01 Le parc de logements
Le parc comprend 10 820 logements dont 9 119 résidences principales, 658 résidences secondaires et 1 043 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 9 119 | 84,3 % |
| Résidences secondaires | 658 | 6,1 % |
| Logements vacants | 1 043 | 9,6 % |
Visualisation des trois usages du parc: 84 % d'habitat permanent, 6 % de résidences secondaires et 10 % de logements inoccupés sur un total de 10 820.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 1 804 | 19,8 % |
| 1919-1945 | 1 169 | 12,9 % |
| 1946-1970 | 2 941 | 32,3 % |
| 1971-1990 | 1 854 | 20,4 % |
| 1991-2005 | 713 | 7,8 % |
| 2006-2019 | 613 | 6,7 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1946-1970 domine (32 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 20 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 426 | 4,7 % |
| 2 pièces | 1 310 | 14,4 % |
| 3 pièces | 2 654 | 29,1 % |
| 4 pièces | 2 524 | 27,7 % |
| 5 pièces ou plus | 2 205 | 24,2 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 24 % du parc, contre 19 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 3,7 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 10 690 | 10 741 | 10 820 |
| Rés. principales | 9 197 | 9 094 | 9 119 |
| Rés. secondaires | 474 | 544 | 658 |
| Vacants | 1 018 | 1 104 | 1 043 |
Pour référence, Canteleu (57 km) affiche 28,9 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 3 648 | 40,0 % |
| Locataires (privé) | 2 772 | 30,4 % |
| Locataires HLM | 2 597 | 28,5 % |
| Logés gratuitement | 102 | 1,1 % |
Structure d'occupation: propriétaires 40,0 %, locataires 58,9 % — la part HLM s'établit à 28 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 5 737 | 62,9 % |
| Fioul | 254 | 2,8 % |
| Électricité | 2 832 | 31,1 % |
| Gaz bouteille | 29 | 0,3 % |
| Autre (bois…) | 267 | 2,9 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — gaz de ville en tête (63 %), 31 % pour électricité et 3 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 066 |
| 2 à 4 ans | 2 021 |
| 5 à 9 ans | 1 738 |
| 10 ans ou plus | 4 293 |
| Total ménages | 9 119 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 2 114 |
| Sous-occupation modérée | 2 921 |
| Sous-occupation accentuée | 1 964 |
| Suroccupation modérée | 688 |
| Suroccupation accentuée | 36 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 2 413 | 26,5 % |
| 1 voiture | 4 965 | 54,4 % |
| 2 voitures ou plus | 1 741 | 19,1 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 26 % sans, 54 % à une voiture, 19 % multi-motorisés. Par ailleurs, 43,5 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 7 302 | 6 759 | 79 | 464 |
| 1975 | 7 935 | 7 441 | 99 | 395 |
| 1982 | 8 893 | 7 982 | 266 | 645 |
| 1990 | 9 333 | 8 245 | 379 | 709 |
| 1999 | 9 816 | 8 748 | 463 | 605 |
| 2006 | 10 057 | 8 972 | 477 | 608 |
| 2011 | 10 690 | 9 197 | 474 | 1 018 |
| 2016 | 10 741 | 9 094 | 544 | 1 104 |
| 2022 | 10 820 | 9 119 | 658 | 1 043 |
Trajectoire de long terme: 7 302 logements en 1968, 10 820 en 2022 (+48 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 972 | 920 | 855 | 845 | 765 | 556 |
| Dont vacants > 2 ans | 248 | 266 | 264 | 246 | 209 | 280 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 110 | 1,9 % |
| Classe B | 132 | 2,3 % |
| Classe C | 1 628 | 28,3 % |
| Classe D | 2 394 | 41,6 % |
| Classe E | 969 | 16,9 % |
| Classe F | 351 | 6,1 % |
| Classe G | 164 | 2,9 % |
Lecture de la performance énergétique: D concentre 42 % des logements et 33 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 548 | 9,5 % |
| Classe B | 1 087 | 18,9 % |
| Classe C | 1 445 | 25,1 % |
| Classe D | 1 737 | 30,2 % |
| Classe E | 626 | 10,9 % |
| Classe F | 257 | 4,5 % |
| Classe G | 48 | 0,8 % |
Émissions CO₂: 30 % des logements relèvent de la classe D, 54 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 263 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 204 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 159 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 186 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 155 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 99 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 263 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 99 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 4 | 106 |
