01 Le parc de logements
Le parc comprend 12 064 logements dont 11 137 résidences principales, 103 résidences secondaires et 824 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 11 137 | 92,3 % |
| Résidences secondaires | 103 | 0,9 % |
| Logements vacants | 824 | 6,8 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 92 % de résidences principales, 1 % de secondaires et 7 % de vacants pour un total de 12 064 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 293 | 2,7 % |
| 1919-1945 | 619 | 5,6 % |
| 1946-1970 | 2 411 | 21,9 % |
| 1971-1990 | 4 080 | 37,1 % |
| 1991-2005 | 1 372 | 12,5 % |
| 2006-2019 | 2 237 | 20,3 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1971-1990 domine (37 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 3 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 207 | 1,9 % |
| 2 pièces | 1 431 | 12,9 % |
| 3 pièces | 3 323 | 29,8 % |
| 4 pièces | 3 643 | 32,7 % |
| 5 pièces ou plus | 2 532 | 22,7 % |
Taille moyenne: 3,7 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 23 %, les T1-T2 15 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 10 782 | 11 484 | 12 064 |
| Rés. principales | 9 986 | 10 553 | 11 137 |
| Rés. secondaires | 66 | 75 | 103 |
| Vacants | 730 | 856 | 824 |
40,1 % de part de propriétaires à Manosque, commune de population comparable à 68 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 5 229 | 47,0 % |
| Locataires (privé) | 2 533 | 22,7 % |
| Locataires HLM | 3 176 | 28,5 % |
| Logés gratuitement | 199 | 1,8 % |
Visualisation des quatre statuts — 47,0 % de propriétaires occupants, 51,3 % de locataires et 29 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 4 471 | 40,1 % |
| Fioul | 427 | 3,8 % |
| Électricité | 5 505 | 49,4 % |
| Gaz bouteille | 69 | 0,6 % |
| Autre (bois…) | 666 | 6,0 % |
Mode de chauffage dominant: électricité à 49 %. gaz de ville pèse 40 %, autres sources (bois notamment) 6 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 125 |
| 2 à 4 ans | 2 509 |
| 5 à 9 ans | 2 147 |
| 10 ans ou plus | 5 356 |
| Total ménages | 11 137 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 2 956 |
| Sous-occupation modérée | 3 505 |
| Sous-occupation accentuée | 2 425 |
| Suroccupation modérée | 692 |
| Suroccupation accentuée | 103 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 556 | 14,0 % |
| 1 voiture | 5 580 | 50,1 % |
| 2 voitures ou plus | 4 001 | 35,9 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 14 % sans, 50 % à une voiture, 36 % multi-motorisés. Par ailleurs, 60,4 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 3 665 | 3 296 | 61 | 308 |
| 1975 | 5 404 | 4 847 | 37 | 520 |
| 1982 | 7 502 | 6 507 | 71 | 924 |
| 1990 | 8 248 | 7 381 | 100 | 767 |
| 1999 | 8 927 | 8 387 | 87 | 453 |
| 2006 | 9 903 | 9 459 | 47 | 397 |
| 2011 | 10 782 | 9 986 | 66 | 730 |
| 2016 | 11 484 | 10 553 | 75 | 856 |
| 2022 | 12 064 | 11 137 | 103 | 824 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 3 665 à 12 064, soit +229 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 740 | 928 | 832 | 696 | 796 | 374 |
| Dont vacants > 2 ans | 101 | 126 | 103 | 141 | 147 | 169 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 200 | 3,8 % |
| Classe B | 606 | 11,4 % |
| Classe C | 2 535 | 47,6 % |
| Classe D | 1 608 | 30,2 % |
| Classe E | 292 | 5,5 % |
| Classe F | 67 | 1,3 % |
| Classe G | 15 | 0,3 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (48 %), 63 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 566 | 29,4 % |
| Classe B | 673 | 12,6 % |
| Classe C | 1 896 | 35,6 % |
| Classe D | 980 | 18,4 % |
| Classe E | 181 | 3,4 % |
| Classe F | 24 | 0,5 % |
| Classe G | 3 | 0,1 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe C dominante (36 %), 78 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 203 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 185 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 146 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 128 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 119 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 82 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 203 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 82 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 82 | 118 |
