Avec 62 945 habitants et une croissance démographique de +3,3 % en cinq ans, Montauban séduit par son équilibre. Chef-lieu du Tarn-et-Garonne, la ville allie patrimoine historique (43 monuments classés), accessibilité (gare TGV à 0,9 km) et un marché immobilier encore abordable comparé au littoral. Le parc, dominé par des maisons individuelles (55,9 %) de classe énergétique C en moyenne, répond surtout aux attentes des familles et des stables.
Carte du marché immobilier à Montauban
Montauban et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Montauban
33 070 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc de logements est majoritairement composé de maisons individuelles (55,9 %), indiquant un marché ancré dans l'accession à la propriété et un cadre de vie familial. Le taux de propriétaires de 55,1 % et la faible part de résidences secondaires (1,6 %) indiquent une stabilité. Cependant, un taux de vacants de 11,1 %, au-dessus de la moyenne, peut révéler des micro-secteurs moins dynamiques ou un parc ancien nécessitant des travaux.
Évolution démographique à Montauban
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Croissance démographique modérée et stable : marché immobilier équilibré.
Pyramide des âges à Montauban
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Montauban
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Retraités 28,9 %
- Autres sans activité professionnelle 17,9 %
- Employés 16,7 %
- Professions intermédiaires 13,6 %
- Ouvriers 11,7 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 7,0 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 3,8 %
- Agriculteurs exploitants 0,3 %
Profil socio-professionnel équilibré, sans catégorie dominante : demande immobilière diversifiée, marché peu segmenté.
Niveau d'études à Montauban
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études dans la moyenne nationale, profil mixte ouvriers/employés/cadres.
Ancienneté du parc à Montauban
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 28 337 logements).
- Avant 1919 11,0 % 3 118 logts
- 1919-1945 9,1 % 2 590 logts
- 1946-1970 20,1 % 5 706 logts
- 1971-1990 25,8 % 7 308 logts
- 1991-2005 18,7 % 5 301 logts
- 2006-2019 15,2 % 4 313 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Montauban
3 563 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Connectivité numérique à Montauban
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Montauban
Une maison typique de 105 m² à Montauban coûte environ 242 865 €. Cela représente 11,2 années du revenu médian local (21 630 €). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'établit aux alentours de 1 800 €. Cette charge représente 34 % du revenu médian mensuel, un effort conséquent pour un ménage seul.
Erreurs à éviter quand on achète à Montauban
- Oublier de vérifier le zonage du PPRN argiles.
- Ne pas exiger un DPE valide avant toute offre.
- Sous-estimer le coût des travaux dans l'ancien.
- Négliger la qualité de la couverture fibre (83,2 %).
Le saviez-vous ?
- Montauban dispose de 6 3563 équipements, soit 1 pour 18 habitants.
- La dette communale s'élève à 1 740 € par habitant.
- Le score numérique de la ville est de 8/100, indiquant une marge de progression.
Performance énergétique du parc à Montauban
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 13 639 diagnostics analysés (ADEME)
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc immobilier local affiche une performance énergétique moyenne correcte, avec une classe dominante C (183 kWh/m²/an). Seulement 4,8 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G), un chiffre inférieur à la moyenne nationale. Ce faible taux réduit le risque réglementaire immédiat lié aux interdictions de location prévues par la loi Climat (2025 pour les F/G, 2028 pour les E, 2034 pour les D).
Risques naturels et géorisques à Montauban
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRN Retrait-gonflement argiles PPRN Approuvé approuvé le 25/04/2005
- PPRN-Mvt - MONTAUBAN PPRN Approuvé approuvé le 07/08/2023
- PPRI TARN révision n°2 PPRN Approuvé approuvé le 31/08/2009
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Le risque sismique est très faible et le radon faible. La principale contrainte naturelle est le retrait-gonflement des argiles, faisant l'objet d'un Plan de Prévention des Risques Naturels (PPRN). Un Plan de Prévention des Risques d'Inondation (PPRI) du Tarn est également actif. Ces documents délimitent des zones réglementées où la construction ou la rénovation peut être soumise à des prescriptions spécifiques. 36 arrêtés de catastrophe naturelle ont été historiquement recensés.
Cadre de vie à Montauban
Montauban bénéficie d'un climat tempéré (13,9°C de moyenne) et d'un ensoleillement généreux. La ville offre une palette complète de services avec 3 563 équipements, dont 989 en santé et 204 en sports. La connexion est excellente : gare TGV directe pour Paris, autoroute A20 et aéroport de Toulouse à 43 km. Le centre historique, bâti en brique rouge, et les berges du Tarn constituent des espaces de vie agréables. La vigilance s'impose sur certains secteurs exposés aux risques d'inondation (PPRI) ou de retrait-gonflement des argiles.
Budgets et types de biens disponibles
Pour un appartement, prévoyez un budget médian de 121 000 € (57 m² à 2 126 €/m²). Une maison type de 105 m² demande environ 243 000 €. Les prix évoluent peu (+0,4 % an), offrant un environnement négociable. Le délai de vente dépend fortement de l'état du bien : les logements énergivores (4,8 % de passoires) trouvent difficilement preneur. Avec un revenu médian de 21 630 €, l'accession à la maison nécessite un apport conséquent ou un double revenu.
À qui s'adresse Montauban ?
Montauban convient particulièrement aux familles cherchant une maison avec jardin, profitant des 73 établissements scolaires. Les retraités (28,5 % de la population) y trouvent calme et services de santé développés. Les actifs travaillant à Toulouse ou souhaitant un pied-à-terre en Occitanie apprécient la connexion TGV. En revanche, la vie nocturne et l'offre culturelle intense sont plus limitées que dans les métropoles régionales, ce qui peut moins correspondre aux très jeunes actifs.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Patrimoine historique riche (43 monuments).
- Connexion TGV directe Paris et accès autoroutier.
- Marché immobilier stable et relativement abordable.
- Large panel de services et équipements (3 563).
- Cadre de vie agréable avec le Tarn et climat doux.
− À prendre en compte
- Taxe foncière élevée (69,15 %).
- Risques naturels localisés (inondation, argiles).
- Taux de chômage supérieur à la moyenne (12,6 %).
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Montauban est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Montauban
- Climat doux avec 13,9 °C de moyenne annuelle.
- 55,1 % des ménages sont propriétaires.
- Gare TGV Montauban à moins d'1 km du centre.
- 43 monuments historiques protégés.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Montauban
Quel budget prévoir pour acheter à Montauban ?
Le budget médian pour un appartement est d'environ 121 000 € (57 m² à 2 126 €/m²). Pour une maison de 105 m² médians, comptez près de 243 000 €. La fourchette basse démarre autour de 1 786 €/m².
Montauban est-elle adaptée aux familles ?
Oui, avec 55,9% de maisons dans son parc, 73 établissements scolaires et de nombreux équipements sportifs (204), Montauban présente un profil familial. L'âge médian est de 43,3 ans.
Quels sont les points noirs de la ville ?
Le taux de chômage (12,6%) impacte le pouvoir d'achat local. La taxe foncière est élevée (69,15%). Enfin, certains quartiers sont soumis à des risques naturels (inondation, argiles) documentés par des PPR.
Vous envisagez d'acheter à Montauban ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
- Connaissance fine des quartiers et du marché local
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