01 Le parc de logements
Le parc comprend 6 012 logements dont 5 624 résidences principales, 59 résidences secondaires et 329 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 5 624 | 93,5 % |
| Résidences secondaires | 59 | 1,0 % |
| Logements vacants | 329 | 5,5 % |
Le graphique détaille la structure des 6 012 logements: 94 % sont habités en permanence, 1 % épisodiquement et 5 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 117 | 2,1 % |
| 1919-1945 | 365 | 6,5 % |
| 1946-1970 | 2 013 | 35,8 % |
| 1971-1990 | 2 288 | 40,7 % |
| 1991-2005 | 395 | 7,0 % |
| 2006-2019 | 443 | 7,9 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 41 % des logements relèvent de la période 1971-1990, le segment d'avant 1919 restant à 2 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 23 | 0,4 % |
| 2 pièces | 365 | 6,5 % |
| 3 pièces | 1 134 | 20,2 % |
| 4 pièces | 1 634 | 29,1 % |
| 5 pièces ou plus | 2 466 | 43,9 % |
Distribution par taille: 7 % de petits logements (T1-T2), 44 % de grands (5p+), moyenne à 4,4 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 6 009 | 6 095 | 6 012 |
| Rés. principales | 5 770 | 5 640 | 5 624 |
| Rés. secondaires | 22 | 26 | 59 |
| Vacants | 217 | 429 | 329 |
Commune voisine de taille comparable, Saint-Omer (48 km) affiche 27,8 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 2 983 | 53,0 % |
| Locataires (privé) | 581 | 10,3 % |
| Locataires HLM | 2 004 | 35,6 % |
| Logés gratuitement | 56 | 1,0 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 53,0 % de propriétaires face à 46,0 % de locataires (dont 36 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 4 283 | 76,1 % |
| Fioul | 75 | 1,3 % |
| Électricité | 654 | 11,6 % |
| Gaz bouteille | 10 | 0,2 % |
| Autre (bois…) | 603 | 10,7 % |
Mode de chauffage dominant: gaz de ville à 76 %. électricité pèse 12 %, autres sources (bois notamment) 11 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 433 |
| 2 à 4 ans | 946 |
| 5 à 9 ans | 964 |
| 10 ans ou plus | 3 281 |
| Total ménages | 5 624 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 833 |
| Sous-occupation modérée | 1 588 |
| Sous-occupation accentuée | 1 514 |
| Suroccupation modérée | 118 |
| Suroccupation accentuée | 8 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 032 | 18,3 % |
| 1 voiture | 2 823 | 50,2 % |
| 2 voitures ou plus | 1 769 | 31,5 % |
Motorisation des ménages: 18 % n'ont aucune voiture, 50 % en ont une et 31 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 55,8 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 3 997 | 3 865 | 27 | 105 |
| 1975 | 4 700 | 4 450 | 32 | 218 |
| 1982 | 5 072 | 4 777 | 44 | 251 |
| 1990 | 5 524 | 5 148 | 69 | 307 |
| 1999 | 5 588 | 5 395 | 37 | 156 |
| 2006 | 5 826 | 5 560 | 38 | 228 |
| 2011 | 6 009 | 5 770 | 22 | 217 |
| 2016 | 6 095 | 5 640 | 26 | 429 |
| 2022 | 6 012 | 5 624 | 59 | 329 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 3 997 logements à l'origine, 6 012 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 262 | 268 | 255 | 280 | 269 | 175 |
| Dont vacants > 2 ans | 69 | 72 | 67 | 88 | 87 | 94 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 3 | 0,1 % |
| Classe B | 17 | 0,5 % |
| Classe C | 667 | 21,0 % |
| Classe D | 1 496 | 47,1 % |
| Classe E | 777 | 24,5 % |
| Classe F | 163 | 5,1 % |
| Classe G | 50 | 1,6 % |
Distribution DPE sur 3 173 diagnostics: la majorité se situe en classe D (47 %), avec 22 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 56 | 1,8 % |
| Classe B | 252 | 7,9 % |
| Classe C | 953 | 30,0 % |
| Classe D | 1 286 | 40,5 % |
| Classe E | 493 | 15,5 % |
| Classe F | 111 | 3,5 % |
| Classe G | 22 | 0,7 % |
Émissions CO₂: 41 % des logements relèvent de la classe D, 40 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 236 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 239 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 210 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 176 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 146 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 108 kWh/m²/an |
Les logements construits 1948-1974 consomment en moyenne 239 kWh/m²/an, contre 108 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 131 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 3 | 0 |
| Classe B | 15 | 2 |
| Classe C | 218 | 449 |
| Classe D | 483 | 1 013 |
| Classe E | 281 | 496 |
| Classe F | 97 | 66 |
| Classe G | 28 | 22 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe D (225 kWh/m²/an) et appartements en classe D (211).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 19 |
| T2 | 317 |
| T3 | 849 |
| T4 | 633 |
| T5+ | 195 |
Faut-il investir à Outreau en 2026 ?
