Logement & immobilier

Le logement à Saint-Nazaire-de-Ladarez

34490 Hérault 327 hab.
Fiche complète

Le parc immobilier de Saint-Nazaire-de-Ladarez recense 304 logements, très majoritairement constitué de maisons individuelles (4,5 pièces en moyenne).

Résidences principales 54%
Logements vacants 37,8%
Chauffage principal Électricité
DPE dominant D

01 Le parc de logements

304Logements au total
4 %Appartements i
75,8 %Propriétaires
8,6 %Rés. secondaires
0 %Logements sociaux i
37,8 %Logements vacants i+448% vs dept · +373% vs France
+2,7 %Évolution 2016–2022
11 /km²Densité de logements i

Le parc comprend 304 logements dont 163 résidences principales, 26 résidences secondaires et 115 logements vacants.

INSEE · 2022

Répartition du parc

Visualisation des trois usages du parc: 54 % d'habitat permanent, 9 % de résidences secondaires et 38 % de logements inoccupés sur un total de 304.

INSEE · 2022

Époque de construction

La période avant 1919 concentre 44 % du parc, tandis que 44 % datent d'avant 1919 et 12 % ont été construits après 2006.

INSEE · 2022

Nombre de pièces

Distribution par taille: 6 % de petits logements (T1-T2), 48 % de grands (5p+), moyenne à 4,5 pièces.

INSEE · Recensements

Évolution du parc

2011 2016 2022
Total logements280296304
Rés. principales164173163
Rés. secondaires797926
Vacants3744115

Vieussan (267 hab., à 7 km) présente 34,3 % de part de propriétaires

02 Occupation, confort et motorisation

INSEE · 2022

Répartition par statut

La répartition du parc occupé: 75,8 % de propriétaires, 19,2 % de locataires, dont 0 % en HLM.

INSEE · 2022

Mode de chauffage

électricité constitue la première source de chauffage du parc (45 %), suivi par autres sources (bois notamment) (31 %) et fioul (23 %).

INSEE · 2022

Ancienneté d'emménagement

Moins de 2 ans12
2 à 4 ans26
5 à 9 ans24
10 ans ou plus101
Total ménages163
INSEE · 2022

Occupation des logements

Occupation normale9
Sous-occupation modérée24
Sous-occupation accentuée53
Suroccupation modérée10
Suroccupation accentuée0
INSEE · 2022

Équipement automobile

Ventilation par équipement automobile: 12 % sans véhicule, 47 % mono-motorisés, 41 % multi-motorisés. Par ailleurs, 53,4 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.

03 Évolution historique

304Logements en 2022
+51 %Évolution depuis 1968
INSEE · 1968–2022

Évolution du parc depuis 1968

Trajectoire de long terme: 201 logements en 1968, 304 en 2022 (+51 %).

INSEE · Logements vacants

Logements vacants

Année 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Logements vacants 48 44 40 47 45 38
Dont vacants > 2 ans 29 28 21 24

04 Performance énergétique (DPE)

DClasse DPE dominante
204kWh/m²/an en moyenne
15,5 %Passoires (F+G) i
58Diagnostics
ADEME · DPE

Étiquettes énergie & climat

Énergie

A
B
C
D
204 kWh/m²/an
E
F
G

Climat (GES)

A
B
1 591 kg CO2/an
C
D
E
F
G
ADEME · DPE

Distribution DPE

La classe D domine avec 31 % des diagnostics, et 41 % des logements atteignent le palier A-B-C.

ADEME · GES

Distribution GES

Répartition climat du parc: B concentre 38 % des diagnostics et 90 % obtiennent A, B ou C.

ADEME · DPE

Consommation par époque de construction

Consommation selon l'époque: maximum 220 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 82 kWh/m²/an (après 2012).

ADEME · DPE

Maisons vs Appartements

Côté maisons, la dominante est D (204 kWh/m²/an); côté appartements, D (217).

Comparaison territoriale
Consommation vs département+47 kWh/m²/an
Consommation vs France+1 kWh/m²/an
Passoires vs département+12,8 pts
Passoires vs France+5,6 pts

Le parc de logements structure le

Le saviez-vous ?

Résumé

Près d'37,8 % des logements de Saint-Nazaire-de-Ladarez sont inoccupés au recensement 2022. Le tissu résidentiel est presque uniquement composé de maisons (94,1 %). Côté cadre local, Saint-Nazaire-de-Ladarez est au cœur de la garrigue languedocienne, dans les collines, à une altitude moyenne de 155 m, à une trentaine de kilomètres du littoral languedocien (41 km).

