01 Le parc de logements
Le parc comprend 26 169 logements dont 22 722 résidences principales, 1 683 résidences secondaires et 1 764 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 22 722 | 86,8 % |
| Résidences secondaires | 1 683 | 6,4 % |
| Logements vacants | 1 764 | 6,7 % |
Le graphique détaille la structure des 26 169 logements: 87 % sont habités en permanence, 6 % épisodiquement et 7 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 829 | 3,7 % |
| 1919-1945 | 1 043 | 4,7 % |
| 1946-1970 | 6 291 | 28,1 % |
| 1971-1990 | 7 949 | 35,6 % |
| 1991-2005 | 2 670 | 11,9 % |
| 2006-2019 | 3 571 | 16,0 % |
La période 1971-1990 concentre 36 % du parc, tandis que 4 % datent d'avant 1919 et 16 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 091 | 4,8 % |
| 2 pièces | 3 477 | 15,3 % |
| 3 pièces | 6 237 | 27,5 % |
| 4 pièces | 7 154 | 31,5 % |
| 5 pièces ou plus | 4 762 | 21,0 % |
Taille moyenne: 3,6 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 21 %, les T1-T2 20 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 23 637 | 25 104 | 26 169 |
| Rés. principales | 20 682 | 22 084 | 22 722 |
| Rés. secondaires | 1 892 | 1 578 | 1 683 |
| Vacants | 1 064 | 1 442 | 1 764 |
En comparaison, Hyères (à 97 km) enregistre 34,6 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 10 658 | 46,9 % |
| Locataires (privé) | 5 020 | 22,1 % |
| Locataires HLM | 6 552 | 28,8 % |
| Logés gratuitement | 492 | 2,2 % |
Occupation des résidences principales — 46,9 % appartiennent à leurs occupants, 50,9 % sont louées, avec 29 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 7 987 | 35,2 % |
| Fioul | 1 513 | 6,7 % |
| Électricité | 10 830 | 47,7 % |
| Gaz bouteille | 546 | 2,4 % |
| Autre (bois…) | 1 846 | 8,1 % |
électricité constitue la première source de chauffage du parc (48 %), suivi par gaz de ville (35 %) et autres sources (bois notamment) (8 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 2 500 |
| 2 à 4 ans | 4 716 |
| 5 à 9 ans | 3 952 |
| 10 ans ou plus | 11 554 |
| Total ménages | 22 722 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 6 474 |
| Sous-occupation modérée | 5 936 |
| Sous-occupation accentuée | 5 026 |
| Suroccupation modérée | 2 003 |
| Suroccupation accentuée | 151 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 3 465 | 15,2 % |
| 1 voiture | 11 129 | 49,0 % |
| 2 voitures ou plus | 8 127 | 35,8 % |
Motorisation des ménages: 15 % n'ont aucune voiture, 49 % en ont une et 36 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 56,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 10 422 | 8 443 | 1 007 | 972 |
| 1975 | 14 726 | 11 554 | 1 146 | 2 026 |
| 1982 | 16 088 | 13 992 | 994 | 1 102 |
| 1990 | 18 602 | 15 825 | 1 500 | 1 277 |
| 1999 | 20 684 | 17 917 | 1 382 | 1 385 |
| 2006 | 22 075 | 19 836 | 1 455 | 784 |
| 2011 | 23 637 | 20 682 | 1 892 | 1 064 |
| 2016 | 25 104 | 22 084 | 1 578 | 1 442 |
| 2022 | 26 169 | 22 722 | 1 683 | 1 764 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 10 422 logements à l'origine, 26 169 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 1 579 | 1 783 | 1 552 | 1 574 | 1 800 | 1 078 |
| Dont vacants > 2 ans | 258 | 282 | 269 | 217 | 286 | 376 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 291 | 2,7 % |
| Classe B | 1 666 | 15,2 % |
| Classe C | 4 667 | 42,7 % |
| Classe D | 3 033 | 27,7 % |
| Classe E | 954 | 8,7 % |
| Classe F | 266 | 2,4 % |
| Classe G | 61 | 0,6 % |
Distribution DPE sur 10 938 diagnostics: la majorité se situe en classe C (43 %), avec 61 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 2 546 | 23,3 % |
| Classe B | 3 663 | 33,5 % |
| Classe C | 2 464 | 22,5 % |
| Classe D | 1 549 | 14,2 % |
