01 Le parc de logements
Le parc comprend 34 713 logements dont 32 603 résidences principales, 830 résidences secondaires et 1 280 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 32 603 | 93,9 % |
| Résidences secondaires | 830 | 2,4 % |
| Logements vacants | 1 280 | 3,7 % |
Parmi les 34 713 logements du parc, 94 % assurent la fonction de résidence principale, contre 2 % de secondaires et 4 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 537 | 1,7 % |
| 1919-1945 | 1 124 | 3,5 % |
| 1946-1970 | 7 418 | 23,2 % |
| 1971-1990 | 8 814 | 27,5 % |
| 1991-2005 | 6 297 | 19,7 % |
| 2006-2019 | 7 812 | 24,4 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 28 %, devant les constructions récentes (24 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 5 061 | 15,5 % |
| 2 pièces | 4 453 | 13,7 % |
| 3 pièces | 6 149 | 18,9 % |
| 4 pièces | 7 216 | 22,1 % |
| 5 pièces ou plus | 9 723 | 29,8 % |
Le parc compte 3,6 pièces en moyenne par logement, avec 30 % de logements de cinq pièces ou plus et 29 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 26 749 | 30 301 | 34 713 |
| Rés. principales | 25 593 | 28 830 | 32 603 |
| Rés. secondaires | 171 | 332 | 830 |
| Vacants | 985 | 1 139 | 1 280 |
En regard, La Rochelle (à 157 km, 79 851 hab.) affiche 29,6 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 15 252 | 46,8 % |
| Locataires (privé) | 11 781 | 36,1 % |
| Locataires HLM | 4 968 | 15,2 % |
| Logés gratuitement | 602 | 1,8 % |
Structure d'occupation: propriétaires 46,8 %, locataires 51,4 % — la part HLM s'établit à 15 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 18 617 | 57,1 % |
| Fioul | 345 | 1,1 % |
| Électricité | 11 842 | 36,3 % |
| Gaz bouteille | 99 | 0,3 % |
| Autre (bois…) | 1 699 | 5,2 % |
Mode de chauffage dominant: gaz de ville à 57 %. électricité pèse 36 %, autres sources (bois notamment) 5 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 5 869 |
| 2 à 4 ans | 8 088 |
| 5 à 9 ans | 5 701 |
| 10 ans ou plus | 12 945 |
| Total ménages | 32 603 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 7 284 |
| Sous-occupation modérée | 6 808 |
| Sous-occupation accentuée | 5 866 |
| Suroccupation modérée | 6 016 |
| Suroccupation accentuée | 218 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 6 688 | 20,5 % |
| 1 voiture | 15 409 | 47,3 % |
| 2 voitures ou plus | 10 507 | 32,2 % |
Motorisation des ménages: 21 % n'ont aucune voiture, 47 % en ont une et 32 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 66,3 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 10 800 | 9 957 | 303 | 540 |
| 1975 | 16 214 | 15 188 | 297 | 729 |
| 1982 | 17 926 | 16 671 | 234 | 1 021 |
| 1990 | 19 838 | 18 237 | 440 | 1 161 |
| 1999 | 23 319 | 22 025 | 359 | 935 |
| 2006 | 24 940 | 23 895 | 159 | 885 |
| 2011 | 26 749 | 25 593 | 171 | 985 |
| 2016 | 30 301 | 28 830 | 332 | 1 139 |
| 2022 | 34 713 | 32 603 | 830 | 1 280 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 10 800 logements, le total atteint 34 713 en 2022 (+221 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 1 841 | 1 576 | 1 632 | 1 582 | 1 731 | 960 |
| Dont vacants > 2 ans | 178 | 171 | 182 | 193 | 225 | 299 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 476 | 2,5 % |
| Classe B | 521 | 2,8 % |
| Classe C | 9 589 | 50,6 % |
| Classe D | 6 098 | 32,2 % |
| Classe E | 1 708 | 9,0 % |
| Classe F | 438 | 2,3 % |
| Classe G | 108 | 0,6 % |
Distribution DPE sur 18 938 diagnostics: la majorité se situe en classe C (51 %), avec 56 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 2 696 | 14,2 % |
| Classe B | 2 310 | 12,2 % |
| Classe C | 7 819 | 41,3 % |
| Classe D | 4 410 | 23,3 % |
| Classe E | 1 313 | 6,9 % |
| Classe F | 356 | 1,9 % |
| Classe G | 34 | 0,2 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante C à 41 %, 68 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 225 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 192 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 175 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 162 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 139 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 115 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 225 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 115 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 186 | 290 |
| Classe B | 266 | 255 |
| Classe C | 1 539 | 8 050 |
| Classe D | 1 445 | 4 653 |
| Classe E | 606 | 1 102 |
| Classe F | 204 | 234 |
| Classe G | 54 | 54 |
Côté maisons, la dominante est C (183 kWh/m²/an); côté appartements, C (163).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 2 248 |
| T2 | 1 185 |
| T3 | 1 720 |
| T4 | 1 828 |
| T5+ | 612 |
Faut-il investir à Pessac en 2026 ?
