01 Le parc de logements
Le parc comprend 17 598 logements dont 15 476 résidences principales, 552 résidences secondaires et 1 570 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 15 476 | 87,9 % |
| Résidences secondaires | 552 | 3,1 % |
| Logements vacants | 1 570 | 8,9 % |
Le graphique détaille la structure des 17 598 logements: 88 % sont habités en permanence, 3 % épisodiquement et 9 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 1 581 | 10,3 % |
| 1919-1945 | 2 111 | 13,8 % |
| 1946-1970 | 4 001 | 26,1 % |
| 1971-1990 | 4 020 | 26,3 % |
| 1991-2005 | 2 290 | 15,0 % |
| 2006-2019 | 1 307 | 8,5 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1971-1990 domine (26 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 10 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 852 | 12,0 % |
| 2 pièces | 3 835 | 24,8 % |
| 3 pièces | 4 449 | 28,7 % |
| 4 pièces | 2 915 | 18,8 % |
| 5 pièces ou plus | 2 425 | 15,7 % |
Le graphique montre une moyenne de 3,1 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (16 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 16 343 | 16 662 | 17 598 |
| Rés. principales | 14 750 | 14 761 | 15 476 |
| Rés. secondaires | 228 | 336 | 552 |
| Vacants | 1 366 | 1 565 | 1 570 |
À 15 km, Villeparisis (26 946 hab.) enregistre 50,3 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 8 530 | 55,1 % |
| Locataires (privé) | 4 541 | 29,3 % |
| Locataires HLM | 2 001 | 12,9 % |
| Logés gratuitement | 404 | 2,6 % |
Occupation des résidences principales — 55,1 % appartiennent à leurs occupants, 42,3 % sont louées, avec 13 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 8 274 | 53,5 % |
| Fioul | 1 164 | 7,5 % |
| Électricité | 5 838 | 37,7 % |
| Gaz bouteille | 48 | 0,3 % |
| Autre (bois…) | 152 | 1,0 % |
Le gaz de ville équipe 53 % des résidences principales, devant électricité (38 %) et fioul (8 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 867 |
| 2 à 4 ans | 3 616 |
| 5 à 9 ans | 3 232 |
| 10 ans ou plus | 6 761 |
| Total ménages | 15 476 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 5 599 |
| Sous-occupation modérée | 3 608 |
| Sous-occupation accentuée | 1 831 |
| Suroccupation modérée | 2 698 |
| Suroccupation accentuée | 362 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 5 060 | 32,7 % |
| 1 voiture | 8 190 | 52,9 % |
| 2 voitures ou plus | 2 226 | 14,4 % |
Équipement automobile des ménages: 33 % sans voiture, 53 % avec une voiture et 14 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 60,0 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 9 992 | 9 309 | 178 | 505 |
| 1975 | 11 001 | 10 006 | 229 | 766 |
| 1982 | 11 810 | 10 633 | 139 | 1 038 |
| 1990 | 12 912 | 11 198 | 456 | 1 258 |
| 1999 | 14 608 | 12 687 | 358 | 1 563 |
| 2006 | 15 440 | 14 172 | 211 | 1 057 |
| 2011 | 16 343 | 14 750 | 228 | 1 366 |
| 2016 | 16 662 | 14 761 | 336 | 1 565 |
| 2022 | 17 598 | 15 476 | 552 | 1 570 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 9 992 à 17 598, soit +76 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 1 693 | 1 614 | 1 738 | 1 677 | 1 824 | 1 012 |
| Dont vacants > 2 ans | 164 | 258 | 287 | 207 | 380 | 469 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 29 | 0,3 % |
| Classe B | 81 | 0,9 % |
| Classe C | 3 523 | 37,3 % |
| Classe D | 2 958 | 31,3 % |
| Classe E | 1 714 | 18,2 % |
| Classe F | 719 | 7,6 % |
| Classe G | 417 | 4,4 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (37 %), 38 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 084 | 11,5 % |
| Classe B | 1 923 | 20,4 % |
| Classe C | 2 669 | 28,3 % |
| Classe D | 1 919 | 20,3 % |
| Classe E | 1 115 | 11,8 % |
| Classe F | 539 | 5,7 % |
| Classe G | 192 | 2,0 % |
Répartition climat du parc: C concentre 28 % des diagnostics et 60 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 286 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 246 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 189 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 167 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 142 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 108 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 108 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 286 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 7 | 22 |
| Classe B | 9 | 72 |
| Classe C | 87 | 3 436 |
| Classe D | 151 | 2 807 |
| Classe E | 153 | 1 561 |
| Classe F | 92 | 627 |
| Classe G | 53 | 364 |
Performance comparée: maisons classées E (261), appartements classés C (212), en kWh/m²/an.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 315 |
| T2 | 675 |
| T3 | 810 |
| T4 | 490 |
| T5+ | 122 |
Faut-il investir à Nogent-sur-Marne en 2026 ?
