01 Le parc de logements
Le parc comprend 250 logements dont 158 résidences principales, 61 résidences secondaires et 32 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 158 | 63,2 % |
| Résidences secondaires | 61 | 24,4 % |
| Logements vacants | 32 | 12,8 % |
Sur les 250 logements recensés, 63 % sont occupés à l'année, 24 % servent de résidence secondaire et 13 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 35 | 23,8 % |
| 1919-1945 | 11 | 7,5 % |
| 1946-1970 | 21 | 14,3 % |
| 1971-1990 | 37 | 25,2 % |
| 1991-2005 | 28 | 19,0 % |
| 2006-2019 | 15 | 10,2 % |
Structure du bâti par époque: 24 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1971-1990 (25 %), 10 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 2 | 1,3 % |
| 2 pièces | 2 | 1,3 % |
| 3 pièces | 21 | 13,4 % |
| 4 pièces | 50 | 31,8 % |
| 5 pièces ou plus | 82 | 52,2 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 52 % du parc, contre 3 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 4,7 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 226 | 232 | 250 |
| Rés. principales | 149 | 155 | 158 |
| Rés. secondaires | 47 | 56 | 61 |
| Vacants | 30 | 21 | 32 |
À titre de comparaison : 34,3 % de part de propriétaires à Vieussan, à 11 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 112 | 70,9 % |
| Locataires (privé) | 33 | 20,9 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 12 | 7,6 % |
Structure d'occupation: propriétaires 71,2 %, locataires 20,9 % — la part HLM s'établit à 0 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 1 | 0,6 % |
| Fioul | 7 | 4,5 % |
| Électricité | 93 | 59,2 % |
| Gaz bouteille | 7 | 4,5 % |
| Autre (bois…) | 49 | 31,2 % |
Répartition des modes de chauffage: 59 % au électricité, 31 % pour autres sources (bois notamment), 4 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 21 |
| 2 à 4 ans | 25 |
| 5 à 9 ans | 26 |
| 10 ans ou plus | 87 |
| Total ménages | 158 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 5 |
| Sous-occupation modérée | 52 |
| Sous-occupation accentuée | 47 |
| Suroccupation modérée | 5 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 7 | 4,4 % |
| 1 voiture | 70 | 44,3 % |
| 2 voitures ou plus | 80 | 50,6 % |
Motorisation des ménages: 4 % n'ont aucune voiture, 44 % en ont une et 51 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 78,5 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 118 | 87 | 24 | 7 |
| 1975 | 129 | 85 | 17 | 27 |
| 1982 | 158 | 105 | 43 | 10 |
| 1990 | 173 | 103 | 44 | 26 |
| 1999 | 199 | 117 | 54 | 28 |
| 2006 | 218 | 139 | 45 | 34 |
| 2011 | 226 | 149 | 47 | 30 |
| 2016 | 232 | 155 | 56 | 21 |
| 2022 | 250 | 158 | 61 | 32 |
Trajectoire de long terme: 118 logements en 1968, 250 en 2022 (+112 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 41 | 40 | 35 | 49 | 44 | 33 |
| Dont vacants > 2 ans | 20 | 18 | 19 | 22 | 20 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 4,4 % |
| Classe B | 9 | 20,0 % |
| Classe C | 17 | 37,8 % |
| Classe D | 9 | 20,0 % |
| Classe E | 5 | 11,1 % |
| Classe F | 3 | 6,7 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
La classe C domine avec 38 % des diagnostics, et 62 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 22 | 48,9 % |
| Classe B | 11 | 24,4 % |
| Classe C | 3 | 6,7 % |
| Classe D | 4 | 8,9 % |
| Classe E | 3 | 6,7 % |
| Classe F | 2 | 4,4 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante A à 49 %, 80 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 194 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 136 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 166 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 125 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 109 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 71 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 71 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 194 pour ceux avant 1948.
Le parc de logements structure le marché immobilier de Pierrerue (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le recensement 2022 fait état de 32 logements vacants sur 250 à Pierrerue (soit 12,8 %). Une typologie quasi monomorphe — 98,4 % de maisons, le collectif y est très marginal. Pierrerue est une commune méditerranéenne, entre mer et piémont cévenol, sur un relief modérément vallonné, à 191 m d'altitude, à 45 km du littoral languedocien.