Ville de la métropole bordelaise, Pessac combine une forte attractivité économique, une université et une desserte complète. Avec une population en croissance (+4,6 % en 5 ans) et un parc immobilier relativement récent, son marché a connu une vive tension avant une correction en 2024. Cette dynamique contrastée mérite une analyse fine pour décider d'y investir.
Après une correction de 6,4 % en 2024, Pessac offre un point d'entrée plus accessible dans la métropole bordelaise, tout en conservant une attractivité territoriale très élevée.
Verdict
➤ Investir ici exige une sélection rigoureuse du bien et un horizon moyen terme, pour compenser la faible accessibilité par un rendement locatif correct.
Points clés
- ✓ Correction récente de -6,4 % : opportunité d'entrée
- ✓ Rendement locatif brut correct à 5,2 %
- ✓ Dynamique démographique et économique soutenue
- ⚠ Accessibilité très faible pour les locaux
- ⚠ Marché locatif modéré, pas de surchauffe
- ⚠ Effort financier net après loyer significatif
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 3 694 €/m², Pessac dépasse de 24 % la moyenne des villes comparables comme Niort ou Montauban.
- Se positionne dans le top quart des communes les plus chères de Gironde, reflet de son intégration à la métropole bordelaise.
- Rendement locatif brut des appartements (5,2 %) reste supérieur à celui observé dans les grandes métropoles françaises.
Analyse du marché immobilier à Pessac
Le marché de Pessac est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Indices immobiliers de Pessac
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,7
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Pression très élevée : le marché est tendu et les biens qualitatifs partent vite.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéPression très élevée : le marché est tendu et les biens qualitatifs partent vite.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,1
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accessibilité catastrophique : les prix sont hors de portée du revenu médian local, le marché est porté par des acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccessibilité catastrophique : les prix sont hors de portée du revenu médian local, le marché est porté par des acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,8
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée : la demande existe, notamment étudiante et salariée, mais sans surchauffe.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée : la demande existe, notamment étudiante et salariée, mais sans surchauffe.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,8
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Pression touristique négligeable : la location saisonnière n'est pas un levier pertinent ici.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faiblePression touristique négligeable : la location saisonnière n'est pas un levier pertinent ici.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3845,8 — Percentile dept : 94/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 10,4 — Percentile dept : 91/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 2,4 — Percentile dept : 34/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 4,6 — Percentile dept : 65/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 1726,6 — Percentile dept : 98/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 10,4 — Percentile dept : 9/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 43,9 — Percentile dept : 8/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 14,3 — Percentile dept : 5/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 53,2 — Percentile dept : 97/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 2,4 — Percentile dept : 34/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 4,6 — Percentile dept : 65/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 16/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3845,8 — Percentile dept : 6/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 2,4 — Percentile dept : 34/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 16/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 3,7 — Percentile dept : 10/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 1726,6 — Percentile dept : 2/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Pessac : opportunités et risques
Investir à Pessac en 2026 présente un profil en demi-teinte. Le rendement locatif brut des appartements, estimé à 5,2 % d'après la carte des loyers, est correct et dépasse souvent celui des grandes villes. Cependant, une fois déduites les charges (taxe foncière à 48,13 %, gestion, vacance locative estimée à 8 %), le rendement net tombe autour de 3 %. La faible part de passoires thermiques (2,8 % classées F/G) limite le risque de travaux coercitifs, un atout pour l'investisseur.