Selon les données INSEE, 75,8 % des résidences principales de Saint-Nazaire-de-Ladarez sont détenues par leurs occupants.

44,2 % des logements de Saint-Nazaire-de-Ladarez datent d'avant 1919 — une signature de bourg ancien au patrimoine architectural constitué de longue date. Côté DPE, le parc de Saint-Nazaire-de-Ladarez est dans la moyenne — classe D dominante, 204 kWh/m²/an. Les passoires thermiques (F+G) atteignent 15,5 % du parc diagnostiqué. Côté énergie, le électricité chauffe 45,1 % des résidences principales.

Entre 2016 et 2022, le nombre de logements varie peu (+2,7 %). 41,1 % des ménages de Saint-Nazaire-de-Ladarez disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.

Cette structure résidentielle s'apprécie dans le contexte d'une commune au cœur de la garrigue languedocienne. Le contexte naturel (dans les collines, à une altitude moyenne de 155 m, à une trentaine de kilomètres du littoral languedocien (41 km)) module les arbitrages des résidents et investisseurs.

Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 163 résidences principales de Saint-Nazaire-de-Ladarez et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.

Faut-il investir à Saint-Nazaire-de-Ladarez en 2026 ?

Au cœur des Avant-Monts de l'Hérault, Saint-Nazaire-De-Ladarez est un petit village de 327 habitants confronté à un déclin démographique et une fragilité économique marqués. Son marché immobilier, très majoritairement constitué de maisons anciennes, présente des signaux contradictoires entre un rendement locatif apparenté attractif et une forte correction des prix. Analysons si ces indicateurs permettent d'envisager un investissement serein en 2026.

1 150 €/m² prix médian
-2,5 % sur un an
9 transactions 2026

Malgré un rendement locatif brut affichant 7,7 %, le marché est traversé par une correction de -22,7 % et un déclin démographique prononcé, ce qui impose une approche sélective.

Verdict

➤ Investissement réservé aux profils avertis recherchant du rendement locatif, à condition de bien sélectionner le bien et d'accepter un horizon long terme.

Rendement correct
Risque eleve
Horizon long terme
Stratégie Locatif annuel sur maison avec sélection rigoureuse
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Points clés

  • ✓ Rendement brut attractif sur les maisons (7,7 %)
  • ✓ Prix d'entrée inférieur aux communes voisines (-22 % vs Berlou)
  • ✓ Correction récente : opportunité de négociation
  • ⚠ Déclin démographique marqué (-7,6 % en 10 ans)
  • ⚠ Fragilité économique élevée (chômage à 13,2 %)

Pour qui est faite cette commune ?

  • ✗ Investisseur locatif classique
  • ✗ Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
  • ✗ Investisseur plus-value long terme
  • ✓ Primo-accedant local

Positionnement sur le marché

  • Un prix au mètre carré inférieur de plus de 70 % à la moyenne nationale.
  • Une valorisation inférieure de 10 % à 30 % par rapport aux communes avoisinantes du département.
  • Un rendement locatif brut plus de deux fois supérieur à celui des grandes métropoles.
Données 2026 Sources : DVF · INSEE · SDES Analyse éditoriale par IA

Analyse du marché immobilier à Saint-Nazaire-de-Ladarez

Le marché immobilier est détendu et accessible : les prix restent modérés par rapport aux revenus locaux. C'est un contexte favorable pour les primo-accédants et les investisseurs en quête de rendement.

Indices immobiliers de Saint-Nazaire-de-Ladarez

Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.

1,3

Indice de Pression Immobilière

Très faible

Pression immobilière faible : le marché est détendu, offrant du temps pour négocier.

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Composantes de l'indice
Prix au m² (composite maisons/apparts)
4
Années de revenu pour acheter 70 m²
5
% de résidences secondaires
40
Croissance démographique (5 ans)
12
Densité de population
14
7,2

Indice d'Accessibilité Immobilière

Accessible

Accessibilité élevée : les prix sont cohérents avec les revenus locaux, un atout pour les primo-accédants.

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Composantes de l'indice
Ratio prix/revenu (inversé)
95
% de propriétaires
22
% de HLM (signal structurel)
100
4,4

Indice d'Opportunité Locative

Modéré

Opportunité locative modérée : la demande locative est limitée par la fragilité économique locale.

