01 Le parc de logements
Le parc comprend 471 logements dont 220 résidences principales, 250 résidences secondaires et 2 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 220 | 46,7 % |
| Résidences secondaires | 250 | 53,1 % |
| Logements vacants | 2 | 0,4 % |
Visualisation des trois usages du parc: 47 % d'habitat permanent, 53 % de résidences secondaires et 0 % de logements inoccupés sur un total de 471.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 75 | 34,4 % |
| 1919-1945 | 9 | 4,1 % |
| 1946-1970 | 4 | 1,8 % |
| 1971-1990 | 53 | 24,3 % |
| 1991-2005 | 45 | 20,6 % |
| 2006-2019 | 32 | 14,7 % |
La période avant 1919 concentre 34 % du parc, tandis que 34 % datent d'avant 1919 et 15 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 9 | 4,1 % |
| 2 pièces | 20 | 9,1 % |
| 3 pièces | 44 | 20,1 % |
| 4 pièces | 68 | 31,1 % |
| 5 pièces ou plus | 78 | 35,6 % |
Distribution par taille: 13 % de petits logements (T1-T2), 36 % de grands (5p+), moyenne à 4,3 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 416 | 454 | 471 |
| Rés. principales | 205 | 209 | 220 |
| Rés. secondaires | 157 | 241 | 250 |
| Vacants | 53 | 4 | 2 |
Muro (243 hab., à 5 km) présente 23,8 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 155 | 70,5 % |
| Locataires (privé) | 46 | 20,9 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 19 | 8,6 % |
Visualisation des quatre statuts — 70,5 % de propriétaires occupants, 20,9 % de locataires et 0 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Fioul | 5 | 2,3 % |
| Électricité | 133 | 60,5 % |
| Gaz bouteille | 9 | 4,1 % |
| Autre (bois…) | 73 | 33,2 % |
électricité constitue la première source de chauffage du parc (60 %), suivi par autres sources (bois notamment) (33 %) et gaz bouteille (4 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 20 |
| 2 à 4 ans | 32 |
| 5 à 9 ans | 29 |
| 10 ans ou plus | 138 |
| Total ménages | 220 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 35 |
| Sous-occupation modérée | 49 |
| Sous-occupation accentuée | 57 |
| Suroccupation modérée | 13 |
| Suroccupation accentuée | 1 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 14 | 6,4 % |
| 1 voiture | 112 | 50,9 % |
| 2 voitures ou plus | 93 | 42,3 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 6 % sans voiture, 51 % à une voiture et 42 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 40,0 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 194 | 122 | 68 | 4 |
| 1975 | 264 | 167 | 91 | 6 |
| 1982 | 212 | 123 | 80 | 9 |
| 1990 | 269 | 135 | 123 | 11 |
| 1999 | 330 | 152 | 168 | 10 |
| 2006 | 373 | 175 | 187 | 11 |
| 2011 | 416 | 205 | 157 | 53 |
| 2016 | 454 | 209 | 241 | 4 |
| 2022 | 471 | 220 | 250 | 2 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 194 à 471 logements, soit +143 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 58 | 55 | 56 | 55 | 53 | 42 |
| Dont vacants > 2 ans | 30 | 32 | 33 | 26 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 3,3 % |
| Classe B | 1 | 3,3 % |
| Classe C | 13 | 43,3 % |
| Classe D | 9 | 30,0 % |
| Classe E | 5 | 16,7 % |
| Classe F | 1 | 3,3 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Le graphique décompose les 30 diagnostics par étiquette énergétique: 43 % en C, 50 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 7 | 23,3 % |
| Classe B | 18 | 60,0 % |
| Classe C | 5 | 16,7 % |
| Classe D | 0 | 0,0 % |
| Classe E | 0 | 0,0 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Émissions CO₂: 60 % des logements relèvent de la classe B, 100 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 221 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 310 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 297 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 149 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 173 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 87 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 87 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 310 pour ceux 1948-1974.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 0 |
| Classe B | 1 | 0 |
| Classe C | 8 | 5 |
| Classe D | 4 | 5 |
| Classe E | 2 | 3 |
| Classe F | 0 | 1 |
| Classe G | 0 | 0 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe C (178 kWh/m²/an) et appartements en classe C (233).
Le parc de logements structure le marché immobilier de Montegrosso (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Sur les 471 logements de Montegrosso, 53,1 % sont des résidences secondaires — une signature de territoire touristique. Habitat à dominante pavillonnaire — 78,3 % de maisons, 21,7 % d'appartements complètent l'offre. L'environnement communal: dans la tradition corse, dans la plaine, à une altitude de 57 m, dans l'arrière-pays du littoral occidental corse, à 40 km environ.
La propriété occupe la première place dans le parc de Montegrosso (70,5 %), suivie par le locatif (20,9 %).
Le bâti de Montegrosso est notablement ancien: 34,2 % du parc a été construit avant 1919, témoignant d'un patrimoine bâti qui précède la Première Guerre mondiale. Bilan énergétique intermédiaire: classe C et consommation moyenne (204 kWh/m²/an) calées sur la moyenne nationale (203). Côté énergie, le électricité chauffe 60,5 % des résidences principales.
