01 Le parc de logements
Le parc comprend 35 617 logements dont 31 657 résidences principales, 1 159 résidences secondaires et 2 801 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 31 657 | 88,9 % |
| Résidences secondaires | 1 159 | 3,3 % |
| Logements vacants | 2 801 | 7,9 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 89 % de résidences principales, 3 % de secondaires et 8 % de vacants pour un total de 35 617 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 3 378 | 10,8 % |
| 1919-1945 | 2 245 | 7,2 % |
| 1946-1970 | 7 851 | 25,0 % |
| 1971-1990 | 9 268 | 29,5 % |
| 1991-2005 | 4 649 | 14,8 % |
| 2006-2019 | 4 005 | 12,8 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 30 %, devant les constructions récentes (13 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 691 | 5,3 % |
| 2 pièces | 5 000 | 15,8 % |
| 3 pièces | 6 810 | 21,5 % |
| 4 pièces | 7 982 | 25,2 % |
| 5 pièces ou plus | 10 175 | 32,1 % |
Distribution par taille: 21 % de petits logements (T1-T2), 32 % de grands (5p+), moyenne à 3,9 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 32 840 | 34 112 | 35 617 |
| Rés. principales | 29 503 | 30 308 | 31 657 |
| Rés. secondaires | 636 | 914 | 1 159 |
| Vacants | 2 701 | 2 890 | 2 801 |
À titre de comparaison : 43,9 % de part de propriétaires à Pessac, à 172 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 15 437 | 48,8 % |
| Locataires (privé) | 10 638 | 33,6 % |
| Locataires HLM | 5 288 | 16,7 % |
| Logés gratuitement | 294 | 0,9 % |
Structure d'occupation: propriétaires 48,8 %, locataires 50,3 % — la part HLM s'établit à 17 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 18 078 | 57,1 % |
| Fioul | 1 112 | 3,5 % |
| Électricité | 10 947 | 34,6 % |
| Gaz bouteille | 125 | 0,4 % |
| Autre (bois…) | 1 395 | 4,4 % |
gaz de ville constitue la première source de chauffage du parc (57 %), suivi par électricité (35 %) et autres sources (bois notamment) (4 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 5 158 |
| 2 à 4 ans | 7 627 |
| 5 à 9 ans | 5 574 |
| 10 ans ou plus | 13 298 |
| Total ménages | 31 657 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 7 026 |
| Sous-occupation modérée | 7 731 |
| Sous-occupation accentuée | 7 003 |
| Suroccupation modérée | 2 133 |
| Suroccupation accentuée | 125 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 6 018 | 19,0 % |
| 1 voiture | 17 213 | 54,4 % |
| 2 voitures ou plus | 8 426 | 26,6 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 19 % sans voiture, 54 % à une voiture et 27 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 64,8 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 18 116 | 17 140 | 140 | 836 |
| 1975 | 22 414 | 20 727 | 280 | 1 407 |
| 1982 | 24 247 | 21 996 | 536 | 1 715 |
| 1990 | 26 151 | 23 965 | 476 | 1 710 |
| 1999 | 29 957 | 26 588 | 499 | 2 870 |
| 2006 | 31 210 | 29 059 | 591 | 1 559 |
| 2011 | 32 840 | 29 503 | 636 | 2 701 |
| 2016 | 34 112 | 30 308 | 914 | 2 890 |
| 2022 | 35 617 | 31 657 | 1 159 | 2 801 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 18 116 logements à l'origine, 35 617 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 3 763 | 3 613 | 3 372 | 3 481 | 3 479 | 2 333 |
| Dont vacants > 2 ans | 1 044 | 1 068 | 954 | 1 014 | 1 004 | 985 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 118 | 0,7 % |
| Classe B | 358 | 2,0 % |
| Classe C | 6 264 | 35,8 % |
| Classe D | 7 503 | 42,9 % |
| Classe E | 2 511 | 14,4 % |
| Classe F | 551 | 3,2 % |
| Classe G | 184 | 1,1 % |
Le graphique décompose les 17 489 diagnostics par étiquette énergétique: 43 % en D, 39 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 2 429 | 13,9 % |
| Classe B | 4 242 | 24,3 % |
| Classe C | 3 871 | 22,1 % |
| Classe D | 4 870 | 27,8 % |
| Classe E | 1 636 | 9,4 % |
| Classe F | 369 | 2,1 % |
| Classe G | 72 | 0,4 % |