La stratégie la plus adaptée reste la location annuelle classique, ciblant la forte population étudiante (université) et les actifs travaillant dans l'agglomération. La pression touristique étant faible (IPTI à 1,9/10), les modèles de location saisonnière ou meublée touristique sont peu pertinents. Il est crucial de sélectionner un bien bien situé, de préférence à proximité des pôles de transport ou des équipements, pour assurer une liquidité à la revente et une demande locative stable.
Le risque principal réside dans la faible accessibilité du marché, qui repose sur des acheteurs extérieurs. Une correction plus ample ou un ralentissement économique régional pourrait affecter la liquidité. Par ailleurs, le ralentissement marqué de la construction neuve (-41 % de permis) limite l'offre future, ce qui peut soutenir les prix de l'ancien, mais aussi réduire les opportunités d'investissement en neuf avec défiscalisation.
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Données du marché immobilier à Pessac
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier de Pessac, scruté à travers les données DVF 2024, révèle une phase de correction. Le prix médian global a reculé de 6,4 % en un an pour s'établir à 3 694 €/m², effaçant les gains de la période 2021-2023. Cette baisse, plus prononcée pour les appartements (-6 % environ sur un an) que pour les maisons, reflète une demande qui se recentre sur le segment familial, majoritaire dans un parc composé à 47,3 % de maisons individuelles.
L'activité transactionnelle, avec 687 ventes en 2024, confirme un net refroidissement après les années record 2021-2022. Néanmoins, ce volume reste substantiel pour une ville de cette taille, indiquant un marché liquide mais où les acheteurs ont retrouvé un pouvoir de négociation. La fourchette de prix où se concentre 50 % des transactions (3 165 - 4 580 €/m²) reste élevée, soulignant le positionnement premium de Pessac au sein de la Gironde.
Le contexte territorial explique cette valorisation. Intégrée à Bordeaux Métropole, desservie par une gare et proche de l'aéroport, la ville bénéficie d'une attractivité résidentielle et économique forte, confirmée par un indice IAT de 7,7/10. La part de logements construits après 2006 (24,4 %) témoigne d'une offre récente et qualitative, recherchée par les ménages. Toutefois, cette attractivité a un coût : l'indice d'accessibilité (IAI) plafonne à 0,8/10, signe que le marché est désormais porté par des acheteurs aux revenus supérieurs à la médiane locale.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Pessac Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Les données DVF révèlent un cycle complet sur cinq ans à Pessac : après une forte hausse culminant à 4 116 €/m² en 2021, le marché a entamé un recalibrage. La baisse de 6,4 % en 2024 ramène le prix médian en dessous de son niveau de 2020. Cette correction, plus marquée pour les appartements que pour les maisons, s'inscrit dans un mouvement général de détente après la surchauffe post-Covid. Comparée à des voisines côtières comme La Rochelle, Pessac présente désormais un écart de prix significatif, offrant un point d'entrée relatif dans l'aire bordelaise. Pour un acheteur en 2026, cela ouvre une fenêtre de négociation, mais dans un contexte où la liquidité du marché s'est contractée.
Évolution du marché immobilier de Pessac
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 3 975 €/m² → 3 694 €/m² (-7,1 %), volume annuel actuel 725 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
L'analyse financière met en lumière l'effort requis. Pour acquérir une maison type de 94 m² à 380 794 €, un ménage local doit mobiliser l'équivalent de 14,7 années de revenu médian. En location, le rendement brut des appartements (5,2 %) est attrayant, mais le rendement net estimé à 3 % après charges et fiscalité est plus modeste. Dans une configuration type avec crédit, le loyer perçu ne couvrira pas la totalité de la mensualité, laissant un effort résiduel net à la charge de l'investisseur. Cette viabilité financière repose donc sur une capacité d'apport initial et une trésorerie pour absorber la charge mensuelle résiduelle.