Nogent-sur-Marne, ville résidentielle de la proche banlieue parisienne, bénéficie d'une desserte exceptionnelle (gare à 0,2 km) et d'un cadre de vie agréable en bord de Marne. Son marché immobilier, après des années de hausse, traverse une phase de correction. Analyse des opportunités pour 2026.
Malgré une correction récente de 10,8 %, Nogent-sur-Marne conserve un prix au m² deux fois plus élevé que ses voisines de la grande couronne, affirmant son statut de ville résidentielle prisée.
Verdict
➤ Investir à Nogent-sur-Marne nécessite une stratégie de moyen terme, visant la plus-value plus que le rendement immédiat, compte tenu du niveau de prix et de la correction en cours.
Points clés
- ✓ Correction de -10,8 % : opportunité d'entrée
- ✓ Rendement locatif correct à 4,9 % brut
- ✓ Proximité immédiate de Paris et transports
- ⚠ Prix médian global élevé : 6 029 €/m²
- ⚠ Effort d'accession important pour les locaux
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 6 029 €/m², Nogent-sur-Marne est 2,5 fois plus chère que la moyenne nationale.
- Son prix au m² dépasse de plus de 50 % la moyenne des communes similaires du Val-de-Marne.
- Son rendement locatif brut de 4,9 % est supérieur à celui des arrondissements parisiens centraux.
Analyse du marché immobilier à Nogent-sur-Marne
Le marché immobilier de Nogent-sur-Marne affiche une pression notable (IPI 6,6/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Nogent-sur-Marne
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,6
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Une pression immobilière élevée (6,6/10) indique un marché tendu, où la concurrence entre acheteurs peut soutenir les prix malgré la correction.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéUne pression immobilière élevée (6,6/10) indique un marché tendu, où la concurrence entre acheteurs peut soutenir les prix malgré la correction.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
6,6
Indice d'Accessibilité Immobilière
Accessible
Une accessibilité élevée (5,5/10) signifie que les prix restent élevés par rapport au revenu médian local, limitant l'accession pour les Nogentais.
Indice d'Accessibilité Immobilière
AccessibleUne accessibilité élevée (5,5/10) signifie que les prix restent élevés par rapport au revenu médian local, limitant l'accession pour les Nogentais.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,0
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Une opportunité locative modérée (3,7/10) suggère une demande locative moins dynamique, à réserver aux biens bien placés et bien rénovés.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréUne opportunité locative modérée (3,7/10) suggère une demande locative moins dynamique, à réserver aux biens bien placés et bien rénovés.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
6,4
Indice de Pression Touristique Immobilière
Élevé
Une pression touristique immobilière élevée (6,6/10) révèle un attrait certain pour la location saisonnière, potentiel à exploiter avec une stratégie ciblée.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ÉlevéUne pression touristique immobilière élevée (6,6/10) révèle un attrait certain pour la location saisonnière, potentiel à exploiter avec une stratégie ciblée.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 6132,4 — Percentile dept : 85/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 12,9 — Percentile dept : 57/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 3,1 — Percentile dept : 83/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : -1,4 — Percentile dept : 15/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 10818,3 — Percentile dept : 76/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 12,9 — Percentile dept : 44/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 48,5 — Percentile dept : 63/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 11,4 — Percentile dept : 78/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 44,9 — Percentile dept : 35/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 3,1 — Percentile dept : 83/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : -1,4 — Percentile dept : 15/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 57/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 6132,4 — Percentile dept : 15/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 3,1 — Percentile dept : 83/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 57/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 8,9 — Percentile dept : 98/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 10818,3 — Percentile dept : 24/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Nogent-sur-Marne : opportunités et risques
Le rendement brut locatif de 4,9 % pour les appartements, d'après la Carte des loyers, est correct en Île-de-France, mais le net tombe à environ 3,1 % après charges. La taxe foncière, à 34,16 %, grève ce résultat. L'opportunité réside donc moins dans le cash-flow immédiat que dans la perspective d'une revalorisation après la phase de correction actuelle, à condition de sélectionner un bien bien placé.