Profil d'occupation typique d'une commune résidentielle: 71,2 % de propriétaires occupants.
Le parc mêle bâti ancien (23,8 % avant 1919) et constructions récentes (10,2 % après 2006). Performance énergétique soutenue: classe C dominante et consommation moyenne (161 kWh/m²/an) inférieure à la moyenne nationale. Au plan énergétique résidentiel, 59,2 % des résidences principales s'appuient sur le électricité.
Entre 2016 et 2022, le nombre de logements de Pierrerue a augmenté de +7,8 %. Profil fortement motorisé: 50,6 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.
Le marché résidentiel local se lit à l'aune du cadre une commune méditerranéenne, entre mer et piémont cévenol dans lequel s'inscrit Pierrerue. Le décor géographique — sur un relief modérément vallonné, à 191 m d'altitude, à 45 km du littoral languedocien — joue sur les caractéristiques recherchées localement.
Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2022: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.
Faut-il investir à Pierrerue en 2026 ?
Niché dans l'arrière-pays biterrois, le petit village de Pierrerue (289 habitants) affiche un profil immobilier paradoxal. Malgré une forte proportion de résidences secondaires (24,4 %) et une pression touristique notable, le territoire est marqué par un déclin démographique et un indice de fragilité économique élevé. Dans ce contexte, investir en 2026 nécessite une analyse froide des risques.
Avec un indice de déclin territorial de 8,1/10 et une volatilité extrême des prix, le marché de Pierrerue est l'un des plus risqués de l'Hérault.
Verdict
➤ Marché à éviter sauf opportunité exceptionnelle ou stratégie de niche très ciblée sur la location saisonnière.
Points clés
- ✓ Correction de -10,1 % depuis 2022 : point d'entrée potentiel
- ✓ Pression touristique élevée (IPTI 7,4/10)
- ✓ Rendement brut correct de 4,1 % pour les maisons
- ⚠ Déclin démographique et territorial très élevé
- ⚠ Solvabilité locale limitée : marché porté par l'extérieur
- ⚠ Liquidité très faible : seulement 10 transactions en 2024
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Pierrerue est nettement moins chère que la moyenne nationale des villages à forte pression touristique.
- Son prix médian se situe au-dessus de la médiane départementale des petites communes de l'Hérault.
- Le rendement locatif brut des maisons dépasse celui des grandes métropoles, mais avec un risque de vacance plus élevé.
Analyse du marché immobilier à Pierrerue
Acheter demande un effort important : 6,4 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 4,3 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Pierrerue : opportunités et risques
Investir à Pierrerue en 2026 relève d'une stratégie de niche, principalement orientée vers la location saisonnière. Le rendement brut des maisons (4,1 %) est correct, mais il est immédiatement grévé par des charges importantes. La taxe foncière, à 38,33 %, représente par exemple une ponction annuelle significative. Le rendement net estimé à 2,5 % est donc modeste et dépendra fortement de la maîtrise des coûts et du taux de remplissage.
Le principal frein reste le contexte territorial dégradé. L'indice de déclin territorial (IDT) de 8,1/10 et la baisse de la population sont des signaux rouges pour un investissement locatif annuel classique. La demande locale est limitée par un revenu médian de 21 190 € et un taux de chômage de 10,9 %. Le marché est donc entièrement porté par des acheteurs et locataires extérieurs, le rendant vulnérable aux retournements de conjoncture.
Pour celui qui s'y risquerait, la sélection du bien sera cruciale : privilégier les maisons rénovées (classe DPE C dominante) ou à fort potentiel de valorisation, idéalement situées pour capter la clientèle touristique. Il faut également intégrer dans le calcul le risque inondation (PPR Vernazobre actif) qui peut impacter l'assurabilité et la valeur du bien.
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Données du marché immobilier à Pierrerue
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier de Pierrerue, selon les données DVF 2024, est caractérisé par une volatilité historique exceptionnelle. Le pic de 2021 à plus de 4 000 €/m² semble avoir été un accident de parcours, lié à un afflux ponctuel de demandes, suivi d'un retour à des niveaux plus conformes aux indicateurs locaux, autour de 2 000 €/m². Cette instabilité des prix est un signal fort de risque de liquidité pour un investisseur.