Répartition climat du parc: D concentre 28 % des diagnostics et 60 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 215 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 200 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 196 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 185 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 152 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 98 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 215 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 98 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 105 | 13 |
| Classe B | 198 | 160 |
| Classe C | 1 912 | 4 352 |
| Classe D | 2 810 | 4 693 |
| Classe E | 1 183 | 1 328 |
| Classe F | 385 | 166 |
| Classe G | 116 | 68 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette D à 200 kWh/m²/an côté maisons, D à 187 côté appartements.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 470 |
| T2 | 1 328 |
| T3 | 2 363 |
| T4 | 1 700 |
| T5+ | 406 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Niort (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc résidentiel de Niort s'établit à 35 617 logements en 2022, dont la très grande majorité sont des résidences principales (88,9 %). Répartition relativement équilibrée entre maisons (57,3 %) et appartements (42,7 %). Ce contexte résidentiel — Niort est dans la géographie agricole de la Nouvelle-Aquitaine, à basse altitude (57 m), dans un relief de plaine — cadre la lecture du parc local.
Statut d'occupation assez équilibré: 48,8 % de propriétaires occupants et 50,3 % de locataires. Côté logement social, 16,7 % des résidences principales relèvent du parc HLM. Au-dessus du seuil SRU, Niort affiche 24,3 % de logements sociaux (cible 20,0 %).
Le bâti de Niort s'étend d'un noyau historique (10,8 % d'avant 1919) à des extensions contemporaines (12,8 % après 2006). Côté DPE, le parc de Niort est dans la moyenne — classe D dominante, 192 kWh/m²/an. Au plan énergétique résidentiel, 57,1 % des résidences principales s'appuient sur le gaz de ville.
Le parc de Niort a progressé de +4,4 % entre 2016 et 2022. 19,0 % des ménages de Niort n'ont pas de voiture, 26,6 % en possèdent au moins deux.
La physionomie du parc traduit la géographie régionale: Niort est dans la géographie agricole de la Nouvelle-Aquitaine. Niort est à basse altitude (57 m), dans un relief de plaine, autant de paramètres qui pèsent sur le marché résidentiel.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2022 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
Faut-il investir à Niort en 2026 ?
Préfecture des Deux-Sèvres et pôle économique majeur, Niort bénéficie d'une attractivité territoriale solide, portée par son tissu d'entreprises et sa gare TGV. Son marché immobilier, après un pic en 2022, montre des signes d'apaisement. Une fenêtre d'opportunité s'ouvre-t-elle pour les investisseurs ?
Niort affiche un écart de valorisation saisissant de -87 % face à certaines voisines côtières, une sous-évaluation qui cache des indicateurs économiques solides.
Verdict
➤ Investir à Niort suppose de jouer l'effet de levier sur un marché déconnecté de ses voisines, en ciblant le segment locatif annuel pour un horizon moyen terme.
Points clés
- ✓ Attractivité très élevée (IAT 8,7/10)
- ✓ Correction récente de -2 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Rendement brut correct aux alentours de 5,7 %
- ⚠ Accessibilité faible : marché porté par l'extérieur
- ⚠ Chômage élevé (11,6 %) : demande locative locale fragile
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 2 055 €/m², Niort reste plus abordable que de nombreuses villes de taille comparable en France.
- La commune se positionne au-dessus de la médiane départementale en matière d'attractivité et de services.
- Le prix au mètre carré est inférieur de 87 % à celui de stations balnéaires comme Les Sables-d'Olonne.
