €/m²) que les appartements (3 738 €/m²). Cette dynamique place désormais Allauch dans une fourchette de prix comparable à des communes comme La Valette-du-Var, mais avec une accessibilité plus difficile pour les revenus locaux.

Évolution du marché immobilier d'Allauch

Comment lire ce graphique ?

Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.

En 2025, 4 495 €/m² de prix médian pour 208 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +9,1 %.

Maisons vs Appartements

Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.

Maisons
Prix médian 4 805 €/m²
Surface médiane 88 m²
Transactions 131
Appartements
Prix médian 3 738 €/m²
Surface médiane 61 m²
Transactions 77

Indicateurs clés du marché

+1,6 %
Variation annuelle prix/m² ?
5,4 %
Rendement locatif apparts ?
4,3 %
Rendement locatif maisons ?
44,7 %
Taux d'effort ?
Effort élevé

Achat type — prix total estimé

422 840 €
Maison 88 m² ?
Mensualité ~2 452 €/mois (20 ans, 3,5 %)
228 018 €
Appartement 61 m² ?
Mensualité ~1 322 €/mois (20 ans, 3,5 %)
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité

L'analyse financière d'un investissement à Allauch en 2026 montre un effort d'entrée significatif. Pour acquérir une maison type de 91 m² à 437 619 €, il faut mobiliser l'équivalent de 15,8 années de revenu médian local. Le loyer estimé, autour de 1 550 € par mois, génère un rendement brut de 4,3 %. Toutefois, après déduction des charges courantes (taxe foncière à 51,1 %, gestion, vacance), le rendement net tombe aux alentours de 2,4 %. Pour un appartement, l'effort initial est moindre (8,9 années de revenu) et le rendement brut légèrement supérieur (4,9 %), mais l'effort net mensuel après perception du loyer reste substantiel. La rentabilité repose donc davantage sur une potentielle plus-value future que sur le cash-flow immédiat.

Acheter vs Louer — appartement 61 m²

1 322 €/mois
Mensualité crédit ?
1 030 €/mois
Loyer estimé ?
Acheter coûte 292 €/mois de plus

Accessibilité — années de revenu médian

15,3 ans
Pour une maison ?
8,3 ans
Pour un appartement ?

Estimation des loyers (Carte des loyers)

16,9 €/m²
Loyer médian appartements ?
13,2 - 21,5 €/m²
17,0 €/m²
Loyer médian maisons ?
12,9 - 22,5 €/m²
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes

Le marché des transactions à Allauch en 2024 a enregistré 206 ventes, un volume en repli par rapport aux années précédentes (341 en 2021). Cette baisse d'activité accompagne la correction des prix. Le marché reste dominé par la vente de maisons individuelles (131 transactions, surface médiane de 91 m²), ce qui correspond au profil résidentiel de la commune (73 % de maisons dans le parc). Les appartements représentent 77 ventes pour une surface médiane de 60 m². Cette structure des transactions confirme l'attrait pour le cadre de vie pavillonnaire. Le volume en baisse suggère un marché qui passe d'une phase de vendeurs à un équilibre plus favorable aux acheteurs, offrant des marges de négociation potentiellement plus importantes.

Répartition des ventes

63,0 % de maisons et 37,0 % d'appartements parmi les 208 transactions enregistrées.

63,0 % maisons, 37,0 % appartements sur 208 ventes: le collectif pèse 37,0 % du marché local.

Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
Indicateur Global Maisons Appartements
Nombre de transactions 208 131 77
Prix médian/m² 4 495 € 4 805 € 3 738 €
Prix moyen/m² 4 614 €
Surface médiane – 88 m² 61 m²

Historique

Année Transactions Prix médian/m²
2021 300 4 119 €
2022 284 4 621 €
2023 219 4 657 €
2024 184 4 425 €
2025 208 4 495 €
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés

La dynamique de construction neuve à Allauch montre un net ralentissement. Sur les cinq dernières années, 346 logements ont été autorisés, mais la tendance est à la baisse de 39 % par rapport à la période précédente. Seulement 37 logements ont été autorisés en 2024. Ce ralentissement de l'offre neuve, dans un contexte de croissance démographique modérée (+0,8 % sur 10 ans), limite les risques de surproduction et peut contribuer à soutenir la valeur du parc existant à moyen terme. Il reflète également les contraintes foncières d'une commune déjà urbanisée et la possible priorité donnée à la rénovation, le parc étant relativement récent (20,6 % construit après 2006). Cette faible production neuve oriente la demande vers l'ancien.

