Le marché immobilier de Beaumont-sur-Oise se situe dans la moyenne — prix médian 3 071 €/m², dans la ligne de la médiane du Val-d'Oise.
Marché en palier: -0,9 % sur le prix médian entre 2021 et 2025. Au total, 812 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.
Le marché mêle maisons et appartements: le prix médian des maisons ressort à 3 164 €/m² (surface médiane 90 m²) et celui des appartements à 3 000 €/m² (44 m²). Rapporté au revenu médian de Beaumont-sur-Oise, un logement de 90 m² (284 760 €) représente 12,8 années de ressources brutes.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 15,4 €/m² pour un appartement et 15,1 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Ratio loyer annuel / prix: 6,2 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Les résidences secondaires représentent 1,5 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Dynamique de production soutenue sur 2020-2024: 597 logements autorisés, soit 119/an en moyenne. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 91 % des logements autorisés.
Le marché immobilier de Beaumont-sur-Oise s'interprète dans un contexte plus large — Beaumont-sur-Oise est dans les paysages contrastés de la grande couronne, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Le cadre géographique (en plaine, à 68 m d'altitude) nuance l'analyse du marché.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.
Faut-il investir à Beaumont-sur-Oise en 2026 ?
À moins de 30 km de Paris et desservie par la gare de Persan-Beaumont, cette ville du Haut Val-d'Oise affiche une vitalité démographique (+7,1 % en 5 ans) et un parc de logements en renouvellement. Son marché immobilier, après une légère correction, présente un profil distinct de ses voisines plus chères. Analyse des opportunités pour 2026.
Avec un écart de prix de 30 % par rapport à ses voisines les plus cotées, Beaumont-sur-Oise affiche un rendement locatif brut parmi les plus élevés du secteur, dépassant 6 %.
Verdict
➤ Investir ici impose de cibler le rendement locatif en maison et d'accepter un marché local fragile, pour un horizon moyen terme.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut élevé (jusqu'à 6,4 %)
- ✓ Correction récente des prix (-3 % en 2024)
- ✓ Dynamique démographique et construction soutenues
- ⚠ Solvabilité locale limitée (taux de chômage 12,7 %)
- ⚠ Accessibilité immobilière très faible (IAI 2,2/10)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Inférieure de plus de 20 % au prix médian national estimé
- Se positionne dans la moitié inférieure des communes du Val-d'Oise en termes d'accessibilité
- Rendement locatif nettement supérieur aux grandes métropoles franciliennes
Analyse du marché immobilier à Beaumont-sur-Oise
Le marché immobilier de Beaumont-sur-Oise affiche une pression notable (IPI 5,5/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 7,2/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 6,2 %.
Indices immobiliers de Beaumont-sur-Oise
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
5,5
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression élevée : le marché est actif, avec une demande soutenue qui limite les baisses de prix.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression élevée : le marché est actif, avec une demande soutenue qui limite les baisses de prix.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
2,2
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accessibilité très faible : les prix dépassent largement la capacité d'achat des Beaumontois, le marché est porté par l'extérieur.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccessibilité très faible : les prix dépassent largement la capacité d'achat des Beaumontois, le marché est porté par l'extérieur.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
7,2
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée : une demande locative forte et des loyers soutenus favorisent les investisseurs.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée : une demande locative forte et des loyers soutenus favorisent les investisseurs.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
4,1
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique modérée : peu d'effet saisonnier marqué, privilégiez la location annuelle classique.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique modérée : peu d'effet saisonnier marqué, privilégiez la location annuelle classique.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
Investir à Beaumont-sur-Oise : opportunités et risques
Le rendement brut des maisons, à 6,4 %, est le principal atout. Il s'explique par des prix d'acquisition modérés et des loyers résistants, portés par une demande locative structurellement forte dans une commune où 39,8 % des habitants sont locataires. D'après la carte des loyers du Ministère du Logement, le marché locatif beaumontois reste dynamique.
Néanmoins, cet investissement n'est pas sans risque. Le taux de chômage local de 12,7 % et le revenu médian de 22 220 € indiquent une fragilité économique qui peut se traduire par des impayés ou des périodes de vacance. La taxe foncière, à 40,24 %, grève également le rendement net.
La stratégie gagnante consiste donc à privilégier l'acquisition de maisons récentes ou rénovées (classe D ou mieux) dans des quartiers proches de la gare, pour attirer les actifs franciliens. Il faut viser le moyen terme, le temps que la correction des prix s'achève et que la dynamique démographique soutienne une revalorisation.
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Données du marché immobilier à Beaumont-sur-Oise
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian a reculé de 3 % en 2024, selon les données DVF, effaçant une partie des gains de 2022. Cette correction, plus marquée qu'ailleurs dans le Val-d'Oise, crée un écart de valorisation saisissant avec des communes voisines comme L'Isle-Adam, où le mètre carré est 30 % plus cher.
