4 angles pour comprendre le marché immobilier à Persan
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Faut-il investir à Persan en 2026 ?
Persan, ville connectée du Haut Val-d'Oise avec sa gare, connaît une forte croissance démographique (+21,6 % en 10 ans). Cette attractivité résidentielle se heurte cependant à une réalité économique plus difficile, avec un taux de chômage élevé à 15 %. Ce contraste définit un marché immobilier particulier, où la décision d'investir doit être soigneusement pesée.
Avec un rendement locatif brut de 6,8 % pour les appartements, Persan surclasse la moyenne nationale et régionale, mais cette rentabilité s'inscrit dans un contexte socio-économique fragile.
Verdict
➤ Investir ici impose une sélection rigoureuse du bien et une stratégie locative ancrée dans la durée, pour amortir les risques liés à la fragilité économique locale.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut supérieur à 6,5 %
- ✓ Correction de -5,9 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Dynamique démographique solide (+21,6 % en 10 ans)
- ⚠ Solvabilité locale limitée : marché porté par l'extérieur
- ⚠ Fragilité économique : chômage à 15 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Moins chère que 87 % des communes françaises de taille comparable, avec un prix médian sous les 3 100 €/m².
- Se situe en dessous de la moyenne du Val-d'Oise (environ 4 000 €/m²), bénéficiant d'un effet de levier important.
- Rendement locatif presque deux fois supérieur à celui de Paris intra-muros, pour un prix au mètre carré divisé par trois.
Analyse du marché immobilier à Persan
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 4,9/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Indices immobiliers de Persan
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
4,9
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression immobilière modérée (4,9/10) : le marché n'est pas tendu, laissant du temps pour la négociation.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression immobilière modérée (4,9/10) : le marché n'est pas tendu, laissant du temps pour la négociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,3
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accessibilité très faible (1,1/10) : les prix ont dépassé la capacité d'achat locale, le marché est porté par des acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccessibilité très faible (1,1/10) : les prix ont dépassé la capacité d'achat locale, le marché est porté par des acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,5
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée (6,5/10) : la demande locative est soutenue, idéale pour un placement en location annuelle.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée (6,5/10) : la demande locative est soutenue, idéale pour un placement en location annuelle.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,0
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Pression touristique faible (1,3/10) : aucune opportunité pour de la location saisonnière ou meublée touristique.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faiblePression touristique faible (1,3/10) : aucune opportunité pour de la location saisonnière ou meublée touristique.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3016,1 — Percentile dept : 25/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 10,8 — Percentile dept : 83/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 0,4 — Percentile dept : 2/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 7,3 — Percentile dept : 80/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 2871,8 — Percentile dept : 86/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 10,8 — Percentile dept : 17/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 36,3 — Percentile dept : 5/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 35,8 — Percentile dept : 2/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 61,5 — Percentile dept : 96/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 0,4 — Percentile dept : 2/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 7,3 — Percentile dept : 80/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 0/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3016,1 — Percentile dept : 76/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 0,4 — Percentile dept : 2/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 0/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 5,3 — Percentile dept : 39/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 2871,8 — Percentile dept : 14/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
S'installer à Persan : cadre de vie et logement
Avec un prix médian de 3 063 €/m², Persan représente une porte d'entrée abordable en Île-de-France, notamment pour les primo-accédants. Cette ville de 14 359 habitants, dynamisée par une croissance démographique de +7,3 % en 5 ans, offre un cadre urbain dense (2 872 hab./km²) et bien connecté, mais socialement fragile. Acheter ici, c'est opter pour un compromis entre accessibilité financière et qualité de vie à parfaire.
Tout savoir pour acheter et vivre à PersanInvestir à Persan : passer à l'action
Les chiffres posent un diagnostic, mais la valeur réelle d'un bien se négocie rue par rue. Dans un marché en correction comme Persan, l'expertise d'un professionnel local est cruciale pour identifier les biens à fort potentiel locatif et éviter les pièges.
Ces données révèlent un potentiel, mais le succès dépend du bien, de son état et de sa localisation précise.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Persan grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Persan
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Persan ?
Le prix médian à Persan est de 3 063 €/m² en 2024. Pour un appartement type de 45 m², il faut compter environ 133 000 €, et pour une maison de 76 m², près de 238 000 €.
Est-ce que les prix baissent à Persan ?
Oui, les prix médians ont baissé de 5,9 % entre 2023 et 2024, revenant à 3 063 €/m². Cette correction fait suite à plusieurs années de hausse et peut représenter une opportunité d'achat.
Persan est-elle plus chère que Méru ou L'Isle-Adam ?
Non, Persan est moins chère. Son prix au m² est inférieur de 18 % à celui de Méru (2 508 €/m²) et de 32 % à celui de L'Isle-Adam (4 045 €/m²), tout en offrant une desserte ferroviaire similaire.
Quel loyer peut-on espérer à Persan ?
Le loyer médian est de 16,9 €/m²/mois pour un appartement. Un T2 de 45 m² peut donc se louer autour de 760 € par mois, générant un rendement locatif brut attractif de 6,8 %.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Persan ?
Il faut vérifier le zonage du PPRI (risque inondation) et l'état du DPE (3,7 % de passoires thermiques). Le taux de chômage local élevé (15 %) peut aussi affecter la stabilité locative et le pouvoir d'achat des acquéreurs potentiels.
Marché immobilier des communes voisines
Persan affiche un écart de valorisation significatif avec ses voisines comme Saint-Leu-La-Forêt (-36 %) ou Domont (-19 %), tout en ayant une attractivité territoriale similaire, ce qui crée un effet de levier intéressant pour capter une plus-value future.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Persan.
Communes limitrophes de Persan
Persan est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
En 2026, 95 transactions ont permis d'établir un prix médian de 2 991 €/m² à Persan, niveau conforme à la médiane départementale.
Le prix médian au m² à Persan est stable entre 2021 et 2025 (-0,6 %). Sur l'ensemble de la période, 628 transactions sont recensées par les données DVF.
Le prix au m² diffère selon le type de bien à Persan: 2 947 €/m² pour les maisons (surface médiane 84 m²) et 3 012 €/m² pour les appartements (45 m²). Un bien type de 84 m² revient à environ 247 548 €, soit 12,6 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 16,9 € (appartements) et 15,1 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 6,7 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 0,4 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Les permis de construire autorisent 55 logements par an en moyenne sur la période 2021-2025. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 84 % des logements autorisés.
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Persan est caractéristique des communes franciliennes de deuxième couronne. Contexte physique: à basse altitude (30 m), dans un relief de plaine.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.