01 Le parc de logements
Le parc comprend 273 logements dont 84 résidences principales, 185 résidences secondaires et 4 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 84 | 30,8 % |
| Résidences secondaires | 185 | 67,8 % |
| Logements vacants | 4 | 1,5 % |
Sur les 273 logements recensés, 31 % sont occupés à l'année, 68 % servent de résidence secondaire et 1 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 18 | 21,4 % |
| 1919-1945 | 6 | 7,1 % |
| 1946-1970 | 11 | 13,1 % |
| 1971-1990 | 23 | 27,4 % |
| 1991-2005 | 6 | 7,1 % |
| 2006-2019 | 20 | 23,8 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 27 % des logements relèvent de la période 1971-1990, le segment d'avant 1919 restant à 21 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 2 | 2,4 % |
| 2 pièces | 7 | 8,3 % |
| 3 pièces | 16 | 19,0 % |
| 4 pièces | 29 | 34,5 % |
| 5 pièces ou plus | 30 | 35,7 % |
Taille moyenne: 4,4 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 36 %, les T1-T2 11 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 237 | 265 | 273 |
| Rés. principales | 87 | 80 | 84 |
| Rés. secondaires | 122 | 147 | 185 |
| Vacants | 29 | 38 | 4 |
Commune voisine de taille comparable, Fontrabiouse (18 km) affiche 19,7 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 63 | 75,0 % |
| Locataires (privé) | 20 | 23,8 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 1 | 1,2 % |
Visualisation des quatre statuts — 75,0 % de propriétaires occupants, 23,8 % de locataires et 0 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Fioul | 11 | 13,1 % |
| Électricité | 30 | 35,7 % |
| Autre (bois…) | 43 | 51,2 % |
Mode de chauffage dominant: autres sources (bois notamment) à 51 %. électricité pèse 36 %, fioul 13 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 12 |
| 2 à 4 ans | 11 |
| 5 à 9 ans | 15 |
| 10 ans ou plus | 46 |
| Total ménages | 84 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 10 |
| Sous-occupation modérée | 29 |
| Sous-occupation accentuée | 19 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 5 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 10 | 11,9 % |
| 1 voiture | 37 | 44,0 % |
| 2 voitures ou plus | 37 | 44,0 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 12 % sans voiture, 44 % à une voiture et 44 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 57,1 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 178 | 72 | 53 | 53 |
| 1975 | 168 | 67 | 82 | 19 |
| 1982 | 188 | 62 | 116 | 10 |
| 1990 | 195 | 72 | 108 | 15 |
| 1999 | 210 | 78 | 130 | 2 |
| 2006 | 238 | 83 | 153 | 2 |
| 2011 | 237 | 87 | 122 | 29 |
| 2016 | 265 | 80 | 147 | 38 |
| 2022 | 273 | 84 | 185 | 4 |
Trajectoire de long terme: 178 logements en 1968, 273 en 2022 (+53 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 24 | 18 | 24 | 25 | 23 | 23 |
| Dont vacants > 2 ans | 12 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 0 | 0,0 % |
| Classe C | 0 | 0,0 % |
| Classe D | 3 | 15,8 % |
| Classe E | 2 | 10,5 % |
| Classe F | 5 | 26,3 % |
| Classe G | 9 | 47,4 % |
La classe G domine avec 47 % des diagnostics, et 0 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 5,3 % |
| Classe B | 3 | 15,8 % |
| Classe C | 11 | 57,9 % |
| Classe D | 0 | 0,0 % |
| Classe E | 0 | 0,0 % |
| Classe F | 2 | 10,5 % |
| Classe G | 2 | 10,5 % |
Répartition climat du parc: C concentre 58 % des diagnostics et 79 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 415 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 466 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 328 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 272 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 466 kWh/m²/an (1948-1974), minimum 272 kWh/m²/an (2001-2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0 |
| Classe B | 0 | 0 |
| Classe C | 0 | 0 |
| Classe D | 0 | 3 |
| Classe E | 2 | 0 |
| Classe F | 4 | 1 |
| Classe G | 8 | 1 |
Les maisons affichent une classe dominante G (461 kWh/m²/an), les appartements D (276) — l'écart typologique est marqué.
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Marché fortement touristique à Mérens-les-Vals : la pression des résidences secondaires (IPTI élevé) façonne les prix davantage que la demande locale.
Verdict
➤ marché à aborder avec prudence
Points clés
- ✓ Marché locatif porteur
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel) i
- Investisseur plus-value long terme i
- Primo-accédant local i
Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Ariège (214ᵉ rang sur 304 communes)
- Pression touristique très élevée — demande soutenue en saisonnier
Analyse du marché immobilier à Mérens-les-Vals
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,7/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur.
La pression touristique pèse fortement sur le marché (IPTI 7,9/10). Résidences secondaires et locations saisonnières restreignent l'offre pour les résidents permanents, mais offrent des opportunités en meublé touristique.