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Composantes de l'indice
% de locataires (proxy marché locatif)
30
% résidences secondaires (demande saisonnière)
40
Croissance démographique (5 ans)
12
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
96
6,7

Indice de Pression Touristique Immobilière

Élevé

Pression touristique élevée : la location saisonnière peut être une piste de diversification des revenus.

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Composantes de l'indice
% de résidences secondaires
40
% de logements vacants
100
Faible densité (proxy isolement touristique)
86

Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.

Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers

Indice de Pression Immobilière (IPI)

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Échelle : 10 = très forte pression

Composantes :

  • Prix au m² (composite maisons/apparts) — poids 30 % requis
    Valeur brute : 1261,0 — Percentile dept : 4/100
  • Années de revenu pour acheter 70 m² — poids 25 %
    Valeur brute : 4,7 — Percentile dept : 5/100
  • % de résidences secondaires — poids 20 %
    Valeur brute : 8,6 — Percentile dept : 40/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 15 %
    Valeur brute : -3,5 — Percentile dept : 12/100
  • Densité de population — poids 10 %
    Valeur brute : 11,7 — Percentile dept : 14/100

⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.

Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible

Composantes :

  • Ratio prix/revenu (inversé) — poids 40 % requis
    Valeur brute : 4,7 — Percentile dept : 95/100
  • % de propriétaires — poids 25 %
    Valeur brute : 40,8 — Percentile dept : 22/100
  • Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
  • % de HLM (signal structurel) — poids 10 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 100/100

⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.

Indice d'Opportunité Locative (IOL)

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Échelle : 10 = signaux très favorables

Composantes :

  • % de locataires (proxy marché locatif) — poids 25 % requis
    Valeur brute : 23,9 — Percentile dept : 30/100
  • % résidences secondaires (demande saisonnière) — poids 20 %
    Valeur brute : 8,6 — Percentile dept : 40/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 20 %
    Valeur brute : -3,5 — Percentile dept : 12/100
  • Capacité touristique / population — poids 15 %
  • Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
    Valeur brute : 1261,0 — Percentile dept : 96/100

⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.

Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Échelle : 10 = très forte pression touristique

Composantes :

  • % de résidences secondaires — poids 35 % requis
    Valeur brute : 8,6 — Percentile dept : 40/100
  • Capacité touristique / population — poids 25 %
  • % de logements vacants — poids 15 %
    Valeur brute : 37,8 — Percentile dept : 100/100
  • Faible densité (proxy isolement touristique) — poids 25 %
    Valeur brute : 11,7 — Percentile dept : 86/100

⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.

Investir à Saint-Nazaire-de-Ladarez : opportunités et risques

Investir à Saint-Nazaire-De-Ladarez en 2026 ne peut se concevoir que sous l'angle du rendement locatif brut, évalué à 7,7 % pour les maisons selon la carte des loyers du Ministère. Toutefois, ce taux masque une réalité moins favorable : une taxe foncière élevée à 43,42 %, un taux de vacance structurellement haut et des charges de gestion grèvent significativement le rendement net, estimé ici à 4,6 %.

Le risque locatif est substantiel, porté par la fragilité économique locale (taux de chômage à 13,2 %) et le déclin démographique (-7,6 % en 10 ans). La demande locative stable est donc limitée, et l'option de la location saisonnière, suggérée par un indice de pression touristique élevé (6,7/10), doit être étudiée avec prudence au regard de la faible connectivité numérique et de l'éloignement des grands pôles.

Enfin, la stratégie de plus-value semble compromise à moyen terme par les indicateurs territoriaux dégradés. L'indice de déclin territorial très élevé (9,4/10) et la faible attractivité résidentielle indiquent que la revalorisation du patrimoine passera nécessairement par des travaux de rénovation importants, notamment énergétiques, pour répondre aux futures normes.

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Avez-vous identifié votre objectif principal ?

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Avez-vous étudié le marché local ?

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Données du marché immobilier à Saint-Nazaire-de-Ladarez

DVF, loyers, permis, analyse expert

Selon les données DVF 2024, le marché immobilier de Saint-Nazaire-De-Ladarez est caractérisé par une volatilité importante. La chute de -22,7 % du prix médian cette année efface les gains des années 2022-2023 et ramène les prix en dessous de leur niveau de 2021. Cette correction, l'une des plus marquées du département, intervient dans un contexte de très faible liquidité, avec seulement 9 transactions annuelles.

