01 Le parc de logements
Le parc comprend 10 619 logements dont 9 754 résidences principales, 178 résidences secondaires et 687 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 9 754 | 91,9 % |
| Résidences secondaires | 178 | 1,7 % |
| Logements vacants | 687 | 6,5 % |
Le graphique détaille la structure des 10 619 logements: 92 % sont habités en permanence, 2 % épisodiquement et 6 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 512 | 5,4 % |
| 1919-1945 | 656 | 6,9 % |
| 1946-1970 | 2 088 | 22,0 % |
| 1971-1990 | 2 876 | 30,3 % |
| 1991-2005 | 1 539 | 16,2 % |
| 2006-2020 | 1 813 | 19,1 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 30 % des logements relèvent de la période 1971-1990, le segment d'avant 1919 restant à 5 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 340 | 3,5 % |
| 2 pièces | 1 347 | 13,8 % |
| 3 pièces | 2 832 | 29,0 % |
| 4 pièces | 3 021 | 31,0 % |
| 5 pièces ou plus | 2 213 | 22,7 % |
Le parc compte 3,7 pièces en moyenne par logement, avec 23 % de logements de cinq pièces ou plus et 17 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 9 239 | 9 888 | 10 619 |
| Rés. principales | 8 628 | 9 144 | 9 754 |
| Rés. secondaires | 34 | 84 | 178 |
| Vacants | 576 | 660 | 687 |
Commune voisine de taille comparable, Manosque (48 km) affiche 47,6 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 5 002 | 51,3 % |
| Locataires (privé) | 2 573 | 26,4 % |
| Locataires HLM | 1 762 | 18,1 % |
| Logés gratuitement | 417 | 4,3 % |
Visualisation des quatre statuts — 51,3 % de propriétaires occupants, 44,4 % de locataires et 18 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 2 351 | 24,1 % |
| Fioul | 852 | 8,7 % |
| Électricité | 5 480 | 56,2 % |
| Gaz bouteille | 130 | 1,3 % |
| Autre (bois…) | 941 | 9,6 % |
Répartition des modes de chauffage: 56 % au électricité, 24 % pour gaz de ville, 10 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 275 |
| 2 à 4 ans | 1 849 |
| 5 à 9 ans | 1 821 |
| 10 ans ou plus | 4 810 |
| Total ménages | 9 754 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 2 776 |
| Sous-occupation modérée | 2 990 |
| Sous-occupation accentuée | 1 950 |
| Sous-occupation très accentuée | 1 283 |
| Suroccupation modérée | 718 |
| Suroccupation accentuée | 91 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 131 | 11,6 % |
| 1 voiture | 4 391 | 45,0 % |
| 2 voitures ou plus | 4 232 | 43,4 % |
Motorisation des ménages: 12 % n'ont aucune voiture, 45 % en ont une et 43 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 68,0 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 4 072 | 3 823 | 55 | 194 |
| 1975 | 4 957 | 4 470 | 104 | 383 |
| 1982 | 5 592 | 5 061 | 63 | 468 |
| 1990 | 6 831 | 6 231 | 126 | 474 |
| 1999 | 7 736 | 7 265 | 89 | 382 |
| 2007 | 8 857 | 8 349 | 64 | 444 |
| 2012 | 9 239 | 8 628 | 34 | 576 |
| 2017 | 9 888 | 9 144 | 84 | 660 |
| 2023 | 10 619 | 9 754 | 178 | 687 |
Trajectoire de long terme: 4 072 logements en 1968, 10 619 en 2023 (+161 %).
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 859 | 820 | 848 | 948 | 920 | 466 | 721 |
| Dont vacants > 2 ans | 110 | 115 | 154 | 170 | 182 | 208 | 182 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 151 | 3,2 % |
| Classe B | 775 | 16,3 % |
| Classe C | 2 171 | 45,6 % |
| Classe D | 1 036 | 21,8 % |
| Classe E | 425 | 8,9 % |
| Classe F | 156 | 3,3 % |
| Classe G | 49 | 1,0 % |
Distribution DPE sur 4 763 diagnostics: la majorité se situe en classe C (46 %), avec 65 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 2 058 | 43,2 % |
| Classe B | 1 406 | 29,5 % |
| Classe C | 782 | 16,4 % |
| Classe D | 289 | 6,1 % |
| Classe E | 139 | 2,9 % |
| Classe F | 72 | 1,5 % |
| Classe G | 17 | 0,4 % |
Émissions CO₂: 43 % des logements relèvent de la classe A, 89 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 204 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 199 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 149 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 129 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 162 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 82 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 204 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 82 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 55 | 96 |
| Classe B | 129 | 646 |
| Classe C | 397 | 1 774 |
| Classe D | 257 | 779 |
| Classe E | 138 | 287 |
| Classe F | 87 | 69 |
| Classe G | 28 | 21 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe C (182 kWh/m²/an) et appartements en classe C (162).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 140 |
| T2 | 371 |
| T3 | 891 |
| T4 | 789 |
| T5+ | 164 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Gardanne (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le millésime INSEE 2023 crédite Gardanne de 10 619 logements, très largement orientés vers l'habitat permanent (91,9 %). L'offre résidentielle combine pavillonnaire (47,5 %) et collectif (52,5 %). Le cadre local de Gardanne est dans le paysage de la Provence classique, à 33 km du littoral provençal.
Le parc de Gardanne compte à peu près autant de propriétaires (51,3 %) que de locataires (44,4 %). Côté logement social, 18,1 % des résidences principales relèvent du parc HLM. La commune satisfait la loi SRU — 26,1 % de logements sociaux dépasse le cible de 25,0 %.