En bordure de l'agglomération boulonnaise, Outreau présente un profil dual : une économie locale fragile, avec un taux de chômage à 13,9 % et un revenu médian parmi les plus bas de la catégorie, mais un marché immobilier qui affiche une résilience surprenante. Cette tension entre indicateurs socio-économiques et dynamique immobilière définit l'équation de l'investissement dans cette commune du Pas-de-Calais pour 2026.
Avec un rendement locatif brut supérieur à 6,5 % et un prix au m² sous les 1 800 €, Outreau cible l'investisseur en quête de rentabilité plus que de plus-value.
Verdict
➤ Cibler uniquement le rendement locatif sur du long terme, en acceptant un marché résidentiel atone et une plus-value incertaine.
Points clés
- ✓ Rendement brut élevé (6,7 % maisons)
- ✓ Prix d'entrée très compétitif localement
- ✓ Dynamique de construction neuve soutenue (+104 %)
- ⚠ Démographie en recul prononcé (-8,7 % en 10 ans)
- ⚠ Solvabilité locale limitée (revenu médian 19 380 €)
- ⚠ Pression fiscale élevée (taxe foncière 53,61 %)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Un prix au m² inférieur de plus de 30 % à la moyenne nationale.
- Dans la moyenne basse du département du Pas-de-Calais pour les petites villes.
- Prix inférieur de 27 % au littoral voisin (Étaples), avec un rendement supérieur.
Analyse du marché immobilier à Outreau
Le marché immobilier d'Outreau affiche une pression notable (IPI 5,6/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers d'Outreau
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
5,6
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression immobilière élevée (5,6/10) : le marché est actif et concurrentiel, typique d'une commune sous influence urbaine.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression immobilière élevée (5,6/10) : le marché est actif et concurrentiel, typique d'une commune sous influence urbaine.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,6
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité très faible (1,4/10) : les prix dépassent la capacité d'achat de la population locale, le marché dépend d'acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité très faible (1,4/10) : les prix dépassent la capacité d'achat de la population locale, le marché dépend d'acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,3
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée (5,3/10) : la demande locative existe, portée par un taux de propriétaires limité à 53 %.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée (5,3/10) : la demande locative existe, portée par un taux de propriétaires limité à 53 %.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,3
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique faible (2,3/10) : seulement 1 % de résidences secondaires, exclut toute stratégie de location saisonnière.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique faible (2,3/10) : seulement 1 % de résidences secondaires, exclut toute stratégie de location saisonnière.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 1766,6 — Percentile dept : 54/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 6,4 — Percentile dept : 79/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 31/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : -3,2 — Percentile dept : 28/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 1876,9 — Percentile dept : 99/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 6,4 — Percentile dept : 21/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 49,6 — Percentile dept : 8/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 33,3 — Percentile dept : 2/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 47,0 — Percentile dept : 95/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 31/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : -3,2 — Percentile dept : 28/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 1766,6 — Percentile dept : 46/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 31/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 5,5 — Percentile dept : 39/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 1876,9 — Percentile dept : 2/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Outreau : opportunités et risques
Investir à Outreau, c'est avant tout cibler la rentabilité locative brute, qui dépasse 6,5 %. Le calcul du rendement net est toutefois crucial : une taxe foncière à 53,61 % et un parc ancien (seulement 7,9 % construit après 2006) grèvent significativement la rentabilité. Avec 6,4 % de passoires thermiques (F/G), le risque réglementaire lié à la loi Climat et Résilience est réel et impose un budget travaux conséquent pour maintenir les biens en location.