Analyse du marché immobilier à Niort
Le marché de Niort est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Indices immobiliers de Niort
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
8,0
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Une pression immobilière très élevée (8/10) indique un marché tendu, où les biens bien positionnés se vendent vite.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéUne pression immobilière très élevée (8/10) indique un marché tendu, où les biens bien positionnés se vendent vite.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
2,6
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
L'accessibilité faible (0,2/10) révèle que les prix ont largement dépassé la capacité d'achat du résident médian.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleL'accessibilité faible (0,2/10) révèle que les prix ont largement dépassé la capacité d'achat du résident médian.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,8
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Une opportunité locative modérée (5,2/10) suggère une demande locative solide, sans être exceptionnelle.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréUne opportunité locative modérée (5,2/10) suggère une demande locative solide, sans être exceptionnelle.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,1
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
La faible pression touristique (2,1/10) écarte clairement la stratégie de location saisonnière.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaibleLa faible pression touristique (2,1/10) écarte clairement la stratégie de location saisonnière.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 2201,6 — Percentile dept : 98/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 6,7 — Percentile dept : 98/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 3,3 — Percentile dept : 28/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 1,3 — Percentile dept : 68/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 880,2 — Percentile dept : 99/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 6,7 — Percentile dept : 2/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 43,3 — Percentile dept : 1/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 14,8 — Percentile dept : 1/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 51,2 — Percentile dept : 100/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 3,3 — Percentile dept : 28/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,3 — Percentile dept : 68/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 22/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 2201,6 — Percentile dept : 2/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 3,3 — Percentile dept : 28/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 22/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 7,9 — Percentile dept : 38/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 880,2 — Percentile dept : 1/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Niort : opportunités et risques
Investir à Niort en 2026 cible prioritairement la location annuelle. Les rendements bruts, autour de 5,7 %, sont corrects mais doivent être nuancés par des charges réelles. La taxe foncière, à 49,39 %, grève sensiblement le revenu net, de même qu'un parc où près de 18 % des logements datent d'avant 1945, imposant une vigilance accrue sur l'état et la performance énergétique du bâti.
Le faible taux de résidences secondaires (3,3 %) et la pression touristique modeste écartent la stratégie saisonnière. En revanche, la vitalité économique, avec 825 créations d'entreprises sur la dernière année, et la croissance démographique soutiennent une demande locative structurelle, particulièrement pour les logements bien situés et énergétiquement performants.
La dynamique de construction neuve (+108 % d'autorisations) indique des zones en développement, offrant des opportunités en neuf. Toutefois, elle augmente aussi la concurrence pour l'ancien, nécessitant de sélectionner des biens au cadre de vie et aux services irréprochables pour assurer leur valorisation à la revente.
Simuler un investissement immobilier à Niort
Estimation sur un maison type de 89 m², au prix médian local.
Estimez votre mensualité en ajustant les paramètres. Prix pré-rempli avec le prix médian de Niort.
Simulation indicative hors assurance et frais de notaire. Consultez un professionnel pour une étude personnalisée.
Êtes-vous prêt à investir à Niort ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Données du marché immobilier à Niort
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian à Niort s'établit à 2 055 €/m², selon les données DVF 2024. Après un pic à 2 270 €/m² en 2022, le marché a amorcé un ajustement, perdant près de 5 % en deux ans. Cette correction modérée, dans un contexte de remontée des taux, offre un point d'entrée plus raisonnable sans effondrement de la valeur, signe d'une assise résolue.
2 015 €/m² : c'est le prix médian des appartements, qui dépasse désormais celui des maisons (2 066 €/m²). Cette inversion, rare en dehors des grandes métropoles, souligne l'attractivité spécifique du centre-ville niortais, bénéficiant de la proximité immédiate de la gare TGV et des 691 équipements de santé recensés par l'INSEE.
Néanmoins, le taux de chômage élevé (11,6 %) et une accessibilité immobilière notoirement faible (IAI : 0,2/10) indiquent que la demande locale peine à suivre. Le marchà dépend donc largement de l'apport d'acheteurs et d'investisseurs extérieurs, sensibles à l'attractivité générale du pôle.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Niort Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Le marchà immobilier de Niort a connu une hausse marquée entre 2020 et 2022, avec le prix médian passant de 1 920 €/m² à 2 270 €/m². Une correction de -4,7 % est intervenue en 2023, suivie d'une nouvelle légère baisse en 2024 (-2 %). Cette évolution traduit un marchà qui digère la flambée post-crise, offrant un point d'entrée plus accessible qu'il y a deux ans. Signe de dynamisme différencié, le prix des appartements (2 015 €/m²) dépasse désormais celui des maisons, soulignant l'attrait pour le cœur urbain. Par rapport à des communes côtières voisines, Niort reste significativement sous-évaluée, créant un effet de levier intéressant.