Le parc immobilier, composé à 96,3 % de maisons et datant à 57,7 % d'avant 1945, présente un profil patrimonial mais énergivore. La classe DPE dominante et la présence de 14 % de passoires thermiques (F/G) indiquent un besoin de rénovation important, un coût à intégrer dans tout projet d'acquisition. D'après l'INSEE, le taux de vacance très élevé (37,8 %) confirme les difficultés à occuper ou revendre certains biens.

Néanmoins, la proximité d'axes structurants comme la gare de Bédarieux (12,6 km) maintient un lien avec les bassins d'emploi voisins. Cette accessibilité relative, couplée à un prix au mètre carré inférieur de 20 à 40 % à ceux des villages voisins, peut constituer un argument pour des acheteurs ou investisseurs avertis acceptant un horizon long terme.

Analyses détaillées du marché

Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.

Évolution du marché immobilier de Saint-Nazaire-de-Ladarez Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés

L'évolution des prix à Saint-Nazaire-De-Ladarez révèle une forte volatilité sur les cinq dernières années. Après une nette appréciation en 2022 et 2023, avec un pic à 1 563 €/m², le marché a subi une correction sévère en 2024, ramenant le prix médian à 1 150 €/m², soit une baisse de -22,7 % en un an. Cette chute contraste avec la stabilité relative observée dans certaines communes voisines, indiquant une fragilité propre au territoire. Pour un acheteur en 2026, cette dynamique suggère un point d'entrée potentiellement intéressant, mais aussi un risque de liquidité à la revente, dans un marché très étroit dominé par les maisons anciennes.

Évolution du marché immobilier de Saint-Nazaire-de-Ladarez

Comment lire ce graphique ?

Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.

Le marché local enregistre 9 transactions en 2025 et affiche une évolution de +3,7 % sur 2021–2025 (prix médian à 1 150 €/m²).

Indicateurs clés du marché

-2,5 %
Variation annuelle prix/m² ?
8,5 %
Rendement locatif maisons ?
28,6 %
Taux d'effort ?
Effort modéré

Achat type — prix total estimé

80 500 €
Maison 70 m² ?
Mensualité ~467 €/mois (20 ans, 3,5 %)
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité

Les simulations financières pour une maison type de 112 m², au prix médian de 1 261 €/m², aboutissent à un investissement de 141 232 €. Avec un loyer médian estimé à 8,1 €/m²/mois, le revenu locatif annuel brut s'élève à 10 886 €, soit un rendement brut de 7,7 %. Néanmoins, le rendement net estimé chute à 4,6 % après intégration des charges (vacance, gestion, taxe foncière). L'effort financier mensuel net, après déduction du loyer perçu d'une éventuelle mensualité de crédit, reste dépendant des conditions d'emprunt, mais la rentabilité réelle est sensible à la vacance locative dans un territoire en déclin démographique.

Acheter vs Louer — maison 70 m²

467 €/mois
Mensualité crédit ?
568 €/mois
Loyer estimé ?
Acheter coûte 101 €/mois de moins

Accessibilité — années de revenu médian

4,3 ans
Pour une maison ?

Estimation des loyers (Carte des loyers)

8,9 €/m²
Loyer médian appartements ?
7,0 - 11,3 €/m²
8,1 €/m²
Loyer médian maisons ?
5,6 - 11,8 €/m²
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
Indicateur Global Maisons
Nombre de transactions 9 9
Prix médian/m² 1 150 € 1 150 €
Prix moyen/m² 1 400 €
Surface médiane – 70 m²

Historique

Année Transactions Prix médian/m²
2021 11 1 109 €
2022 7 1 542 €
2023 10 1 459 €
2024 8 1 179 €
2025 9 1 150 €
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés

La dynamique de construction neuve à Saint-Nazaire-De-Ladarez est très limitée, avec seulement 8 logements autorisés sur les cinq dernières années selon les données SITADEL. Si l'année 2024 marque une accélération (+100 % par rapport à la période quinquennale précédente) avec 3 autorisations, le volume reste marginal au regard du parc existant de 304 logements. Cette faible offre nouvelle ne crée pas de risque de sur- offre, mais elle reflète également une attractivité résidentielle limitée, incapable d'enrayer le déclin démographique. L'urbanisation se fait principalement en diffus, sans projet d'ensemble structurant.

Construction et développement immobilier

Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.