| Classe B | 151 | 455 |
| Classe C | 526 | 2 009 |
| Classe D | 294 | 1 314 |
| Classe E | 94 | 198 |
| Classe F | 29 | 38 |
| Classe G | 11 | 4 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe C (154 kWh/m²/an) et appartements en classe C (151).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 89 |
| T2 | 355 |
| T3 | 1 577 |
| T4 | 1 331 |
| T5+ | 487 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Miramas (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Miramas est le ville moyenne ayant le prix au m² le plus bas du département Bouches-du-Rhône. (sur 11 villes moyennes entre 20 000 et 50 000 habitants) Voir le classement
- Miramas est le ville moyenne ayant le moins de résidences secondaires du département Bouches-du-Rhône. (sur 11 villes moyennes entre 20 000 et 50 000 habitants) Voir le classement
- Miramas est le ville moyenne ayant le moins de passoires thermiques du département Bouches-du-Rhône. (sur 11 villes moyennes entre 20 000 et 50 000 habitants) Voir le classement
Résumé
Au recensement INSEE 2022, Miramas totalise 12 064 logements dont 92,3 % de résidences principales — un parc à vocation résidentielle permanente. Répartition relativement équilibrée entre maisons (44,1 %) et appartements (55,9 %). Ce contexte résidentiel — Miramas est une commune provençale caractéristique, à basse altitude (23 m), dans un relief de plaine, dans l'arrière-pays du littoral camarguais, à 28 km environ — cadre la lecture du parc local.
Statut d'occupation assez équilibré: 47,0 % de propriétaires occupants et 51,3 % de locataires. Le logement social occupe une place de 28,5 % dans le parc de résidences principales. Bilan SRU favorable: 42,5 % de logements sociaux pour une obligation de 25,0 %.
Le parc de Miramas est plutôt récent: 20,3 % des logements ont été construits depuis 2006. Les diagnostics énergétiques (DPE) pointent une classe C dominante et 152 kWh/m²/an en moyenne, sous la moyenne nationale (203). Le chauffage principal est dominé par électricité (49,4 % des résidences principales).
Le parc de Miramas a progressé de +5,1 % entre 2016 et 2022. 14,0 % des ménages de Miramas n'ont pas de voiture, 35,9 % en possèdent au moins deux.
Les caractéristiques du parc résidentiel s'interprètent à l'aune du cadre régional — Miramas est une commune provençale caractéristique. Côté topographie, Miramas se trouve à basse altitude (23 m), dans un relief de plaine, dans l'arrière-pays du littoral camarguais, à 28 km environ, paramètres qui pèsent sur la vie résidentielle.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 11 137 résidences principales de Miramas et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
Faut-il investir à Miramas en 2026 ?
Carrefour logistique de l'étang de Berre, Miramas mise sur sa gare et son tissu économique pour attirer. Pourtant, la démographie stagne (-1,7 % en 5 ans) et les indicateurs sociaux sont préoccupants. Dans ce contexte contrasté, l'immobilier local peut-il constituer un bon placement ?
Un marché locatif à 6,4 % de rendement brut, mais avec une fragilité socio-économique qui impose une sélection drastique des biens.
Verdict
➤ Investir ici suppose de cibler un appartement pour le rendement, en acceptant un risque de liquidité et de vacance locative modéré.
Points clés
- ✓ Rendement brut élevé pour les appartements
- ✓ Prix d'entrée inférieur aux voisines côtières
- ✓ Desserte ferroviaire et TGV à proximité
- ⚠ Fragilité territoriale très élevée (7,7/10)
- ⚠ Solvabilité locale limitée par le revenu médian
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Un prix médian de 2 690 €/m² la place en dessous de la moyenne nationale pour les villes de cette taille.
