Avec un prix médian de 3 063 €/m², Persan représente une porte d'entrée abordable en Île-de-France, notamment pour les primo-accédants. Cette ville de 14 359 habitants, dynamisée par une croissance démographique de +7,3 % en 5 ans, offre un cadre urbain dense (2 872 hab./km²) et bien connecté, mais socialement fragile. Acheter ici, c'est opter pour un compromis entre accessibilité financière et qualité de vie à parfaire.
Carte du marché immobilier à Persan
Persan et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Persan
5 599 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (33,7 %) et collectif (66,3 %).
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc est mixte mais locatif : 38,5 % de propriétaires seulement, et 40 % de logements sociaux. Cette forte proportion de locataires, couplée à un taux de vacance de 5,3 %, indique une population mobile et un marché potentiellement volatil. Les maisons individuelles (33,7 % du parc) sont donc une denrée relativement rare, ce qui soutient leur prix au m² malgré un revenu médian local bas.
Évolution démographique à Persan
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Croissance démographique forte sur 5 ans : pression sur le parc, demande soutenue, prix plutôt en hausse.
Pyramide des âges à Persan
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Persan
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Employés 23,3 %
- Autres sans activité professionnelle 20,8 %
- Ouvriers 18,1 %
- Professions intermédiaires 15,6 %
- Retraités 15,4 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 4,3 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 2,2 %
- Agriculteurs exploitants 0,1 %
Profil socio-professionnel équilibré, sans catégorie dominante : demande immobilière diversifiée, marché peu segmenté.
Niveau d'études à Persan
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Part importante de population sans diplôme : profil ouvrier, demande pour de l'accession modeste.
Ancienneté du parc à Persan
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 5 275 logements).
- Avant 1919 2,6 % 137 logts
- 1919-1945 4,9 % 256 logts
- 1946-1970 22,6 % 1 194 logts
- 1971-1990 25,3 % 1 335 logts
- 1991-2005 14,5 % 764 logts
- 2006-2019 30,1 % 1 589 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Persan
453 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Connectivité numérique à Persan
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Persan
Une maison type de 76 m² coûte environ 237 956 €. Avec le revenu médian local de 19 590 €, cela représente plus de 12 années de revenus. Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élève à environ 1 050 €, soit près de 65 % du revenu médian mensuel : un effort conséquent, souvent impossible sans un deuxième apporteur.
Erreurs à éviter quand on achète à Persan
- Omettre de vérifier le PPRI en vallée de l'Oise.
- Acheter sans DPE sur un parc majoritairement antérieur à 2006.
- Surévaluer sa capacité d'emprunt avec un revenu médian à 19 590 €.
- Négliger la proximité réelle de la gare (0,4 km).
Le saviez-vous ?
- Persan a gagné 21,6 % d'habitants en 10 ans.
- La fibre couvre 96,8 % des logements.
- L'âge médian est de 33,3 ans, bien en dessous de la moyenne nationale.
Performance énergétique du parc à Persan
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 387 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Persan: la classe C domine, 3,7 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe C dominante et un faible taux de passoires (3,7 % F/G) sont des atouts. Cela limite le risque de dépréciation à court terme lié aux interdictions de location (loi Climat). Cependant, 70 % du parc est antérieur à 2006 : des rénovations énergétiques seront nécessaires pour maintenir la valeur face aux standards futurs de 2034. Un DPE récent est impératif pour tout achat.
Risques naturels et géorisques à Persan
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le risque majeur est l'inondation, avec un PPRI actif pour la Vallée de l'Oise. La sismicité est très faible et le radon faible. Consultez systématiquement le plan de prévention avant d'acheter : il peut imposer des contraintes constructives ou d'assurance. La commune a connu 7 arrêtés de catastrophe naturelle, soulignant une exposition récurrente aux événements climatiques.
Cadre de vie à Persan
Persan bénéficie d'un climat tempéré (11,4°C de moyenne) et d'une bonne accessibilité : gare TER à 400 m, CDD Paris-Charles-de-Gaulle à 27 km. La commune compte 453 équipements (commerces, santé, services) et 11 établissements scolaires. Toutefois, le risque inondation (PPRI Vallée de l'Oise) concerne certaines zones. Le parc immobilier est globalement énergétiquement correct (classe DPE dominante C, 153 kWh/m²/an), et la ville est entièrement couverte en très haut débit.
Budgets et types de biens disponibles
Pour un appartement type de 45 m², prévoyez environ 133 000 € (médiane à 2 961 €/m²). Une maison de 76 m² demande un budget de 238 000 € (3 131 €/m²). Ces prix sont inférieurs à ceux de Domont (3 652 €/m²) ou L'Isle-Adam (4 045 €/m²). Le délai de vente peut être plus long qu'ailleurs en raison du marché en baisse (-5,9 %) et d'une offre relativement fournie.
À qui s'adresse Persan ?
La commune s'adresse principalement aux primo-accédants et aux jeunes actifs (âge médian 33,3 ans) recherchant un accès propriétaire en Île-de-France sans budget démesuré. Les familles pourront apprécier la part importante de maisons (33,7 % du parc) et la présence d'écoles, mais devront composer avec des indicateurs sociaux difficiles (taux de chômage 15 %, revenu médian bas).
Avantages et limites
✓ Points forts
- Prix au m² inférieur à la moyenne régionale (3 063 €/m²)
- Excellente accessibilité : gare TER à 5 minutes à pied
- Parc immobilier récent (30,1 % post-2006) et bon DPE moyen (classe C)
- Dynamisme démographique (+21,6 % en 10 ans)
- Couverture très haut débit et fibre à 96,8 %
− À prendre en compte
- Indicateurs socio-économiques fragiles (taux de chômage 15 %, pauvreté élevée)
- Exposition au risque inondation (PPRI Vallée de l'Oise)
- Faible score numérique global (10/100) malgré la couverture
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Persan est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Persan
- Climat doux avec 11,4°C de moyenne annuelle.
- Parc de logements à 38,5 % de propriétaires seulement.
- Seulement 3,7 % de passoires thermiques (F/G).
- Gare SNCF à 0,4 km, lien direct avec Paris.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Persan
Quel budget pour acheter une maison à Persan ?
Le prix médian des maisons est de 3 131 €/m². Pour une surface médiane de 76 m², le budget approximatif est de 238 000 €, hors frais de notaire.
Persan est-elle bien desservie par les transports ?
Oui, la gare de Persan - Beaumont est à 400 m du centre, offrant des liaisons TER. L'aéroport de Paris-Le Bourget est à 23 km et l'Aéroport Charles-de-Gaulle à 27 km.
Y a-t-il des risques naturels à Persan ?
La commune est concernée par un Plan de Prévention des Risques d'Inondation (PPRI) pour la vallée de l'Oise. Le radon et la sismicité sont en revanche très faibles.
Vous envisagez d'acheter à Persan ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
- Connaissance fine des quartiers et du marché local
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