Évolution de la construction

Rythme de la construction: 2 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 6 sur 2013 — soit -66,7 %.

Construction neuve à Saint-Nazaire-de-Ladarez (5 dernières années)

Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).

Bilan construction à Saint-Nazaire-de-Ladarez: 10 logements autorisés sur 5 ans, 1 pour la dernière année (+233 %).

10 logements autorisés sur 5 ans
1 en 2025 dernière année connue
+233 % vs 5 années précédentes tendance

Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.

Fourchettes de loyers à Saint-Nazaire-de-Ladarez

Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.

Appartements
Bas 7,0 €/m²
Médian 8,9 €/m²
Haut 11,3 €/m²
Écart de 4,3 €/m² entre le 1er et le dernier décile.
Maisons
Bas 5,6 €/m²
Médian 8,1 €/m²
Haut 11,8 €/m²
Écart de 6,2 €/m² entre le 1er et le dernier décile.

Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.

Charge fiscale réelle à Saint-Nazaire-de-Ladarez

Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.

Pour une maison type (70 m²)
~1 480 €/an
soit ~2,6 mois de loyer par an
Taux taxe foncière sur le bâti 43,42 % Moyenne dept : 51,66 % -8,24 pt Moyenne France : 43,01 % +0,41 pt
Taxe d'habitation (rappel) 23,44 % supprimée pour les RP en 2023 · maintenue sur les résidences secondaires

Évolution du taux sur 4 ans

43,38 % 2021
43,38 % 2022
43,47 % 2023
43,42 % 2024
Comment se calcule ce chiffre ?

Le taux affiché (43,42 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.

Formule officielle : Taxe foncière = VLC × taux

Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.

L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.

Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,6 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.

Le passage du rendement brut (7,7 % pour les maisons) au net (4,6 %) traduit les charges réelles de la location. La taxe foncière, significative à 43,42 % à Saint-Nazaire-de-Ladarez, en est le premier poste. S'ajoutent les frais de gestion, d'assurance et un budget travaux incontournable pour un parc où 57,7 % des logements sont antérieurs à 1945. Le taux de vacance élevé (37,8 %) nécessite aussi de provisionner des périodes sans revenu.

Performance énergétique du parc à Saint-Nazaire-de-Ladarez

Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 58 diagnostics analysés (ADEME)

Parc à Saint-Nazaire-de-Ladarez: majorité classée D, part de passoires thermiques à 15,5 %.

Classe dominante D
Passoires thermiques 15,5 % F + G
Conso moyenne 204 kWh/m²/an

Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.

La performance énergétique dominante du parc (classe D, 205 kWh/m²/an) et la part modérée de passoires (14 % en F/G) révèlent un important potentiel de rénovation. Pour un acheteur, cela signifie des travaux à prévoir pour améliorer le confort et anticiper les réglementations (interdiction de location des passoires dès 2025 pour les plus énergivores). C'est un levier de négociation sur le prix, mais aussi un coût à intégrer dans le budget.

Calculateur de rendement à Saint-Nazaire-de-Ladarez

Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.

Rendement brut —
Rendement net —
Mensualité crédit (20 ans à 3,5 %) —
Effort résiduel —

Cas pratique : un investissement type à Saint-Nazaire-de-Ladarez

Pour une maison type de 112 m² (au prix médian de 1 261 €/m²), l'investissement s'élève à environ 141 232 €. Avec un loyer médian de 8,1 €/m², le revenu locatif brut est d'environ 907 € par mois. Le rendement brut est de 7,7 %. Après déduction des charges (dont taxe foncière) et en anticipant des périodes de vacance, le rendement net descend autour de 4,6 %.

Erreurs à éviter quand on investit à Saint-Nazaire-de-Ladarez

  • Négliger la taxe foncière, élevée à 43,42 %.
  • Sous-estimer le budget travaux pour un bâti souvent ancien.
  • Oublier de provisionner pour la vacance locative (37,8 %).
  • Ne pas vérifier le DPE et les risques de réglementation.

Quand acheter ou vendre ?

Le marché des petits villages comme Saint-Nazaire-de-Ladarez connaît souvent un regain d'activité au printemps et en début d'automne, périodes propices aux visites. La saison estivale peut être plus calme, malgré la proximité touristique. Pour un vendeur, mettre son bien en marché au printemps permet de capter les acheteurs souhaitant s'installer avant la rentrée. Pensez à la taxe foncière, payable en septembre, qui peut influencer le calendrier d'un investisseur.

