Pontault-Combault, ville de près de 40 000 habitants en Seine-et-Marne, offre un cadre de vie familial et pratique à moins de 20 km de Paris. Avec un prix médian de 3 880 €/m², l'accession y est plus abordable que dans les communes limitrophes du Val-de-Marne. La ville, dense (2 793 hab/km²), mise sur ses transports, ses nombreux services et un parc de logements à dominante de maisons individuelles.
Carte du marché immobilier à Pontault-Combault
Pontault-Combault et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Pontault-Combault
16 119 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 8 005 maisons et 8 044 appartements à à Pontault-Combault.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc immobilier de Pontault-Combault est équilibré : 49,9 % de maisons individuelles et 50,1 % d'appartements, avec 59,1 % de propriétaires occupants. Cette majorité de résidents propriétaires et la faible part de résidences secondaires (0,9 %) indiquent un marché ancré, peu spéculatif, où la demande est principalement résidentielle. Le taux de vacance modéré (4,1 %) indique une bonne absorption, mais la part de logements sociaux (21 %) peut modérer la pression à la hausse sur les prix dans certains segments. Un marché stable, adapté aux projets de vie à moyen terme.
Évolution démographique à Pontault-Combault
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Croissance démographique modérée et stable : marché immobilier équilibré.
Pyramide des âges à Pontault-Combault
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Pontault-Combault
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Employés 21,0 %
- Retraités 18,7 %
- Professions intermédiaires 17,9 %
- Autres sans activité professionnelle 16,0 %
- Ouvriers 12,3 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 10,7 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 3,3 %
Profil socio-professionnel équilibré, sans catégorie dominante : demande immobilière diversifiée, marché peu segmenté.
Niveau d'études à Pontault-Combault
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études dans la moyenne nationale, profil mixte ouvriers/employés/cadres.
Ancienneté du parc à Pontault-Combault
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 14 974 logements).
- Avant 1919 0,8 % 121 logts
- 1919-1945 2,7 % 400 logts
- 1946-1970 14,4 % 2 152 logts
- 1971-1990 42,8 % 6 403 logts
- 1991-2005 26,5 % 3 961 logts
- 2006-2019 12,9 % 1 936 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Pontault-Combault
1 581 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Connectivité numérique à Pontault-Combault
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Pontault-Combault
Pour une maison familiale de 91 m² (surface médiane), comptez environ 337 519 € hors frais de notaire, soit l'équivalent de 13,5 années du revenu médian local (25 010 €). Avec un apport de 10 % (33 752 €), la mensualité de crédit s'établit autour de 1 650 € sur 20 ans à un taux estimé à 4 %.
Erreurs à éviter quand on achète à Pontault-Combault
- Oublier de vérifier le DPE et le risque travaux associé.
- Négliger la consultation du PPR sécheresse en mairie.
- Surestimer sa capacité d'emprunt face au revenu médian local (25 010 €).
- Ne pas visiter aux heures de pointe pour tester les transports.
Le saviez-vous ?
- Pontault-Combault dispose de 1 581 équipements, dont 314 en santé.
- La commune a autorisé 1 048 logements neufs en 5 ans, mais seulement 15 en 2024.
- Avec 100 % de couverture fibre, la commune affiche un score numérique de 10/100.
Performance énergétique du parc à Pontault-Combault
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 6 626 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Pontault-Combault: classe C en tête, 4,4 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc immobilier local affiche une performance énergétique moyenne de classe C (179 kWh/m²/an), supérieure à la moyenne nationale. Seulement 4,3 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G), un taux faible qui réduit le risque réglementaire immédiat pour les acquéreurs. Cependant, la loi Climat et Résilience impose la rénovation progressive des logements les moins performants d'ici 2034. Vérifiez systématiquement le DPE du bien convoité : un logement classé E ou D devra probablement être rénové à moyen terme, ce qui représente un coût à anticiper.
Risques naturels et géorisques à Pontault-Combault
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Pontault-Combault est exposé à un risque de sécheresse (PPR actif) et a connu 16 arrêtés de catastrophe naturelle, principalement liés à la sécheresse et aux mouvements de terrain. La sismicité est très faible et le radon faible. Ces données, fournies par Géorisques, impliquent qu'un diagnostic précis du sol et de la construction est recommandé, notamment pour les maisons individuelles avec fondations superficielles. Consultez le plan de prévention des risques (PPR) en mairie : il peut imposer des contraintes constructives ou des travaux de confortement pour les projets d'extension.
Cadre de vie à Pontault-Combault
Le climat est typiquement francilien, avec une température moyenne de 12,1°C et 716 mm de précipitations annuelles. L'environnement est urbanisé mais dispose de quelques espaces verts. Le principal atout est la connexion : la gare d'Émerainville - Pontault-Combault (0,9 km) permet de rejoindre Paris-Est, et l'aéroport d'Orly est à 19 km. La commune est bien équipée avec 1 581 commerces et services, 22 établissements scolaires et 39 équipements sportifs. La connectivité numérique est excellente (fibre 100 %).
Budgets et types de biens disponibles
Pour un achat, prévoyez environ 179 000 € pour un appartement type de 45 m² (3 976 €/m²) et 337 000 € pour une maison de 91 m² (3 709 €/m²). Les délais de vente peuvent être un peu plus longs qu'en période de surchauffe, le marché étant en phase de correction (-3,8 % sur l'an). Le revenu médian local étant de 25 010 €, l'achat d'un appartement type nécessite l'équivalent de 7,2 années de revenus.
À qui s'adresse Pontault-Combault ?
La commune s'adresse principalement aux jeunes actifs et familles primo-accédantes recherchant une maison avec jardin à prix contenu. Les profils plus aisés, cherchant le standing et la proximité immédiate de Paris, se tourneront vers Le Perreux ou Nogent. Les retraités (19,6 % de 60 ans et plus) y trouvent aussi des services de proximité et un parc de plain-pied.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Prix au m² inférieur de 30 à 40 % aux communes huppées voisines
- Desserte ferroviaire pratique (ligne P) et accès rapide à l'A4
- Large palette de services et commerces de proximité (1 581 équipements)
- Parc immobilier familial (50 % de maisons) et peu de passoires (4,3 %)
- Dynamisme démographique (+3,2 % en 5 ans) et population jeune
− À prendre en compte
- Densité urbaine élevée (2 793 hab/km²), peu d'espaces naturels
- Taxe foncière parmi les plus hautes du secteur (50,07 %)
- Exposition à certains risques naturels (sécheresse, 5 risques recensés)
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Pontault-Combault est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Pontault-Combault
- Climat tempéré : 12,1 °C de moyenne et 716 mm de pluie par an.
- Parc équilibré : moitié maisons, moitié appartements.
- Très bon réseau de transports : gare à 0,9 km et fibre à 100 %.
- Risque naturel principal : sécheresse (PPR actif).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Pontault-Combault
Quel budget prévoir pour acheter à Pontault-Combault ?
Le budget médian est de 337 000 € pour une maison de 91 m² et 179 000 € pour un appartement de 45 m², selon les données DVF 2024.
Pontault-Combault est-elle adaptée aux familles ?
Oui, avec 50 % de maisons, 22 écoles et de nombreux services. L'âge médian de 37 ans et la part des moins de 30 ans (40,6 %) confirment ce profil familial.
Quels sont les avantages et inconvénients de vivre à Pontault-Combault ?
Atouts : prix abordable, bonne desserte, services complets. Inconvénients : forte densité, taxe foncière élevée et environnement urbain marqué.
Vous envisagez d'acheter à Pontault-Combault ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
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