| Classe B | 12 | 120 |
| Classe C | 346 | 1 282 |
| Classe D | 544 | 1 850 |
| Classe E | 393 | 576 |
| Classe F | 220 | 131 |
| Classe G | 95 | 69 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe D (245 kWh/m²/an) et appartements en classe D (191).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 187 |
| T2 | 604 |
| T3 | 1 038 |
| T4 | 835 |
| T5+ | 233 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Fécamp (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Au recensement 2022, Fécamp compte 10 820 logements répartis entre les trois statuts (principal 84,3 %, secondaire 6,1 %, vacant 9,6 %). Habitat intermédiaire — la maison (48,1 %) coexiste avec l'appartement (51,9 %). Pour mémoire, Fécamp est caractéristique du maillage normand, dans un relief de plaine, à 104 m d'altitude en moyenne, en retrait du littoral de Seine-Maritime, à environ 16 km, autant d'éléments qui pèsent sur l'habitat.
Profil urbain classique: la location domine (58,9 %), les propriétaires occupants représentent 40,0 %. Part du parc social: 28,5 % des résidences principales.
Selon le recensement, 19,8 % des logements datent d'avant 1919 — une part significative du parc de Fécamp. DPE: classe D en tête et 206 kWh/m²/an en moyenne — un niveau comparable à la moyenne nationale (203). gaz de ville arrive en tête des modes de chauffage, dans 62,9 % des résidences principales.
Le parc de Fécamp se maintient à l'équilibre entre 2016 et 2022. La motorisation des ménages de Fécamp traduit un profil urbain: 26,5 % des ménages vivent sans voiture, portés par une bonne desserte en transports et la proximité des commerces.
Le profil régional — Fécamp est caractéristique du maillage normand — éclaire les choix d'habitat localement. La commune est dans un relief de plaine, à 104 m d'altitude en moyenne, en retrait du littoral de Seine-Maritime, à environ 16 km: un facteur d'attractivité ou de contrainte selon les profils d'acheteurs et de locataires.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
Faut-il investir à Fécamp en 2026 ?
Ancienne cité des terre-neuvas, Fécamp combine un patrimoine historique dense, un port de pêche actif et une position de pôle de services pour le littoral cauchois. Ce statut contraste avec une évolution démographique négative et un taux de chômage élevé à 17,1 %. Dans ce contexte territorial contrasté, le marché immobilier révèle des opportunités conditionnelles.
Avec un prix du m² inférieur de 16% à celui de Montivilliers pour un rendement locatif brut avoisinant les 6,3%, Fécamp présente un profil à effet de levier distinct.
Verdict
➤ Investir ici suppose de cibler la location annuelle et d'accepter un horizon moyen terme, dans un marché porté par les services mais freiné par la fragilité économique locale.
Points clés
- ✓ Rendement brut apparts supérieur à 6%
- ✓ Prix d'entrée corrigé de 8,3% depuis 2022
- ✓ Panoplie de services très complète (ICS 8,7/10)
- ⚠ Démographie en recul (-10,7% en 10 ans)
- ⚠ Solvabilité locale limitée (IAI 0,7/10)
- ⚠ Parc ancien avec 8,7% de passoires thermiques
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- À 2 133 €/m², Fécamp est près de deux fois moins chère que la moyenne nationale.
- Son prix médian se situe dans la moitié supérieure des petites villes de Seine-Maritime, mais 16% sous Montivilliers.
- Son rendement locatif brut dépasse largement celui des grandes métropoles et se compare au littoral normand.
Analyse du marché immobilier à Fécamp
Acheter demande un effort important : 7,5 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,7 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Fécamp : opportunités et risques
Investir à Fécamp en 2026 cible prioritairement la location annuelle en petite surface. Le rendement brut des appartements (6,3 %) est le point fort, porté par une demande locative structurellement nourrie par un taux de propriétaires modéré (40 %) et une population étudiante. Néanmoins, le rendement net estimé à 2,8 % est sérieusement écorné par une taxe foncière parmi les plus élevées du département (74,88 %) et par un parc ancien.