Construction et développement immobilier

Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.

Évolution de la construction

Rythme de la construction: 112 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 218 sur 2013 — soit -48,6 %.

Vacance longue durée à Allauch

Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.

453 logements vacants au total
220 vacants depuis plus de 2 ans 48,6 % des vacants

Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.

Construction neuve à Allauch (5 dernières années)

Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).

Bilan construction à Allauch: 298 logements autorisés sur 5 ans, 56 pour la dernière année (-49 %).

298 logements autorisés sur 5 ans
56 en 2025 dernière année connue
-49 % vs 5 années précédentes tendance

Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.

Fourchettes de loyers à Allauch

Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.

Appartements
Bas 13,2 €/m²
Médian 16,9 €/m²
Haut 21,5 €/m²
Écart de 8,3 €/m² entre le 1er et le dernier décile.
Maisons
Bas 12,9 €/m²
Médian 17,0 €/m²
Haut 22,5 €/m²
Écart de 9,6 €/m² entre le 1er et le dernier décile.

Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.

Charge fiscale réelle à Allauch

Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.

Pour un appartement type (61 m²)
~3 157 €/an
soit ~3,1 mois de loyer par an
Pour une maison type (88 m²)
~4 600 €/an
soit ~3,1 mois de loyer par an
Taux taxe foncière sur le bâti 51,10 % Moyenne dept : 45,35 % +5,75 pt Moyenne France : 43,01 % +8,09 pt
Taxe d'habitation (rappel) 33,14 % supprimée pour les RP en 2023 · maintenue sur les résidences secondaires

Évolution du taux sur 4 ans

51,03 % 2021
51,05 % 2022
51,16 % 2023
51,10 % 2024
Comment se calcule ce chiffre ?

Le taux affiché (51,10 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.

Formule officielle : Taxe foncière = VLC × taux

Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.

L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.

Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,1 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.

Le rendement net chute d'environ 2 points après charges. La taxe foncière à Allauch, à 51,1 %, pèse lourd. Ajoutez 1 % à 2 % pour frais de gestion, vacance locative (le taux de logements vacants est de 6,8 %) et travaux d'entretien courant. Dans une copropriété, la quote-part peut alourdir la note. Un rendement brut de 4,9 % pour un appartement se transforme ainsi en 2,7 % net, à peine supérieur au Livret A.

Performance énergétique du parc à Allauch

Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 517 diagnostics analysés (ADEME)

Parc à Allauch: majorité classée C, part de passoires thermiques à 5,8 %.

Classe dominante C
Passoires thermiques 5,8 % F + G
Conso moyenne 165 kWh/m²/an

Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).

La classe énergétique dominante C (167 kWh/m²/an) est un point fort, située sous la moyenne nationale. Seuls 6,1 % du parc diagnostiqué sont des passoires thermiques (F/G), un taux bas. Cela réduit le risque réglementaire immédiat (interdiction de location des logements F/G en 2025, puis E en 2028). Pour un acheteur, c'est une garantie de moindres travaux de rénovation à prévoir et de factures énergétiques maîtrisées.

Quels types de biens privilégier pour investir ?

Les appartements, plus rares (27 % du parc), offrent un meilleur rendement brut (4,9 %) et correspondent à la demande des petits ménages et actifs. Les T2 et T3 bien situés sont les plus liquides. Les maisons, majoritaires, ciblent un marché plus restreint (familles) avec un loyer au m² similaire (17,0 €) mais un ticket d'entrée plus élevé. Attention au parc ancien : 13,6 % des logements sont antérieurs à 1945, ce qui peut impliquer des rénovations coûteuses, surtout avec seulement 6,1 % de passoires thermiques déclarées.