Acheter vs Louer — appartement 58 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
58,9 % de maisons et 41,1 % d'appartements parmi les 725 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 58,9 % de maisons et 41,1 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 725 | 427 | 298 |
| Prix médian/m² | 3 694 € | 3 792 € | 3 498 € |
| Prix moyen/m² | 4 024 € | ||
| Surface médiane | – | 94 m² | 58 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 928 | 3 975 € |
| 2022 | 888 | 4 040 € |
| 2023 | 635 | 4 063 € |
| 2024 | 611 | 3 734 € |
| 2025 | 725 | 3 694 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Pessac marque un net ralentissement. Selon les données SITADEL, 2004 logements ont été autorisés sur les cinq dernières années, mais la tendance est à une baisse de 41 % par rapport à la période quinquennale précédente. Seulement 598 permis ont été délivrés en 2024. Ce ralentissement de l'offre neuve, face à une pression démographique toujours positive (+4,6 % en 5 ans), limite les risques de surproduction et devrait soutenir le parc ancien à moyen terme. Il indique aussi une maturité du territoire, où les réserves foncières se font plus rares. Pour l'investisseur, cela signifie que la valeur des biens existants bien situés pourrait être préservée, mais que les opportunités en neuf se feront plus sélectives.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 13 484 logements ont été autorisés et 10 866 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 81 %.
Vacance longue durée à Pessac
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Pessac (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 2 303 logements autorisés à à Pessac, dont 778 en 2025 (-24 % vs les 5 années précédentes).
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Pessac
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Pessac
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (48,13 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,9 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut affiché est un indicateur théorique. Pour obtenir le rendement net à Pessac, déduisez systématiquement la taxe foncière, parmi les plus élevées de la métropole à 48,13 %. Ajoutez les charges de copropriété (fréquentes dans un parc où 24 % des logements sont sociaux), un budget travaux pour l'entretien, et une provision pour vacance locative (le taux de logements vacants est de 3,7 %). Ces éléments peuvent réduire la rentabilité brute de près de 40 %, comme le montre l'écart entre le brut (5,2 %) et le net (3,0 %) pour les appartements.
Performance énergétique du parc à Pessac
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 18 938 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Pessac: la classe C domine, 2,9 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
La classe énergétique dominante C (167 kWh/m²/an) place le parc de Pessac dans une situation plutôt vertueuse, avec seulement 2,8 % de passoires thermiques (F/G). Ce faible pourcentage réduit le risque immédiat de dépréciation lié aux interdictions de location prévues par la loi Climat. Cependant, pour les biens classés D ou E, des travaux de rénovation seront nécessaires à moyen terme pour maintenir la valeur locative et éviter des contraintes réglementaires après 2034.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements de petite et moyenne surface (médiane 57 m²) pour la location étudiante. Le neuf représente 24,4 % du parc, intéressant pour éviter les travaux de rénovation énergétique, sachant que seulement 2,8 % des logements sont des passoires thermiques (DPE F/G). Les maisons, majoritaires, ciblent un public locatif familial plus restreint.
Quelles zones cibler à Pessac ?
La proximité du campus, du centre-ville et des axes de transport (gare de Pessac, tram) est cruciale. Les quartiers bien desservis captent la demande étudiante et de jeunes actifs. Les zones en développement, avec une construction neuve en baisse (-41 % d'autorisations sur 5 ans), pourraient voir leur attractivité se maintenir.
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Risques à connaître avant d'investir à Pessac
Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 % dans le calcul du rendement net. Le taux de chômage (11,5 %) peut fragiliser les revenus des locataires. La taxe foncière élevée (48,13 %) grève la trésorerie. Enfin, 5,2 % du parc date d'avant 1945, pouvant générer des coûts de rénovation imprévus.