Évolution du marché immobilier de Niort
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 1 135 transactions en 2025 et affiche une évolution de +12,9 % sur 2021–2025 (prix médian à 2 055 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 46 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le marché niortais a enregistré 1 135 transactions en 2024, un volume en baisse par rapport aux années record 2021-2022 mais qui reste élevé pour une ville de cette taille. Les maisons représentent 60 % des ventes, avec une surface médiane de 86 m², confirmant le caractère familial et pavillonnaire d'une partie importante du parc. Les appartements, avec 413 ventes, affichent une surface médiane de 42 m², typique des logements en centre-ville ou en petites résidences. Cette répartition et la résistance du volume malgré la hausse des taux indiquent un marchà liquide, où la qualité du bien et son adresse restent les premiers moteurs de la vente.
Répartition des ventes
63,6 % de maisons et 36,4 % d'appartements parmi les 1 135 transactions enregistrées.
Sur 1 135 transactions enregistrées, 63,6 % portent sur des maisons (2 066 €/m²) et 36,4 % sur des appartements (2 015 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 1 135 | 722 | 413 |
| Prix médian/m² | 2 055 € | 2 066 € | 2 015 € |
| Prix moyen/m² | 2 303 € | ||
| Surface médiane | – | 89 m² | 46 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 1 441 | 1 820 € |
| 2022 | 1 386 | 2 000 € |
| 2023 | 1 116 | 2 059 € |
| 2024 | 998 | 2 046 € |
| 2025 | 1 135 | 2 055 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction à Niort est robuste, avec 2 030 logements autorisés sur les cinq dernières années. L'année 2024 à elle seule compte 406 autorisations, marquant une tendance à la hausse de +108 % par rapport à la période quinquennale précédente. Cette accélération répond à une pression démographique tangible (+1,3 % sur cinq ans) et à l'attractivité économique de l'agglomération. Elle indique une confiance des promoteurs et une volonté politique d'expansion. Pour l'investisseur, cela signifie une offre neuve croissante pouvant concurrencer l'ancien, mais aussi le développement de nouveaux quartiers à fort potentiel de valorisation.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 8 094 autorisations et 5 396 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 67 %.
Vacance longue durée à Niort
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Niort (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Niort: 2 121 logements autorisés sur 5 ans, 540 pour la dernière année (+111 %).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Niort
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Niort
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (49,39 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net, environ 3,2 % à Niort, est la réalité après déduction de toutes les charges. La taxe foncière, indexée sur la valeur locative cadastrale, pèse significativement ici. Ajoutez les frais de gestion (env. 5 % du loyer), les travaux d'entretien annuels (compter 1 % de la valeur du bien), et une provision pour vacance locative. Le taux de vacance local (7,9 %) suggère une légère vigilance sur ce poste. Ces éléments réduisent mécaniquement la rentabilité brute affichée.
Performance énergétique du parc à Niort
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 17 489 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Niort: majorité classée D, part de passoires thermiques à 4,2 %.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique D est dominante à Niort, avec une consommation moyenne de 191 kWh/m²/an. Seulement 4,1 % du parc est classé F ou G, un taux bas qui limite le risque réglementaire immédiat. Cependant, la loi Climat étendra progressivement l'interdiction de location aux logements classés E (2034), puis D (2034 pour les passoires). Pour un acheteur, un bien en D ou pire engage à prévoir des travaux de rénovation énergétique pour sécuriser son investissement sur le long terme.
Quelles zones cibler à Niort ?