La stratégie à privilégier est le locatif annuel longue durée, en visant les petites surfaces (T2/T3) pour capter une demande locative structurellement présente, liée à la précarité économique. La pression touristique étant nulle (IPTI à 2,3/10), les modèles de location saisonnière ou meublée ne sont pas adaptés. L'effort d'investissement initial reste modeste, mais l'horizon doit être long terme pour absorber la faible liquidité du marché de la revente et l'absence de dynamique de plus-value forte.
La récente accélération des permis de construire (+104 %) est un signal à double tranchant. Elle indique une volonté de modernisation, mais pourrait générer une sur-offre locative dans un contexte démographique déclinant. L'investisseur doit donc sélectionner des biens bien localisés, à proximité des 350 équipements recensés par l'INSEE, et présentant un bon diagnostic énergétique pour se démarquer.
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Données du marché immobilier à Outreau
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian de 1 753 €/m² à Outreau, en hausse de 1,9 % sur un an, cache une divergence forte entre l'immobilier individuel et collectif. Les appartements, avec un prix médian de 1 700 €/m², ont pris 27 % de valeur depuis 2020 selon les données DVF. Cette envolée s'explique par leur rareté (13 ventes seulement en 2024) et une demande locative concentrée sur les petites surfaces, dans une commune où 42 % du parc est social.
La structure du marché, à 68 % de maisons, renvoie à un profil résidentiel familial, confirmé par un indice de vieillissement de 143. Cependant, cette base démographique se rétracte : la commune a perdu 8,7 % de ses habitants en dix ans. Cette contradiction crée un marché segmenté, où la valeur d'usage (proximité de Boulogne-sur-Mer, offre de services complète) soutient les prix, mais où la demande d'accession à la propriété locale est atone.
Le taux de chômage de 13,9 % et un revenu médian de 19 380 €, classant la commune dans le bas du tableau départemental, limitent mécaniquement la solvabilité des acheteurs locaux. Le marché est donc partiellement porté par des acquéreurs extérieurs, attirés par les rendements bruts élevés, ce qui introduit une dépendance à cette dynamique d'investissement.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier d'Outreau Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Outreau depuis 2020 dessine une courbe en W, avec un creux en 2021 à 1 582 €/m² avant une reprise continue jusqu'à 1 753 €/m² en 2024 (+1,9 % sur un an). Cette progression de 5,3 % sur cinq ans, bien que modeste, montre une résistance du marché face au déclin démographique. Elle est portée par les appartements, dont le prix médian a bondi à 1 700 €/m² (+27 % depuis 2020), révélant une tension sur les petits logements. Comparée aux voisines littorales en forte hausse, Outreau reste un marché d'entrée de gamme, où la plus-value future dépendra surtout de la capacité à attirer de nouveaux habitants.
