Le marché immobilier de Neuilly-sur-Marne est sensiblement au-dessus de la moyenne — prix médian 3 577 €/m² en 2024, soit -7,3 % de plus que la médiane de la Seine-Saint-Denis (3 858 €/m²). Forte dispersion des prix: 50 % des ventes se situent entre 2 551 et 4 518 €/m² — le bien et son adresse précise font une grande partie du prix.
Sur 2020-2024, le prix médian de Neuilly-sur-Marne progresse de +3,6 %, une trajectoire haussière modérée. Au total, 1 468 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Variation récente (12 mois): -5,3 %.
Le prix au m² diffère selon le type de bien à Neuilly-sur-Marne: 3 992 €/m² pour les maisons (surface médiane 80 m²) et 3 338 €/m² pour les appartements (65 m²). Un bien type de 80 m² revient à environ 319 360 €, soit 15,2 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 18,8 €/m² pour un appartement et 16,1 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 6,8 % pour un appartement (4,8 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Peu de résidences secondaires à Neuilly-sur-Marne (0,7 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
La construction neuve évolue à un rythme modéré: 282 logements autorisés sur la période 2020-2024, soit 56 par an en moyenne. Le gros des permis concerne des logements collectifs (86 % des autorisations sur 2020-2024).
Le marché immobilier de Neuilly-sur-Marne s'interprète dans un contexte plus large — Neuilly-sur-Marne est au cœur de l'agglomération francilienne dense, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Contexte physique: à basse altitude (43 m), dans un relief de plaine.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.
4 angles pour comprendre le marché immobilier à Neuilly-sur-Marne
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Faut-il investir à Neuilly-sur-Marne en 2026 ?
Ville de la première couronne parisienne en Seine-Saint-Denis, Neuilly-sur-Marne combine une forte croissance démographique et une économie locale encore fragile. Son marché immobilier, marqué par une correction récente, pose la question d'une opportunité d'entrée. L'analyse des données DVF 2024 permet de trancher entre potentiel locatif et risques territoriaux.
Un rendement locatif brut de 6,8 % se heurte à une correction de -5,3 % et à une solvabilité locale limitée.
Verdict
➤ Investir ici suppose de cibler la location annuelle en appartement, en acceptant un risque modéré lié à l'économie locale, pour un horizon de moyen terme.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut attractif de 6,8 %
- ✓ Correction récente de -5,3 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Dynamique démographique soutenue (+11,5 % en 5 ans)
- ⚠ Taux de chômage élevé (12 %) : solvabilité locale fragile
- ⚠ Construction neuve en chute libre (-89 %) : offre future contrainte
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Un prix médian de 3 577 €/m² la place au niveau de la moyenne nationale.
- Son marché se situe légèrement en dessous de la médiane départementale de Seine-Saint-Denis, marquant une relative accessibilité.
- Son rendement locatif dépasse nettement ceux observés dans les grandes métropoles françaises.
Analyse du marché immobilier à Neuilly-sur-Marne
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 4,3/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Indices immobiliers de Neuilly-sur-Marne
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
4,3
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Une pression immobilière modérée (4,3/10) indique un marché équilibré, ni en surchauffe ni atone.
Indice de Pression Immobilière
ModéréUne pression immobilière modérée (4,3/10) indique un marché équilibré, ni en surchauffe ni atone.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
5,3
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Une accessibilité modérée (5,3/10) signifie que les prix restent dans une fourchette raisonnable pour la région, sans être bon marché.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenUne accessibilité modérée (5,3/10) signifie que les prix restent dans une fourchette raisonnable pour la région, sans être bon marché.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,6
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Une opportunité locative élevée (5,6/10) confirme une demande locative solide, portée par une forte proportion de locataires.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableUne opportunité locative élevée (5,6/10) confirme une demande locative solide, portée par une forte proportion de locataires.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
3,8
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Une pression touristique faible (3,8/10) écarte tout scénario d'investissement en location saisonnière.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréUne pression touristique faible (3,8/10) écarte tout scénario d'investissement en location saisonnière.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
S'installer à Neuilly-sur-Marne : cadre de vie et logement
Neuilly-sur-Marne, ville de près de 40 000 habitants en Seine-Saint-Denis, combine une certaine dynamique démographique et des prix d'accès à la propriété plus abordables que dans d'autres secteurs de la proche couronne. Avec un prix médian de 3 577 €/m², elle attire des ménages en quête d'un logement spacieux, dans un environnement doté de nombreux équipements.
Tout savoir pour acheter et vivre à Neuilly-sur-MarneInvestir à Neuilly-sur-Marne : passer à l'action
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Neuilly-sur-Marne
Quel est le prix moyen d'un appartement à Neuilly-sur-Marne ?
Le prix médian d'un appartement s'élève à 3 338 €/m², soit environ 217 000 € pour un T2 de 65 m². Le prix moyen, sensible aux biens plus grands ou plus luxueux, est quant à lui de 5 592 €/m².
Neuilly-sur-Marne est-elle une ville chère pour la Seine-Saint-Denis ?
Non, son prix médian global de 3 577 €/m² la place légèrement en dessous de la moyenne départementale. Elle est par exemple 4 % moins chère que Pontault-Combault, mais 10 % plus chère que Garges-lès-Gonesse.
Peut-on obtenir un bon rendement locatif à Neuilly-sur-Marne ?
Oui, le rendement locatif brut pour les appartements est de 6,8 %, ce qui est attractif en Île-de-France. Le loyer médian est de 18,8 €/m²/mois. Le rendement net est estimé à environ 4,2 % après charges et impôts.
Quels sont les risques à connaître avant d'investir ?
Les principaux risques sont le taux de chômage local élevé (12 %), pouvant fragiliser la solvabilité des locataires, et la présence de logements énergivores (8,7 % de passoires F/G) soumis à des interdictions de location futures.
La ville se développe-t-elle avec des constructions neuves ?
Non, la construction neuve est au point mort. Seulement 30 logements ont été autorisés en 2024, et la tendance sur cinq ans affiche une baisse de 89 %, ce qui pourrait maintenir la pression sur les prix de l'ancien.
Marché immobilier des communes voisines
Alors que Pontault-Combault affiche un prix supérieur de 4 %, Neuilly-sur-Marne présente des indicateurs locatifs plus robustes, avec un écart de valorisation qui pourrait offrir un meur effet de levier pour un investisseur avisé.
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