| Classe E | 537 | 4,9 % |
| Classe F | 150 | 1,4 % |
| Classe G | 29 | 0,3 % |
Émissions CO₂: 33 % des logements relèvent de la classe B, 79 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 187 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 187 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 143 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 165 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 116 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 78 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 187 kWh/m²/an, contre 78 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 108 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 75 | 216 |
| Classe B | 232 | 1 434 |
| Classe C | 824 | 3 843 |
| Classe D | 551 | 2 482 |
| Classe E | 208 | 746 |
| Classe F | 68 | 198 |
| Classe G | 15 | 46 |
Les maisons affichent une classe dominante C (172 kWh/m²/an), les appartements C (157) — l'écart typologique est marqué.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 167 |
| T2 | 1 219 |
| T3 | 2 519 |
| T4 | 2 135 |
| T5+ | 389 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Martigues (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Martigues est le ville moyenne ayant la plus faible part de propriétaires du département Bouches-du-Rhône. (sur 11 villes moyennes entre 20 000 et 50 000 habitants) Voir le classement
- Martigues est le ville moyenne ayant le plus de logements sociaux (HLM) du département Bouches-du-Rhône. (sur 11 villes moyennes entre 20 000 et 50 000 habitants) Voir le classement
Résumé
Martigues recense 26 169 logements, dont 22 722 résidences principales (86,8 %) — la vocation résidentielle y est nettement dominante. Au plan typologique, l'appartement écrase le pavillonnaire — 61,1 % contre 38,9 %. Ancrage local: la commune est une commune provençale caractéristique, en plaine, à 6 m d'altitude, à 29 km du littoral camarguais.
Statut d'occupation assez équilibré: 46,9 % de propriétaires occupants et 50,9 % de locataires. Le segment social représente 28,8 % du parc occupé à titre principal. La commune respecte les obligations SRU avec 31,8 % de logements sociaux (cible 25,0 %).
Selon l'INSEE, 16,0 % du parc de Martigues remonte à la période 2006-2019, indice d'un essor résidentiel récent. Le parc de Martigues se classe bien côté DPE: C en tête et 159 kWh/m²/an, en retrait par rapport au repère national (203). Au plan énergétique résidentiel, 47,7 % des résidences principales s'appuient sur le électricité.
Martigues affiche une croissance de son parc de +4,2 % depuis 2016. 15,2 % des ménages de Martigues n'ont pas de voiture, 35,8 % en possèdent au moins deux.
Lue dans son contexte régional, la commune est une commune provençale caractéristique — un ancrage qui colore le parc. Martigues est en plaine, à 6 m d'altitude, à 29 km du littoral camarguais, autant de paramètres qui pèsent sur le marché résidentiel.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 22 722 résidences principales de Martigues et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
Faut-il investir à Martigues en 2026 ?
Porte de l'Étang de Berre et véritable "Venise provençale", Martigues conjugue un patrimoine historique unique à une position stratégique entre Marseille et Fos-sur-Mer. Son marché immobilier, longtemps sous le radar, bénéficie aujourd'hui de l'expansion métropolitaine. Mais cette attractivité croissante se heurte à des fragilités socio-économiques locales. L'analyse des données DVF 2024 permet de trancher.
Avec un rendement locatif brut de 6,4 % pour les appartements, Martigues offre une opportunité de revenus dans un marché modérément valorisé.
