01 Le parc de logements
Le parc comprend 1 354 logements dont 864 résidences principales, 144 résidences secondaires et 346 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 864 | 63,8 % |
| Résidences secondaires | 144 | 10,6 % |
| Logements vacants | 346 | 25,6 % |
Visualisation des trois usages du parc: 64 % d'habitat permanent, 11 % de résidences secondaires et 26 % de logements inoccupés sur un total de 1 354.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 222 | 26,6 % |
| 1919-1945 | 89 | 10,7 % |
| 1946-1970 | 103 | 12,3 % |
| 1971-1990 | 187 | 22,4 % |
| 1991-2005 | 132 | 15,8 % |
| 2006-2019 | 102 | 12,2 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 27 % des logements relèvent de la période avant 1919, le segment d'avant 1919 restant à 27 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 4 | 0,5 % |
| 2 pièces | 43 | 5,0 % |
| 3 pièces | 182 | 21,1 % |
| 4 pièces | 282 | 32,6 % |
| 5 pièces ou plus | 353 | 40,9 % |
Distribution par taille: 5 % de petits logements (T1-T2), 41 % de grands (5p+), moyenne à 4,4 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 1 277 | 1 327 | 1 354 |
| Rés. principales | 877 | 819 | 864 |
| Rés. secondaires | 186 | 205 | 144 |
| Vacants | 215 | 303 | 346 |
68,8 % de part de propriétaires à Maureilhan, commune de population comparable à 16 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 587 | 67,9 % |
| Locataires (privé) | 205 | 23,7 % |
| Locataires HLM | 40 | 4,6 % |
| Logés gratuitement | 32 | 3,7 % |
Visualisation des quatre statuts — 67,9 % de propriétaires occupants, 28,4 % de locataires et 5 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 4 | 0,5 % |
| Fioul | 62 | 7,2 % |
| Électricité | 629 | 72,8 % |
| Gaz bouteille | 20 | 2,3 % |
| Autre (bois…) | 149 | 17,2 % |
Répartition des modes de chauffage: 73 % au électricité, 17 % pour autres sources (bois notamment), 7 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 98 |
| 2 à 4 ans | 169 |
| 5 à 9 ans | 143 |
| 10 ans ou plus | 454 |
| Total ménages | 864 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 124 |
| Sous-occupation modérée | 223 |
| Sous-occupation accentuée | 233 |
| Suroccupation modérée | 15 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 109 | 12,6 % |
| 1 voiture | 456 | 52,8 % |
| 2 voitures ou plus | 299 | 34,6 % |
Motorisation des ménages: 13 % n'ont aucune voiture, 53 % en ont une et 35 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 58,8 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 791 | 681 | 40 | 70 |
| 1975 | 799 | 690 | 39 | 70 |
| 1982 | 897 | 724 | 82 | 91 |
| 1990 | 976 | 707 | 134 | 135 |
| 1999 | 1 067 | 788 | 125 | 154 |
| 2006 | 1 157 | 832 | 162 | 162 |
| 2011 | 1 277 | 877 | 186 | 215 |
| 2016 | 1 327 | 819 | 205 | 303 |
| 2022 | 1 354 | 864 | 144 | 346 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 791 à 1 354, soit +71 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 235 | 230 | 226 | 234 | 206 | 194 |
| Dont vacants > 2 ans | 136 | 142 | 139 | 136 | 113 | 129 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 18 | 4,6 % |
| Classe B | 49 | 12,5 % |
| Classe C | 163 | 41,6 % |
| Classe D | 92 | 23,5 % |
| Classe E | 50 | 12,8 % |
| Classe F | 19 | 4,8 % |
| Classe G | 1 | 0,3 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (42 %), 59 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 166 | 42,3 % |
| Classe B | 151 | 38,5 % |
| Classe C | 45 | 11,5 % |
| Classe D | 15 | 3,8 % |
| Classe E | 10 | 2,6 % |
| Classe F | 5 | 1,3 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe A ressort en tête (42 %), et 92 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 198 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 185 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 147 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 164 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 128 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 71 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 198 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 71 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 17 | 1 |
| Classe B | 41 | 8 |
| Classe C | 123 | 40 |
| Classe D | 66 | 26 |
| Classe E | 37 | 13 |
| Classe F | 10 | 9 |
| Classe G | 0 | 1 |
Côté maisons, la dominante est C (166 kWh/m²/an); côté appartements, C (196).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 0 |
| T3 | 12 |
| T4 | 28 |
| T5+ | 2 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Saint-Chinian (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc de Saint-Chinian présente un niveau de vacance supérieur à la moyenne — 25,6 % en 2022. La typologie majoritaire est la maison individuelle (84,1 %), complétée par 15,9 % d'appartements. Ancrage local: la commune est au cœur de la garrigue languedocienne, dans les collines, à une altitude moyenne de 191 m.