Quelles zones cibler à Allauch ?

Le centre-bourg historique, avec ses commodités et son cachet, reste une valeur sûre pour la location. Les quartiers résidentiels pavillonnaires proches des écoles et des commerces de proximité conviennent aux familles locataires. La périphérie plus rurale, bien que très calme, peut souffrir d'une accessibilité moindre aux transports et voir des délais de location plus longs. Aucun grand projet de renouvellement urbain ne vient actuellement dynamiser spécifiquement un secteur, l'investissement se fonde donc sur l'existant.

Calculateur de rendement à Allauch

Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.

Rendement brut —
Rendement net —
Mensualité crédit (20 ans à 3,5 %) —
Effort résiduel —

Risques à connaître avant d'investir à Allauch

Le risque de vacance locative est réel, avec un taux de logements vacants de 6,8 % (supérieur à la moyenne nationale). La taxe foncière est élevée (51,1 %), ce qui pèse sur le rendement net. Le parc, bien que majoritairement en classe C d'énergie, compte encore des biens énergivores soumis aux contraintes de la loi Climat. Enfin, la baisse des prix à la vente (-8,2 % sur un an) peut impacter temporairement la valeur du patrimoine, même si la démographie reste légèrement positive (+0,8 % en 10 ans).

Cas pratique : un investissement type à Allauch

Pour un appartement type de 54 m² à Allauch, comptez environ 246 720 €. Avec un loyer moyen de 16,9 €/m², vous percevrez 913 € par mois. Le rendement brut s'établit à 4,4 %. Après déduction de la taxe foncière (env. 1 200 €/an), charges et provision, l'effort net mensuel peut être nul ou légèrement positif selon votre taux d'emprunt.

Erreurs à éviter quand on investit à Allauch

  • Négliger la taxe foncière, l'une des plus élevées du département.
  • Surestimer le loyer possible face à un revenu médian de 27 620 €.
  • Oublier de provisionner pour les travaux dans un parc ancien (13,6 % d'avant 1945).
  • Choisir un bien sans consulter les plans de prévention des risques (PPR).

Quand acheter ou vendre ?

Le marché immobilier à Allauch suit le rythme scolaire classique, avec un pic d'annonces au printemps. La vente est plus fluide de mars à juin. Évitez l'été, période de vacances où le marché marseillais ralentit. La taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains vendeurs à boucler une transaction avant cette échéance. L'automne reste actif jusqu'aux fêtes de fin d'année.

Le saviez-vous ?

  • Allauch compte 4 monuments historiques protégés sur son territoire.
  • La commune dispose de 858 équipements, dont 485 services aux particuliers.
  • Le score numérique de la ville est de 8/100, malgré une couverture fibre à 90,5 %.

S'installer à Allauch : cadre de vie et logement

S'installer à Allauch, c'est choisir un compromis entre la tranquillité d'un village provençal perché à 341 m d'altitude et la proximité de l'agitation marseillaise, accessible en quelques minutes. La commune offre un panel de services étendu pour sa taille, avec une santé bien représentée (223 équipements) et une excellente couverture fibre (90,5 %).

Le territoire est néanmoins soumis à plusieurs plans de prévention des risques (inondation, mouvements de terrain liés aux anciennes carrières), une réalité à intégrer dans le choix du bien. Le profil démographique, avec un âge médian de 47,3 ans et un indice de vieillissement élevé (194,6), dessine une commune mature et familiale, où la dynamique économique locale, portée par plus de 2 000 entreprises, contrebalance un taux de chômage contenu (7,7 %).

Carte du marché immobilier à Allauch

Allauch et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.

moins cher moyen plus cher

Climat à Allauch

13,3 °C
Température moyenne ?
718 mm
Précipitations ?
38 j
Jours de gel/an ?

Avec 13,3 °C de moyenne annuelle et 718 mm de pluie, Allauch offre un climat méditerranéen tempéré par l'altitude (341 m). Les hivers sont doux, les étés chauds mais moins caniculaires que sur la côte. Ce profil, avec un ensoleillement généreux, plaît aux familles et aux actifs cherchant un cadre préservé à 9 km de Marseille, sans la chaleur écrasante de l'été marseillais.