Verdict
➤ Miser sur le locatif annuel en appartement peut être rentable, à condition de sélectionner un bien énergétiquement performant et de négocier l'acquisition.
Points clés
- ✓ Rendement locatif élevé pour les appartements
- ✓ Prix d'entrée inférieur au littoral proche
- ✓ Marché stable avec faible correction récente
- ⚠ Solvabilité locale limitée par le chômage
- ⚠ Fragilité économique territoriale élevée
- ⚠ Risque naturel modéré à intégrer
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Un prix médian global de 3 320 €/m², proche de la moyenne nationale des villes moyennes.
- Dans les Bouches-du-Rhône, Martigues est 10 % moins chère que la métropole Aix-Marseille mais 10 % plus chère qu'Arles.
- Son prix au mètre carré reste 35 % inférieur à celui de Sète, pour une position géographique similaire.
Analyse du marché immobilier à Martigues
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 10,3 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,4 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Martigues : opportunités et risques
Investir à Martigues en 2026 suppose de cibler précisément le segment locatif annuel en appartement. Le rendement brut de 6,4 % dépasse la moyenne des grandes métropoles françaises et offre une marge de sécurité face à une éventuelle remontée des taux. La taxe foncière, à 41,01 %, grève cependant significativement ce rendement, réduisant le net à environ 3,8 % après provision pour vacance et gestion.
Le faible taux de passoires thermiques (3 %) est un atout majeur, écartant le risque d'une mise en conformité coûteuse sous la loi Climat et Résilience. Il convient néanmoins de privilégier les biens déjà énergétiquement performants (classe C dominante) pour attirer une locataire exigeante sur les charges. La baisse de 43 % des autorisations de construire sur cinq ans limite la future concurrence de l'offre neuve, un point positif pour la valorisation à moyen terme.
Le profil d'investisseur doit être patient et disposer d'une capacité de financement pour couvrir l'effort résiduel mensuel. La stratégie de plus-value pure est moins pertinente ici, compte tenu de la stagnation des prix. En revanche, l'effet de levier par rapport aux stations balnéaires voisines, plus chères, offre une marge de sécurità en capital.
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Données du marché immobilier à Martigues
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier martégal se caractérise par une stabilité des prix, avec un médian à 3 320 €/m² selon les données DVF 2024. Cette inertie relative, après quatre années de hausse, traduit un équilibre entre une demande locative solide et une capacité d'achat interne limitée par un taux de chômage de 13 % et un revenu médian inférieur à la moyenne régionale.
La dualité entre types de biens est marquée. Les maisons, avec un prix médian de 3 901 €/m², sont devenues moins accessibles, nécessitant plus de 15 années de revenus médians pour une acquisition type. À l'inverse, les appartements, à 2 926 €/m², bénéficient d'un rendement locatif brut de 6,4 %, largement supérieur à celui des maisons (4,5 %). Cette différence s'explique par une demande locative concentrée sur les petites surfaces, portée par les jeunes actifs et les ménages modestes.
La proximité de l'aéroport Marseille-Provence (13,6 km) et de la gare TGV d'Aix-en-Provence (22,4 km) constitue un atout indéniable pour l'attractivité résidentielle. Néanmoins, cette desserte ne compense pas totalement les fragilités économiques locales, comme en témoigne l'indice de fragilité territoriale élevé (7,1/10). Le marché reste ainsi dépendant d'une demande extérieure, plus sensible aux cycles économiques nationaux.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Martigues Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Martigues depuis 2020 dessine une courbe de maturation progressive. Après une hausse de 12 % entre 2020 et 2021, portée par la crise post-Covid et l'attrait pour les villes moyennes, le marché s'est ensuite stabilisé. La croissance annuelle est passée de +1,8 % en 2022 à +0,2 % en 2023, pour atteindre une légère correction de -0,1 % en 2024. Cette stagnation récente, observée dans de nombreuses communes de la région, tranche avec la flambée des prix sur le littoral varois ou héraultais. Elle suggère un marché arrivé à un palier de valorisation, où la demande locale, limitée par un revenu médian de 22 570 €, ne peut plus tirer les prix vers le haut. Pour un acheteur en 2026, cela signifie un environnement moins inflationniste, propice à la négociation, notamment sur les biens les plus chers comme les maisons individuelles.