Le saviez-vous ?

  • Le village compte 19 équipements pour seulement 327 habitants.
  • L'âge médian de 52,3 ans y est supérieur de 10 ans à la moyenne nationale.
  • Seulement 3 logements neufs ont été autorisés en 2024.

S'installer à Saint-Nazaire-de-Ladarez : cadre de vie et logement

S'installer à Saint-Nazaire-De-Ladarez, c'est opter pour un cadre de vie rural préservé au cœur de la pinède, à une altitude moyenne de 359 mètres. Le territoire offre un environnement sain, comme en témoigne l'indice de santé environnementale élevé (7,1/10), et un climat méditerranéen atténué avec des températures moyennes de 15,9°C.

Le quotidien y est cependant marqué par une faible densité de services. La commune ne dispose que de 19 équipements (BPE INSEE), essentiellement des services de proximité et quelques équipements sportifs. Les résidents dépendent des pôles voisins comme Bédarieux pour les achats, la santé ou l'enseignement secondaire. La fracture numérique est réelle, avec un déploiement de la fibre très limité (4 %) et un score numérique de 2/100.

Le profil démographique est âgé (âge médian de 52,3 ans) et la vie associative peut y être dynamique, mais le turnover de population est faible. Les nouveaux arrivants sont souvent des retraités ou des télétravailleurs en quête de calme, capables de composer avec l'isolement relatif et les risques naturels identifiés, comme les inondations (PPR actif sur l'Orb).

Carte du marché immobilier à Saint-Nazaire-de-Ladarez

Saint-Nazaire-de-Ladarez et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.

moins cher moyen plus cher

Climat à Saint-Nazaire-de-Ladarez

15,9 °C
Température moyenne ?
826 mm
Précipitations ?
17 j
Jours de gel/an ?

Le climat local, avec une température moyenne annuelle de 15,9 °C et 826 mm de précipitations, est typique des Avant-Monts. Les hivers peuvent être frais à cette altitude moyenne de 359 m, mais l'ensoleillement reste important. Ce profil convient aux acheteurs recherchant un rythme de saisons marqué, sans extrêmes, et privilégiant la proximité avec la nature. Il est adapté à une résidence principale comme à une résidence secondaire.

Composition du parc immobilier à Saint-Nazaire-de-Ladarez

304 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.

Répartition du parc à Saint-Nazaire-de-Ladarez: 96,3 % de maisons, 3,7 % d'appartements — dominante résidentielle individuelle.

53,6 % Résidences principales 163 logements
8,6 % Résidences secondaires 26 logements
37,8 % Logements vacants 115 logements
75,8 % Propriétaires de leur résidence

Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.

Le marché est extrêmement orienté vers la maison individuelle (96,3 % du parc) et la propriété (75,8 % de propriétaires). Cette structure, combinée à un taux de résidences secondaires modeste (8,6 %) et à une forte vacance (37,8 %), indique un marché stable mais peu dynamique, avec un turn-over limité. L'acheteur typique est souvent un primo-accédant ou un ménage recherchant un ancrage durable dans un petit village de 327 habitants.

Ancienneté du parc à Saint-Nazaire-de-Ladarez

Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 163 logements).

  • Avant 1919 44,2 % 72 logts
  • 1919-1945 13,5 % 22 logts
  • 1946-1970 7,4 % 12 logts
  • 1971-1990 12,9 % 21 logts
  • 1991-2005 9,2 % 15 logts
  • 2006-2019 12,3 % 20 logts

Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.

Équipements et services à Saint-Nazaire-de-Ladarez

19 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.

10 Services
1 Santé
7 Sports et loisirs
1 Enseignement

Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.

Risques naturels et géorisques à Saint-Nazaire-de-Ladarez

Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).

Potentiel radon Moyen Classe 2/3
Sismicité Très faible Zone 1/5
Risques naturels recensés 7 aléas dans la commune
Arrêtés catnat (historique) 4 catastrophes naturelles déclarées

Le territoire est soumis à un Plan de Prévention des Risques Inondation (PPR) sur l'Orb, avec 7 risques naturels recensés et 4 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. La sismicité est très faible et le radon à un niveau moyen. Tout achat doit s'accompagner d'une consultation obligatoire du dossier d'information communal et, en zone PPR, d'une vérification des contraintes constructives ou d'assurabilité. C'est un facteur à examiner avec soin.