Structure d'occupation classique de commune périurbaine ou rurale: 67,9 % de propriétaires, 28,4 % de locataires. Le parc social représente 4,6 % des résidences principales.
Selon l'INSEE, 26,6 % des logements de Saint-Chinian ont été construits avant 1919 — signe d'un noyau historique très présent. Les diagnostics énergétiques (DPE) pointent une classe C dominante et 174 kWh/m²/an en moyenne, sous la moyenne nationale (203). Le électricité est la première source de chauffage du parc (72,8 %).
Saint-Chinian conserve un parc à l'équilibre entre 2016 et 2022 (+2,0 %). 12,6 % des ménages de Saint-Chinian n'ont pas de voiture, 34,6 % en possèdent au moins deux.
Ce parc résidentiel s'apprécie dans le contexte d'une commune au cœur de la garrigue languedocienne. Le contexte naturel (dans les collines, à une altitude moyenne de 191 m) module les arbitrages des résidents et investisseurs.
Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2022 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.
Faut-il investir à Saint-Chinian en 2026 ?
Niché dans l'arrière-pays biterrois, Saint-Chinian, célèbre pour son vignoble, est un bourg-centre aux atouts touristiques et patrimoniaux. Son marché immobilier, après une forte poussée en 2023, connaît une correction en 2024, interrogeant sur les opportunités actuelles. L'analyse des données DVF 2024 et des indicateurs territoriaux permet de trancher.
Correction de -12,9 % en 2024 : un point d'entrée stratégique dans un marché aux indicateurs locatifs solides.
Verdict
➤ Opportunité locative réelle, à privilégier en stratégie mixte (annuel/saisonnier) avec une sélection rigoureuse du bien.
Points clés
- ✓ Correction récente de -12,9 %
- ✓ Rendement locatif brut attractif (5,6 %)
- ✓ Attractivité territoriale et touristique confirmée
- ⚠ Solvabilité locale limitée
- ⚠ Parc immobilier vieillissant
- ⚠ Fragilité économique notable
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
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- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Le prix au m² est inférieur de plus de 50 % à la moyenne nationale.
- Se positionne dans la moitié inférieure des prix du département de l'Hérault.
- Prix trois fois moins élevé que sur le littoral méditerranéen à 30 km.
Analyse du marché immobilier à Saint-Chinian
Acheter demande un effort important : 6,1 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,1 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Saint-Chinian : opportunités et risques
Investir à Saint-Chinian en 2026 se justifie principalement par une stratégie de rendement locatif complémentaire, tirant parti d'une demande locative existante (IOL 6,9/10) et d'une pression touristique modérée (IPTI 5,8/10). Les rendements bruts autour de 5,5 % sont corrects pour la région, mais le net sera affecté par des charges non négligeables. La taxe foncière, à 48,79 %, représente par exemple une ponction annuelle conséquente, équivalant à près d'un mois de loyer, qu'il faut intégrer dans le calcul de rentabilité.
Le risque principal réside dans la fragilité économique locale, avec un taux de chômage à 12,6 % et un revenu médian de 19 720 €, classant la commune dans le bas du tableau départemental. Le marché locatif annuel dépend donc fortement de populations externes (retraités, télétravailleurs) ou de professions liées au tourisme et au vignoble. Il est crucial de sélectionner un bien correspondant à cette demande, bien isolé et si possible rénové, pour éviter les coûts de mise aux normes, surtout avec 37,2 % du parc antérieur à 1945.
Enfin, l'opportunité de plus-value semble davantage liée à la rénovation de l'existant qu'à une appréciation spontanée du marché. La dynamique démographique en légère hausse sur cinq ans (+7,3 %) est un point positif, mais le vieillissement de la population (âge médian 57,2 ans) oriente la demande vers des logements de plain-pied et bien équipés. Une approche mixte, combinant location annuelle à l'année et location saisonnière lors des pics touristiques, peut optimiser la rentabilité globale de l'investissement.