Le parc de Gardanne est plutôt récent: 19,1 % des logements ont été construits depuis 2006. Bonne tenue énergétique du parc de Gardanne: classe C en tête et consommation moyenne (167 kWh/m²/an) sous la moyenne nationale. Côté énergie, le électricité chauffe 56,2 % des résidences principales.
Gardanne affiche une croissance de son parc de +7,4 % depuis 2017. 43,4 % des ménages de Gardanne disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
La physionomie du parc traduit la géographie régionale: Gardanne est dans le paysage de la Provence classique. Gardanne est à 33 km du littoral provençal, autant de paramètres qui pèsent sur le marché résidentiel.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2023 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
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Verdict
➤ Le marché est hors de portée des revenus locaux : 11,6 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 6,0 %
- ⚠ 11,6 années de revenu médian pour 70 m²
Pour qui est faite cette commune ?
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Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Bouches-du-Rhône (73ᵉ rang sur 118 communes)
Analyse du marché immobilier à Gardanne
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 11,6 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,0 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Gardanne
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Gardanne s'établit à 3 780 €, sur la base de 234 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 45,3 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. les appartements offrent un rendement brut estimé à 6,0 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone. le potentiel radon est classé "moyen", un point à vérifier dans les habitations anciennes non ventilées.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Gardanne Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Gardanne
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 3 780 €/m² de prix médian pour 234 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +1,9 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 58 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
47,4 % de maisons et 52,6 % d'appartements parmi les 234 transactions enregistrées.
Sur 234 transactions enregistrées, 47,4 % portent sur des maisons (4 250 €/m²) et 52,6 % sur des appartements (3 219 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 234 | 111 | 123 |
| Prix médian/m² | 3 780 € | 4 250 € | 3 219 € |
| Prix moyen/m² | 3 934 € | ||
| Surface médiane | – | 90 m² | 58 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 277 | 3 711 € |
| 2022 | 240 | 3 748 € |
| 2023 | 214 | 4 046 € |
| 2024 | 177 | 3 529 € |
| 2025 | 234 | 3 780 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 520 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 3 952 autorisations pour 2 950 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Gardanne
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Gardanne (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 594 logements autorisés à à Gardanne, dont 260 en 2025 (-26 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Gardanne
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Charge fiscale réelle à Gardanne
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (45,31 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Gardanne
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 4 763 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Gardanne: la classe C domine, 4,3 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement à Gardanne
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S'installer à Gardanne : cadre de vie et logement
Avec 21 597 habitants concentrés sur 27,02 km² (799 hab/km²), Gardanne affiche un tissu villageois dense.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 10 appellations d'origine rattachées au terroir local et 1 064 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Gardanne
Gardanne et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Gardanne
Composition du parc immobilier à Gardanne
10 619 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (47,9 %) et collectif (52,1 %).
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Ancienneté du parc à Gardanne
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 9 484 logements).
- Avant 1919 5,4 % 512 logts
- 1919-1945 6,9 % 656 logts
- 1946-1970 22,0 % 2 088 logts
- 1971-1990 30,3 % 2 876 logts
- 1991-2005 16,2 % 1 539 logts
- 2006-2020 19,1 % 1 813 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Gardanne
1 064 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Gardanne
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRN-I - BV Luynes [ Gardanne ] PPRN Prescrit
- PPRN-RGA - Gardanne 2017 PPRN Approuvé approuvé le 27/02/2017
- PPR Minier - Gardanne 2023 Révision 1 PPRM Approuvé approuvé le 09/03/2023
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Gardanne
Pour une maison de 90 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
340 200 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Gardanne
Quel est le prix de l'immobilier à Gardanne ?
Le prix médian au m² à Gardanne est de 3 780 € (données DVF, 234 transactions). Pour une maison de 90 m² (surface médiane locale), compter environ 383 000 €.
Comment Gardanne se situe-t-elle dans le Bouches-du-Rhône ?
Gardanne se situe au 73ᵉ rang du Bouches-du-Rhône sur 118 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Gardanne ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Gardanne est de 4,7 % (loyer de 16,6 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Quels risques naturels à Gardanne ?
Les données Géorisques signalent un potentiel radon classé "moyen". Une vérification du zonage précis du bien visé est recommandée avant toute acquisition — notamment pour les habitations anciennes non ventilées (risque radon).
Marché immobilier des communes voisines
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Communes limitrophes de Gardanne
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Résumé
Côté prix, Gardanne est un marché tendu — 3 780 €/m² sur 234 ventes récentes, -0,5 % par rapport au reste des Bouches-du-Rhône.
Peu de variation du prix médian au m² entre 2021 et 2025 (+1,9 %). Sur l'ensemble de la période, 1 142 transactions sont recensées par les données DVF. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +7,1 %.
Le marché mêle maisons et appartements: le prix médian des maisons ressort à 4 250 €/m² (surface médiane 90 m²) et celui des appartements à 3 219 €/m² (58 m²). Rapporté au revenu médian de Gardanne, un logement de 90 m² (382 500 €) représente 15,1 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 16,2 € (appartements) et 16,6 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Ratio loyer annuel / prix: 6,0 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Les résidences secondaires représentent 1,7 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 594 logements autorisés, soit 119/an en moyenne. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 66 % des autorisations de la période).
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Gardanne est dans le paysage de la Provence classique. Le cadre géographique (à 33 km du littoral provençal) nuance l'analyse du marché.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).