Évolution du marché immobilier d'Outreau
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 1 742 €/m² de prix médian pour 139 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +11,9 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
L'achat d'une maison type de 89 m² à 153 614 €, avec un apport de 20 % et un crédit sur 20 ans à 4 %, génère une mensualité d'environ 720 €. Le loyer médian estimé de 9,6 €/m²/mois rapporterait 854 €, couvrant théoriquement la charge de crédit et dégageant un cash-flow positif. Le rendement brut s'élève à 6,7 %. Toutefois, après déduction des charges récurrentes (taxe foncière à 53,61 %, gestion, vacance), le rendement net tombe autour de 3,6 %. L'effort financier initial reste modeste (5,6 années de revenu médian pour un appartement), mais la fragilité économique locale impose une gestion prudente des impayés.
Acheter vs Louer — appartement 54 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
90,6 % de maisons et 9,4 % d'appartements parmi les 139 transactions enregistrées.
Sur 139 transactions enregistrées, 90,6 % portent sur des maisons (1 743 €/m²) et 9,4 % sur des appartements (1 700 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 139 | 126 | 13 |
| Prix médian/m² | 1 742 € | 1 743 € | 1 700 € |
| Prix moyen/m² | 1 872 € | ||
| Surface médiane | – | 85 m² | 54 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 175 | 1 557 € |
| 2022 | 174 | 1 642 € |
| 2023 | 137 | 1 721 € |
| 2024 | 133 | 1 747 € |
| 2025 | 139 | 1 742 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Outreau est vigoureuse : 94 logements autorisés sur les cinq dernières années, avec une accélération nette en 2024 (42 autorisations, +104 % par rapport à la période précédente). Cette tendance contraste fortement avec le déclin démographique enregistré par l'INSEE (-3,2 % sur cinq ans). Elle traduit une volonté de renouvellement du parc et répond peut-être à une demande de relogement, mais elle crée un risque de sur-offre à moyen terme si la population continue de diminuer. Cette nouvelle construction, couplée à un taux de vacance déjà élevé (5,5 %), invite à la prudence et à cibler les biens bien situés et aux normes énergétiques récentes pour faire face à la concurrence locative.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 86 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 528 autorisations pour 352 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Outreau
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Outreau (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Outreau totalise 136 logements sur 5 ans, soit +209 % vs la période antérieure.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Outreau
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Outreau
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (53,61 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,2 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut affiché ne tient pas compte des charges réelles. À Outreau, la taxe foncière sur le bâti est de 53,61 %, un prélèvement significatif. Il faut aussi anticiper les frais de gestion, une vacance locative dans une commune qui perd 3,2 % d'habitants en 5 ans, et les travaux sur un parc vieillissant. Ces éléments expliquent l'écart entre le rendement brut de 6,4 % et le net estimé à 3,5 % pour les appartements.
Performance énergétique du parc à Outreau
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 173 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Outreau est D, avec 6,7 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe D domine, avec une consommation moyenne de 214 kWh/m²/an. Seulement 6,4 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), une proportion inférieure à la moyenne nationale. Cependant, la loi Climat impose la rénovation progressive de ces logements les moins performants. Pour un acheteur, un bien classé E ou pire représente un risque réglementaire et un coût de travaux à moyen terme.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les maisons, qui représentent 68% du parc, sont les plus adaptées à la demande familiale locale. Les petits appartements (T2 autour de 51 m²) peuvent trouver preneurs auprès de personnes seules ou de jeunes couples. L'ancien domine largement (seulement 7,9% du parc construit après 2006). Attention, 6,4% du parc est classé F ou G (passoires), ce qui implique des travaux de rénovation énergétique à anticiper pour rester louable.
Quelles zones cibler à Outreau ?
La centralité autour du bourg principal et la proximité immédiate de la gare de Boulogne-sur-Mer (1,6 km) sont les atouts majeurs pour la location. Les quartiers plus périphériques, bien desservis par les 350 équipements de la commune, peuvent convenir pour des biens familiaux. Aucune zone en développement massif n'est signalée, la construction neuve restant limitée (94 logements autorisés en 5 ans), ce qui limite le risque de sur-offre locative.