À qui s'adresse Allauch ?

La commune s'adresse principalement aux familles en recherche d'une maison avec extérieur, attirées par la qualité des 14 établissements scolaires. Les actifs travaillant à Marseille ou à Aix-en-Provence, prêts à faire la navette pour gagner en espace, en font également partie. Les retraités, qui représentent 32,6 % de la population, apprécient le calme et le tissu social. En revanche, les jeunes actifs célibataires ou les étudiants y trouveront moins d'offre locative ou d'animation nocturne.

Avantages et limites à Allauch

✓ Points forts

  • Proximité de Marseille (9 km de la gare TGV) et de l'aéroport.
  • Cadre de vie préservé dans le massif du Garlaban, idéal pour les randonneurs.
  • Parc immobilier majoritairement constitué de maisons individuelles (73 %).
  • Taux de chômage très bas (7,7 %) et dynamisme économique local.
  • Patrimoine historique avec 4 monuments classés et vie associative riche.

− À prendre en compte

  • Prix élevés par rapport au revenu médian local (15,8 ans de revenus pour une maison).
  • Risques naturels présents (inondations, anciennes carrières) soumis à PPR.
  • Dépendance à la voiture pour la plupart des déplacements, transports en commun limités.
  • Offre culturelle et nocturne réduite comparée à la métropole voisine.

Composition du parc immobilier à Allauch

9 948 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.

Répartition équilibrée: 73,0 % de maisons, 27,0 % d'appartements sur un total de 9 948 logements.

90,1 % Résidences principales 8 965 logements
3,1 % Résidences secondaires 309 logements
6,8 % Logements vacants 674 logements
75,2 % Propriétaires de leur résidence

Forte proportion de propriétaires occupants : marché stable mais offre locative limitée.

Le parc est ultra-majoritairement composé de maisons (73 %) et de propriétaires occupants (75,2 %). Cette structure indique un marché ancré, peu spéculatif, où la pression locative est modérée. Le faible taux de résidences secondaires (3,1 %) confirme l'attrait résidentiel principal. C'est un marché de familles établies, où l'offre neuve récente (20,6 % post-2006) côtoie un bâti plus ancien, offrant une diversité de produits.

Ancienneté du parc à Allauch

Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 8 805 logements).

  • Avant 1919 5,7 % 505 logts
  • 1919-1945 7,8 % 689 logts
  • 1946-1970 16,2 % 1 429 logts
  • 1971-1990 32,7 % 2 875 logts
  • 1991-2005 16,9 % 1 492 logts
  • 2006-2019 20,6 % 1 816 logts

Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.

Équipements et services à Allauch

858 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.

75 Commerces
485 Services
223 Santé
23 Sports et loisirs
13 Enseignement
6 Tourisme
33 Transports

Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.

Risques naturels et géorisques à Allauch

Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).

Potentiel radon Moyen Classe 2/3
Sismicité Faible Zone 2/5
Risques naturels recensés 12 aléas dans la commune
Arrêtés catnat (historique) 23 catastrophes naturelles déclarées

Allauch est soumis à plusieurs Plans de Prévention des Risques (PPR) : inondation (Jarret, 2020), incendie de forêt (2018) et mouvements de terrain liés aux carrières souterraines (2002). La sismicité est faible et le radon moyen. Ces contraintes, cartographiées précisément, conditionnent les possibilités de construction et d'assurance. Consulter le cadastre des risques et les éventuelles prescriptions constructives est une étape obligatoire avant tout achat.

Cas pratique : un achat type à Allauch

Une maison typique de 91 m² représente un investissement de 437 619 €. Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance atteint 1 900 €. Cela équivaut à 9,3 années du revenu médian local (27 620 €). Un budget conséquent, réservé aux foyers bi-actifs ou aux reventes.