La loi Climat et Résilience impose une vigilance particulière : 8,7 % du parc est classé en passoire thermique (étiquettes F ou G). Acquérir un bien dans cette catégorie implique un plan de rénovation énergétique immédiat et coûteux pour rester dans la légalité locative. Cette contrainte peut aussi être une opportunité de négociation à l'achat.
La construction neuve, dynamique (+40 % d'autorisations sur 5 ans), offre une alternative sans travaux, mais à un prix au m² supérieur et avec un rendement souvent inférieur. Elle convient aux investisseurs recherchant la tranquillité et la défiscalisation, au détriment de la rentabilité cash-flow immédiate.
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Données du marché immobilier à Fécamp
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian du mètre carré à Fécamp, à 2 133 €, masque une réalité duale. Les appartements, majoritairement situés dans le centre historique ou en résidences récentes, affichent un prix médian de 2 116 €/m², dépassant celui des maisons (2 137 €/m²). Cet écart s'explique par la petite surface médiane des appartements (54 m²), qui attire les investisseurs et les célibataires, et par la vétusté d'une partie du parc de maisons individuelles.
Comparé aux communes similaires de Seine-Maritime, Fécamp se situe dans un entre-deux. Elle est 16 % moins chère que Montivilliers, pourtant moins peuplée, mais reste plus onéreuse que Canteleu ou Lisieux. Selon les données DVF 2024, cet écart de valorisation avec Montivilliers, qui bénéficie de la proximité de l'agglomération havraise, représente un argument pour les investisseurs recherchant un effet de levier.
La pression immobilière, notée 6,5/10, reste élevée malgré le recul démographique. Ce paradoxe s'éclaire à l'aune des 707 équipements recensés par l'INSEE, un chiffre exceptionnel pour une ville de cette taille, qui en fait un bassin de vie attractif pour les communes alentour et compense partiellement les indicateurs socio-économiques dégradés.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Fécamp Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Le marché de Fécamp a connu une nette appréciation entre 2020 et 2022, avec le prix médian passant de 1 793 €/m² à 2 327 €/m², soit une hausse de près de 30 %. Cette dynamique a été suivie d'une correction de 8,3 % sur les deux dernières années, ramenant le prix à 2 133 €/m² en 2024. Cette baisse, plus marquée que dans certaines communes voisines, crée un point d'entrée relativement attractif. Elle s'explique en partie par le tassement national, mais aussi par les fragilités socio-économiques locales. Pour un acheteur en 2026, cela signifie aborder un marché ayant digéré une partie de sa surchauffe, où la négociation retrouve une place, surtout sur les biens nécessitant des travaux.
Évolution du marché immobilier de Fécamp
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Fécamp évolue de +9,1 %, passant de 1 942 à 2 119 €/m²; 316 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
L'accessibilité financière reste tendue pour les Fécampois, avec un revenu médian de 19 850 €. Acquérir une maison type de 78 m² (162 474 €) représente 8,2 années de revenus, un effort considérable. Pour un investisseur, l'appartement type de 54 m² (120 258 €) génère un loyer mensuel médian estimé à 632 €, soit un rendement brut de 6,3 %. Toutefois, une taxe foncière élevée à 74,88 %, ajoutée aux frais de gestion et à une vacance locative estimée à 8 %, rognent significativement ce rendement net, qui avoisine les 2,8 %. La viabilité d'un montage repose donc sur un apport personnel substantiel et un horizon de détention suffisant.
Acheter vs Louer — appartement 58 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, 316 transactions ont été enregistrées à Fécamp, un volume en baisse par rapport aux années records 2021-2022 mais qui maintient une liquidité correcte. Le marché est équilibré entre maisons (185 ventes) et appartements (131 ventes). Les biens vendus sont de taille modeste (médiane de 78 m² pour les maisons, 54 m² pour les appartements), reflétant un parc ancien et une demande tournée vers les petites surfaces, plus accessibles. Ce profil de transactions indique un marché actif, porté par les investisseurs et les primo-accédants externes, mais où les ventes de prestige restent marginales. La pression d'achat (IPI 6,5/10) reste palpable malgré la correction des prix.