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Données du marché immobilier à Saint-Chinian
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Saint-Chinian s'établit à 1 717 €, sur la base de 40 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Saint-Chinian fait partie du quart des communes les moins chères du Hérault.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 48,8 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le potentiel radon est classé "moyen", un point à vérifier dans les habitations anciennes non ventilées.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Saint-Chinian Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Saint-Chinian sur les cinq dernières années dessine une courbe en dents de scie, révélatrice d'un marché réactif. Après une période stable autour de 1 550 €/m² en 2021-2022, un pic notable est enregistré en 2023 à 1 927 €/m², probablement porté par un effet post-confinement et une attractivité retrouvée des villages. La correction de 2024 (-12,9 %, à 1 678 €/m²) ramène les prix près de leurs niveaux de 2020, suggérant une phase de consolidation. Cette volatilité, plus marquée que dans certaines communes voisines, indique un marché sensible aux flux d'acheteurs externes. Pour un acquéreur en 2026, cette dynamique offre un point d'entrée potentiellement plus favorable qu'il y a deux ans, sous réserve que la tendance ne soit pas à une nouvelle surchauffe.
Évolution du marché immobilier de Saint-Chinian
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 1 400 €/m² → 1 717 €/m² (+22,6 %), volume annuel actuel 40 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 61 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
92,5 % de maisons et 7,5 % d'appartements parmi les 40 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 92,5 % de maisons et 7,5 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 40 | 37 | 3 |
| Prix médian/m² | 1 717 € | 1 611 € | 2 604 € |
| Prix moyen/m² | 1 857 € | ||
| Surface médiane | – | 93 m² | 61 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 44 | 1 400 € |
| 2022 | 52 | 1 406 € |
| 2023 | 36 | 1 840 € |
| 2024 | 36 | 1 664 € |
| 2025 | 40 | 1 717 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Saint-Chinian est mesurée, avec 65 logements autorisés sur les cinq dernières années et seulement 5 en 2024. Cette faible cadence, en légère hausse de 7 % par rapport à la période précédente, indique une expansion urbaine contenue, limitant les risques de sur-offre. Elle reflète également les contraintes géographiques et un tissu communal dense. Cette rareté du neuf soutient la valeur du parc ancien, mais elle peut aussi freiner l'attraction de nouveaux ménages cherchant des standards modernes. Pour l'investisseur, cela signifie que l'offre future restera principalement portée par la rénovation de l'existant, avec les enjeux de performance énergétique que cela comporte, notamment face à un parc où 37,2 % des logements ont été construits avant 1945.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 216 logements ont été autorisés et 88 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 41 %.
Vacance longue durée à Saint-Chinian
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Saint-Chinian (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Saint-Chinian: 32 logements autorisés sur 5 ans, 7 pour la dernière année (-48 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Saint-Chinian
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Chinian
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (48,79 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,9 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net intègre les charges incompressibles. À Saint-Chinian, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 48,79 %, un poste significatif. Ajoutez la provision pour travaux (vieux parc), une vacance locative estimée (25,6 % de logements vacants) et les frais de gestion. Ces éléments expliquent l'écart entre le rendement brut annoncé (environ 5,5 %) et le net réel (proche de 3 %).
Performance énergétique du parc à Saint-Chinian
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 392 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Saint-Chinian: majorité classée C, part de passoires thermiques à 5,1 %.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique dominante C (174 kWh/m²/an) place Saint-Chinian dans une situation intermédiaire. Le parc ancien (37,2 % d'avant 1945) limite la performance. Seulement 5,1 % de passoires thermiques (F/G) réduit le risque immédiat de dépréciation, mais la future loi Climat rendra les logements de classe E et D progressivement indécents à la location. Un diagnostic précis est essentiel.
Calculateur de rendement à Saint-Chinian
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Saint-Chinian
Pour un appartement type de 55 m² à Saint-Chinian, comptez environ 122 000 € à l'achat (au prix médian). Loué 10,4 €/m², il génère 572 € de loyer mensuel, soit un rendement brut de 5,6 %. Après déduction de la taxe foncière et des charges, le rendement net avoisine les 3,2 %.
Erreurs à éviter quand on investit à Saint-Chinian
- Négliger la taxe foncière à 48,79 %.
- Surestimer le loyer face à un taux de vacants de 25,6 %.
- Oublier les travaux sur un parc ancien à 37 % d'avant 1945.
- Investir sans viser la clientèle locale (retraités, vignerons).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché à Saint-Chinian suit le rythme touristique et viticole. Le printemps (avril-juin) est propice pour vendre, avec l'affluence estivale en ligne de mire. L'automne, après les vendanges, peut aussi être actif. La taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains vendeurs à finaliser avant cette échéance. L'hiver est une période de latence, parfois propice aux négociations.
Le saviez-vous ?
- Avec 1 811 habitants, Saint-Chinian est le 4e village le plus peuplé de sa catégorie dans l'Hérault.