- Dans les Bouches-du-Rhône, son prix est inférieur de plus de 25 % à la moyenne départementale, tirée par Marseille et Aix.
- Son rendement locatif brut (6,4 %) dépasse nettement celui des grandes métropoles régionales, mais le net est rogné par une taxe foncière à 45,82 %.
Analyse du marché immobilier à Miramas
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 9,5 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,9 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Miramas : opportunités et risques
L'argument principal pour investir à Miramas réside dans son rendement locatif brut, particulièrement sur les appartements (6,4 %). Ce chiffre, tiré de la carte des loyers du ministère, est significativement supérieur à ceux observés dans les centres-villes chers de la région. Néanmoins, il faut immédiatement le nuancer : une taxe foncière élevée (45,82 %) et un taux de vacance structurel (6,8 % du parc) rognent ce rendement, le faisant tomber à un net estimé à 3,7 %.
Le risque majeur est la fragilité économique de la population locataire potentielle. Avec un revenu médian de 19 810 € et un fort taux de chômage, la solvabilité des ménages est limitée et le risque d'impayés ou de vacance longue est accru. Il est impératif de cibler des biens correspondant à des besoins de première nécessité (T2, T3 modestes, bien isolés) et d'éviter les passoires thermiques, même si elles ne représentent que 1,5 % du parc diagnostiqué.
La stratégie la plus cohérente est donc l'investissement locatif annuel en appartement, avec un horizon de moyen terme (8-12 ans). Il ne faut pas compter sur une forte plus-value, mais sur une rentabilité cash-flow positive après charges. La faible pression touristique (IPTI à 1,7/10) et la part minime de résidences secondaires (0,9 %) invalident complètement une stratégie de location saisonnière.
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Données du marché immobilier à Miramas
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian à Miramas s'établit à 2 690 €/m², un niveau qui le place en position d'opportunité relative au sein d'un département globalement cher. Selon les transactions DVF 2024, cette stabilité relative cache une dualité marquée entre maisons et appartements, ces derniers représentant 60 % du marché et affichant un prix au mètre carré inférieur de 15 %. Cette structure reflète une économie locale où la demande locative est prépondérante, dans un contexte de faible solvabilité des ménages.
La comparaison avec les communes similaires est sans appel : Miramas est systématiquement moins chère. Elle cède 11 % à Cavaillon et 12 % à Carpentras, et son écart avec L'Isle-sur-La-Sorgue (37 %) est abyssal. Cet écart de valorisation n'est pas un hasard ; il traduit des indicateurs moins attractifs, notamment un cadre de vie marqué par l'activité industrielle et logistique de la zone de l'étang de Berre, et une fragilité sociale plus prononcée.
L'évolution démographique, en léger recul sur cinq ans (-1,7 %), constitue un signal d'alerte pour la demande à moyen terme. Ce déclin, couplé à un taux de chômage de 13,8 % (le plus élevé de sa catégorie dans le département), pèse mécaniquement sur la dynamique du marché résidentiel. Le marché est donc porté par des facteurs extérieurs (desserte TGV, prix attractifs) plus que par une vitalité interne.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Miramas Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Les prix médians à Miramas ont connu une progression régulière mais modérée depuis 2020, gagnant 10,9 % en cinq ans pour atteindre 2 690 €/m². Cette hausse annuelle, comprise entre 1 % et 2,7 %, montre un marché résilient qui n'a pas connu la surchauffe observée ailleurs. Les maisons (3 057 €/m²) restent significativement plus chères que les appartements (2 484 €/m²), avec un écart de près de 18 %. Comparée aux communes similaires, Miramas se maintient dans une fourchette basse, bien en deçà de L'Isle-sur-La-Sorgue. Pour un acheteur en 2026, cette trajectoire prudente limite le risque de correction brutale, mais n'annonce pas non plus de forte appréciation à court terme.