Erreurs à éviter quand on achète à Allauch

  • Se fier au seul prix au m², très variable selon le quartier et la vue.
  • Oublier de vérifier le DPE, clé pour le confort et la revente.
  • Négliger la proximité des commerces et écoles dans une ville étendue (50 km²).
  • Ne pas consulter le cadastre des risques naturels (12 recensés).

Points clés à retenir à Allauch

  • Prix médian au m² à 4 568 €, en baisse de 8,2 % sur un an.
  • Rendement brut moyen : 4,9 % pour les appartements.
  • Climat méditerranéen tempéré, à 341 m d'altitude moyenne.
  • Écart maison/appartement : +17 % pour les maisons.
  • Taxe foncière élevée : taux de 51,1 % sur le bâti.
  • Parc immobilier sain, seulement 6,1 % de passoires thermiques.
  • La valeur dépend fortement de la vue et de l'exposition.
  • Surface médiane : 54 m² pour un appart, 91 m² pour une maison.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
DVF — Demandes de Valeurs Foncières
Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
Prix médian vs prix moyen
Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
Q1, Q3 et fourchette interquartile
Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
Rendement locatif brut
Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
Rendement locatif net
Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
PPR — Plan de Prévention des Risques
Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
Carte des loyers
Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
Taxe foncière
Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.

Méthodologie & sources

Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.

  • DVF — Demandes de Valeurs Foncières DGFiP

    Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.

    Année 2026 Prochaine MAJ : octobre 2026 Source officielle ↗
  • Carte des loyers Min. Transition écologique

    Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.

    Année 2025 Prochaine MAJ : avril 2027 Source officielle ↗
  • INSEE — Recensement & équipements INSEE

    Données population, parc logement, équipements de proximité.

    Source officielle ↗
  • SITADEL — Permis de construire SDES — Min. Transition écologique

    Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).

    Source officielle ↗
  • ADEME — DPE ADEME

    Diagnostics de performance énergétique du parc local.

    Source officielle ↗
  • Géorisques (BRGM) BRGM / Min. Transition écologique

    Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.

    Source officielle ↗

Indices composites villagesfrancais.fr — IPI, IAI, IOL, IPTI sont calculés en interne par croisement des sources ci-dessus. La méthodologie complète est documentée et auditable. Chaque indice est noté sur 10 et accompagné d'un score de fiabilité (basé sur la disponibilité des données sources pour la commune).

Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Allauch ?

À Allauch, la valeur dépend d'abord de la typologie (la maison s'échange 17 % plus cher au m² que l'appartement) et de l'état. L'exposition sud et la vue dégagée, fréquentes grâce au relief, sont très valorisées. La proximité des 75 commerces et des 14 écoles pèse aussi. Un DPE performant (classe A/B/C) devient un atout majeur. Enfin, la localisation dans un quartier calme, éloigné des axes de circulation bruyants, fait grimper le prix au m².

Estimation indicative d'une maison à Allauch

Pour une maison de 88 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :

395 560 €

Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.

Pourquoi une estimation précise est essentielle

Une estimation erronée peut coûter cher. Trop haute, elle allonge inutilement le délai de vente dans un marché qui n'est plus porteur. Trop basse, elle vous prive d'une partie de votre patrimoine. À Allauch, des facteurs comme l'altitude, l'exposition, la proximité des commerces du centre-bourg ou au contraire l'isolement, ainsi que la qualité énergétique (classe C dominante) ont un impact direct. Seule une analyse croisant les dernières transactions homologuées (DVF), les tendances micro-locales et les spécificités de votre bien permet de définir le prix d'exposition optimal pour attirer les acheteurs sans brader.

Pourquoi faire estimer par un professionnel local

Les outils en ligne calculent une moyenne, mais ignorent les micro-marchés d'Allauch : la côte d'un quartier, l'état réel d'une toiture, l'impact d'une vue panoramique. Un agent local connaît la demande précise pour chaque type de bien et la valeur des copropriétés. Son estimation, fondée sur des visites et des comparables récents, sert aussi d'argument de négociation face à des acheteurs sérieux, facilitant une vente au juste prix et dans des délais maîtrisés.

