01 Le parc de logements
Le parc comprend 6 850 logements dont 6 169 résidences principales, 285 résidences secondaires et 397 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 6 169 | 90,1 % |
| Résidences secondaires | 285 | 4,2 % |
| Logements vacants | 397 | 5,8 % |
Parmi les 6 850 logements du parc, 90 % assurent la fonction de résidence principale, contre 4 % de secondaires et 6 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 405 | 6,6 % |
| 1919-1945 | 282 | 4,6 % |
| 1946-1970 | 1 131 | 18,5 % |
| 1971-1990 | 1 474 | 24,1 % |
| 1991-2005 | 1 086 | 17,7 % |
| 2006-2019 | 1 744 | 28,5 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 2006-2019 arrive en tête avec 28 %, devant les constructions récentes (28 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 362 | 5,9 % |
| 2 pièces | 1 075 | 17,4 % |
| 3 pièces | 1 837 | 29,8 % |
| 4 pièces | 1 152 | 18,7 % |
| 5 pièces ou plus | 1 744 | 28,3 % |
Le graphique montre une moyenne de 3,7 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (28 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 5 496 | 5 972 | 6 850 |
| Rés. principales | 4 815 | 5 152 | 6 169 |
| Rés. secondaires | 308 | 295 | 285 |
| Vacants | 373 | 525 | 397 |
53,1 % de part de propriétaires à Brumath, commune de population comparable à 34 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 2 696 | 43,7 % |
| Locataires (privé) | 2 625 | 42,6 % |
| Locataires HLM | 725 | 11,8 % |
| Logés gratuitement | 123 | 2,0 % |
La répartition du parc occupé: 43,7 % de propriétaires, 54,3 % de locataires, dont 12 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 3 674 | 59,5 % |
| Fioul | 493 | 8,0 % |
| Électricité | 1 639 | 26,6 % |
| Gaz bouteille | 25 | 0,4 % |
| Autre (bois…) | 339 | 5,5 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — gaz de ville en tête (60 %), 27 % pour électricité et 8 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 873 |
| 2 à 4 ans | 1 545 |
| 5 à 9 ans | 1 361 |
| 10 ans ou plus | 2 390 |
| Total ménages | 6 169 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 846 |
| Sous-occupation modérée | 1 859 |
| Sous-occupation accentuée | 934 |
| Suroccupation modérée | 281 |
| Suroccupation accentuée | 6 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 820 | 13,3 % |
| 1 voiture | 3 421 | 55,5 % |
| 2 voitures ou plus | 1 928 | 31,3 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 13 % sans, 55 % à une voiture, 31 % multi-motorisés. Par ailleurs, 77,1 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 2 065 | 1 808 | 50 | 207 |
| 1975 | 2 817 | 2 436 | 79 | 302 |
| 1982 | 3 337 | 2 955 | 156 | 226 |
| 1990 | 3 936 | 3 560 | 153 | 223 |
| 1999 | 4 827 | 4 256 | 296 | 275 |
| 2006 | 5 232 | 4 703 | 211 | 318 |
| 2011 | 5 496 | 4 815 | 308 | 373 |
| 2016 | 5 972 | 5 152 | 295 | 525 |
| 2022 | 6 850 | 6 169 | 285 | 397 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 2 065 à 6 850, soit +232 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 671 | 629 | 703 | 752 | 731 | 384 |
| Dont vacants > 2 ans | 146 | 145 | 163 | 179 | 179 | 209 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 10 | 0,4 % |
| Classe B | 62 | 2,6 % |
| Classe C | 1 040 | 44,2 % |
| Classe D | 770 | 32,7 % |
| Classe E | 321 | 13,6 % |
| Classe F | 95 | 4,0 % |
| Classe G | 55 | 2,3 % |
La classe C domine avec 44 % des diagnostics, et 47 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 272 | 11,6 % |
| Classe B | 487 | 20,7 % |
| Classe C | 829 | 35,2 % |
| Classe D | 469 | 19,9 % |
| Classe E | 197 | 8,4 % |
| Classe F | 72 | 3,1 % |
| Classe G | 27 | 1,1 % |
Répartition climat du parc: C concentre 35 % des diagnostics et 67 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 228 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 210 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 221 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 176 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 147 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 102 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 228 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 102 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 4 | 6 |
| Classe B | 10 | 52 |
| Classe C | 85 | 955 |
| Classe D | 125 | 645 |
| Classe E | 85 | 236 |
| Classe F | 45 | 50 |
| Classe G | 32 | 23 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette D à 233 kWh/m²/an côté maisons, C à 177 côté appartements.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 32 |
| T2 | 131 |
| T3 | 362 |
| T4 | 333 |
| T5+ | 84 |
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La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
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Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique maîtrisée.
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À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
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Valeur brute : 56,3 — Percentile dept : 99/100 -
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Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
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— poids 15 %
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Données du marché immobilier à Obernai
DVF, loyers, permis, analyse expertLa classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 30,4 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
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Évolution du marché immobilier d'Obernai Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Indicateurs clés du marché
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global |
|---|---|
| Nombre de transactions | – |
| Prix médian/m² | – |
| Prix moyen/m² | – |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 318 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 274 sur 2013 — soit +16,1 %.
Vacance longue durée à Obernai
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Obernai (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Obernai: 310 logements autorisés sur 5 ans, 159 pour la dernière année (-62 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Obernai
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Obernai
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (30,41 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Performance énergétique du parc à Obernai
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 353 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Obernai: majorité classée C, part de passoires thermiques à 6,4 %.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement à Obernai
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Obernai : cadre de vie et logement
Obernai, commune de 12 587 habitants, se distingue par un profil territorial singulier : exposée à un climat plus rigoureux (8,3 °C annuels) et arrosée par 1 243 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 25 monuments historiques protégés, 16 appellations d'origine rattachées au terroir local et 679 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Obernai
Obernai et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Obernai
Composition du parc immobilier à Obernai
6 850 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 31,9 % de maisons, 68,1 % d'appartements sur un total de 6 850 logements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Ancienneté du parc à Obernai
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 6 122 logements).
- Avant 1919 6,6 % 405 logts
- 1919-1945 4,6 % 282 logts
- 1946-1970 18,5 % 1 131 logts
- 1971-1990 24,1 % 1 474 logts
- 1991-2005 17,7 % 1 086 logts
- 2006-2019 28,5 % 1 744 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Obernai
679 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Obernai
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
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Communes limitrophes d'Obernai
Obernai est entourée de 11 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 14,0 €/m² pour un appartement et 11,8 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Les résidences secondaires représentent 4,2 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Flux de construction neuve intermédiaire: 310 logements autorisés sur 2021-2025, dont 184 commencés. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 81 % des logements autorisés.
Le marché immobilier d'Obernai s'interprète dans un contexte plus large — Obernai est caractéristique des communes alsaciennes, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Le cadre géographique (à une altitude moyenne de 785 m, sur un relief marqué) nuance l'analyse du marché.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en récente.