Évolution du marché immobilier de Miramas
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 258 transactions en 2025 et affiche une évolution de +4,6 % sur 2021–2025 (prix médian à 2 690 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
L'accessibilité financière reste le point critique. D'après les données DVF 2024, acquérir une maison médiane (90 m²) demande 14,3 années de revenu médian local, un effort colossal. Pour un appartement type (60 m² à 160 980 €), le loyer médian estimé (864 €) permet de couvrir une partie importante de la mensualité d'un crédit, mais pas sa totalité, générant un effort net mensuel pour l'investisseur. Le rendement brut de 6,4 % pour les appartements est attractif, mais il faut immédiatement en déduire la taxe foncière (45,82 %), les frais de gestion et la vacance pour obtenir un net d'environ 3,7 %.
Acheter vs Louer — appartement 61 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
42,2 % de maisons et 57,8 % d'appartements parmi les 258 transactions enregistrées.
Les appartements concentrent 57,8 % des mutations, pour un prix médian de 3 057 €/m² (maisons) contre 2 484 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 258 | 109 | 149 |
| Prix médian/m² | 2 690 € | 3 057 € | 2 484 € |
| Prix moyen/m² | 2 806 € | ||
| Surface médiane | – | 90 m² | 61 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 353 | 2 571 € |
| 2022 | 330 | 2 792 € |
| 2023 | 273 | 2 738 € |
| 2024 | 248 | 2 681 € |
| 2025 | 258 | 2 690 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve est réelle mais en net ralentissement. Si 794 logements ont été autorisés sur les cinq dernières années, la tendance est à la baisse (-9 % vs la période précédente), avec seulement 169 autorisations en 2024. Ce ralentissement pourrait limiter à moyen terme l'offre neuve et soutenir l'ancien. Le parc est relativement récent, avec 20,3 % des logements construits après 2006. Toutefois, cette nouvelle offre entre en tension avec une demande qui stagne démographiquement, créant un risque de saturation dans certains segments, notamment les petits appartements neufs.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 4 192 logements ont été autorisés et 3 068 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 73 %.
Vacance longue durée à Miramas
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Miramas (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Miramas: 679 logements autorisés sur 5 ans, 113 pour la dernière année (-23 %).
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Miramas
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Miramas
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (45,82 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net chute d'environ 2,7 points par rapport au brut. La taxe foncière, à 45,82 % du taux de base, représente un prélèvement important. Il faut y ajouter les charges de copropriété (présentes dans 56 % du parc), les frais de gestion (environ 5 à 8 % du loyer) et une provision pour travaux. Sur un appartement, le rendement net médian de 3,7 % est un ordre de grandeur plus réaliste pour votre projection financière.
Performance énergétique du parc à Miramas
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 5 323 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Miramas: majorité classée C, part de passoires thermiques à 1,5 %.
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc est relativement performant avec une classe C dominante (151 kWh/m²/an) et seulement 1,5 % de passoires thermiques (F/G). Ce faible taux réduit le risque de dépréciation à court terme lié aux interdictions de location prévues par la loi Climat. Pour un acheteur, cela signifie une plus grande sécurité réglementaire et des travaux de rénovation souvent moins lourds que dans d'autres territoires.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements de type T2/T3, correspondant à la surface médiane de 60 m², pour viser une demande locative large. Le neuf est limité (tendance à la baisse de -9 % des autorisations). L'ancien constitue l'essentiel du parc, avec une vigilance accrue sur le DPE : seulement 1,5 % sont des passoires (F/G), mais la classe dominante C (151 kWh/m²/an) impose des travaux de rénovation énergétique à moyen terme.
Quelles zones cibler à Miramas ?
Le centre-ville, autour de la gare, offre la meilleure accessibilité et une demande locative constante. Les quartiers périphériques, avec une plus forte proportion de maisons, peuvent intéresser les familles. Aucune zone en développement majeur n'est signalée, la construction neuve étant en retrait. La présence de 36 % de logements sociaux dans certaines zones peut impacter la valorisation locative privée.