- L'âge médian y est de 57,2 ans, bien au-dessus de la moyenne nationale.
- Seulement 5,1 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un taux bas pour un parc ancien.
S'installer à Saint-Chinian : cadre de vie et logement
S'installer à Saint-Chinian, c'est opter pour le rythme d'un bourg vigneron animé, doté d'un patrimoine historique et de 134 équipements de proximité selon l'INSEE. La commune offre ainsi une autonomie relative avec ses commerces, services et surtout ses établissements de santé, chose rare pour une population de moins de 2 000 habitants. Le cadre naturel entre vignes et rivière Vernazobre, avec un climat méditerranéen atténué (15,4°C de moyenne), est un atout indéniable pour la qualité de vie.
Il faut toutefois avoir conscience des réalités territoriales. La commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques Inondation (PPRI) et à un PPRMT, ce qui peut impacter l'assurabilité et les possibilités de travaux sur certaines parcelles. La connectivité numérique, avec seulement 43,1 % de foyers éligibles à la fibre, peut être un frein pour les télétravailleurs. Le profil démographique, marqué par une forte proportion de seniors, donne à la vie locale une tonalité paisible, mais peut aussi expliquer un turnover plus faible sur le marché immobilier.
Carte du marché immobilier à Saint-Chinian
Saint-Chinian et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Saint-Chinian
Avec une température moyenne annuelle de 15,4 °C et des précipitations modérées (892 mm/an), Saint-Chinian bénéficie d'un climat méditerranéen atténué, aux hivers doux. Ce profil convient particulièrement aux acheteurs recherchant un ensoleillement généreux sans canicule excessive, idéal pour une résidence principale de retraités (46,7 % de 60 ans et +) ou une résidence secondaire.
Composition du parc immobilier à Saint-Chinian
1 354 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition du parc à Saint-Chinian: 84,3 % de maisons, 15,7 % d'appartements — dominante résidentielle individuelle.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le marché est très majoritairement composé de maisons (84,3 %), ancrant une demande de familles ou de retraités en maison de village. Le taux de propriétaires occupants (67,9 %) est élevé, signe d'une stabilité résidentielle. Cependant, le taux de vacants (25,6 %) et de résidences secondaires (10,6 %) indique un marché segmenté, avec un parc ancien parfois difficile à relouer ou à vendre sans travaux.
Ancienneté du parc à Saint-Chinian
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 836 logements).
- Avant 1919 26,6 % 222 logts
- 1919-1945 10,6 % 89 logts
- 1946-1970 12,3 % 103 logts
- 1971-1990 22,4 % 187 logts
- 1991-2005 15,8 % 132 logts
- 2006-2019 12,2 % 102 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Saint-Chinian
134 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Saint-Chinian
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Deux PPR (Inondation Vernazobre et Mouvements de terrain) sont actifs. Les 9 arrêtés de catastrophe naturelle historiques et les 10 risques recensés (dont radon moyen) imposent une vigilance. Consulter le cadastre des risques et l'état des risques et pollutions (ERP) est obligatoire. Ces contraintes peuvent impacter l'assurabilité et la constructibilité, notamment dans les zones les plus exposées.
Cas pratique : un achat type à Saint-Chinian
Pour une maison de 80 m² au prix médian de 1 629 €/m², l'investissement est d'environ 130 320 €. Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité s'établit près de 580 €. Cela représente environ 3,5 années du revenu médian local.
Erreurs à éviter quand on achète à Saint-Chinian
- Omettre de vérifier le DPE et le risque travaux.
- Ne pas consulter les PPR Inondation et Mouvements de terrain.
- Surévaluer son budget sans tenir compte du revenu médian local.
- Négliger la connectivité fibre (43,1 % de couverture).
Points clés à retenir à Saint-Chinian
- Prix médian à 1 678 €/m², en baisse de 12,9 % sur un an.
- Rendement brut locatif autour de 5,5 %.
- Climat méditerranéen doux (15,4 °C de moyenne).
- Écart important entre appartements (2 604 €/m²) et maisons (1 611 €/m²).
- Taxe foncière élevée à 48,79 %.
- Population vieillissante, indice de vieillissement à 382.
- 67,9 % de propriétaires occupants, stabilité.
- Revenu médian local de 19 720 €, inférieur à la moyenne départementale.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Saint-Chinian ?