Le volume de transactions, très faible (10 ventes en 2024), révèle un marché illiquide. Avec 98,8 % de maisons, l'offre est homogène mais vieillissante : près d'un tiers du parc est antérieur à 1945. Cette ancienneté, couplée à un taux de passoires thermiques (F/G) de 7,1 %, implique des coûts de rénovation à anticiper, d'autant plus avec les échéances de la loi Climat et Résilience.
Néanmoins, la pression touristique immobilière élevée (IPTI 7,4/10) constitue un contrepoint. Elle s'explique par la proximité de Béziers et de son aéroport, ainsi que par l'attrait de l'arrière-pays. Cette dynamique soutient les loyers saisonniers potentiels et justifie la part importante de résidences secondaires (24,4 %), un élément à ne pas négliger dans la stratégie d'investissement.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Pierrerue Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Pierrerue, selon les données DVF, est marquée par une volatilité extrême. Après un pic à 4 098 €/m² en 2021 (8 transactions), le marché a subi une correction de plus de 50 % pour retomber à 1 892 €/m² en 2023. La remontée à 2 026 €/m² en 2024 (+7,1 %) est à relativiser par le très faible volume (10 ventes). Cette trajectoire erratique, bien plus prononcée que dans les communes voisines, indique un marché peu liquide et très sensible aux flux d'acheteurs extérieurs, offrant des points d'entrée bas mais avec un risque élevé.
Évolution du marché immobilier de Pierrerue
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 1 931 €/m² de prix médian pour 10 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à -3,9 %.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Sur la base d'une maison type de 106 m² à 2 026 €/m² (soit 214 756 €), avec un crédit sur 20 ans et un apport de 20 %, la mensualité s'élèverait à environ 996 €. Le loyer médian estimé de 6,9 €/m²/mois générerait 731 € de recette, laissant un effort net mensuel de 265 € à la charge de l'investisseur. Le rendement brut de 4,1 % est correct, mais il faut en déduire la taxe foncière (38,33 %), la vacance potentielle et les charges, ramenant le net autour de 2,5 %. La viabilité du montage repose donc sur une capacité à absorber cet effort résiduel.
Acheter vs Louer — maison 72 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 10 | 10 |
| Prix médian/m² | 1 931 € | 1 931 € |
| Prix moyen/m² | 3 933 € | |
| Surface médiane | – | 72 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 3 | 2 009 € |
| 2022 | 9 | 1 270 € |
| 2023 | 6 | 1 692 € |
| 2024 | 3 | 2 026 € |
| 2025 | 10 | 1 931 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Pierrerue est quasi inexistante, signe d'une faible attractivité résidentielle. Selon les données SITADEL, seulement 5 logements ont été autorisés sur les 5 dernières années, avec une tendance en baisse de 29 %. Un seul permis a été délivré en 2024. Cette faible activité constructrice, dans un contexte de déclin démographique (-1 % sur 5 ans), limite les risques de sur-offre mais confirme aussi l'absence de dynamique de renouvellement du parc. Pour un investisseur, cela signifie que l'offre est figée et que la valeur des biens dépendra essentiellement de la rénovation de l'existant et de la demande externe.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 8 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 0 sur 2013 — soit une évolution indisponible.
Vacance longue durée à Pierrerue
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Pierrerue (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Pierrerue totalise 7 logements sur 5 ans, soit -13 % vs la période antérieure.
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Pierrerue
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Pierrerue
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (38,33 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,3 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Pierrerue
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 45 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Pierrerue est C, avec 6,7 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement à Pierrerue
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Pierrerue : cadre de vie et logement
S'installer à Pierrerue, c'est opter pour le calme d'un village de moins de 300 habitants, dans un cadre naturel préservé de l'Hérault. Le climat méditerranéen, avec une température moyenne de 15,4°C, y est agréable. Néanmoins, le panier de services est limité : la commune ne dispose que de 12 équipements de proximité, avec un seul commerce de santé. Les courses et les services courants nécessitent de se déplacer vers les pôles voisins.