Calculateur de rendement à Miramas
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Miramas
Le principal risque est la vacance locative, avec un taux de logements vacants de 6,8 %, supérieur à la moyenne nationale. La dépendance à l'économie industrielle locale (taux de chômage élevé) rend la demande sensible aux conjonctures. La taxe foncière est l'une des plus élevées du département (45,82 %). Enfin, le risque sismique est modéré et un PPRT concerne un dépôt de munitions, pouvant affecter l'assurabilité.
Cas pratique : un investissement type à Miramas
Pour un appartement type de 60 m² à Miramas, l'investissement médian est d'environ 160 980 €. Avec un loyer estimé à 14,4 €/m², la recette locative brute atteint 864 € par mois, soit un rendement brut de 6,4 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, copropriété), le rendement net tombe autour de 3,7 %, générant un cash-flow potentiellement légèrement positif avec un crédit à taux actuel.
Erreurs à éviter quand on investit à Miramas
- Négliger la taxe foncière élevée (45,82 % du taux de base).
- Oublier de provisionner pour la vacance locative dans un marché où le chômage atteint 13,8 %.
- Surévaluer les loyers sans vérifier les prix pratiqués rue par rue.
- Ignorer la part de logements sociaux (36 %) dans le quartier visé.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Miramas suit un rythme classique avec une activité accrue au printemps et à la rentrée de septembre. L'automne peut être un bon moment pour négocier, les vendeurs étant parfois plus pressés avant la fin d'année. Notez que la taxe foncière est exigible en septembre, un élément à anticiper dans votre budget si vous achetez en cours d'année. L'absence de tourisme de masse évite les pics saisonniers extrêmes de demande.
Le saviez-vous ?
- Miramas possède une gare en plein centre-ville, à seulement 0,1 km de la mairie.
- La commune compte 1 monument historique protégé et 1057 équipements publics.
- 87,7 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
S'installer à Miramas : cadre de vie et logement
Miramas tire son atout principal de sa connexion ferroviaire exceptionnelle. La gare en centre-ville et la proximité de la gare TGV d'Aix-en-Provence (à 29 km) en font un pôle de mobilité important, attractif pour les navetteurs travaillant vers Aix, Marseille ou au-delà. Cette desserte compense partiellement un cadre urbain marqué par son histoire industrielle et la présence d'un important dépôt de munitions, objet d'un Plan de Prévention des Risques Technologiques (PPRT).
La commune dispose d'une offre d'équipements et de services conséquente pour sa taille, avec plus de 1 000 commerces et services recensés par l'INSEE. Le parc de logements sociaux est important (36 %), et le parc locatif privé domine. Le profil démographique est relativement jeune (âge médian 40,5 ans), mais l'indice de vieillissement (127) indique un vieillissement de la population plus rapide que la moyenne.
Carte du marché immobilier à Miramas
Miramas et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Miramas
Le climat local, avec 15,6 °C de moyenne et seulement 574 mm de pluie annuels, est typiquement méditerranéen. L'ensoleillement est généreux et les hivers doux, ce qui plaît aux profils recherchant un cadre de vie agréable sans rudesse. Ce climat constitue un atout pour la qualité de vie et peut réduire les dépenses énergétiques de chauffage, un élément à vérifier au regard du DPE.
À qui s'adresse Miramas ?
Miramas s'adresse en priorité aux primo-accédants et aux familles modestes à la recherche d'une maison avec jardin, attirés par les prix encore tenables. Les actifs travaillant dans la zone industrielle de Fos-Istres ou sur Aix-Marseille (via le train) y trouvent un compromis habitat/transport. Les retraités (26 % de 60 ans et plus) y sont également présents. En revanche, les acheteurs recherchant un cadre patrimonial ou une forte animation culturelle devront regarder ailleurs.
Avantages et limites à Miramas
✓ Points forts
- Prix d'entrée inférieur à la moyenne régionale.
- Très bon maillage des transports (gare en ville, autoroute, aéroport à 23 km).
- Climat ensoleillé et températures douces.
- Taux de criminalité perçu comme faible (indice IFE 7,7/10).
- Parc de logements relativement récent (20,3 % construits après 2006).
− À prendre en compte
- Taux de chômage élevé (13,8 %) et revenu médian bas.
