Le marché immobilier de Charenton-le-Pont figure parmi les plus chers de France: le prix médian atteint 7 333 €/m² en 2024, soit +189,2 % par rapport à la médiane nationale (2 536 €/m²). La fourchette centrale des ventes (6 280 à 8 322 €/m²) reste resserrée, signe d'un marché relativement homogène. Au classement départemental, Charenton-le-Pont se place dans les 6 % de communes les plus chères du Val-de-Marne.
Le prix médian de Charenton-le-Pont recule de -11,8 % entre 2020 et 2024. Le cumul des ventes enregistrées sur 2020-2024 atteint 1 850 transactions (source DGFiP/DVF). Variation récente (12 mois): -5,5 %.
L'appartement domine nettement le marché de Charenton-le-Pont (97,8 % des ventes), avec un prix médian de 7 315 €/m². Le bien médian (131 m² à 1 530 342 €) dépasse très largement la capacité d'achat du revenu médian communal.
Loyers observés à Charenton-le-Pont: 27,2 €/m²/mois pour un appartement, 23,1 €/m²/mois pour une maison. Rendement brut calculé: environ 4,5 % sur un bien médian. Peu de résidences secondaires à Charenton-le-Pont (4,4 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Dynamique de production soutenue sur 2020-2024: 2 020 logements autorisés, soit 404/an en moyenne. Le gros des permis concerne des logements collectifs (58 % des autorisations sur 2020-2024).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Charenton-le-Pont est une commune francilienne de la première couronne. Le cadre géographique (à 43 m d'altitude, sur un relief peu marqué) nuance l'analyse du marché.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2024.
4 angles pour comprendre le marché immobilier à Charenton-le-Pont
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Faut-il investir à Charenton-le-Pont en 2026 ?
Porte d'entrée est de Paris, Charenton-Le-Pont concentre tous les atouts d'une ville de petite couronne : desserte exceptionnelle, services pléthoriques et densité urbaine. Cette attractivité s'est traduite par des prix records, aujourd'hui en correction. Faut-il y voir une fenêtre d'opportunité ou un marché arrivé à maturité ? L'analyse des données DVF 2024 permet de trancher.
Avec un prix du mètre carré supérieur de plus de 80 % à ses voisines franciliennes, Charenton-Le-Pont reste un marché de luxe, mais sous pression correctrice.
Verdict
➤ Un marché réservé aux investisseurs solides cherchant un actif défensif en petite couronne, mais sans effet de levier significatif.
Points clés
- ✓ Correction de -14,4 % depuis le pic de 2022
- ✓ Rendement locatif brut correct de 4,5 %
- ✓ Services et transports denses et de qualité
- ⚠ Accessibilité financière la plus faible du Val-de-Marne
- ⚠ Effort d'épargne initial très important
- ⚠ Parc ancien avec 14,1 % de passoires thermiques
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian global 2,2 fois supérieur à la moyenne nationale estimée.
- Première commune la plus chère du Val-de-Marne devant Saint-Mandé et Vincennes.
- Loyer au m² 35 % plus élevé que la moyenne des grandes métropoles régionales.
Analyse du marché immobilier à Charenton-le-Pont
Le marché de Charenton-le-Pont est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Indices immobiliers de Charenton-le-Pont
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
8,0
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
La pression immobilière très élevée indique un marché tendu et concurrentiel, surtout sur les biens bien situés.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéLa pression immobilière très élevée indique un marché tendu et concurrentiel, surtout sur les biens bien situés.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
2,2
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
L'accessibilité extrêmement faible signifie que le marché local est porté par des acheteurs extérieurs, créant un risque de liquidité en cas de retournement.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleL'accessibilité extrêmement faible signifie que le marché local est porté par des acheteurs extérieurs, créant un risque de liquidité en cas de retournement.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,5
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
L'opportunité locative modérée suggère une demande locative stable mais déjà bien valorisée dans les prix d'achat.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréL'opportunité locative modérée suggère une demande locative stable mais déjà bien valorisée dans les prix d'achat.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
6,5
Indice de Pression Touristique Immobilière
Élevé
La pression touristique élevée, couplée à la proximité de Paris, peut soutenir des locations ponctuelles ou meublées dans certains segments.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ÉlevéLa pression touristique élevée, couplée à la proximité de Paris, peut soutenir des locations ponctuelles ou meublées dans certains segments.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
S'installer à Charenton-le-Pont : cadre de vie et logement
Charenton-Le-Pont, commune urbaine de 28 830 habitants, offre une vie de proximité à deux pas de Paris. Son marché immobilier, dominé par les appartements (98,3 % des ventes), affiche un prix médian de 7 333 €/m², en baisse de 5,5 % sur un an. Avec une densité de 14 415 hab/km², l'atmosphère y est animée, mais la ville dispose de 1155 équipements, dont 153 commerces et 346 services de santé. L'âge médian de 39,5 ans et la part des moins de 30 ans (35,9 %) en font une commune jeune, bien que le vieillissement soit marqué (indice 135).
Tout savoir pour acheter et vivre à Charenton-le-PontInvestir à Charenton-le-Pont : passer à l'action
Les chiffres posent un diagnostic, mais l'acquisition se joue sur le terrain : sélection du bien, négociation, état du bâti. Dans un marché aussi spécifique et cher que Charenton-Le-Pont, l'expertise d'un professionnel implanté localement est indispensable pour éviter les pièges et saisir la bonne opportunité.
Ces données tracent une carte. Trouver le bon bien au bon prix demande une expertise hyperlocale.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Charenton-le-Pont
Quel est le prix immobilier moyen à Charenton-Le-Pont ?
En 2024, le prix médian global est de 7 333 €/m². Les appartements se négocient autour de 7 315 €/m², tandis que les rares maisons atteignent 11 682 €/m². Ces prix font de Charenton-Le-Pont la commune la plus chère du Val-de-Marne.
Est-ce le bon moment pour acheter à Charenton-Le-Pont ?
Le marché est en correction, avec une baisse de 14,4 % des prix depuis 2022. Pour un acheteur, cela ouvre une fenêtre de négociation plus favorable, surtout sur les biens nécessitant des travaux. L'effort financier reste cependant très important.
Quel rendement locatif espérer à Charenton-Le-Pont ?
Le rendement locatif brut moyen pour un appartement est de 4,5 %, ce qui est correct en Île-de-France. Après charges (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net tombe aux alentours de 2,9 %.
Charenton-Le-Pont est-elle plus chère que ses voisines ?
Oui, l'écart est considérable. Le prix au m² à Charenton-Le-Pont (7 333 €) est environ 80 % plus élevé que dans des communes comparables comme Yerres (4 034 €/m²) ou Brunoy (3 966 €/m²).
Quels sont les risques à connaître avant d'investir ?
Les principaux risques sont la faible accessibilité (prix très élevés), la part importante de passoires thermiques (14,1 %), et l'exposition aux plans de prévention des risques d'inondation (PPRI). Le marché est aussi très dépendant des acheteurs extérieurs.
Marché immobilier des communes voisines
L'écart de valorisation avec des communes similaires est abyssal : Charenton-Le-Pont est facturée 7 333 €/m² contre moins de 4 000 €/m² à Brunoy ou Yerres, pour des indicateurs de cadre de vie et de services pourtant comparables, ce qui limite drastiquement la marge de plus-value.
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