Cas pratique : un investissement type à Pessac
Pour un appartement type de 57 m² (au prix médian de 3 527 €/m²), comptez environ 201 000 € à l'achat. Loué 15,3 €/m², il génère un loyer mensuel brut de 872 €, soit un rendement brut de 5,2 %. Après déduction des charges (taxe foncière, copropriété, gestion), le rendement net tombe à environ 3,0 %, et le revenu locatif net annuel avoisine 6 000 €.
Erreurs à éviter quand on investit à Pessac
- Oublier la taxe foncière, très élevée à 48,13 %.
- Tabler sur le rendement brut sans provisionner pour les travaux.
- Négliger la composition du parc (24 % de logements sociaux).
- Surévaluer les loyers face à une offre étudiante abondante.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché de Pessac, très lié à l'activité universitaire, connaît un pic de demande locative et d'achat en été pour une prise de possession à la rentrée de septembre. Pour vendre, le printemps reste propice. Notez que l'échéance de la taxe foncière en octobre peut inciter certains vendeurs à finaliser avant. L'activité ralentit sensiblement en décembre-janvier.
Le saviez-vous ?
- Pessac compte 53 monuments historiques protégés, dont le Château de Camponac.
- La fibre est disponible pour 95,4 % des foyers, score numérique maximal de 10/100.
- Avec 6,2 km seulement, Pessac est à 8 min en TER de la gare TGV Bordeaux Saint-Jean.
S'installer à Pessac : cadre de vie et logement
S'installer à Pessac, c'est choisir une ville intégrée à la dynamique bordelaise tout en conservant une identité propre. Avec plus de 2 180 équipements recensés par l'INSEE, dont 243 commerces et 713 services de santé, la commune offre une autonomie quotidienne rare. La desserte est excellente : gare SNCF en centre-ville, accès rapide au TGV à Bordeaux-Saint-Jean et à l'aéroport de Mérignac en moins de 8 km. Le taux de couverture en fibre atteint 95,4 %, un atout majeur pour les télétravailleurs.
Le parc de logements, assez récent avec une dominante de DPE C, garantit un bon confort thermique et des charges maîtrisées. Le tissu associatif et culturel est riche, porté par la présence universitaire. Le profil démographique, avec un âge médian de 36,8 ans et 41,9 % de moins de 30 ans, confère à la ville une énergie jeune et familiale. En contrepartie, cette attractivité se paie par une cherté immobilière qui exclut une partie des ménages locaux, et une pression foncière visible dans certains quartiers.
Carte du marché immobilier à Pessac
Pessac et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Pessac
Un climat océanique tempéré avec une température moyenne de 14,3°C et 884 mm de pluie par an. Ce profil, moins humide qu'à Bordeaux intra-muros, convient particulièrement aux personnes recherchant des hivers doux et des étés chauds sans excès. L'altitude moyenne de 45 m limite les brouillards persistants. Un atout pour les activités de plein air, apprécié par la population jeune (âge médian de 36,8 ans) et les familles.
À qui s'adresse Pessac ?
La ville s'adresse principalement aux jeunes actifs et familles travaillant dans l'agglomération bordelaise, attirés par les 44 établissements scolaires. Les primo-accédants viseront les appartements. Les budgets plus conséquents permettent d'accéder au segment des maisons, plébiscité par les familles. Les retraités peuvent y trouver des services de santé nombreux (713 équipements).
Avantages et limites à Pessac
✓ Points forts
- Proximité immédiate de Bordeaux (métropole)
- Très bon maillage de transports (gare, tram, aéroport)
- Parc de logements globalement performant énergétiquement (DPE C dominant)
- Dynamisme démographique et jeune (+10,8% habitants en 10 ans)
- Large panel d'équipements et de services (2 182 au total)
− À prendre en compte
- Prix élevés, supérieurs à la moyenne régionale
- Densité urbaine forte (1 726 hab./km²)
- Taxe foncière élevée (48,13%) et taux de chômage local de 11,5%
Composition du parc immobilier à Pessac
34 713 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (47,3 %) et collectif (52,7 %).