Calculateur de rendement à Outreau
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Risques à connaître avant d'investir à Outreau
Le principal risque est la vacance locative, dans un contexte où 5,5% des logements sont déjà vacants. La dépendance à l'économie locale (taux d'emploi 62,1%) rend la demande sensible aux aléas conjoncturels. La taxe foncière, à 53,61%, pèse significativement sur la rentabilité nette. Enfin, le parc ancien implique des charges de maintenance et des obligations de rénovation énergétique (loi Climat).
Erreurs à éviter quand on investit à Outreau
- Oublier la taxe foncière, l'une des plus élevées de la CA du Boulonnais.
- Tabler sur le rendement brut sans provisionner pour les travaux.
- Négliger la baisse démographique (-3,2 % en 5 ans) sur la demande locative.
- Surestimer les loyers dans un parc comprenant 42 % de logements sociaux.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier d'Outreau suit le rythme scolaire, avec un pic d'annonces au printemps pour une entrée à la rentrée. L'automne reste actif, mais les mois d'hiver sont plus calmes. Pour un vendeur, mettre en avant son bien entre mars et juin permet de capter les familles. L'acheteur peut trouver plus de marge de négociation en fin d'année. Le paiement de la taxe foncière en septembre peut inciter certains propriétaires à vendre avant.
Le saviez-vous ?
- Outreau dispose de 350 équipements sur seulement 7 km².
- La fibre est disponible pour 99,2 % des logements.
- L'altitude moyenne est de 49 mètres, offrant des vues sur la mer.
S'installer à Outreau : cadre de vie et logement
S'installer à Outreau, c'est bénéficier des services d'une petite ville bien dotée (155 services et 99 équipements de santé) et d'une excellente connectivité (fibre à 99,2 %), tout en étant à moins de 2 km de la gare de Boulogne-sur-Mer. Le cadre est toutefois marqué par une fragilité économique palpable, avec un taux de pauvreté classé 43e sur 66 dans sa catégorie départementale.
Le territoire est exposé à certains risques naturels, avec un Plan de Prévention des Risques Naturels (PPRN) révisant le bassin de la Liane et 14 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. Ces éléments doivent être intégrés dans le choix du bien et dans le coût des assurances. Le parc de logements, majoritairement constitué de maisons individuelles, offre un cadre de vie familial, mais l'offre en logements neufs reste limitée.
Carte du marché immobilier à Outreau
Outreau et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Outreau
Avec 11,2°C de moyenne annuelle et 825 mm de pluie, le climat d'Outreau est océanique tempéré. Les hivers sont doux et les étés frais, idéal pour ceux qui fuient les extrêmes. La proximité de la Manche apporte une humidité régulière et limite les jours de gel sévère. Ce profil convient particulièrement aux habitants recherchant un air marin sans les rigueurs continentales.
À qui s'adresse Outreau ?
La commune s'adresse principalement aux primo-accédants ou aux familles à budget modéré, attirés par la possibilité d'acheter une maison individuelle sans s'éloigner des services et des emplois du Boulonnais. Les actifs travaillant à Boulogne-sur-Mer ou dans l'agglomération y trouveront un compromis prix/accessibilité. En revanche, les acheteurs recherchant un dynamisme économique fort ou un cadre patrimonial exceptionnel seront moins séduits.
Avantages et limites à Outreau
✓ Points forts
- Prix d'entrée abordable pour une maison individuelle
- Proximité immédiate de la gare de Boulogne-sur-Mer (1,6 km)
- Desserte complète en fibre optique (99,2% du territoire)
- Large panel de services et commerces (350 équipements)
- Environnement familial (68% de maisons, 35,3% de moins de 30 ans)
− À prendre en compte
- Démographie en baisse (-3,2% en 5 ans)
- Taxe foncière élevée (53,61% en 2024)
- Exposition à un risque inondation (PPRN actif)
Composition du parc immobilier à Outreau
6 012 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Outreau combine 68,0 % de maisons et 32,0 % d'appartements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc est majoritairement constitué de maisons individuelles (68 %), signe d'un habitat familial ancré. Le taux de propriétaires (53 %) et le faible pourcentage de résidences secondaires (1 %) indiquent un marché stable, porté par l'occupation principale. Un taux de logements vacants de 5,5 % reste dans la moyenne, sans signal de décrochage. L'acheteur typique est donc un ménage cherchant à accéder à la propriété en maison.
