Le prix médian au m² à Bayonne atteint 4 169 € sur 776 transactions — un niveau tendu, supérieur à la médiane départementale. Marché plutôt homogène: la moitié des ventes se situent dans un couloir étroit, de 3 582 à 4 936 €/m². La commune figure parmi les 5 % les plus chères des Pyrénées-Atlantiques au mètre carré.
Entre 2020 et 2024, Bayonne a vu son prix médian au m² progresser de +18,2 %. Sur l'ensemble de la période, 4 997 transactions sont recensées par les données DVF. Sur la dernière année, le prix médian recule de -4,7 % — un retournement à surveiller.
Marché à dominante collective à Bayonne: 89,0 % d'appartements dans les transactions, à 4 104 €/m² en médiane. Un bien type de 107 m² revient à environ 509 534 €, soit 23,4 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 13,8 € (appartements) et 14,7 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rendement brut calculé: environ 4,0 % sur un bien médian. Les résidences secondaires représentent 4,5 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Entre 2020 et 2024, 2 158 logements autorisés au permis de construire à Bayonne — un rythme moyen de 432 par an, signe d'une dynamique de production soutenue. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 91 % des autorisations de la période).
Le marché immobilier de Bayonne s'interprète dans un contexte plus large — Bayonne est au cœur du tissu communal basco-béarnais, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Contexte physique: à proximité immédiate du littoral basque (8 km), à basse altitude (17 m), dans un relief de plaine.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2024).
Faut-il investir à Bayonne en 2026 ?
Prix médian au m² à 4 169 € à Bayonne, dans un marché de 776 transactions annuelles.
Verdict
➤ investissement pertinent avec sélection rigoureuse
Points clés
- ✓ Territoire très attractif
- ⚠ Solvabilité locale fragile
- ⚠ Marché déjà sous forte pression
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 5 % du Pyrénées-Atlantiques
Analyse du marché immobilier à Bayonne
Le marché de Bayonne est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Indices immobiliers de Bayonne
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
8,0
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Marché tendu : peu de marge, agir vite.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéMarché tendu : peu de marge, agir vite.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
0,4
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Peu accessible : prix > capacité locale.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessiblePeu accessible : prix > capacité locale.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,8
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Rendements corrects possibles.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableRendements corrects possibles.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,3
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Marché porté par le résidentiel local.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaibleMarché porté par le résidentiel local.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
Investir à Bayonne : opportunités et risques
Simuler un investissement immobilier à Bayonne
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Données du marché immobilier à Bayonne
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Bayonne s'établit à 4 169 €, sur la base de 776 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). La fourchette centrale (3 582–4 936 €/m²) reste resserrée, un signe de marché cohérent. Bayonne se positionne dans le top 5 % des communes les plus chères du Pyrénées-Atlantiques.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 38,0 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut reste modeste (3,7 % sur les maisons) — le projet prend du sens surtout en résidence principale ou plus-value long terme.
Aperçu par typologie à Bayonne
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Bayonne
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Bayonne
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Bayonne (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 2 158 logements autorisés à à Bayonne, dont 370 en 2024 (+11 % vs les 5 années précédentes).
Construction neuve en hausse modérée : signal d'attractivité confirmée et d'offre qui suit la demande.
Fourchettes de loyers à Bayonne
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Bayonne
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (38,01 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,3 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Bayonne
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 17 204 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Bayonne: la classe C domine, 3,4 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement à Bayonne
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Bayonne : cadre de vie et logement
Bayonne, commune de 54 306 habitants, se distingue par un profil territorial singulier : à seulement 17 m d'altitude.
Le territoire abrite 25 monuments historiques protégés, 16 appellations d'origine rattachées au terroir local et 3 525 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Bayonne
Bayonne et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Bayonne
32 855 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante collective (87,5 %) sur un total de 32 855 logements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Ancienneté du parc à Bayonne
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 29 030 logements).
- Avant 1919 12,3 % 3 577 logts
- 1919-1945 6,7 % 1 933 logts
- 1946-1970 24,0 % 6 976 logts
- 1971-1990 17,2 % 4 990 logts
- 1991-2005 11,9 % 3 443 logts
- 2006-2019 27,9 % 8 111 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Bayonne
3 525 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Bayonne
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRi - BAYONNE PPRN Approuvé approuvé le 23/07/2012
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Bayonne : passer à l'action
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Bayonne grâce aux dernières transactions et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Bayonne
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Bayonne
Quel est le prix de l'immobilier à Bayonne ?
Le prix médian au m² à Bayonne est de 4 169 € (données DVF, 776 transactions). Pour une maison de 107 m² (surface médiane locale), compter environ 510 000 €.
Comment Bayonne se situe-t-elle dans le Pyrénées-Atlantiques ?
Bayonne se classe au 27ᵉ rang sur 527 communes du Pyrénées-Atlantiques — dans le top 5 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Bayonne ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Bayonne est de 3,7 % (loyer de 14,7 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce rendement reste modeste — un investissement à Bayonne prend d'abord du sens en résidence principale ou en plus-value de long terme.
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