Le centre-ville, avec ses 27 monuments historiques, reste attractif pour les jeunes actifs. Les quartiers périphériques, bien desservis par les 13 équipements de transport, conviennent aux familles. La forte hausse des autorisations de construire (+108 % sur 5 ans) indique des zones en développement, notamment près de la gare TGI, mais aussi un risque de sur-offre à moyen terme qui pourrait peser sur les loyers.
Calculateur de rendement à Niort
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Niort
Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 % dans le calcul du rendement net, et corroborée par un taux de logements vacants de 7,9 % dans la commune. La dépendance à l'économie locale (taux de chômage à 11,6 %) est un autre facteur. Enfin, la réglementation thermique (loi Climat) impose de rénover les passoires énergétiques d'ici 2028, ce qui concerne 4,1 % du parc, sans compter les logements classés E.
Erreurs à éviter quand on investit à Niort
- Oublier la taxe foncière, l'une des plus élevées de France.
- Négliger le taux de vacance local (7,9 %).
- Surévaluer le loyer possible par rapport au marché.
- Ne pas provisionner pour des travaux de mise aux normes DPE.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché niortais suit un rythme classique. Le printemps (mars-juin) est la période la plus active, avec une offre abondante et une demande de familles souhaitant emménager avant la rentrée. L'automne (septembre-octobre) connaît un second souffle. À éviter pour vendre? La fin d'année, ralentie par les fêtes. Pour acheter, l'hiver (janvier-février) peut offrir moins de concurrence et des opportunités de négociation sur les biens restés en vente.
Le saviez-vous ?
- Niort possède 27 monuments historiques protégés.
- 94,3 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- L'aéroport de Niort-Souché n'est qu'à 6 km du centre.
S'installer à Niort : cadre de vie et logement
S'installer à Niort, c'est choisir une ville de services, avec un indice de confort (ICS) très élevà à 7,9/10. Les 2 395 équipements recensés, des 474 commerces aux 174 installations sportives, assurent une autonomie quotidienne. La connectivité est excellente, avec un taux de fibré de 94,3 % et une gare TGV à moins d'un kilomètre du centre, plaçant Paris à deux heures.
Le territoire, marqué par une sismicite et un risque radon faibles, n'est pas exempt de contraintes. Neuf plans de prévention des risques (PPR) sont actifs, principalement liés aux inondations, un paramètre impératif à vérifier avant tout achat. Le climat, avec des températures moyennes de 12,8 °C et 847 mm de pluie annuelle, est typique du seuil du Poitou.
Carte du marché immobilier à Niort
Niort et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Niort
Un climat océanique doux caractérise Niort, avec une température moyenne de 12,8°C et des précipitations annuelles modérées (847 mm). Les hivers sont rarement rigoureux et les étés agréables. Ce profil tempéré convient parfaitement aux familles recherchant un cadre de vie sans extrêmes et aux personnes sensibles aux fortes chaleurs. La faible altitude (33 m) et l'absence de relief accentuent cette douceur, favorisant une activité extérieure régulière tout au long de l'année.
À qui s'adresse Niort ?
Niort s'adresse en priorité aux familles (34 % de moins de 30 ans) et aux primo-accédants recherchant une ville accessible avec tous les services. Les actifs travaillant dans l'agroalimentaire, l'assurance (historique) ou la fonction publique (préfecture) y trouvent leur compte. Les retraités (28,3 % de 60 ans et plus) apprécient le calme relatif et la qualité des services de santé. La ville est moins adaptée à ceux recherchant une vie nocturne intense ou un marché immobilier à forte plus-value.
Avantages et limites à Niort
✓ Points forts
- Prix d'entrée accessible (2 163 €/m² médian)
- Cadre de vie équilibré avec de nombreux services (2 395 équipements)
- Très bonne connectivité (gare TGI, fibre 94,3%, 5G)
- Dynamisme démographique (+1,3% en 5 ans)
- Parc immobilier majoritairement de maisons individuelles (57,8%)
− À prendre en compte
- Risques naturels identifiés (inondation, sismicité modérée)
- Rendement locatif net faible (environ 3,2%)
- Taux de chômage local élevé (11,6%)
Composition du parc immobilier à Niort
35 617 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 57,8 % de maisons, 42,2 % d'appartements sur un total de 35 617 logements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc de logements de Niort est majoritairement composé de maisons (57,8 %), une spécificité qui marque son caractère résidentiel et familial. La part de propriétaires occupants (48,8 %) et le faible taux de résidences secondaires (3,3 %) indiquent un marché ancré, porté par la demande locale. Le taux de vacance (7,9 %), légèrement supérieur à la moyenne nationale, peut signaler des opportunités de rénovation. Ce mix dessine un marché stable, moins spéculatif que les grandes métropoles, où l'acheteur type est un ménage sédentaire.