- Environnement industriel proche (complexe de Fos).
- Peu d'attraits touristiques et patrimoniaux majeurs.
Composition du parc immobilier à Miramas
12 064 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 44,3 % de maisons, 55,7 % d'appartements sur un total de 12 064 logements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc est équilibré entre maisons individuelles (44,3 %) et appartements. La part élevée de propriétaires (47 %) et la très faible proportion de résidences secondaires (0,9 %) indiquent un marché résidentiel ancré, peu soumis à la spéculation saisonnière. Le taux de logements vacants (6,8 %) est proche de la moyenne nationale, indiquant une rotation normale sans tensions excessives.
Ancienneté du parc à Miramas
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 11 012 logements).
- Avant 1919 2,7 % 293 logts
- 1919-1945 5,6 % 619 logts
- 1946-1970 21,9 % 2 411 logts
- 1971-1990 37,1 % 4 080 logts
- 1991-2005 12,5 % 1 372 logts
- 2006-2019 20,3 % 2 237 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Miramas
1 057 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Miramas
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La sismicité est modérée et le radon faible. Le principal PPRT actif concerne un dépôt de munitions, une spécificité locale liée à l'histoire militaire. Neuf risques naturels sont recensés, avec cinq arrêtés de catastrophe naturelle historiques. Ces éléments doivent systématiquement guider les vérifications (assurances, diagnostics) et être pris en compte dans les actes de vente. Consultez le dossier départemental des risques.
Cas pratique : un achat type à Miramas
Une maison de 90 m², au prix médian de 3 158 €/m², représente un investissement de 284 220 €. Avec un apport de 10 % (28 422 €) et un crédit sur 20 ans à un taux estimé à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élève à environ 1 440 €. Cela représente 83 % du revenu médian mensuel local (1 651 €), un effort important nécessitant souvent deux salaires.
Erreurs à éviter quand on achète à Miramas
- Oublier de vérifier le DPE, malgré le faible taux de passoires.
- Négliger la consultation du PPRT concernant le dépôt de munitions.
- Se fier uniquement au prix au m² sans visiter l'état réel du bien.
- Sous-estimer les frais de notaire (environ 7-8 % sur l'ancien).
Points clés à retenir à Miramas
- Prix médian au m² : 2 690 €, en hausse de +2,7 % sur un an.
- Rendement brut médian : 6,4 % pour les appartements.
- Climat méditerranéen : 15,6 °C de température moyenne annuelle.
- Revenu médian local : 19 810 €/an.
- Maisons à 3 057 €/m², appartements à 2 484 €/m².
- Rendement net approximatif : 3,7 % après charges.
- 44,3 % de maisons, parc équilibré.
- Évolution démographique : -1,7 % sur 5 ans, mais +4,8 % sur 10 ans.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Miramas ?
À Miramas, l'état du bien et sa performance énergétique (DPE) pèsent de plus en plus. Un bien rénové ou récent (20,3 % du parc date d'après 2006) se valorise mieux. La proximité de la gare (0,1 km) et des 209 commerces est un atout majeur. Pour une maison, la taille du terrain compte. Pour un appartement, l'étage et la vue peuvent créer des écarts de prix. Un logement social à proximité (36 % du parc) peut modérer la valorisation dans certaines rues.
Estimation indicative d'une maison à Miramas
Pour une maison de 90 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
242 100 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation imprécise peut vous faire perdre plusieurs milliers d'euros ou bloquer la vente. À Miramas, la valeur d'un appartement de 60 m² peut varier de 139 000 € à 232 000 € selon sa position dans la fourchette des prix. Seule une analyse fine des transactions comparables récentes (DVF), intégrant le DPE (classe dominante C), la surface et l'exposition, permet de fixer un prix de vente réaliste. Notre outil croise ces données avec les spécificités locales, comme le taux de vacance (6,8 %) ou la baisse de la construction neuve.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils automatiques utilisent des moyennes. Un professionnel local sait que le prix au m² varie sensiblement entre le centre historique, les quartiers pavillonnaires et les zones proches de la gare. Il évalue l'impact réel de l'état (travaux à prévoir), de l'exposition et même de la composition des copropriétés. Son estimation, documentée par des ventes récentes non encore publiées, donne un prix de vente juste et crédible, essentiel pour attirer des acheteurs sérieux et bien négocier.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser sur le prix médian communal, sans distinction de quartier.