Évolution du marché immobilier de Martigues
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 3 113 €/m² → 3 320 €/m² (+6,6 %), volume annuel actuel 595 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financières révèlent un effort résiduel important pour l'investisseur. L'achat d'un appartement type de 64 m² à 187 072 €, avec un apport standard et un taux d'emprunt actuel, génère une mensualité d'environ 1 150 €. Le loyer médian estimà 15,5 €/m²/mois, soit 992 €, ne couvre donc que 86 % de cette mensualité, laissant un effort net d'environ 160 € par mois. Ce calcul, avant impôts et charges de copropriété, souligne que la rentabilité repose sur la capacité à financer ce reste à charge et sur une éventuelle revalorisation du capital. Le rendement brut de 6,4 % est attrayant, mais le rendement net, estimà 3,8 % après déduction de la taxe foncière (41,01 %) et des frais de gestion, ramène à une performance plus modeste.
Acheter vs Louer — appartement 65 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le volume des transactions à Martigues, en baisse constante depuis le pic de 2021 (771 ventes), s'est stabilisà 562 opérations en 2024. Cette normalisation suit la tendance nationale et marque la fin d'un cycle exceptionnel. La répartition des ventes est intéressante : les appartements représentent 61 % des transactions, contre 39 % pour les maisons. Cette prédominance du collectif, couplàe à une surface médiane de vente de 64 m² pour les appartements, dessine un marché orienté vers les premiers acheteurs et les investisseurs. Le caractère du marché reste dynamique mais n'est plus tendu : les délais de vente s'allongent légèrement, offrant un avantage à l'acheteur pour négocier. Le profil typique des biens vendus est un appartement de 2à 3 pièces dans l'ancien, sans travaux majeurs, situé dans les quartiers centraux ou bien desservis.
Répartition des ventes
39,5 % de maisons et 60,5 % d'appartements parmi les 595 transactions enregistrées.
39,5 % maisons, 60,5 % appartements sur 595 ventes: le collectif pèse 60,5 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 595 | 235 | 360 |
| Prix médian/m² | 3 320 € | 3 901 € | 2 926 € |
| Prix moyen/m² | 3 631 € | ||
| Surface médiane | – | 86 m² | 65 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 661 | 3 113 € |
| 2022 | 629 | 3 288 € |
| 2023 | 529 | 3 306 € |
| 2024 | 497 | 3 235 € |
| 2025 | 595 | 3 320 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Martigues montre un net ralentissement. Selon les données SITADEL, seuls 86 logements ont été autorisés en 2024, dans le cadre d'une tendance à la baisse de 43 % sur les cinq dernières années. Ce repli, commun à de nombreuses communes, reflète à la fois les difficultés économiques des promoteurs et un assouplissement de la pression démographique, la population de la commune étant stable. Cette faible production neuve limite les risques de sur-offre à court terme et soutient la valorisation du parc existant, particulièrement les biens rénovés. Elle oriente également les projets d'urbanisation vers la réhabilitation ou la densification des quartiers déjà urbanisés, plutôt que vers l'étalement. Pour l'investisseur, cela signifie que l'offre de logements récents et énergétiquement performants reste rare, et donc valorisée.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
4 766 logements autorisés cumulés, 4 802 commencés: la dynamique récente affiche 56 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Martigues
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Martigues (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Martigues: 576 logements autorisés sur 5 ans, 28 pour la dernière année (-49 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Martigues
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Martigues
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (41,01 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut est un indicateur avant frais. Pour obtenir le net, déduisez systématiquement la taxe foncière martégale, à 41,01 % du revenu cadastral en 2024. Ajoutez les charges de copropriété (fréquentes dans un parc à 60 % d'appartements), les frais de gestion (environ 5-8 % du loyer), une provision pour travaux (le parc est mixte, 16 % post-2006 mais 8,4 % antérieur à 1945) et une couverture pour la vacance. Ce passage peut réduire le rendement de 2 à 3 points, comme le montre l'écart entre le brut (6,4 %) et le net estimé (3,8 %) pour les appartements.