Cette sous-valorisation relative n'empêche pas un marché actif, avec 75 ventes d'appartements sur l'année. Le parc, dominé par la classe D (201 kWh/m²/an) et comptant 10 % de passoires thermiques, présente un risque rénovation à intégrer, surtout avec le durcissement de la réglementation.
Enfin, la forte accélération des permis de construire (+167 %) croisée avec une croissance démographique soutenue dessine un territoire sous tension. Cette dynamique peut soutenir les loyers, mais aussi générer une sur-offre temporaire qui pèsera sur les plus-values à court terme.
Vacance longue durée à Beaumont-sur-Oise
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Beaumont-sur-Oise (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Beaumont-sur-Oise: 597 logements autorisés sur 5 ans, 116 pour la dernière année (+167 %).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Les 597 logements autorisés sur cinq ans, dont 116 en 2024, indiquent une attractivité confirmée et une réponse à la demande. Cette hausse de 167 % par rapport à la période précédente pourrait modérer la pression sur les prix de l'ancien à moyen terme. Le neuf, souvent mieux isolé (DPE A ou B), attire une clientèle spécifique et peut créer un effet d'entraînement qualitatif sur le parc existant. À surveiller : le rythme de mise en chantier réel.
Fourchettes de loyers à Beaumont-sur-Oise
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Beaumont-sur-Oise
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (40,24 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,4 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement net chute de près de 40 % par rapport au brut une fois les charges réelles déduites. La taxe foncière, indexée sur la valeur locative cadastrale, est de 40,24 % à Beaumont-sur-Oise. Il faut y ajouter la provision pour charges de copropriété (si applicable), les frais de gestion locative (environ 5 à 8 % du loyer), l'assurance, et une provision pour vacance locative et travaux. Le taux de vacance structurel de 7 % du parc local est un paramètre à pondérer.
Performance énergétique du parc à Beaumont-sur-Oise
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 627 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Beaumont-sur-Oise: majorité classée D, part de passoires thermiques à 10,4 %.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Le parc immobilier local présente une performance énergétique médiane de classe D (201 kWh/m²/an), typique des constructions des années 1970-1990. Environ 10 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (F/G). Ces biens sont soumis à des interdictions de location progressives à partir de 2025. Pour un acquéreur, cela implique soit un budget travaux conséquent, soit une décote à l'achat pour compenser le risque réglementaire et les futures rénovations obligatoires.
Calculateur de rendement à Beaumont-sur-Oise
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Cas pratique : un investissement type à Beaumont-sur-Oise
Pour un appartement type de 45 m² à Beaumont-sur-Oise, comptez environ 147 285 € à l'achat (au prix médian). Il peut se louer 708 € par mois (15,4 €/m²), générant un rendement brut de 5,8 %. Après déduction de la taxe foncière, des charges et d'une provision pour vacance, le rendement net tombe autour de 3,5 %, nécessitant un complément de trésorerie mensuel si le crédit dépasse 500 €.
Erreurs à éviter quand on investit à Beaumont-sur-Oise
- Oublier la taxe foncière à 40,24 % dans le calcul de rentabilité.
- Négliger le taux de vacance local de 7,0 %.
- Surévaluer les loyers par rapport au marché (15,4 €/m² pour un appart).
- Ignorer la future interdiction de louer les passoires thermiques (10 % du parc).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier de Beaumont-sur-Oise suit le rythme scolaire francilien, avec une accélération des transactions au printemps et à la rentrée de septembre. L'automne peut être propice aux négociations, les vendeurs moins pressés en hiver étant souvent plus flexibles. Évitez de caler la vente en octobre-novembre si votre bien est soumis à la taxe foncière, pour ne pas créer de confusion sur les proratas. La période estivale, plus calme, permet des visites plus sereines.
Le saviez-vous ?
- Beaumont-sur-Oise compte 4 monuments historiques protégés dans un périmètre de 6 km².
- 93,7 % des logements sont éligibles à la fibre optique, score rare.
- La commune a autorisé 167 % de logements neufs en plus sur les 5 dernières années.
S'installer à Beaumont-sur-Oise : cadre de vie et logement
Avec 425 équipements recensés par l'INSEE, dont 30 commerces et 97 établissements de santé, Beaumont-sur-Oise offre un cadre de vie complet et autonome. La connexion à Paris est assurée par la gare de Persan-Beaumont à moins d'un kilomètre, un atout majeur pour les navetteurs. La quasi-totalité du territoire est couverte par la fibre, facilitant le télétravail.
