Estimer son bien dans le 9e arrondissement exige une analyse fine des prix, en baisse de 6,4 %, et des nouvelles contraintes comme le DPE.
- Estimation gratuite, sans engagement
- Basée sur les ventes réelles enregistrées (DVF)
- Mise en relation avec un expert local de votre secteur
Estimer votre bien dans le 9e arrondissement de Paris
Estimation gratuite basée sur les transactions DVF et l'analyse du marché local.
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Le marché dans le 9e arrondissement de Paris en chiffres
Dernières ventes comparables
Transactions récentes dans le 9e arrondissement de Paris issues du fichier DVF (DGFiP).
| Type | Surface | Pièces | Prix m² | Prix total | Date |
|---|---|---|---|---|---|
| Appartement | 70 m² | 3 | 11 801 € | 826 100 € | 17/01/2023 |
| Appartement | 25 m² | 1 | 11 504 € | 287 600 € | 16/01/2023 |
| Appartement | 24 m² | 1 | 10 885 € | 261 250 € | 13/01/2023 |
| Appartement | 45 m² | 2 | 9 000 € | 405 000 € | 13/01/2023 |
| Appartement | 58 m² | 3 | 12 931 € | 750 000 € | 13/01/2023 |
| Appartement | 52 m² | 2 | 10 308 € | 536 000 € | 13/01/2023 |
Le marché immobilier dans le 9e arrondissement de Paris
Le marché local du 9e arrondissement est en transition. Le prix médian est à 10 625 €/m², mais la tendance annuelle est à la baisse (-6,4 %), et les écarts se creusent entre biens rénovés et passoires thermiques (22,7 % du parc classé F/G). Le volume de transactions reste stable (1 100/an), indiquant une liquidité correcte, surtout pour les appartements de 43 m² en moyenne. Une estimation précise doit intégrer la rue exacte, l'étage, l'état et surtout la performance énergétique, devenue un critère majeur de valorisation et même de vendabilité.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation erronée peut coûter cher dans le contexte actuel. Trop haute, votre bien reste des mois en vente ; trop basse, vous perdez des dizaines de milliers d'euros. Avec une fourchette de prix interquartile large (de 9 058 à 12 366 €/m²), la marge d'erreur est importante. Seule une expertise locale, croisant les données DVF 2024, l'évolution récente des prix et les spécificités du quartier (proximité des monuments, bruit, DPE) permet de se positionner juste pour vendre dans des délais raisonnables, malgré un taux de vacance de 8 %.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien dans le 9e arrondissement de Paris ?
Dans le 9e, la valeur au m² cache de fortes disparités. L'état du bien et son DPE sont désormais primordiaux : une rénovation complète peut justifier un surprix de 15 à 20 %. L'étage et l'exposition (cour vs rue) influencent aussi le prix. La proximité des grands boulevards, des gares (Saint-Lazare) et des 35 établissements scolaires est un plus. Enfin, la surface : les petits studios (<20 m²) se décotent légèrement, les 2-3 pièces de 50 à 70 m² sont les plus stables.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme ne capte pas la valeur d'une cheminée d'époque, d'une vue dégagée ou des nuisances sonores d'une cour. Un expert local connaît les micro-marchés : la différence entre le quartier Saint-Georges et la rue des Martyrs. Il évalue l'état réel, souvent sous-estimé dans les annonces, et intègre l'impact financier du DPE. Son estimation sert aussi de base de négociation avec les acheteurs, crédibilisant votre prix de vente.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix médian au m², très variable d'une rue à l'autre.
- Oublier de déduire la décote pour un DPE F ou G.
- Surestimer la valeur d'un bien non rénové.
- Négliger l'impact d'une vue, d'un étage ou d'une exposition.
Le saviez-vous ?
- Le 9e compte 131 monuments historiques protégés, comme l'Opéra Garnier.
- Seulement 11,5 % des logements sont raccordés à la fibre optique.
- L'âge médian des habitants est de 36,5 ans, plus jeune que la moyenne parisienne.
À retenir avant d'estimer votre bien dans le 9e arrondissement de Paris
- Le prix médian a reculé, nécessitant une estimation actualisée.
- L'état et le DPE pèsent plus que jamais sur la valeur.
- Peu de construction neuve (176 logements/5 ans), l'ancien domine.
- 8,3 % de taux de chômage, inférieur à la moyenne nationale.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'estimation dans le 9e arrondissement de Paris
Comment estimer gratuitement son bien dans le 9e arrondissement de Paris ?
Utilisez notre outil d'estimation en ligne, qui croise les données DVF 2024 (prix médian 10 625 €/m²), la localisation exacte et les caractéristiques de votre logement (surface, DPE, étage) pour une évaluation précise.
Quel impact du DPE sur l'estimation dans le 9e arrondissement ?
Un DPE F ou G, concernant 22,7 % des logements, peut réduire la valeur de 10 à 20 % et allonger considérablement le délai de vente, voire interdire la location à terme, pénalisant les investisseurs.
Pourquoi faire estimer par un expert local pour vendre dans le 9e ?
L'expert connaît les micro-marchés (Nouvelle Athènes vs Grands Boulevards) et les prix réels négociés, essentiels dans un marché en baisse (-6,4 %) où une erreur d'estimation peut coûter des dizaines de milliers d'euros.