Répartition des ventes
58,5 % de maisons et 41,5 % d'appartements parmi les 316 transactions enregistrées.
Sur 316 transactions enregistrées, 58,5 % portent sur des maisons (2 137 €/m²) et 41,5 % sur des appartements (2 116 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 316 | 185 | 131 |
| Prix médian/m² | 2 119 € | 2 137 € | 2 116 € |
| Prix moyen/m² | 2 529 € | ||
| Surface médiane | – | 76 m² | 58 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 400 | 1 942 € |
| 2022 | 404 | 2 130 € |
| 2023 | 315 | 2 152 € |
| 2024 | 270 | 2 036 € |
| 2025 | 316 | 2 119 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Fécamp est vigoureuse, avec 386 logements autorisés sur les cinq dernières années et une tendance en hausse de 40 % par rapport à la période précédente. Cette accélération, qui a vu 87 logements autorisés en 2024 seule, témoigne de la confiance des promoteurs dans l'attractivité résidentielle de la commune comme pôle de services. Elle répond aussi à des objectifs de renouvellement du parc, vieillissant (32,7 % d'avant 1945). Pour l'investisseur, cette offre neuve peut représenter une concurrence locative sur les biens standards, mais elle contribue également à moderniser l'image de la ville et à attirer de nouveaux habitants, soutenant la demande à moyen terme.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 1 662 autorisations et 810 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 49 %.
Vacance longue durée à Fécamp
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Fécamp (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Fécamp totalise 334 logements sur 5 ans, soit -17 % vs la période antérieure.
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Fécamp
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Fécamp
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (74,88 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale très élevée : la taxe foncière représente l'équivalent de plus de 4 mois de loyer chaque année. Impact significatif sur le rendement net d'un investissement locatif.
Le rendement net se calcule en soustrayant toutes les charges du rendement brut de 6,3 % (appartements). La taxe foncière, élevée à 74,88 % à Fécamp, en est le premier poste. Ajoutez la provision pour charges en copropriété (si applicable), les frais de gestion locative (environ 5 % du loyer), une provision pour vacance locative (le taux de logements vacants local est de 9,6 %) et pour travaux d'entretien. Ces éléments peuvent diviser par deux le rendement brut apparent.
Performance énergétique du parc à Fécamp
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 5 748 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Fécamp est D, avec 9,0 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe D dominante et la consommation de 204 kWh/m²/an révèlent un parc globalement énergivore, typique d'une ville au bâti ancien (32,7 % d'avant 1945). Les passoires thermiques (F/G) représentent 8,7 % du parc. Acquérir un bien mal classé expose à des interdictions de location à partir de 2025 (G), 2028 (F) et 2034 (E). Cela représente un risque réglementaire et financier immédiat, transformant le DPE en critère de sélection majeur pour tout achat avec intention de mise en location.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les petits appartements (T2 de 54 m² en médiane) sont les plus adaptés à la demande locative dominante, avec un loyer estimé à 11,7 €/m²/mois. Attention au parc ancien : 32,7 % des logements datent d'avant 1945 et 8,7 % sont des passoires thermiques (DPE F/G), impliquant des travaux de rénovation énergétique inévitables à moyen terme. Le neuf, avec 87 logements autorisés en 2024, présente l'avantage d'un DPE maîtrisé.
Quelles zones cibler à Fécamp ?
Le centre-bourg, autour de la gare et des commerces (140 équipements), est privilégié pour la location permanente. Les quartiers périphériques, plus résidentiels, conviennent aux familles cherchant une maison. La proximité de la gare TGV du Havre (34,5 km) peut attirer une clientèle de navetteurs, bien que la connexion directe soit limitée. Les zones inondables (PPRi actif) sont à identifier clairement pour éviter des risques assurantiels.