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc de Pessac montre une ville ancrée, avec seulement 2,4 % de résidences secondaires et 46,8 % de propriétaires occupants. Cette part majoritaire de résidents stables, combinée à une faible vacance (3,7 %), indique un marché résidentiel solide, moins spéculatif que certaines communes touristiques. La répartition presque égale entre maisons (47,3 %) et appartements attire à la fois les familles en quête de pavillons et les jeunes actifs ou étudiants pour le collectif, soutenus par 44 établissements scolaires.
Ancienneté du parc à Pessac
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 32 001 logements).
- Avant 1919 1,7 % 537 logts
- 1919-1945 3,5 % 1 124 logts
- 1946-1970 23,2 % 7 418 logts
- 1971-1990 27,5 % 8 814 logts
- 1991-2005 19,7 % 6 297 logts
- 2006-2019 24,4 % 7 812 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Pessac
2 182 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Pessac
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La sismicité est faible et le radon classé à un niveau moyen. Les 26 arrêtés de catastrophe naturelle historiques concernent principalement des épisodes de sécheresse-réhydratation des sols (retrait-gonflement des argiles), fréquents en Gironde. Cela peut impacter les constructions anciennes sur fondations peu profondes. Consultez obligatoirement le plan de prévention des risques (PPR) et l'état des risques naturels (ERNMT) pour identifier d'éventuelles contraintes constructives ou d'assurance.
Cas pratique : un achat type à Pessac
Pour une maison familiale de 94 m² (au prix médian de 4 051 €/m²), le budget hors frais est d'environ 380 800 €. Cela représente près de 14,7 années du revenu médian local (25 940 €). Avec un apport de 10 %, un emprunt de 342 720 € sur 20 ans à 3,5 % conduit à une mensualité hors assurance d'environ 1 980 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Pessac
- Ne pas consulter l'état des risques naturels (26 arrêtés historiques).
- Ignorer le DPE, déterminant pour la future valeur du bien.
- Surestimer son budget sans inclure les frais de notaire (8 % environ).
- Négliger la proximité de la gare Pessac, atout majeur pour la revente.
Points clés à retenir à Pessac
- Prix médian à 3 694 €/m², en correction de -6,4 % sur un an.
- Rendement brut locatif : 5,2 % pour les appartements.
- Climat doux : température moyenne annuelle de 14,3°C.
- Marché en correction : prix au m² en baisse sur un an.
- Écart maison/appart : 3 792 €/m² contre 3 498 €/m².
- Rendement net estimé : environ 3,0 % après charges.
- Parc équilibré : 47,3 % de maisons, 52,7 % d'appartements.
- Demande soutenue par une croissance démographique de +4,6 % en 5 ans.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Pessac ?
À Pessac, la valeur d'un bien est fortement corrélée à sa proximité avec la gare (0,2 km du centre), l'université ou les 243 commerces recensés. Pour un appartement, l'étage avec ascenseur et une exposition sud-ouest valorisent. Pour une maison, la surface du terrain et son agencement comptent plus que son seul prix au m². L'état général et la performance énergétique sont désormais des critères majeurs : un DPE C ou mieux est un atout face à une population sensible à la facture (14,3 €/m² en moyenne pour les maisons). La présence de monuments historiques à proximité peut aussi influencer positivement l'attrait du quartier.
Estimation indicative d'une maison à Pessac
Pour une maison de 94 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
347 236 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation précise évite de surévaluer son bien et de le laisser invendu, dans un contexte où 3,7 % des logements sont vacants. Sous-évaluer signifie une perte sèche, alors que le revenu médian local n'est que de 25 940 €. Avec une taxe foncière à 48,13 %, chaque mois de vente rallongé a un coût. Se baser sur les dernières transactions homologuées (DVF) et les caractéristiques propres du bien (année de construction, état) est indispensable pour fixer un prix de vente réaliste et compétitif.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme calcule une moyenne, mais ne visite pas le bien. Un professionnel local évalue l'impact réel d'une cuisine refaite, de la qualité des matériaux, ou de la vue dégagée. Il connaît les micro-marchés : le prix au m² diffère entre un secteur proche du campus et un quartier pavillonnaire calme. Son expertise permet de justifier le prix auprès des acheteurs et de négocier avec des arguments solides, en intégrant des éléments contextuels comme la dynamique démographique (+4,6 % en 5 ans) ou la baisse récente des autorisations de construire.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Utiliser uniquement le prix médian au m², trop général.