Erreurs à éviter pour une estimation fiable

  • Comparer un bien avec vue à un bien sans, sans pondération.
  • Ignorer l'impact d'un DPE F/G sur la valorisation depuis 2022.
  • Oublier de segmenter le marché entre maisons et appartements.
  • Ne pas tenir compte du ralentissement de la construction neuve.

Investir à Allauch : passer à l'action

L'analyse des données est une première étape, mais la valeur réelle d'un investissement se construit sur le terrain. Pour identifier le bon bien et négocier au juste prix dans un marché en transition, l'expertise d'un professionnel local est indispensable.

Les chiffres posent un diagnostic, mais l'acquisition se joue sur la sélection précise du bien et du secteur.

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  • Analyse basée sur les ventes réelles à Allauch
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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.

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Récapitulatif

    Questions fréquentes sur l'immobilier à Allauch

    Quel est le prix moyen d'une maison à Allauch ?

    Le prix médian d'une maison à Allauch est de 4 805 €/m². Pour une surface médiane de 91 m², le budget total s'élève donc à environ 437 619 €, selon les ventes enregistrées en 2024.

    Allauch est-elle plus chère que Marseille ?

    Le prix médian à Allauch (4 568 €/m²) est significativement plus élevé que dans de nombreux quartiers de Marseille, reflétant son attractivité résidentielle et son cadre de vie plus pavillonnaire.

    Est-ce un bon moment pour acheter à Allauch ?

    La correction des prix de 8,2 % en 2024 peut représenter une opportunité pour les acheteurs, après plusieurs années de hausse. Le marché est en phase de rééquilibrage, offrant potentiellement plus de marge de négociation.

    Quel rendement locatif peut-on espérer à Allauch ?

    Le rendement locatif brut est d'environ 4,9 % pour un appartement et 4,3 % pour une maison. Après charges, le rendement net estimé est proche de 2,7 % pour un appartement.

    Quels sont les risques naturels à Allauch ?

    Allauch est concernée par des risques d'inondation (PPRN sur le Jarret) et de mouvements de terrain liés à d'anciennes carrières souterraines. Il est essentiel de consulter les plans de prévention des risques avant tout achat.

    Marché immobilier des communes voisines

    Allauch affiche des prix similaires à La Valette-Du-Var (+1 %) mais son rendement locatif est inférieur, tandis que l'écart avec Sanary-sur-Mer (+53 %) limite l'effet de levier pour un investissement locatif classique.

    Explorez le marché immobilier des communes comparables à Allauch.

    Communes limitrophes d'Allauch

    Allauch est entourée de 11 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :

    4 495 €/m² Prix médian à Allauch
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    Résumé

    Marché sous pression à Allauch: 4 495 €/m² en médiane, +77,2 % par rapport à la moyenne nationale.

    Entre 2021 et 2025, le prix médian au m² à Allauch a augmenté de +9,1 %. Au total, 1 195 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.

    Le marché mêle maisons et appartements: le prix médian des maisons ressort à 4 805 €/m² (surface médiane 88 m²) et celui des appartements à 3 738 €/m² (61 m²). Le bien médian (88 m² à 422 840 €) équivaut à 15,3 années de revenu médian au niveau communal.

    Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 16,9 €/m² pour un appartement et 17,0 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 5,4 %, un niveau intermédiaire. Le poids limité des résidences secondaires (3,1 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.

    Les permis de construire autorisent 60 logements par an en moyenne sur la période 2021-2025. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 60 % des logements autorisés.

    Le marché immobilier d'Allauch s'interprète dans un contexte plus large — Allauch est une commune de Provence, entre garrigue et oliveraies, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. La géographie joue son rôle: la commune est à 30 km du littoral provençal, à 416 m d'altitude, dans un contexte de piémont.

    Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.

    Sources et méthodologie

    Dernière mise à jour : 25/06/2026
    Voir le détail des 7 sources utilisées

    Poursuivre la visite à Allauch

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    Communes voisines

    Marseille 13000 886 040 hab. 10,1 km Aubagne 13400 47 529 hab. 8,6 km Plan-De-Cuques 13380 11 632 hab. 2,0 km Cadolive 13950 2 236 hab. 8,3 km