4 angles pour comprendre le marché immobilier à Gentilly
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Faut-il investir à Gentilly en 2026 ?
En bordure immédiate de Paris, Gentilly cumule une densité record, une croissance démographique soutenue et une desserte exceptionnelle. Cette situation géographique unique génère une pression immobilière constante. Analyser son potentiel d'investissement en 2026 nécessite de décrypter cette profil mixte entre attractivité et accessibilité.
Avec une pression immobilière record et un marché locatif dynamique, Gentilly se positionne dans le quart le plus attractif du département, mais son accessibilité reste un défi.
Verdict
➤ Investir ici suppose de cibler la location annuelle en appartement, avec une sélection rigoureuse du bien pour compenser un marché très tendu et peu accessible.
Points clés
- ✓ Pression immobilière très élevée (IPI 8,9/10)
- ✓ Opportunité locative solide (IOL 7/10)
- ✓ Attractivité territoriale forte (IAT 7,9/10)
- ⚠ Accessibilité immobilière très faible (IAI 0,3/10)
- ⚠ Revenu médian local limité (22 390 €)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian deux fois supérieur à la moyenne nationale.
- Se positionne au-dessus de la médiane départementale en matière d'attractivité et de services.
- Rendement locatif brut supérieur de 50 % à celui de Paris intramuros.
Analyse du marché immobilier à Gentilly
Le marché de Gentilly est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 7,2/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 4,9 %.
Indices immobiliers de Gentilly
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
8,9
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Une pression très élevée signifie un marché tendu où la demande excède nettement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéUne pression très élevée signifie un marché tendu où la demande excède nettement l'offre, ce qui soutient les prix.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
2,7
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Une accessibilité très faible indique que les prix ont largement dépassé le pouvoir d'achat local ; le marché dépend d'acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleUne accessibilité très faible indique que les prix ont largement dépassé le pouvoir d'achat local ; le marché dépend d'acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
7,2
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Une opportunité locative élevée confirme une demande locative solide et constante, favorable à un investissement locatif.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableUne opportunité locative élevée confirme une demande locative solide et constante, favorable à un investissement locatif.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
5,7
Indice de Pression Touristique Immobilière
Élevé
Une pression touristique modérée oriente vers un marché locatif principalement annuel, avec un potentiel saisonnier limité.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ÉlevéUne pression touristique modérée oriente vers un marché locatif principalement annuel, avec un potentiel saisonnier limité.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 6323,9 — Percentile dept : 91/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 19,8 — Percentile dept : 96/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 2,5 — Percentile dept : 72/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 7,5 — Percentile dept : 91/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 19963,0 — Percentile dept : 96/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 19,8 — Percentile dept : 4/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 20,1 — Percentile dept : 0/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 38,1 — Percentile dept : 7/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 78,0 — Percentile dept : 100/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 2,5 — Percentile dept : 72/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 7,5 — Percentile dept : 91/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 83/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 6323,9 — Percentile dept : 9/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 2,5 — Percentile dept : 72/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 83/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 6,5 — Percentile dept : 67/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 19963,0 — Percentile dept : 4/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
S'installer à Gentilly : cadre de vie et logement
Acheter à Gentilly, c'est opter pour une urbanité franche à deux pas de Paris. Cette commune de moins d'1 km², où vivent près de 20 000 habitants, offre une accessibilité remarquable avec la gare TGV Paris-Austerlitz à 3,2 km et l'aéroport d'Issy-les-Moulineaux à 5 km. Le marché immobilier, stable, est principalement constitué d'appartements. Le cadre de vie est marqué par une densité extrême (la plus élevée de sa catégorie dans le département) et une population jeune, avec 41,9 % de moins de 30 ans.
Tout savoir pour acheter et vivre à GentillyInvestir à Gentilly : passer à l'action
L'analyse des données DVF et des indices territoriaux pose un diagnostic, mais la réussite d'un investissement à Gentilly se joue sur la sélection précise du bien et du quartier. Notre réseau de professionnels locaux vous aide à transformer cette analyse en acquisition stratégique.
Les chiffres dessinent un marché tendu et sélectif. Passer à l'action demande une expertise fine du terrain.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Gentilly grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 118 ventes récentes (DVF 2024)
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Gentilly
Quel est le prix moyen d'un appartement à Gentilly ?
Le prix médian d'un appartement à Gentilly est de 6 253 €/m². Pour un appartement type de 50 m², le budget d'achat s'élève donc à environ 312 650 €. Les prix varient fortement selon l'état, la localisation et l'étage du bien.
Gentilly est-elle une bonne commune pour investir en locatif ?
Oui, avec un rendement locatif brut de 4,5 % pour les appartements et une demande locative soutenue, Gentilly présente un profil intéressant pour l'investissement locatif annuel. Il faut toutefois intégrer des charges élevées, comme une taxe foncière à 50,33 %, qui réduisent le rendement net.
Comment a évolué le prix de l'immobilier à Gentilly ?
Le prix médian du mètre carré à Gentilly est passé de 6 627 € en 2020 à 6 291 € en 2024, après un pic à 6 716 € en 2022. Le marché a donc connu une légère correction puis une stabilisation, affichant une résilience certaine.
Quels sont les quartiers à Gentilly ?
Gentilly, de par sa petite taille, ne présente pas de quartiers très distincts. La valeur immobilière varie principalement en fonction de la proximité avec les axes de transport (comme la future gare du Grand Paris Express), des parcs (comme le parc Kellermann) et de la vue sur Paris.
Faut-il prévoir des travaux à Gentilly ?
Oui, avec plus d'un quart du parc construit avant 1945 et une classe énergétique dominante D, de nombreux biens nécessitent des rénovations. Près de 9 % des logements sont des passoires thermiques (classes F ou G), ce qui peut imposer des travaux obligatoires pour continuer à les louer.
Marché immobilier des communes voisines
Gentilly présente un écart de valorisation significatif avec des voisines comme Viroflay (+22 %), tout en offrant des indicateurs locatifs similaires, ce qui peut représenter un effet de levier intéressant pour un investisseur visant la plus-value.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Gentilly.
Communes limitrophes de Gentilly
Gentilly est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Gentilly s'établit à 5 851 €, +130,7 % au regard de la médiane nationale — une commune du haut du spectre.
Repli du prix médian: -8,7 % entre 2021 et 2025 à Gentilly. Au total, 712 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Variation récente (12 mois): -3,6 %.
Marché à dominante collective à Gentilly: 90,7 % d'appartements dans les transactions, à 5 811 €/m² en médiane. Rapporté au revenu médian de Gentilly, un logement de 87 m² (568 632 €) représente 25,4 années de ressources brutes.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 23,6 €/m² pour un appartement et 22,6 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rendement brut calculé: environ 4,9 % sur un bien médian. Le poids limité des résidences secondaires (2,5 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Entre 2021 et 2025, 284 logements autorisés au permis de construire (SITADEL) — un flux de production stable.
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Gentilly est une commune de la petite couronne parisienne. Gentilly est en plaine, à 60 m d'altitude, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.