Performance énergétique du parc à Martigues
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 10 938 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Martigues: majorité classée C, part de passoires thermiques à 3,0 %.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc martégal affiche une performance énergétique relativement bonne avec une classe C dominante et une consommation moyenne de 159 kWh/m²/an. Surtout, la part des passoires thermiques (classes F et G) est très faible, à seulement 3,0 %. Ce chiffre, issu de 10519 diagnostics, minimise le risque réglementaire immédiat pour un acheteur. Les logements les moins performants devront toutefois être rénovés avant 2028 (bailleurs) et 2034 (tous), selon la loi Climat. C'est un atout pour la valeur à long terme, mais vérifiez toujours le DPE individuel du bien convoité.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements, majoritaires et offrant un meilleur rendement brut (6,4 % contre 4,5 % pour les maisons). Les studios et T2 en centre-ville ou près des gares (Croix-Sainte) séduisent les jeunes actifs et étudiants. Les maisons avec jardins, plus rares, peuvent intéresser les familles. Le parc ancien (8,4 % d'avant 1945) présente un risque travaux, tandis que le neuf (16 % post-2006) est plus conforme aux normes DPE.
Quelles zones cibler à Martigues ?
Le centre historique et le quartier de Ferrières, bien desservis et animés, concentrent la demande locative. La périphérie, plus résidentielle, attire les familles. Les secteurs proches de la gare (2,3 km) et de l'autoroute A55 sont stratégiques pour les navetteurs. Méfiance dans les zones exposées aux risques naturels (16 recensés), où l'assurance et l'attractivité peuvent pâtir.
Calculateur de rendement à Martigues
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Martigues
Le principal risque est la vacance locative, dans un contexte où 6,7 % des logements sont déjà vacants. La taxe foncière sur le bâti (41,01 % en 2024) grève la rentabilité nette. La dépendance à l'économie locale (taux de chômage 13 %) limite la solvabilité des locataires. Enfin, les logements anciens peuvent nécessiter des rénovations énergétiques, même si les passoires thermiques (F/G) ne représentent que 3 % du parc.
Cas pratique : un investissement type à Martigues
Pour un appartement type de 60 m² à Martigues, comptez environ 175 000 € à l'achat (au prix médian de 2 923 €/m²). Il peut générer un loyer mensuel d'environ 930 € (15,5 €/m²), soit un rendement brut de 6,4 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, copro), le rendement net estimé est de 3,8 %, laissant un revenu locatif net d'environ 550 € par mois.
Erreurs à éviter quand on investit à Martigues
- Négliger la taxe foncière martégale, à 41,01 %.
- Oublier de provisionner la vacance locative (6,7 % de vacants).
- Surenchérir sur un bien sans vérifier son DPE.
- Ignorer les PPR (inondation, argiles) pour l'assurance.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier de Martigues connaît une légère saisonnalité liée au tourisme estival (8 campings, 1286 emplacements). Le printemps (avril-juin) et le début de l'automne (septembre-octobre) sont souvent des périodes actives, avec plus de biens mis en vente et de demandes. À éviter pour une vente rapide ? La fin d'année, où l'activité ralentit. Pour un achat, la période hivernale peut offrir moins de concurrence et plus de marges de négociation. Notez que la taxe foncière, due par le propriétaire au 1er janvier, est appelée en septembre.
Le saviez-vous ?