Croissance observée du parc résidentiel de Montegrosso: +3,7 % entre 2016 et 2022. La multi-motorisation est la norme à Montegrosso: 42,3 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
Montegrosso est dans la tradition corse, cadre régional qui module les équilibres résidentiels. Le décor géographique — dans la plaine, à une altitude de 57 m, dans l'arrière-pays du littoral occidental corse, à 40 km environ — joue sur les caractéristiques recherchées localement.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
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Correction marquée sur le marché à Montegrosso : -22,7 % en un an, dans un contexte de seulement 3 transactions annuelles.
Verdict
➤ Le marché est hors de portée des revenus locaux : 10,6 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 5,7 %
- ✓ Correction des prix récente
- ⚠ 10,6 années de revenu médian pour 70 m²
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Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 20 % du Haute-Corse
- Correction récente des prix : -22,7 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Montegrosso
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 10,6 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,7 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Montegrosso
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Montegrosso s'établit à 3 500 €, sur la base de 3 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Montegrosso se positionne dans le top 20 % des communes les plus chères du Haute-Corse.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 24,5 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Montegrosso Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Montegrosso
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Montegrosso évolue de -5,4 %, passant de 3 701 à 3 500 €/m²; 3 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 38 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
33,3 % de maisons et 66,7 % d'appartements parmi les 3 transactions enregistrées.
Les appartements concentrent 66,7 % des mutations, pour un prix médian de 2 586 €/m² (maisons) contre 3 833 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 3 | 1 | 2 |
| Prix médian/m² | 3 500 € | 2 586 € | 3 833 € |
| Prix moyen/m² | 3 418 € | ||
| Surface médiane | – | 58 m² | 38 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 8 | 3 701 € |
| 2022 | 6 | 2 679 € |
| 2023 | 6 | 3 332 € |
| 2024 | 8 | 4 525 € |
| 2025 | 3 | 3 500 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
68 logements autorisés cumulés, 18 commencés: la dynamique récente affiche 4 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Montegrosso
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Montegrosso (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 15 logements ont été autorisés à à Montegrosso, +50 % par rapport au cycle précédent.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Montegrosso
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Montegrosso
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (24,47 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,5 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Montegrosso
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 30 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Montegrosso: classe C en tête, 3,3 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement à Montegrosso
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Montegrosso : cadre de vie et logement
Montegrosso compte 413 habitants, à 247 m d'altitude. Le climat local affiche 16,4 °C de moyenne annuelle et 649 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 2 monuments historiques protégés, 18 appellations d'origine rattachées au terroir local et 30 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Montegrosso
Montegrosso et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Montegrosso
Composition du parc immobilier à Montegrosso
471 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 369 maisons et 94 appartements à à Montegrosso.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc à Montegrosso
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 219 logements).
- Avant 1919 34,2 % 75 logts
- 1919-1945 4,1 % 9 logts
- 1946-1970 1,8 % 4 logts
- 1971-1990 24,2 % 53 logts
- 1991-2005 20,5 % 45 logts
- 2006-2019 14,6 % 32 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Montegrosso
30 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Montegrosso
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Montegrosso
Pour une maison de 58 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
203 000 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Montegrosso
Quel est le prix de l'immobilier à Montegrosso ?
Le prix médian au m² à Montegrosso est de 3 500 € (données DVF, 3 transactions). Pour une maison de 58 m² (surface médiane locale), compter environ 150 000 €.
Comment Montegrosso se situe-t-elle dans le Haute-Corse ?
Montegrosso se classe au 40ᵉ rang sur 203 communes du Haute-Corse — dans le top 20 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Montegrosso ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Montegrosso est de 5,7 % (loyer de 12,4 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Résumé
Côté prix, Montegrosso est un marché tendu — 3 500 €/m² sur 3 ventes récentes, +15,8 % par rapport au reste de l'Haute-Corse.
Correction observée: -5,4 % sur le prix médian au m² entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 31 transactions (source DGFiP/DVF). La dernière année fait apparaître une correction de -22,7 % du prix médian.
Marché mixte à Montegrosso: maisons à 2 586 €/m² et appartements à 3 833 €/m², soit des profils d'acquisition distincts selon le type de bien. Un bien type de 58 m² revient à environ 149 988 €, soit 6,5 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Loyers observés à Montegrosso: 12,7 €/m²/mois pour un appartement, 12,4 €/m²/mois pour une maison. Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 4,0 %, un niveau intermédiaire. Le parc local comporte 53,1 % de résidences secondaires, un niveau qui traduit une forte demande saisonnière et qui pèse sur la disponibilité du locatif à l'année.
Flux de construction neuve intermédiaire: 15 logements autorisés sur 2021-2025, dont 5 commencés. Les permis portent majoritairement sur des maisons individuelles pures (environ 100 % des autorisations de la période).
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Montegrosso est dans la tradition corse. Le cadre géographique (dans l'arrière-pays du littoral occidental corse, à 40 km environ, dans la plaine, à une altitude de 57 m) nuance l'analyse du marché.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.