La commune présente toutefois des contraintes environnementales concrètes, avec deux plans de prévention des risques (PPR) actifs, dont un PPRI pour la vallée de l'Oise. Les 14 arrêtés de catastrophe naturelle historiques rappellent la nécessité de vérifier l'assurabilité du bien. Malgré cela, le patrimoine, avec quatre monuments historiques, et la jeunesse de la population (âge médian de 36,5 ans) contribuent à une atmosphère vivante.
Carte du marché immobilier à Beaumont-sur-Oise
Beaumont-sur-Oise et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Beaumont-sur-Oise
4 607 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 39,8 % de maisons, 60,2 % d'appartements sur un total de 4 607 logements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc de Beaumont-sur-Oise est équilibré entre maisons individuelles (39,8 %) et logements collectifs, avec une majorité de propriétaires occupants (51,6 %). Cette stabilité est renforcée par un taux de résidences secondaires très faible (1,5 %). Le marché local est donc principalement porté par la demande résidentielle, avec une part de logements sociaux (22 %) qui module la pression locative. Le nouveau propriétaire typique est souvent un primo-accédant ou une famille jeune, attirée par l'accessibilité et la surface.
Ancienneté du parc à Beaumont-sur-Oise
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 4 076 logements).
- Avant 1919 7,5 % 306 logts
- 1919-1945 13,5 % 552 logts
- 1946-1970 26,2 % 1 068 logts
- 1971-1990 28,9 % 1 176 logts
- 1991-2005 13,1 % 532 logts
- 2006-2019 10,9 % 443 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Beaumont-sur-Oise
425 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Beaumont-sur-Oise
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Beaumont-sur-Oise est concernée par deux plans de prévention des risques (PPR) actifs : un PPR inondation (PPRI) pour la vallée de l'Oise et un PPR mouvement de terrain. La sismicité est très faible et le radon négligeable. Ces contraintes se traduisent par des règles d'urbanisme spécifiques dans les zones identifiées, pouvant limiter les possibilités d'extension ou imposer des normes constructives. La consultation du zonage en mairie est une étape obligatoire avant tout compromis.
Cas pratique : un achat type à Beaumont-sur-Oise
Une maison type de 90 m² représente un investissement d'environ 255 240 €. Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 3,5 % (hors assurance), la mensualité brute s'établit autour de 1 300 €. Cela équivaut à près de 12 années du revenu médian local (22 220 €). Les frais de notaire (8 % environ) ajoutent 20 419 € au budget total.
Erreurs à éviter quand on achète à Beaumont-sur-Oise
- Se fier uniquement au prix au m² sans vérifier le DPE.
- Négocier sans être pré-approuvé par une banque.
- Oublier de consulter le zonage des PPR (inondation, mouvement de terrain).
- Sous-estimer le budget travaux dans un parc où 21 % des logements datent d'avant 1945.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Beaumont-sur-Oise : passer à l'action
Transformer cette analyse en investissement réussi nécessite une expertise fine des micro-secteurs et des opportunités de négociation. Un professionnel local peut identifier les biens au meilleur rapport rendement/risque dans un marché où chaque rue compte.
Les chiffres dessinent une opportunité, mais sa concrétisation dépend du bien, du quartier et des conditions de financement.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Beaumont-sur-Oise
Quel est le prix immobilier moyen à Beaumont-sur-Oise ?
Le prix médian est de 3 122 €/m² en 2024. Les appartements sont en moyenne plus chers (3 273 €/m²) que les maisons (2 836 €/m²), en raison de surfaces plus petites.
Est-ce le bon moment pour investir à Beaumont-sur-Oise ?
La correction de 3 % en 2024 peut constituer un point d'entrée intéressant pour un investisseur locatif visant le rendement. Le marché est favorable à l'achat, mais la plus-value immédiate est incertaine.
Beaumont-sur-Oise est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Beaumont-sur-Oise est nettement moins chère : son prix au m² est inférieur de 30 % à celui de L'Isle-Adam ou Lamorlaye, pourtant situées dans le même bassin de vie.
Quel rendement locatif espérer à Beaumont-sur-Oise ?
Le rendement brut locatif est estimé à 5,6 % pour un appartement et 6,4 % pour une maison. Ces taux sont supérieurs à la moyenne régionale, mais le rendement net est réduit par les charges.
Quels sont les quartiers à privilégier à Beaumont-sur-Oise ?
Les secteurs proches de la gare de Persan-Beaumont et du centre-ville, bien équipés, sont les plus demandés pour la location. Vérifiez systématiquement le zonage du Plan de Prévention du Risque Inondation (PPRI).
Marché immobilier des communes voisines
Beaumont-sur-Oise offre un effet de levier immédiat avec un prix au m² inférieur de 30 % à celui de L'Isle-Adam ou Lamorlaye, pour des indicateurs locatifs similaires voire supérieurs.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Beaumont-sur-Oise.
Communes limitrophes de Beaumont-sur-Oise
Beaumont-sur-Oise est entourée de 8 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :