Acheter à Mont-Saint-Aignan, c'est opter pour une ville de plus de 20 000 habitants, intégrée à la métropole rouennaise tout en conservant son identité. Avec un prix médian de 2 470 €/m², l'accessibilité est meilleure qu'à Rouen, mais le marché est en correction (-8,2 %). Une population jeune (âge médian 36,9 ans) et une démographie positive créent un environnement vivant.
Carte du marché immobilier à Mont-Saint-Aignan
Mont-Saint-Aignan et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Mont-Saint-Aignan
11 215 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Mont-Saint-Aignan combine 31,0 % de maisons et 69,0 % d'appartements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc est majoritairement collectif (69 % d'apparts) avec une part de logements sociaux importante (42 %). Seulement 31 % de maisons individuelles, ce qui en fait un produit relativement rare. Le taux de propriétaires (48,4 %) est inférieur à la moyenne nationale, indiquant un marché locatif dynamique porté par la proximité de Rouen et ses 11 établissements scolaires. La faible part de résidences secondaires (4,6 %) et un taux de vacants modéré (5,9 %) indiquent un marché stable, orienté vers la résidence principale.
Évolution démographique à Mont-Saint-Aignan
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Croissance démographique modérée et stable : marché immobilier équilibré.
Pyramide des âges à Mont-Saint-Aignan
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Mont-Saint-Aignan
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Autres sans activité professionnelle 29,0 %
- Retraités 25,4 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 15,6 %
- Professions intermédiaires 13,1 %
- Employés 10,6 %
- Ouvriers 4,0 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 2,3 %
Présence notable de cadres et de professions intellectuelles supérieures : pouvoir d'achat plus élevé, demande pour des biens de qualité avec services à proximité (école, transport, fibre).
Niveau d'études à Mont-Saint-Aignan
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études élevé : population qualifiée, demande pour des biens de qualité avec services de proximité.
Ancienneté du parc à Mont-Saint-Aignan
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 9 808 logements).
- Avant 1919 6,7 % 656 logts
- 1919-1945 5,5 % 538 logts
- 1946-1970 28,1 % 2 760 logts
- 1971-1990 33,6 % 3 297 logts
- 1991-2005 14,2 % 1 390 logts
- 2006-2019 11,9 % 1 166 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Mont-Saint-Aignan
576 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Connectivité numérique à Mont-Saint-Aignan
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Mont-Saint-Aignan
Une maison médiane de 134 m² coûte environ 443 300 €. Avec un apport de 10 % (44 330 €) et un crédit sur 20 ans à 4 %, la mensualité hors assurance approche 2 460 €. Cela représente environ 10 années du revenu médian local (28 790 €). Les frais de notaire ajoutent près de 33 000 € à l'apport initial requis.
Erreurs à éviter quand on achète à Mont-Saint-Aignan
- Oublier de vérifier le zonage du PPRi.
- Négocier sans considérer la baisse de -8,2 %.
- Sous-estimer le coût des travaux sur logements anciens.
- Choisir un bien sans fibre malgré un taux de 100 %.
Le saviez-vous ?
- La commune abrite 3 monuments historiques protégés.
- Le score numérique de la ville est de 10/100 malgré une fibre à 100 %.
- L'aéroport de Rouen n'est qu'à 10,6 km.
Performance énergétique du parc à Mont-Saint-Aignan
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 5 439 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Mont-Saint-Aignan est C, avec 5,9 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique dominante du parc est C (199 kWh/m²/an), un score honorable. Seulement 5,9 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un taux inférieur à la moyenne nationale. Cela réduit le risque réglementaire immédiat de mise en location interdite (loi Climat). Cependant, pour les biens classés D ou E, des travaux de rénovation seront nécessaires à moyen terme pour rester conformes et maîtriser les charges. Un diagnostic précis est indispensable avant offre.
Risques naturels et géorisques à Mont-Saint-Aignan
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRi-Cailly Aubette Robec PPRN Approuvé approuvé le 11/07/2022
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Le territoire est exposé à un risque inondation (PPRi Cailly Aubette Robec actif), héritage de sa situation géographique. La sismicité est très faible et le radon faible. Quatre risques naturels sont recensés par Géorisques et six arrêtés de catastrophe naturelle historiques. Tout projet d'achat doit consulter le plan de prévention des risques (PPR) en mairie pour connaître les contraintes constructives et les obligations d'assurance spécifiques. Ces éléments peuvent influencer la durée de financement et la prime d'assurance.
Cadre de vie à Mont-Saint-Aignan
Le climat est tempéré (12,6°C de moyenne) avec des précipitations modérées (816 mm/an). La commune, à 132 m d'altitude, offre un relief vallonné. La proximité de la gare TGV Rouen Rive Droite (1,6 km) et de l'aéroport (10,6 km) facilite les déplacements. Les services sont nombreux : 576 équipements (commerces, santé, écoles). Le patrimoine compte 3 monuments historiques. La fibre est déployée à 100 %. En revanche, la commune est concernée par un PPRi inondation (Cailly Aubette Robec).
Budgets et types de biens disponibles
Pour un appartement type de 69 m², prévoyez environ 142 000 € (2 056 €/m²). Une maison de 134 m² demande un budget médian de 443 000 € (3 308 €/m²). Les délais de vente varient : un appartement bien situé peut partir en 2-3 mois, une maison plus nicheuse peut mettre 6 mois. La baisse des prix récente donne un pouvoir de négociation aux acheteurs.
À qui s'adresse Mont-Saint-Aignan ?
La commune s'adresse aux primo-accédants et jeunes actifs cherchant un compromis prix/proximité urbaine. Les familles apprécient la part de maisons (31 % du parc) et les équipements scolaires. Les investisseurs visent les petits logements. Les seniors y trouvent une offre de services de santé dense (210 équipements) mais un indice de vieillissement modéré (199,7).
Avantages et limites
✓ Points forts
- Proximité de Rouen et excellente desserte TGV/avion.
- Environnement dynamique et jeune (âge médian 36,9 ans).
- Services et équipements nombreux (576 au total).
- Parc immobilier de qualité énergétique correcte (DPE dominant C).
- Démographie positive (+4,7 % en 5 ans).
− À prendre en compte
- Marché en baisse (-8,2 % sur un an), risque de moins-value à court terme.
- Exposition à un risque d'inondation (PPRi actif).
- Taux de chômage local élevé (13,3 %).
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Mont-Saint-Aignan est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Mont-Saint-Aignan
- Parc à 69 % d'appartements, 31 % de maisons.
- Climat tempéré : 12,6 °C et 816 mm de pluie.
- DPE dominant C, 5,9 % de passoires seulement.
- Profil jeune : âge médian de 36,9 ans.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Mont-Saint-Aignan
Quel budget prévoir pour acheter une maison à Mont-Saint-Aignan ?
Le prix médian d'une maison est de 3 308 €/m². Pour une surface médiane de 134 m², le budget médian approche 443 000 €, hors frais.
Mont-Saint-Aignan est-elle adaptée aux familles ?
Oui, la commune compte 31 % de maisons, 11 établissements scolaires et de nombreux équipements sportifs et de santé. L'indice de vieillissement est équilibré.
Quels sont les risques naturels à Mont-Saint-Aignan ?
La commune est soumise à un plan de prévention des risques inondation (PPRi). La sismicité est très faible et le radon faible.
Vous envisagez d'acheter à Mont-Saint-Aignan ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
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