Indices immobiliers de Mérens-les-Vals
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,7
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Rendements corrects possibles.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableRendements corrects possibles.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
7,9
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très élevé
Forte pression touristique : opportunités saisonnières.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très élevéForte pression touristique : opportunités saisonnières.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 25,0 — Percentile dept : 65/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 67,8 — Percentile dept : 90/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : -1,2 — Percentile dept : 35/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 1,3 — Percentile dept : 83/100 - Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 67,8 — Percentile dept : 90/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 1,3 — Percentile dept : 83/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 1,5 — Percentile dept : 13/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 2,0 — Percentile dept : 98/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
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Données du marché immobilier à Mérens-les-Vals
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Mérens-les-Vals s'établit à 1 347 €, sur la base de 5 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
73,7 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (passoires thermiques) — enjeu rénovation majeur avant la loi Climat 2025/2028.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 44,2 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 7,6 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Mérens-les-Vals Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Mérens-les-Vals
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Mérens-les-Vals évolue de -10,2 %, passant de 1 500 à 1 347 €/m²; 5 ventes ont été enregistrées en 2025.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 78 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 5 | 5 |
| Prix médian/m² | 1 347 € | 1 347 € |
| Prix moyen/m² | 1 396 € | |
| Surface médiane | – | 78 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 5 | 1 500 € |
| 2022 | 2 | 1 063 € |
| 2023 | 3 | 1 350 € |
| 2024 | 5 | 1 357 € |
| 2025 | 5 | 1 347 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 20 logements ont été autorisés et 12 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 60 %.
Construction neuve à Mérens-les-Vals (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 6 logements ont été autorisés à à Mérens-les-Vals, +200 % par rapport au cycle précédent.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Mérens-les-Vals
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Mérens-les-Vals
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (44,15 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,6 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Mérens-les-Vals
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 19 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Mérens-les-Vals: classe G en tête, 73,7 % de biens énergivores (F/G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Mérens-les-Vals
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Mérens-les-Vals : cadre de vie et logement
Mérens-les-Vals compte 166 habitants, à 1 940 m d'altitude. Le climat local affiche 8,5 °C de moyenne annuelle et 1 179 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 14 appellations d'origine rattachées au terroir local et 23 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Mérens-les-Vals
Mérens-les-Vals et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Mérens-les-Vals
Composition du parc immobilier à Mérens-les-Vals
273 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
227 maisons pour 45 appartements: le parc à Mérens-les-Vals est résolument pavillonnaire.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc à Mérens-les-Vals
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 84 logements).
- Avant 1919 21,4 % 18 logts
- 1919-1945 7,1 % 6 logts
- 1946-1970 13,1 % 11 logts
- 1971-1990 27,4 % 23 logts
- 1991-2005 7,1 % 6 logts
- 2006-2019 23,8 % 20 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Mérens-les-Vals
23 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Commune très bien équipée pour sa taille : excellente autonomie au quotidien (commerces, services, santé, sports).
Risques naturels et géorisques à Mérens-les-Vals
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Mérens-les-Vals
Pour une maison de 78 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
105 066 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Mérens-les-Vals
Quel est le prix de l'immobilier à Mérens-les-Vals ?
Le prix médian au m² à Mérens-les-Vals est de 1 347 € (données DVF, 5 transactions). Pour une maison de 78 m² (surface médiane locale), compter environ 105 000 €.
Comment Mérens-les-Vals se situe-t-elle dans le Ariège ?
Mérens-les-Vals se situe au 214ᵉ rang du Ariège sur 304 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Mérens-les-Vals ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Mérens-les-Vals est de 7,6 % (loyer de 8,6 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Le parc immobilier de Mérens-les-Vals est-il énergétiquement dégradé ?
73,7 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante G). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Mérens-les-Vals.
Communes limitrophes de Mérens-les-Vals
Mérens-les-Vals est entourée de 8 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier de Mérens-les-Vals se situe dans la tranche basse des prix: le prix médian au m² s'établit à 1 347 € sur la base de 5 transactions enregistrées en 2026.
Le prix médian de Mérens-les-Vals recule de -10,2 % entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 20 transactions (source DGFiP/DVF).
Marché strictement pavillonnaire: seules les maisons sont représentées dans les transactions, à 1 347 €/m². Un bien type de 78 m² revient à environ 105 066 €, soit 6,0 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Loyers observés à Mérens-les-Vals: 8,9 €/m²/mois pour un appartement, 8,6 €/m²/mois pour une maison. Ratio loyer annuel / prix: 7,6 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Le parc local comporte 67,8 % de résidences secondaires, un niveau qui traduit une forte demande saisonnière et qui pèse sur la disponibilité du locatif à l'année.
Entre 2021 et 2025, 6 logements autorisés au permis de construire (SITADEL) — un flux de production stable.
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Mérens-les-Vals est dans les vallées pyrénéennes. Mérens-les-Vals est dans un cadre de haute montagne, à 1 425 m d'altitude, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).