Ancienneté du parc à Outreau
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 5 621 logements).
- Avant 1919 2,1 % 117 logts
- 1919-1945 6,5 % 365 logts
- 1946-1970 35,8 % 2 013 logts
- 1971-1990 40,7 % 2 288 logts
- 1991-2005 7,0 % 395 logts
- 2006-2019 7,9 % 443 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Outreau
350 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Outreau
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Outreau est concerné par un PPRN révisant le Bassin de La Liane, principalement lié aux inondations. La commune a connu 14 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. La sismicité et le radon sont classés faibles. Pour tout achat, la consultation du plan de prévention des risques en mairie est essentielle pour connaître les contraintes constructives ou d'assurance applicables à la parcelle.
Cas pratique : un achat type à Outreau
Une maison de 89 m² (surface type au prix médian) coûte environ 153 614 €. Cela représente près de 8 années du revenu médian local (19 380 €). Avec un apport de 10 %, un crédit sur 20 ans à 3,5 % entraîne une mensualité d'environ 770 € hors assurance, à comparer au loyer médian maison de 854 € par mois (9,6 €/m²).
Erreurs à éviter quand on achète à Outreau
- Faire une offre sans consulter le PPRN local sur les inondations.
- Acheter un bien classé F/G sans budget travaux pour 2028.
- Négliger la qualité de la connexion fibre selon le quartier.
- Oublier de vérifier la présence de transports près du bien.
Points clés à retenir à Outreau
- Prix du m² en hausse de 1,9 % sur un an.
- Rendement brut locatif autour de 6,5 %.
- Climat doux avec 11,2°C de moyenne annuelle.
- Marché stable, avec 53 % de propriétaires occupants.
- Écart de 392 €/m² entre maisons et appartements.
- Taxe foncière élevée à 53,61 %.
- 68 % de maisons dans le parc immobilier.
- DPE dominant : classe D (214 kWh/m²/an).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Outreau ?
À Outreau, la performance énergétique (DPE) devient un critère de valeur majeur face aux réglementations. La proximité de la gare de Boulogne-sur-Mer (1,6 km) et des 52 commerces locaux est aussi valorisante. Pour une maison, la superficie du terrain et l'état général pèsent lourd. Dans un parc où 68 % sont des maisons, les appartements avec balcon ou jardin trouvent un premium. Enfin, l'exposition sud et la vue dégagée sont des atouts dans cette topographie vallonnée.
Estimation indicative d'une maison à Outreau
Pour une maison de 85 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
148 070 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation précise est cruciale pour vendre dans des délais raisonnables à Outreau. Un prix trop haut face à un marché équilibré entraîne une vacance longue (5,5% des logements sont déjà vacants). Un prix trop bas génère une moins-value, d'autant que le revenu médian local (19 380 €) limite la capacité de surenchère. Seule une analyse intégrant les dernières transactions DVF, la localisation exacte (exposition aux risques naturels, proximité des services) et l'état du bien (DPE, travaux) permet de se positionner juste. L'estimation professionnelle reste l'outil le plus fiable pour maximiser votre vente.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un professionnel local intègre des paramètres invisibles sur les algorithmes. Il connaît la valeur différentielle entre le quartier de la gare et les coteaux, l'impact réel d'un DPE D sur les négociations, ou l'attrait d'un jardin dans une commune à forte dominante pavillonnaire. Son estimation repose sur l'état précis du bien, des visites comparables récentes et une connaissance du profil des acheteurs actifs sur Outreau, facilitant une mise en marché réaliste et une vente plus rapide.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Utiliser le prix au m² moyen sans corriger pour le DPE ou la vue.