Cas pratique : un achat type à Saint-Nazaire-de-Ladarez

Pour une maison familiale de 112 m² à 1 261 €/m², le budget acquisition est d'environ 141 232 € hors frais de notaire. Cela représente environ 7,5 années du revenu médian local (18 720 €). Avec un apport de 10 % et un prêt sur 20 ans à un taux estimé à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'établirait autour de 640 €.

Erreurs à éviter quand on achète à Saint-Nazaire-de-Ladarez

  • Omettre de consulter le PPR Inondation en vigueur.
  • Acheter sans diagnostic fibre (très faible couverture à 4 %).
  • Négocier sans tenir compte de l'état du DPE (classe D dominante).
  • Surestimer la revente sans considérer la faible démographie.

Points clés à retenir à Saint-Nazaire-de-Ladarez

  • Prix médian au m² à 1 192 €, en baisse de 22,7 % sur un an.
  • Rendement net moyen de 4,6 % pour les maisons.
  • Cadre de vie : petit village de 327 habitants dans les Avant-Monts.
  • Marché peu liquide, sensible à chaque transaction.
  • Marché très majoritairement composé de maisons (96,3 %).
  • Taxe foncière élevée, à 43,42 % du revenu cadastral.
  • Climat tempéré avec une moyenne annuelle de 15,9 °C.
  • La performance énergétique (DPE) est un facteur valorisant clé.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
DVF — Demandes de Valeurs Foncières
Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
Prix médian vs prix moyen
Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
Q1, Q3 et fourchette interquartile
Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
Rendement locatif brut
Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
Rendement locatif net
Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
PPR — Plan de Prévention des Risques
Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
Carte des loyers
Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
Taxe foncière
Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.

Méthodologie & sources

Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.

  • DVF — Demandes de Valeurs Foncières DGFiP

    Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.

    Année 2026 Prochaine MAJ : octobre 2026 Source officielle ↗
  • Carte des loyers Min. Transition écologique

    Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.

    Année 2025 Prochaine MAJ : avril 2027 Source officielle ↗
  • INSEE — Recensement & équipements INSEE

    Données population, parc logement, équipements de proximité.

    Source officielle ↗
  • SITADEL — Permis de construire SDES — Min. Transition écologique

    Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).

    Source officielle ↗
  • ADEME — DPE ADEME

    Diagnostics de performance énergétique du parc local.

    Source officielle ↗
  • Géorisques (BRGM) BRGM / Min. Transition écologique

    Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.

    Source officielle ↗

Indices composites villagesfrancais.fr — IPI, IAI, IOL, IPTI sont calculés en interne par croisement des sources ci-dessus. La méthodologie complète est documentée et auditable. Chaque indice est noté sur 10 et accompagné d'un score de fiabilité (basé sur la disponibilité des données sources pour la commune).

Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Saint-Nazaire-de-Ladarez ?

À Saint-Nazaire-de-Ladarez, au-delà de la surface, l'état général et la performance énergétique (DPE) sont devenus des critères majeurs de valorisation, surtout avec 57,7 % du parc antérieur à 1945. La présence d'un terrain, l'exposition et la vue sont également valorisantes. La proximité des quelques équipements (19 au total) ou de la gare de Bédarieux (12,6 km) peut jouer. En revanche, la faible couverture fibre (4 %) peut être un frein pour une partie de la demande.

Estimation indicative d'une maison à Saint-Nazaire-de-Ladarez

Pour une maison de 70 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :

80 500 €

Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.

Pourquoi faire estimer par un professionnel local

Un professionnel local de la CC Les Avant-Monts maîtrise les micro-différences de valeur entre hameaux et connaît l'état réel du bâti ancien. Il pourra ajuster l'estimation en fonction de la vue, de l'exposition ou des risques, éléments absents des calculs automatiques. Son réseau lui permet aussi de cibler les acheteurs sérieux, cruciaux dans un marché de petit volume (seulement 24 transactions DVF sur un an). Son expertise est un atout pour une vente au juste prix.

Erreurs à éviter pour une estimation fiable

  • Se baser uniquement sur le prix médian au m², très volatil.
  • Oublier de valoriser une rénovation énergétique performante.
  • Ne pas considérer l'impact des 37,8 % de logements vacants.
  • Négliger la méconnaissance des risques naturels par l'acheteur.