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Risques à connaître avant d'investir à Fécamp
Le principal risque est la vacance locative, avec un taux de logements vacants de 9,6 % qui indique une possible difficulté à louer rapidement. La saisonnalité touristique est réelle mais ne compense pas une vacance annuelle. La taxe foncière, à 74,88 %, grève significativement le rendement net. Enfin, la part non négligeable de passoires thermiques (8,7 %) expose à des obligations de rénovation coûteuses dès 2025 pour les logements les moins performants.
Erreurs à éviter quand on investit à Fécamp
- Négliger la taxe foncière, élevée à 74,88 %.
- Oublier de provisionner la vacance locative (taux de 9,6 %).
- Acheter une passoire thermique sans budget travaux.
- Surévaluer le loyer possible par rapport au marché local.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Fécamp suit une saisonnalité classique : plus actif de mars à juin, ralenti l'été et en décembre. Vendre au printemps maximise la visibilité. Acheter en fin d'année peut offrir des opportunités de négociation avec des vendeurs motivés. La taxe foncière, payable en septembre, peut aussi inciter certains propriétaires à vendre avant cette échéance. L'affluence touristique estivale a peu d'impact sur les transactions résidentielles.
Le saviez-vous ?
- Fécamp compte 7 monuments historiques protégés.
- L'âge médian des Fécampois est de 47,8 ans.
- La ville a autorisé 87 logements neufs en 2024.
S'installer à Fécamp : cadre de vie et logement
S'installer à Fécamp, c'est bénéficier d'une palette de services et d'équipements rare pour une ville de 17 000 habitants, avec une densité commerciale, de santé et de loisirs remarquable. La présence de la gare, du port de plaisance et du palais Bénédictine enracine le quotidien dans un cadre patrimonial et maritime préservé. Cette complétude des services compense un enclavement relatif, la gare TGV la plus proche étant au Havre, à 35 km.
Le profil démographique, vieillissant (indice de vieillissement de 226,7), et la baisse continue de la population (-10,7 % en 10 ans) dessinent toutefois un territoire en difficulté socio-économique, avec un taux de chômage à 17,1 %. L'acheteur doit intégrer cette fragilité, qui pèse sur la dynamique du marché résidentiel à long terme et peut limiter la plus-value. Les zones exposées aux risques d'inondation (PPRi actif) requièrent également une attention particulière lors de l'acquisition.
Carte du marché immobilier à Fécamp
Fécamp et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Fécamp
Le climat fécampois est tempéré océanique, avec une moyenne annuelle de 11,2 °C et 811 mm de pluie. Les hivers sont doux et les états frais, atténués par la proximité de la mer. Ce profil convient aux personnes supportant l'humidité et recherchant l'absence d'extrêmes thermiques. L'ensoleillement, typique de la Côte d'Albâtre, est moindre qu'en Méditerranée mais suffisant pour un cadre de vie apaisé, adapté aux résidents permanents comme aux retraités.
À qui s'adresse Fécamp ?
La ville s'adresse principalement aux ménages modestes ou retraités recherchant un cadre de vie paisible et un prix d'entrée accessible. Les familles peuvent y trouver des maisons avec jardin, dans un environnement doté d'écoles. Les jeunes actifs travaillant au Havre ou à Rouen pourront apprécier la connexion ferroviaire, sous réserve d'accepter des trajets. Le taux de propriétaires (40 %) étant relativement faible, l'ambiance est mixte, entre locataires et propriétaires occupants.
Avantages et limites à Fécamp
✓ Points forts
- Prix au m² attractif (2 133 €) vs. littoral nord.
- Cadre de vie entre mer et patrimoine (7 monuments historiques).
- Services de proximité nombreux (707 équipements).
- Connexion THD et fibre étendue (90 % de couverture).
- Part majoritaire de maisons individuelles (48,2 %).
− À prendre en compte
- Déclin démographique marqué (-5,1 % en 5 ans).
- Taux de chômage élevé (17,1 %), pesant sur l'économie locale.
- Risques naturels (inondation) soumis à PPRi actif.