- Oublier de valoriser un DPE performant (classe C dominante).
- Ne pas considérer l'impact des 44 écoles sur l'attractivité.
- Vendre sans professionnel dans un marché en correction (-6,4 %).
Investir à Pessac : passer à l'action
Les chiffres dressent un état des lieux, mais un investissement réussi se joue sur le terrain : identification du bon quartier, négociation et compréhension de la demande locative spécifique. Notre réseau de professionnels locaux vous aide à transformer cette analyse en acquisition stratégique.
Les données révèlent un marché en correction, mais chaque bien a sa propre valeur. Passer à l'action demande une expertise locale.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Pessac grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Pessac
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Pessac ?
Le prix médian global à Pessac est de 3 694 €/m² en 2024. Les maisons se négocient autour de 3 792 €/m² et les appartements à 3 498 €/m², pour des surfaces médianes de 94 m² et 57 m² respectivement.
Est-ce le bon moment pour acheter à Pessac ?
Le marché est en correction (-6,4 % sur un an), offrant des opportunités de négociation. Cependant, l'accessibilité reste très faible pour les revenus locaux, ce qui en fait un marché plus adapté aux investisseurs ou aux acheteurs extérieurs disposant d'un apport conséquent.
Pessac est-elle plus chère que ses voisines ?
Pessac est moins chère que des villes côtières comme La Rochelle (+18 %) ou Bayonne (+24 %), mais significativement plus onéreuse que des préfectures de taille comparable comme Niort (-47 %) ou Pau (-34 %), en raison de son intégration à la métropole bordelaise.
Quel rendement locatif espérer à Pessac ?
Le rendement locatif brut moyen des appartements est de 5,2 %, ce qui est correct. Compte tenu des charges (taxe foncière, gestion), le rendement net estimé se situe autour de 3,0 %. Le loyer médian est de 15,3 €/m²/mois.
Quels sont les atouts de Pessac pour un investisseur ?
Les atouts principaux sont sa localisation dans Bordeaux Métropole, une démographie dynamique (+4,6 % en 5 ans), un parc immobilier récent et un tissu économique actif avec plus de 6 000 entreprises. La demande locative est soutenue par les étudiants et les actifs.
Marché immobilier des communes voisines
Pessac affiche un prix au m² inférieur de 15 % à La Rochelle et de 20 % à Bayonne, tout en étant intégrée à une métropole régionale majeure, ce qui crée un effet de levier potentiel pour l'investisseur patient.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Pessac.
Résumé
Le m² médian à Pessac s'échange à 3 694 €, un niveau supérieur à la moyenne départementale et nationale. Au classement départemental, Pessac se place dans les 5 % de communes les plus chères de la Gironde.
Repli du prix médian: -7,1 % entre 2021 et 2025 à Pessac. Sur l'ensemble de la période, 3 787 transactions sont recensées par les données DVF.
Le marché mêle maisons et appartements: le prix médian des maisons ressort à 3 792 €/m² (surface médiane 94 m²) et celui des appartements à 3 498 €/m² (58 m²). Rapporté au revenu médian de Pessac, un logement de 94 m² (356 448 €) représente 13,7 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 15,3 € (appartements) et 14,3 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rendement brut calculé: environ 5,2 % sur un bien médian. Les résidences secondaires représentent 2,4 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
La construction neuve est soutenue à Pessac: 2 303 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 461 par an.
Le marché immobilier de Pessac s'interprète dans un contexte plus large — Pessac est une commune atlantique caractéristique du Grand Ouest, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. La géographie joue son rôle: la commune est en plaine, à 15 m d'altitude.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).