Ancienneté du parc à Niort
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 31 396 logements).
- Avant 1919 10,8 % 3 378 logts
- 1919-1945 7,2 % 2 245 logts
- 1946-1970 25,0 % 7 851 logts
- 1971-1990 29,5 % 9 268 logts
- 1991-2005 14,8 % 4 649 logts
- 2006-2019 12,8 % 4 005 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Niort
2 395 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Niort
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le territoire niortais est soumis à un risque inondation, avec plusieurs Plans de Prévention des Risques (PPR) actifs. La sismicité est classée comme modérée. Ces contraintes ne sont pas rédhibitoires, mais elles conditionnent l'assurabilité du bien et peuvent imposer des règles constructives spécifiques. Avant tout achat, consulter le zonage du PPRN-i de Niort est essentiel pour connaître les obligations (par exemple, interdiction de cave habitable) et évaluer la prime d'assurance.
Cas pratique : un achat type à Niort
Une maison niortaise type de 86 m² représente un investissement de 175 268 €. Avec le revenu médian local de 23 120 €, il faut environ 7,6 années de revenus pour l'acquérir. Avec un apport de 10 % et un taux à 4 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance s'élève à environ 950 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Niort
- Zapper la consultation du zonage inondation (PPRN-i).
- Négocier sans connaître la classe DPE exacte du bien.
- Surévaluer son budget sans inclure les frais de rénovation.
- Ignorer les quartiers en plein renouveau, comme près de la gare.
Points clés à retenir à Niort
- Prix médian au m² : 2 055 € en 2024 (DVF).
- Rendement brut moyen : 5,7 % pour les appartements.
- Climat doux : température moyenne annuelle de 12,8°C.
- Marché en légère correction (-2,0 % sur un an).
- Rendement net approximatif ramené à environ 3,2 %.
- Parc immobilier composé à 57,8 % de maisons.
- Facteur clé de valeur : la proximité de la gare TGV.
- Écart maison/appartement : 2 066 € vs 2 015 €/m².
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Niort ?
À Niort, la valeur au m² est sensible à plusieurs facteurs clés. La performance énergétique (DPE) pèse de plus en plus, un bien classé C valant souvent 5 à 10% de plus qu'un D. La proximité de la gare TGV (0,9 km) ou du centre-ville historique est un atout majeur. Pour une maison, la taille du terrain et son exposition (sud) sont décisives. L'état général (cuisine, salle de bain rénovées) surpasse souvent l'ancienneté. En appartement, l'étage (hors rez-de-chaussée) et la vue dégagée sont valorisés. Un vendeur doit mettre en avant ces points.
Estimation indicative d'une maison à Niort
Pour une maison de 89 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
182 895 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation trop haute risque de figer votre bien sur le marché, surtout avec 7,9 % de logements déjà vacants. À l'inverse, une sous-évaluation signifie une perte financière directe. Seule une analyse fine intégrant la typologie (maison 57,8 % du parc), l'état énergétique (classe D dominante, 4,1 % de passoires) et la localisation exacte (proximité gare, centre-bourg, exposition aux PPR) permet de se positionner stratégiquement. La taxe foncière, à 49,39 %, est également un élément pris en compte par les acquéreurs.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un professionnel local maîtrise les micro-marchés de Niort : la cote diffère entre le centre historique, les quartiers proches de la gare TGV et les zones pavillonnaires. Il évalue l'impact concret d'un DPE D versus C, ou la plus-value d'une rénovation récente. Son expertise intègre aussi les risques (inondation) qui peuvent affecter la valorisation. Enfin, son estimation crédible auprès des acheteurs, basée sur des comparables récents et non sur une moyenne algorithmique, sert de base solide à une négociation et accélère la vente.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier à la moyenne au m², très variable selon les quartiers.