Composition du parc immobilier à Fécamp
10 820 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Fécamp combine 48,2 % de maisons et 51,8 % d'appartements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc de Fécamp, à 48,2 % de maisons et 40 % de propriétaires occupants, montre un ancrage résidentiel stable. Cependant, le taux de vacance de 9,6 % et la baisse démographique (-5,1 % en 5 ans) indiquent un marché local sous tension. La part modeste de résidences secondaires (6,1 %) indique un attrait touristique mesuré. Ce mélange dessine un marché mature, où l'acheteur type est souvent un Fécampois cherchant à monter en gamme ou un néo-rural attiré par le littoral.
Ancienneté du parc à Fécamp
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 9 095 logements).
- Avant 1919 19,8 % 1 804 logts
- 1919-1945 12,9 % 1 169 logts
- 1946-1970 32,3 % 2 941 logts
- 1971-1990 20,4 % 1 854 logts
- 1991-2005 7,8 % 713 logts
- 2006-2019 6,7 % 613 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Fécamp
707 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Fécamp
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Fécamp est soumise à deux Plans de Prévention des Risques naturels (PPRi) pour inondation sur les vallées du Valmont et de la Ganzeville. La sismicité est très faible et le radon faible. Ces PPR imposent des contraintes constructives et peuvent nécessiter une étude de sol spécifique. Consulter le cadastre des risques (Géorisques) avant toute offre est impératif pour connaître les zonages exacts. Ces contraintes sont normales pour une ville littorale et vallonnée et sont intégrées dans le prix du foncier concerné.
Cas pratique : un achat type à Fécamp
Acheter une maison médiane de 78 m² à Fécamp (162 474 €) représente environ 8,2 années de revenu médian local (19 850 €). Avec un apport de 10 % et un crédit à 3,5 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance atteint 822 €. Cela nécessite un revenu stable pour respecter le taux d'endettement de 35 %, et inclut des frais de notaire d'environ 12 000 € à prévoir.
Erreurs à éviter quand on achète à Fécamp
- Ne pas consulter les PPRi en vigueur sur les vallées.
- Minimiser l'impact d'un DPE F ou G sur la future revente.
- Ignorer le taux de vacance élevé (9,6 %) du quartier.
- Oublier de vérifier la desserte fibre (89,2 % couverts).
Points clés à retenir à Fécamp
- Prix médian en baisse de -4,0 % sur un an.
- Rendement brut locatif intéressant à 6,3 % pour les appartements.
- Climat doux mais pluvieux (811 mm/an).
- Le DPE est devenu un facteur de valeur critique.
- Écart de prix faible entre maisons (2 137 €/m²) et appartements (2 116 €/m²).
- Rendement net divisé par deux après charges et taxe foncière.
- Parc de logements ancien : un tiers construit avant 1945.
- La localisation près de la gare ou du centre génère un surprix.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Fécamp ?
À Fécamp, la valeur est dictée par la localisation précise : la proximité du centre-ville historique, des commerces (140 équipements) et de la gare (0,5 km) prime. Pour les maisons, la taille du terrain et la vue sur mer font bondir les prix. L'état général et le DPE sont désormais décisifs : une rénovation optimale peut justifier un surprix de 15 % face à une passoire thermique. Dans un parc où 30 % des logements sont sociaux, l'adresse et la typologie du bien (T3 vs studio) créent des écarts de valeur significatifs.
Estimation indicative d'une maison à Fécamp
Pour une maison de 76 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
161 044 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Dans un marché où 9,6 % des logements sont vacants, un prix trop élevé entraîne une vacance commerciale prolongée. À l'inverse, une sous-estimation représente une perte sèche pour le vendeur. Seule une analyse comparative précise, intégrant la typologie (maison 78 m² médians / appartement 54 m²), l'état du bien et les tendances micro-locales (centre vs. périphérie), permet de se positionner stratégiquement. Les données DVF 2024, croisées avec les spécificités de votre bien, constituent la base indispensable d'une estimation crédible et performante.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un agent local connaît les micro-marchés entre le front de mer, les hauts de Fécamp et les vallées. Il évalue l'impact réel d'un DPE F ou d'une vue dégagée sur le prix final, là où un algorithme applique une moyenne. Son expertise permet d'ajuster le prix en fonction de l'état invisible (humidité, qualité de la rénovation). Enfin, son réseau lui permet de cibler les acheteurs sérieux, facilitant une négociation au juste prix et évitant une dépréciation par une mise en ligne trop haute ou trop basse.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix médian au m² communal.