Le profil démographique est âgé (âge médian de 57,5 ans, indice de vieillissement de 492,9), ce qui confère une atmosphère paisible mais peu dynamique pour les familles avec de jeunes enfants. La connectivité numérique est en retard, avec seulement 24,4 % des logements éligibles à la fibre, un point à vérifier pour les télétravailleurs. En revanche, la commune offre 4 équipements de sports et loisirs, et la gare TGV de Béziers n'est qu'à 22 km, permettant des liaisons rapides.
Carte du marché immobilier à Pierrerue
Pierrerue et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Pierrerue
Composition du parc immobilier à Pierrerue
250 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Pierrerue est composé très majoritairement de maisons (98,8 %), profil résidentiel familial typique.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Pierrerue
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 147 logements).
- Avant 1919 23,8 % 35 logts
- 1919-1945 7,5 % 11 logts
- 1946-1970 14,3 % 21 logts
- 1971-1990 25,2 % 37 logts
- 1991-2005 19,0 % 28 logts
- 2006-2019 10,2 % 15 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Pierrerue
12 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Pierrerue
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Pierrerue
Pour une maison de 72 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
139 032 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Investir à Pierrerue : passer à l'action
Les données DVF et les indices composites posent un diagnostic sévère pour Pierrerue. Transformer cette analyse en décision éclairée requiert une expertise fine du terrain et une négociation serrée, que seul un professionnel local maîtrise. Notre réseau peut vous aider à évaluer la viabilité réelle de votre projet.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Pierrerue
Quel est le prix immobilier moyen à Pierrerue ?
Le prix médian global à Pierrerue est de 2 026 €/m² en 2024. Ce chiffre masque une grande volatilité, le prix ayant atteint 4 098 €/m² en 2021 avant de corriger fortement.
Est-ce le bon moment pour investir à Pierrerue ?
Le moment est risqué. Le marché présente un déclin territorial très élevé et une liquidité faible. Une opportunité ne pourrait se justifier que pour un bien très bien placé en vue d'une location saisonnière, avec une stratégie de long terme.
Pierrerue est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Pierrerue est significativement plus chère. Son prix au m² est supérieur de 6 % à Saint-Jean-De-Minervois et jusqu'à 38 % à Vieussan, sans pour autant offrir de meilleurs indicateurs économiques ou démographiques.
Quel rendement locatif espérer à Pierrerue ?
Le rendement locatif brut pour une maison est de 4,1 %, mais le net estimé n'est que de 2,5 % après déduction des charges. Les appartements, quasi inexistants, n'offrent pas de marché locatif établi.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Pierrerue ?
Les principaux risques sont le déclin démographique, la fragilité économique locale, la faible liquidité du marché et l'exposition aux inondations (PPR actif sur la Vernazobre). Près de 8 % des logements sont des passoires thermiques (F/G).
Marché immobilier des communes voisines
Pierrerue est jusqu'à 38 % plus chère que des communes voisines aux indicateurs similaires comme Vieussan ou Pardailhan, un écart de valorisation qui limite fortement l'effet de levier et la marge de plus-value.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Pierrerue.
Communes limitrophes de Pierrerue
Pierrerue est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Marché aligné sur la médiane départementale: 1 931 €/m² à Pierrerue contre 3 454 €/m² pour l'Hérault.
Le prix médian de Pierrerue recule de -3,9 % entre 2021 et 2025. 31 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. La dernière année fait apparaître une correction de -4,7 % du prix médian.
Sur la période, seules des maisons ont été vendues à Pierrerue à un niveau significatif — 1 931 €/m² en médiane. Le bien médian (72 m² à 139 032 €) équivaut à 6,6 années de revenu médian au niveau communal.
Les loyers d'annonce de Pierrerue avoisinent 9,8 €/m² pour les appartements et 6,9 €/m² pour les maisons. Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 4,3 %, dans les ordres de grandeur observés en France. Avec 24,4 % de résidences secondaires, le marché combine demande résidentielle et villégiature.
La construction neuve évolue à un rythme modéré: 7 logements autorisés sur la période 2021-2025, soit 1 par an en moyenne. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 100 % des logements autorisés.
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Pierrerue est une commune méditerranéenne, entre mer et piémont cévenol. Contexte physique: à 45 km du littoral languedocien, sur un relief modérément vallonné, à 191 m d'altitude.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.