- Négliger l'impact d'un DPE mauvais sur la valorisation.
- Oublier de valoriser la proximité des 474 commerces.
- Comparer avec des biens neufs, dont le prix est différent.
Investir à Niort : passer à l'action
Identifier le potentiel est une étape. Saisir la bonne opportunité sur un marchà tendu comme celui de Niort en est une autre. Une connaissance fine des quartiers et de la demande locative est déterminante pour transformer cette analyse en investissement réussi.
Les données posent un diagnostic clair. Sa traduction en acquisition rentable exige une expertise terrain.
Découvrez la valeur réelle de votre projet à Niort grâce aux dernières transactions DVF et à l'expertise locale.
- Analyse basée sur 1 135 transactions récentes
- Connaissance fine des quartiers et de la demande
- Mise en relation avec un expert du Niortais
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Niort
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.
Questions fréquentes sur l'immobilier à Niort
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Niort ?
Le prix médian global à Niort est de 2 055 €/m² en 2024. Les appartements sont valorisés à 2 015 €/m² en médiane, contre 2 066 €/m² pour les maisons. La fourchette centrale des prix (50% des transactions) se situe entre 1 660 et 2 772 €/m².
Est-ce le bon moment pour acheter à Niort ?
Le marchà a corrigé de près de 5% depuis son pic de 2022, offrant un point d'entrée plus accessible. Avec une pression immobilière très élevée, les opportunités bien positionnées partent vite, mais l'accessibilité financière reste difficile pour les budgets locaux.
Niort est-elle plus chère que Cholet ou La Roche-sur-Yon ?
Non, Niort est légèrement moins chère que Cholet (-1%) et nettement plus abordable que La Roche-sur-Yon (-13%). Son principal atout comparatif est son écart de prix très important avec les stations du littoral comme Les Sables-d'Olonne (-87%).
Quel rendement locatif peut-on espérer à Niort ?
Le rendement locatif brut moyen est d'environ 5,7% pour les appartements et 5,8% pour les maisons. Compte tenu des charges (taxe foncière à 49,39%, gestion, vacance), le rendement net estimé se situe autour de 3,2% à 3,3%.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Niort ?
Outre les risques financiers classiques, il faut intégrer la présence de plusieurs Plans de Prévention des Risques (PPR), notamment liés aux inondations. Le parc de logements est âgé (17,9% d'avant 1945), nécessitant une attention particulière au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE).
Marché immobilier des communes voisines
Avec un prix médian inférieur de 87 % à celui des Sables-d'Olonne et de 46 % à Saint-Herblain, Niort offre un effet de levier considérable pour des indicateurs économiques et des services comparables.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Niort.
Communes limitrophes de Niort
Niort est entourée de 11 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier de Niort se situe dans la moyenne — prix médian 2 055 €/m², dans la ligne de la médiane des Deux-Sèvres. La commune figure parmi les 2 % les plus chères des Deux-Sèvres au mètre carré.
Le prix médian de Niort gagne +12,9 % sur cinq ans (2021-2025). Au total, 6 076 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.
Le marché mêle maisons et appartements: le prix médian des maisons ressort à 2 066 €/m² (surface médiane 89 m²) et celui des appartements à 2 015 €/m² (46 m²). Le bien médian (89 m² à 183 874 €) équivaut à 8,0 années de revenu médian au niveau communal.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 11,6 €/m² pour un appartement et 9,9 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Ratio loyer annuel / prix: 6,9 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Les résidences secondaires représentent 3,3 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Entre 2021 et 2025, 2 121 logements autorisés au permis de construire à Niort — un rythme moyen de 424 par an, signe d'une dynamique de production soutenue.
Le marché immobilier de Niort s'interprète dans un contexte plus large — Niort est dans la géographie agricole de la Nouvelle-Aquitaine, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Le cadre géographique (à basse altitude (57 m), dans un relief de plaine) nuance l'analyse du marché.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).