À Saint-Chinian, la valeur dépend fortement de l'état du bien et de sa localisation dans le village. Pour une maison, un terrain ou une cave (typique du vignoble) ajoute de la valeur. La performance énergétique (DPE) devient un levier de négociation. La proximité des 28 commerces et services (score BPE) est un atout. L'éloignement de la gare TGV de Béziers (24 km) peut pénaliser les biens les plus excentrés. Un bien rénové se vendra nettement au-dessus du médian.
Estimation indicative d'une maison à Saint-Chinian
Pour une maison de 93 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
159 681 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un professionnel local intègre des facteurs invisibles sur les bases de données : l'exposition exacte d'une terrasse, la qualité des vues, la réputation d'une rue, l'état réel des réseaux. Il connaît la demande spécifique pour Saint-Chinian, entre vignerons, retraités et néo-ruraux. Son estimation sert aussi d'outil de négociation face à des acheteurs informés. Les outils automatiques, basés sur des moyennes, passent à côté de ces nuances qui peuvent représenter un écart de prix de 10 à 15 %.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix médian au m².
- Oublier l'impact négatif d'un DPE mauvais (F/G).
- Ne pas considérer le taux élevé de biens vacants.
- Surévaluer un bien excentré des commerces et services.
Investir à Saint-Chinian : passer à l'action
Identifier une tendance est une chose, saisir la bonne opportunité en est une autre. La sélection du bien, la négociation et la connaissance des micro-secteurs sont déterminantes. Notre réseau de professionnels locaux vous aide à transformer cette analyse en investissement réussi.
Les données posent un diagnostic. Leur exploitation concrète dépend d'une expertise fine du terrain.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Saint-Chinian grâce aux dernières transactions DVF 2024.
- Analyse basée sur les 37 ventes réelles de 2024
- Évolution des prix et diagnostic du marché local
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Chinian
Quel est le prix immobilier moyen à Saint-Chinian ?
Le prix médian global était de 1 678 €/m² en 2024 selon les données DVF. Les maisons se vendaient autour de 1 611 €/m² et les appartements, plus rares, à 2 604 €/m².
Est-ce le bon moment pour investir à Saint-Chinian ?
Le marché a corrigé de -12,9 % en 2024 après un pic en 2023, offrant un point d'entrée potentiellement intéressant. Les rendements locatifs bruts corrects (5,1 à 5,6 %) et l'attractivité touristique soutiennent une stratégie d'investissement locatif, sous réserve de bien choisir son bien.
Saint-Chinian est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Saint-Chinian est moins chère que plusieurs communes voisines comme Argeliers (+16 %) ou Maureilhan (+21 %), mais plus chère que Saint-Pons-de-Thomières (-29 %). Cet écart de valorisation peut représenter un effet de levier pour l'investisseur.
Quel rendement locatif espérer à Saint-Chinian ?
Le rendement locatif brut est d'environ 5,6 % pour un appartement et 5,1 % pour une maison. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net estimé se situe aux alentours de 3 %.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Saint-Chinian ?
Les principaux risques incluent la fragilité économique locale, un parc immobilier ancien (37,2 % avant 1945) pouvant nécessiter des travaux, et des risques naturels (inondation) formalisés par des plans de prévention (PPR).
Marché immobilier des communes voisines
Saint-Chinian présente un écart de valorisation significatif avec des voisines comme Argeliers (+16 %) ou Maureilhan (+21 %), tout en affichant des indicateurs locatifs et une attractivité similaires, offrant un effet de levier intéressant pour l'investisseur.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-Chinian.
Communes limitrophes de Saint-Chinian
Saint-Chinian est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier de Saint-Chinian se situe dans la moyenne — prix médian 1 717 €/m², dans la ligne de la médiane de l'Hérault.
Forte valorisation observée: le m² médian de Saint-Chinian gagne +22,6 % sur la période 2021-2025. Au total, 208 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Évolution annuelle récente: +3,2 %.
Typologie à dominante pavillonnaire: 92,5 % des ventes concernent des maisons, à 1 611 €/m² en médiane. Rapporté au revenu médian de Saint-Chinian, un logement de 93 m² (149 823 €) représente 7,6 années de ressources brutes.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 10,4 €/m² pour un appartement et 6,9 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 4,8 %, dans les ordres de grandeur observés en France. Les résidences secondaires représentent 10,6 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Flux de construction neuve intermédiaire: 32 logements autorisés sur 2021-2025, dont 15 commencés. Les permis portent majoritairement sur des maisons individuelles pures (environ 75 % des autorisations de la période).
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Saint-Chinian est au cœur de la garrigue languedocienne. Le cadre géographique (dans les collines, à une altitude moyenne de 191 m) nuance l'analyse du marché.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.