- Comparer avec des biens situés hors de la CA du Boulonnais.
- Ignorer l'impact de la gare à 1,6 km sur la valorisation.
- Ne pas visiter pour évaluer l'état réel et le potentiel.
Investir à Outreau : passer à l'action
Un rendement brut élevé ne garantit pas la réussite d'un investissement. À Outreau, la sélection du bien, l'état du DPE et la connaissance des zones impactées par le PPRN sont déterminants. Notre réseau local vous aide à décrypter ces subtilités pour passer de l'analyse à l'acquisition sécurisée.
Les données tracent un cadre, mais chaque rue et chaque bien a son histoire à Outreau. Une expertise de terrain est cruciale.
Évaluez précisément le potentiel locatif ou de revente d'un bien à Outreau grâce aux transactions DVF 2024.
- Analyse basée sur 145 ventes récentes à Outreau
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Outreau
Quel est le prix immobilier moyen à Outreau ?
Le prix médian est de 1 753 €/m² en 2024, avec une fourchette typique de 1 490 à 1 700 €/m². Une maison de 89 m² coûte environ 153 600 €, un appartement de 51 m² environ 108 000 €.
Est-ce le bon moment pour investir à Outreau ?
Pour un investisseur ciblant le rendement locatif brut (6,4-6,7 %) sur le long terme, oui. Pour un primo-accédant local ou une stratégie de plus-value rapide, le contexte démographique déclinant et le chômage élevé (13,9 %) rendent le marché peu favorable.
Outreau est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Outreau est nettement moins chère que le littoral. Son prix au m² est inférieur de 27 % à celui d'Étaples et de 50 % à celui de Berck, mais comparable à des communes comme Longuenesse (-2 %).
Quel rendement locatif espérer à Outreau ?
Le rendement locatif brut est de 6,4 % pour les appartements et 6,7 % pour les maisons. Après charges (taxe foncière élevée, gestion, vacance), le rendement net estimé avoisine les 3,5-3,6 %.
Quels sont les risques à connaître pour investir à Outreau ?
Trois risques majeurs : la baisse continue de la population (-8,7 % en 10 ans), la part non négligeable de passoires énergétiques (6,4 %) soumises à des interdictions de location, et l'exposition à des risques naturels (PPRN actif sur la Liane).
Marché immobilier des communes voisines
Outreau offre un effet de levier immédiat face à des communes littorales comme Étaples (+27 %) ou Berck (+50 %), avec des rendements bruts équivalents, ce qui crée une marge d'investissement pour cibler la rentabilité pure.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Outreau.
Communes limitrophes d'Outreau
Outreau est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Marché aligné sur la moyenne départementale: 1 742 €/m² à Outreau contre 1 777 €/m² pour le Pas-de-Calais.
Progression modérée: ++11,9 % pour le prix médian au m² entre 2021 et 2025. 758 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF.
Le marché d'Outreau est dominé par les maisons individuelles — 90,6 % des transactions portent sur des maisons, à un prix médian de 1 743 €/m² pour 85 m² en surface médiane. Le bien médian (85 m² à 148 155 €) équivaut à 7,6 années de revenu médian au niveau communal.
Les loyers d'annonce d'Outreau avoisinent 11,3 €/m² pour les appartements et 9,6 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 7,9 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Peu de résidences secondaires à Outreau (1,0 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Rythme de construction régulier: 27 logements/an autorisés en moyenne entre 2021 et 2025.
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Outreau est au cœur du bassin minier et des plaines du Nord. La géographie joue son rôle: la commune est au contact direct du littoral du Pas-de-Calais, dans un relief de plaine, à 73 m d'altitude en moyenne.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).