Investir à Saint-Nazaire-de-Ladarez : passer à l'action

Les chiffres posent un diagnostic clair, mais la réussite d'un investissement à Saint-Nazaire-De-Ladarez se joue sur la sélection précise du bien et l'analyse fine de son potentiel locatif réel. Pour transformer cette analyse en acquisition pertinente, une expertise locale est indispensable afin de naviguer dans un marché étroit et sélectif.

Les données révèlent un potentiel sous conditions. Voici comment l'exploiter concrètement à Saint-Nazaire-De-Ladarez.

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Récapitulatif

    Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Nazaire-de-Ladarez

    Quel est le prix immobilier moyen a Saint-Nazaire-De-Ladarez ?

    Le prix médian global s'établit à 1 192 €/m² en 2024, avec une fourchette centrale allant de 922 à 1 355 €/m². Le prix moyen, lui, est de 1 365 €/m², tiré par quelques biens plus cossus.

    Est-ce le bon moment pour investir a Saint-Nazaire-De-Ladarez ?

    Le marché vient de subir une correction de -22,7 %, offrant un point d'entrée potentiellement intéressant. Cependant, le déclin démographique et la fragilité économique imposent une grande sélection du bien et un horizon d'investissement long terme.

    Saint-Nazaire-De-Ladarez est-elle plus chere ou moins chere que ses voisines ?

    Elle est significativement moins chère : -5% par rapport à Vieussan, -22% par rapport à Berlou et -44% par rapport à Prades-sur-Vernazobre. Cet écart de valorisation est un élément clé pour l'investisseur.

    Quel rendement locatif esperer a Saint-Nazaire-De-Ladarez ?

    Le rendement locatif brut pour une maison est de 7,7 %. Après déduction des charges (vacance, gestion, taxe foncière élevée), le rendement net estimé tombe aux alentours de 4,6 %.

    Quels sont les risques principaux a anticiper pour un investisseur ?

    Les deux risques majeurs sont la vacance locative, dans un territoire en déclin démographique, et l'état du parc immobilier souvent ancien, avec 14 % de passoires thermiques nécessitant des travaux de rénovation importants.

    Marché immobilier des communes voisines

    Saint-Nazaire-De-Ladarez affiche un prix au mètre carré inférieur de 22 % à Berlou et de 44 % à Prades-sur-Vernazobre, malgré une proximité géographique, ce qui crée un écart de valorisation significatif pour l'investisseur en quête d'effet de levier.

    Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-Nazaire-de-Ladarez.

    Communes limitrophes de Saint-Nazaire-de-Ladarez

    Saint-Nazaire-de-Ladarez est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :

    1 150 €/m² Prix médian à Saint-Nazaire-de-Ladarez
    Être recontacté gratuitement Être recontacté

    Résumé

    Marché d'accès abordable à Saint-Nazaire-de-Ladarez: 1 150 €/m² sur 9 ventes récentes, un ticket d'entrée inférieur à la médiane départementale. Côté classement départemental, Saint-Nazaire-de-Ladarez compte parmi les 6 % les plus abordables de l'Hérault.

    Sur 2021-2025, le prix médian de Saint-Nazaire-de-Ladarez progresse de +3,7 %, une trajectoire haussière modérée. Au total, 45 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.

    La typologie des ventes se limite aux maisons individuelles — médian à 1 150 €/m² pour 70 m². Un bien type de 70 m² revient à environ 80 500 €, soit 4,3 années de revenu médian local pour l'acquérir.

    Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 8,9 €/m² pour un appartement et 8,1 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Ratio loyer annuel / prix: 8,5 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Les résidences secondaires représentent 8,6 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.

    La construction neuve évolue à un rythme modéré: 10 logements autorisés sur la période 2021-2025, soit 2 par an en moyenne. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 100 % des logements autorisés.

    Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Saint-Nazaire-de-Ladarez est au cœur de la garrigue languedocienne. Saint-Nazaire-de-Ladarez est à une trentaine de kilomètres du littoral languedocien (41 km), dans les collines, à une altitude moyenne de 155 m, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.

    Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).

    Sources et méthodologie

    Dernière mise à jour : 24/06/2026
    Voir le détail des 4 sources utilisées

    Poursuivre la visite à Saint-Nazaire-de-Ladarez

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    Communes voisines

    Murviel-Lès-Béziers 34490 3 000 hab. 9,4 km Les Aires 34600 618 hab. 8,4 km Causses-et-Veyran 34490 613 hab. 3,7 km Roquebrun 34460 601 hab. 3,8 km