- Martigues compte 7 monuments historiques protégés.
- La ville affiche un score numérique de 9/100, faible malgré une fibre à 89,9 %.
- L'indice de vieillissement est de 163,3 : plus de seniors que de jeunes.
S'installer à Martigues : cadre de vie et logement
S'installer à Martigues, c'est choisir une ville à l'identité forte, surnommée la "Venise provençale" pour ses canaux et son quartier de l'Île. La commune bénéficie d'un patrimoine historique protégé (7 monuments) et d'un cadre naturel unique entre Étang de Berre et Méditerranée. Avec 2 081 équipements recensés par l'INSEE, dont 269 commerces et 542 services de santé, l'autonomie au quotidien est réelle.
La présence de plusieurs plans de prévention des risques (inondation, mouvements de terrain) sur le territoire impose une vigilance particulière lors de l'acquisition, notamment pour l'assurabilité du bien. La connectivité est excellente avec un taux de couverture fibre de 89,9 %, facilitant le télétravail. Le tissu associatif et les 113 équipements de sports et loisirs contribuent à une qualité de vie appréciable, malgré un indice de vieillissement élevé (163,3) qui dessine une population plus âgée que la moyenne nationale.
Carte du marché immobilier à Martigues
Martigues et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Martigues
Avec une température moyenne annuelle de 15,9 °C et seulement 532 mm de pluie par an, Martigues offre un climat méditerranéen tempéré, très ensoleillé et sec. Les hivers sont doux et les étés chauds, avec des vents (mistral) qui atténuent les fortes chaleurs. Ce profil convient particulièrement aux personnes recherchant un cadre de vie agréable sans contraintes hivernales marquées, et explique en partie l'attrait pour les résidences secondaires (6,4 % du parc) et le tourisme avec ses 8 campings. L'altitude moyenne de 48 m limite les risques de gel sévère.
À qui s'adresse Martigues ?
La ville convient aux familles, attirées par les écoles (41 établissements) et la part importante de maisons. Les actifs travaillant dans l'agglomération marseillaise apprécient la desserte routière et ferroviaire. Les retraités (28,6 % de 60 ans et plus) y trouvent un climat agréable et des services de santé développés. En revanche, les budgets très serrés pourront être freinés par un prix au m² supérieur à la moyenne nationale.
Avantages et limites à Martigues
✓ Points forts
- Cadre de vie unique entre mer, étangs et canaux
- Climat méditerranéen doux et ensoleillé (15,9°C de moyenne)
- Desserte multimodale performante (gare, autoroute, aéroport)
- Panel complet de services et commerces (2 081 équipements)
- Parc immobilier diversifié, avec 39,4 % de maisons
− À prendre en compte
- Exposition à plusieurs risques naturels (inondation, sismicité modérée)
- Taxe foncière élevée (41,01 % sur le bâti)
- Taux de chômage local supérieur à la moyenne (13 %)
Composition du parc immobilier à Martigues
26 169 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 39,4 % de maisons, 60,6 % d'appartements sur un total de 26 169 logements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc immobilier martégal est équilibré : 39,4 % de maisons individuelles et 60,6 % d'appartements. La forte proportion de propriétaires occupants (46,9 %) et le faible taux de résidences secondaires indiquent un marché ancré dans la vie locale, plutôt stable. Le taux de logements vacants (6,7 %) est légèrement supérieur à la moyenne nationale, pouvant indiquer des opportunités de rénovation. Ce mix reflète une demande diversifiée, des familles en maison aux jeunes actifs ou retraités en appartement, souvent attirés par la proximité de la gare de Croix-Sainte (2,3 km) et des services nombreux (1001 services recensés).
Ancienneté du parc à Martigues
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 22 352 logements).