- Ne pas actualiser l'estimation après un diagnostic énergétique défavorable.
- Omettre de valoriser un atout comme la proximité de la gare.
- Comparer avec des biens neufs sans appliquer de décote à l'ancien.
Investir à Miramas : passer à l'action
Les données DVF et INSEE dessinent une tendance, mais ne prédisent pas la performance d'un bien précis. Négocier au bon prix, éviter les passoires thermiques ou identifier les quartiers résilients demande une expertise de terrain que seul un professionnel local maîtrise.
Cette analyse trace un cadre, mais chaque rue, chaque bien a son histoire. Passons du diagnostic général à votre projet concret.
Déterminez la valeur réelle de votre bien à Miramas grâce aux dernières transactions DVF et à notre analyse fine du marché.
- Analyse basée sur les 303 ventes réelles de 2024
- Projections de rendement et d'effort financier
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Miramas
Quel est le prix immobilier moyen à Miramas ?
Le prix médian, plus représentatif, est de 2 690 €/m² en 2024. Pour une maison de 90 m², comptez environ 284 000 €, et pour un appartement de 60 m², 161 000 €.
Est-ce le bon moment pour investir à Miramas ?
Le marché offre un point d'entrée accessible et un rendement brut correct (6,4 % en appartement). Le moment est opportun pour les investisseurs acceptant un risque modéré et visant la location annuelle, mais une sélection rigoureuse du bien est cruciale.
Miramas est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Miramas est moins chère que la plupart de ses voisines comparables : -11 % par rapport à Cavaillon, -12 % vs Carpentras, et surtout -37 % par rapport à L'Isle-sur-La-Sorgue.
Quel rendement locatif espérer à Miramas ?
Le loyer médian est de 14,4 €/m²/mois pour un appartement, soit un rendement brut de 6,4 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net estimé est d'environ 3,7 %.
Quels sont les risques à investir à Miramas ?
Le principal risque est socio-économique : un revenu médian bas (19 810 €) et un taux de chômage élevé (13,8 %) peuvent affecter la solvabilité des locataires et augmenter le risque de vacance. La fragilité territoriale est notée 7,7/10.
Marché immobilier des communes voisines
À 2 889 €/m², Miramas offre un effet de levier immédiat par rapport à Manosque (+8 %) et surtout L'Isle-sur-La-Sorgue (+37 %), mais cet écart de valorisation reflète des indicateurs économiques et un cadre de vie moins attractifs.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Miramas.
Communes limitrophes de Miramas
Miramas est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier de Miramas se situe dans la moyenne — prix médian 2 690 €/m², dans la ligne de la médiane des Bouches-du-Rhône. Dans les Bouches-du-Rhône, Miramas se classe parmi les 2 % de communes les plus accessibles (3e rang le moins cher sur 118).
Le prix médian de Miramas gagne +4,6 % sur cinq ans (2021-2025). Au total, 1 462 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.
Le marché mêle maisons et appartements: le prix médian des maisons ressort à 3 057 €/m² (surface médiane 90 m²) et celui des appartements à 2 484 €/m² (61 m²). Un bien type de 90 m² revient à environ 275 130 €, soit 13,9 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 14,4 €/m² pour un appartement et 13,2 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Ratio loyer annuel / prix: 6,9 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Le poids limité des résidences secondaires (0,9 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
La construction neuve est soutenue à Miramas: 679 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 136 par an.
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Miramas est une commune provençale caractéristique. La géographie joue son rôle: la commune est dans l'arrière-pays du littoral camarguais, à 28 km environ, à basse altitude (23 m), dans un relief de plaine.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.