- Surestimer la valeur d'un bien avec un mauvais DPE.
- Négliger l'impact de la baisse démographique sur la demande.
- Oublier les frais d'agence dans le calcul du prix net vendeur.
Investir à Fécamp : passer à l'action
Les données DVF et INSEE fournissent une photographie, mais l'acquisition d'un bien à fort potentiel exige une connaissance fine des micro-secteurs et du bâti, souvent ancien. Notre réseau de professionnels implantés décrypte pour vous cette réalité complexe et identifie les rares perles.
Ces chiffres tracent une tendance, mais la réussite d'un investissement se joue sur le choix précis du bien et du quartier.
Découvrez la valeur précise d'un bien à Fécamp à partir des 319 transactions réelles et de l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes DVF 2024 à Fécamp
- Évolution des prix et dynamique locative décryptée
- Mise en relation avec un pro connaissant votre secteur
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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Fécamp
Quel est le prix moyen d'un appartement à Fécamp ?
Le prix médian des appartements s'établit à 2 116 €/m². Pour une surface médiane de 54 m², le budget total moyen avoisine les 120 000 €, selon les données DVF 2024.
Fécamp est-elle une ville chère pour investir en locatif ?
Non, son prix d'entrée est inférieur à celui de nombreuses communes littorales normandes. Avec un loyer médian de 11,7 €/m²/mois, le rendement brut des appartements atteint 6,3 %, ce qui est compétitif.
Les prix de l'immobilier à Fécamp baissent-ils ?
Oui, après un pic en 2022, une correction de 8,3 % a ramené le prix médian global à 2 133 €/m² en 2024. Le marché est en phase de consolidation.
Quels sont les risques à acheter à Fécamp ?
Les principaux risques sont liés à la fragilité économique locale (chômage à 17,1 %), au déclin démographique, et à l'ancienneté du parc (32,7 % d'avant 1945) qui peut impliquer des travaux de rénovation coûteux.
Fécamp est-elle bien desservie et équipée ?
Très bien équipée, la ville totalise 707 équipements (commerces, santé, sports...). La desserte ferroviaire est locale, mais l'accès au TGV nécessite un trajet de 35 km jusqu'au Havre. La fibre est déployée à 89,2 %.
Marché immobilier des communes voisines
Avec un écart de valorisation de 16 % par rapport à Montivilliers pour des indicateurs similaires, Fécamp offre une marge de manœuvre et un effet de levier plus intéressants pour l'investisseur.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Fécamp.
Communes limitrophes de Fécamp
Fécamp est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Fécamp s'établit à 2 119 € sur 316 transactions enregistrées en 2026 — un niveau proche de la médiane départementale de la Seine-Maritime (2 189 €/m²).
Progression modérée: ++9,1 % pour le prix médian au m² entre 2021 et 2025. 1 705 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. La dernière année de données traduit une accélération: +4,1 % sur le prix médian.
Côté typologie, les deux marchés coexistent à Fécamp — maisons à 2 137 €/m² pour 76 m² en surface médiane, appartements à 2 116 €/m² pour 58 m². Rapporté au revenu médian de Fécamp, un logement de 76 m² (162 412 €) représente 8,2 années de ressources brutes.
Les loyers d'annonce de Fécamp avoisinent 11,7 €/m² pour les appartements et 9,4 €/m² pour les maisons. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 6,7 % pour un appartement (5,3 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Peu de résidences secondaires à Fécamp (6,1 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
La construction neuve évolue à un rythme modéré: 334 logements autorisés sur la période 2021-2025, soit 67 par an en moyenne. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 72 % des autorisations de la période).
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Fécamp est caractéristique du maillage normand. Fécamp est en retrait du littoral de Seine-Maritime, à environ 16 km, dans un relief de plaine, à 104 m d'altitude en moyenne, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).