- Avant 1919 3,7 % 829 logts
- 1919-1945 4,7 % 1 043 logts
- 1946-1970 28,1 % 6 291 logts
- 1971-1990 35,6 % 7 949 logts
- 1991-2005 11,9 % 2 670 logts
- 2006-2019 16,0 % 3 571 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Martigues
2 081 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Martigues
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Martigues est soumise à plusieurs Plans de Prévention des Risques (PPR) actifs : inondation (PPRN-IF 2025), mouvements de terrain-carrières (2004) et retrait-gonflement des argiles (2014). La sismicité est modérée et le radon présent à un niveau moyen. 26 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris historiquement. Ces contraintes, cartographiées précisément, influencent les possibilités de construction ou de rénovation et peuvent impacter l'assurabilité. Consulter le zonage en mairie ou sur Géorisques est une étape indispensable avant tout compromis, sans pour autant dramatiser : la majorité du territoire est habitable sous conditions.
Cas pratique : un achat type à Martigues
Pour une maison familiale de 100 m², le budget médian s'établit à 404 200 € (4 042 €/m²), soit près de 18 années du revenu médian local (22 570 €). Avec un apport de 10 % (40 420 €) et un crédit sur 20 ans à un taux estimé à 4 %, la mensualité hors assurance avoisinerait 2 225 €, à mettre en regard d'un loyer médian maison de 1 510 €/mois pour une surface équivalente.
Erreurs à éviter quand on achète à Martigues
- Se fier à la moyenne au m² sans visiter le quartier.
- Oublier de vérifier le zonage du PLU et des PPR actifs.
- Sous-estimer le coût des travaux dans un logement pré-1945 (8,4 % du parc).
- Négocier sans connaître le prix médian réel (3 483 €/m²).
Points clés à retenir à Martigues
- Prix médian au m² stable à 3 320 € (-0,1 % sur un an).
- Rendement brut locatif appartement à 6,4 %.
- Climat méditerranéen avec 15,9°C de moyenne annuelle.
- Marché en consolidation après des hausses.
- Écart maison/appartement : +38 % pour les maisons (3 901 €/m²).
- Taxe foncière élevée : taux de 41,01 %.
- 46,9 % de propriétaires occupants, signe de stabilité.
- La vue et l'exposition font fortement varier les prix.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Martigues ?
À Martigues, au-delà de la surface, l'exposition et la vue (canaux, étang de Berre) peuvent faire varier le prix au m² de plus de 20 %. L'état général et la performance énergétique (DPE) pèsent lourd, avec un parc plutôt récent (16 % construits après 2006). Pour une maison, la taille du terrain et son potentiel (constructibilité sous PPR) sont décisifs. La proximité des équipements est clivante : être à moins de 10 minutes à pied d'une école (41 établissements) ou d'un commerce (269 commerces) valorise. En appartement, l'étage avec ascenseur, la qualité de la copropriété et la place de parking sont scrutés. La connectivité fibre (89,9 % couverts) est désormais un standard attendu.
Estimation indicative d'une maison à Martigues
Pour une maison de 86 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
285 520 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation erronée peut conduire à une vente trop rapide, avec une décote, ou à un blocage de plusieurs mois sur le marché. À Martigues, où seulement 562 transactions ont lieu annuellement, positionner son bien correctement dès l'annonce est crucial. L'expertise locale permet d'ajuster la valeur en fonction de micro-marchés : un appartement rénové près de la gare n'aura pas la même valorisation qu'une maison nécessitant des travaux dans un quartier exposé aux inondations. Une estimation professionnelle, basée sur les comparables réels, sécurise votre projet.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme calcule une moyenne, mais ne visite pas le bien. Un expert local sait qu'un appartement rue de la République n'a pas la même valeur qu'un bien similaire dans le quartier de Ferrières, malgré une surface identique. Il évalue l'impact réel d'une vue dégagée, l'état latent de la copropriété, ou les subtilités des règles d'urbanisme de la Métropole AMP. Son estimation, étayée par des visites et une connaissance des transactions récentes non encore publiées, donne un prix de vente réaliste et défendable. C'est aussi un outil de négociation face à des acheteurs informés, permettant de justifier chaque euro demandé.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Comparer un bien avec vue sur canal à un bien sans vue.
