Pessac, commune de Bordeaux Métropole, affiche un prix médian de 3 826 €/m² en 2024. Le marché, avec 687 transactions annuelles, est marqué par une baisse de 6,4 % sur un an. Une lecture fine des données DVF (2024) permet de se positionner efficacement, que l'on soit vendeur ou acheteur.
Comment se porte le marché immobilier à Pessac
Le marché pessacais connaît un réajustement, avec une baisse des prix de 6,4 % sur un an. Le volume de transactions (687) reste substantiel. La fourchette de prix interquartile (3 165 à 4 580 €/m²) révèle une diversité de biens. Les maisons (4 051 €/m²) restent plus chères que les appartements (3 527 €/m²), un écart de 15 %. Toutefois, le taux de vacance de 3,7 % et la baisse récente des autorisations de construire (-41 % sur 5 ans) peuvent impacter la liquidité future.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
La correction récente des prix (-6,4 % sur un an) intervient après une période de forte hausse et doit être relativisée. Elle reflète un ajustement national et local face à la remontée des taux. Pour Pessac, cette baisse modérée, couplée à une démographie toujours positive, peut représenter une opportunité d'entrée sur un marché métropolitain historiquement tendu. Le timing pour acheter semble plus favorable qu'il y a un an, tandis que pour vendre, il nécessite un prix réaliste et un bien en bon état pour se distinguer.
Fourchette de prix observée
50 % des biens se vendent dans cette fourchette. Le 1er quartile (Q1) correspond aux 25 % les moins chers, le 3e quartile (Q3) aux 25 % les plus chers.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Pessac
Le parc est équilibré : 47,3 % de maisons, souvent ciblées par les familles. Les propriétaires occupants représentent 46,8 % des résidents. Les appartements, avec une surface médiane de 57 m², attirent primo-accédants et investisseurs. Les données DVF montrent 418 ventes de maisons contre 269 d'appartements, indiquant une demande solide pour le secteur pavillonnaire.
Marché vendeur ou acheteur ?
Le marché penche légèrement en faveur de l'acheteur, porté par la baisse des prix et un taux de chômage local de 11,5 %. La vente n'est pas bloquée, mais nécessite un prix réaliste. La proximité de la gare TGV (6,2 km) et de l'aéroport (7,6 km) constitue un atout pour valoriser un bien. Un bien bien positionné et correctement estimé trouve preneur.
Dernières ventes enregistrées à Pessac
Transactions les plus récentes publiées par la DGFiP (DVF). Les prix affichés sont les montants réellement enregistrés lors de la mutation.
Aperçu par typologie à Pessac
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Pessac
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Pessac
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Pessac (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Les autorisations de construire nouvelles ont chuté de 41 % sur les cinq dernières années, avec seulement 598 logements prévus en 2024. Ce ralentissement marqué de la construction neuve, dans une ville en croissance démographique, devrait soutenir la valeur du parc existant à moyen terme en limitant l'offre. Cela indique aussi que les acheteurs recherchant du neuf devront peut-être se tourner vers le stock récent (24,4 % du parc construit après 2006).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché de Pessac, très lié à l'activité universitaire, connaît un pic de demande locative et d'achat en été pour une prise de possession à la rentrée de septembre. Pour vendre, le printemps reste propice. Notez que l'échéance de la taxe foncière en octobre peut inciter certains vendeurs à finaliser avant. L'activité ralentit sensiblement en décembre-janvier.
Le saviez-vous ?
- Pessac compte 53 monuments historiques protégés, dont le Château de Camponac.
- La fibre est disponible pour 95,4 % des foyers, score numérique maximal de 10/100.
- Avec 6,2 km seulement, Pessac est à 8 min en TER de la gare TGV Bordeaux Saint-Jean.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Pessac
- Prix médian à 3 826 €/m², en correction de -6,4 % sur un an.
- Écart maison/appart : 4 051 €/m² contre 3 527 €/m².
- Budget type : 380 794 € pour une maison, 201 039 € pour un appartement.
- Revenu médian des foyers : 25 940 €/an.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Pessac
Quel est le prix au m² à Pessac en 2024 ?
Le prix médian est de 3 826 €/m². Les maisons se négocient autour de 4 051 €/m² et les appartements à 3 527 €/m², selon les données DVF.
Le prix immobilier à Pessac est-il en hausse ou en baisse ?
Les prix sont en baisse de 6,4 % sur un an. C'est un marché en correction, offrant des opportunités de négociation pour les acheteurs.
Combien de temps pour vendre un bien à Pessac ?
Aucun délai médian n'est fourni, mais avec un taux de vacance de 3,7 % et une baisse des prix, la vente peut être plus longue sans une estimation précise.
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- Estimation basée sur les ventes réelles de votre secteur
- Prise en compte des spécificités de votre bien
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