- Ne pas actualiser le prix après des travaux d'isolation.
- Oublier de valoriser la proximité de la gare Croix-Sainte.
- Surévaluer en ignorant la baisse des constructions neuves (-43 %).
Investir à Martigues : passer à l'action
Identifier une opportunité à Martigues requiert une connaissance fine de ses quartiers, de Jonquières à Ferrières, et de la réglementation des plans de prévention des risques. Les données brutes ne suffisent pas à anticiper la vacance locative ou l'impact des travaux de rénovation énergétique. Un accompagnement par un professionnel du territoire est indispensable pour transformer cette analyse en investissement sécurisé.
Les chiffres posent un diagnostic, mais la réussite d'un investissement se joue sur la sélection précise du bien et du secteur.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Martigues grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Martigues
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Martigues ?
Le prix médian global à Martigues est de 3 320 €/m² en 2024. Il varie de 2 432 à 4 794 €/m² pour la moitié des transactions. Les maisons sont à 3 901 €/m² en médiane et les appartements à 2 926 €/m².
Martigues est-elle une ville chère pour acheter ?
Martigues est modérément chère comparé au littoral méditerranéen. Son prix au mètre carré est 35 % inférieur à celui de Sète et 54 % inférieur à Hyères, mais elle reste 10 % plus chère qu'Arles, selon les données DVF 2024.
Est-ce rentable d'investir en location à Martigues ?
Le rendement locatif brut pour les appartements est de 6,4 %, ce qui est intéressant. Le rendement net estimé est d'environ 3,8 % après déduction des charges. La demande locative est soutenue, avec un indice d'opportunité locative élevé (6,6/10).
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Martigues ?
Le territoire est soumis à plusieurs risques naturels (inondation, mouvements de terrain) avec des plans de prévention (PPR) actifs. La fragilité économique est élevée (indice 7,1/10) avec un taux de chômage de 13 %, ce qui peut affecter la demande locale.
Quel quartier choisir pour investir à Martigues ?
Les transactions se concentrent sur les quartiers centraux et bien desservis, comme Ferrières ou l'Île, pour leur attractivité historique et leur proximité avec les commerces. Les zones proches des gares (Croix Sainte) ou des axes autoroutiers sont également prisées pour leur accessibilité.
Marché immobilier des communes voisines
Avec un prix médian de 3 483 €/m², Martigues représente un effet de levier intéressant face à des communes littorales voisines comme Sète (+35 %) ou Hyères (+54 %), tout en bénéficiant d'une desserte autoroutière et ferroviaire comparable.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Martigues.
Communes limitrophes de Martigues
Martigues est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Avec 3 320 €/m², Martigues se place parmi les communes chères des Bouches-du-Rhône, au-dessus de la médiane départementale. Côté classement départemental, Martigues compte parmi les 20 % les plus abordables des Bouches-du-Rhône.
Entre 2021 et 2025, le prix médian au m² à Martigues a augmenté de +6,6 %. Au total, 2 911 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.
Les maisons (39,5 % des transactions, 3 901 €/m²) et les appartements (60,5 %, 2 926 €/m²) se partagent le marché. Le bien médian (86 m² à 335 486 €) équivaut à 14,9 années de revenu médian au niveau communal.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 15,5 €/m² pour un appartement et 15,1 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 6,4 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 6,4 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
La construction neuve est soutenue à Martigues: 576 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 115 par an. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 64 % des logements autorisés.
Le marché immobilier de Martigues s'interprète dans un contexte plus large — Martigues est une commune provençale caractéristique, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. La géographie joue son rôle: la commune est à 29 km du littoral camarguais, en plaine, à 6 m d'altitude.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.