Le risque de travaux de rénovation énergétique est modéré, avec seulement 11,6 % de passoires thermiques (classes F/G), un chiffre inférieur à la moyenne nationale. Néanmoins, la part importante de logements anciens (24,1 % d'avant 1945) implique une vigilance accrue sur l'état du bâti et le DPE. L'accession pour les primo-accédants locaux est très difficile, comme le montre le besoin de 10 années de revenu médian pour acheter un appartement type.
La stratégie la plus cohérente en 2026 serait de viser un appartement rénové, proche de la gare ou des bords de Marne, pour capter la demande locative d'actifs parisiens. La pression touristique élevée (IPTI à 6,6/10) ouvre aussi une piste pour de la location saisonnière ciblée, mais cette niche requiert une gestion plus exigeante. La fenêtre d'achat pourrait se refermer si la correction s'atténue, justifiant un horizon de moyen terme.
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Données du marché immobilier à Nogent-sur-Marne
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian a reculé de 10,8 % en 2024, selon les données DVF, passant sous la barre des 6 000 €/m² pour la première fois depuis 2020. Cette correction, après trois années de hausse continue, correspond à un ajustement du marché francilien, mais elle est plus prononcée à Nogent-sur-Marne. Elle touche particulièrement les appartements, dont le prix médian a chuté de plus de 12 % par rapport au pic de 2022.
Malgré cette baisse, l'écart de valorisation avec les communes comparables du département reste colossal, dépassant souvent 40 %. Cet écart s'explique par des atouts concrets : une desserte ferroviaire exceptionnelle avec la gare du Perreux à 200 mètres, et un taux d'équipements en services et commerces (658 unités) très élevé pour une ville de 3 km². Le marché est ainsi porté par une demande extérieure, moins sensible au revenu médian local de 33 240 €.
La structure du parc, avec 87 % d'appartements, oriente naturellement l'activité vers ce segment. Le volume de transactions, en baisse de 38 % depuis le pic de 2022, indique un ralentissement de l'activité, mais avec 445 ventes en 2024, le marché reste liquide. La part de logements vacants (8,9 %) et le taux de chômage (8,6 %) conformes aux moyennes régionales confirment l'absence de signal d'alerte majeur sur la santé économique locale.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Nogent-sur-Marne Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Sur les cinq dernières années, le marché immobilier de Nogent-sur-Marne a connu une forte hausse jusqu'en 2022, avec un prix médian culminant à 6 863 €/m². Une correction nette s'est amorcée en 2024, avec une baisse de 10,8 % ramenant le prix médian à 6 029 €/m². Cette baisse suit la tendance nationale, mais reste moins marquée que dans certaines communes alentour. Les maisons, avec un prix médian de 8 454 €/m², résistent mieux que les appartements (6 111 €/m²). Pour un acheteur en 2026, cette correction ouvre une fenêtre d'opportunité, mais la prudence reste de mise face à un marché encore élevé.
Évolution du marché immobilier de Nogent-sur-Marne
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 495 transactions en 2025 et affiche une évolution de -8,6 % sur 2021–2025 (prix médian à 6 189 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 59 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, 495 transactions ont été enregistrées, un volume stable par rapport à 2023 (447) mais en baisse par rapport aux pics de 2021-2022 (680 et 713). Le marché est largement dominé par les appartements (439 ventes contre 56 maisons), reflétant le parc immobilier de la commune. Le prix moyen global (6 261 €/m²) dépasse le prix médian, signe de la présence de biens haut de gamme. Le marché est actif, mais la baisse des prix indique un rapport de force qui s'équilibre entre vendeurs et acheteurs. Les biens vendus sont majoritairement des appartements de taille modeste (56 m² médians), adaptés aux investisseurs et aux petits ménages.
Répartition des ventes
11,3 % de maisons et 88,7 % d'appartements parmi les 495 transactions enregistrées.
Le marché penche côté appartements (88,7 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 8 454 €/m² pour les maisons et 6 111 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 495 | 56 | 439 |
| Prix médian/m² | 6 189 € | 8 454 € | 6 111 € |
| Prix moyen/m² | 6 469 € | ||
| Surface médiane | – | 99 m² | 59 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 645 | 6 775 € |
| 2022 | 665 | 6 790 € |
| 2023 | 430 | 6 686 € |
| 2024 | 433 | 6 016 € |
| 2025 | 495 | 6 189 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Sur les cinq dernières années, 948 logements ont été autorisés à la construction, dont 176 en 2024. Cette dynamique, bien qu'en baisse de 24 % par rapport à la période précédente, témoigne d'une attractivité résidentielle soutenue. La construction neuve permet de répondre à une demande locative forte, notamment de la part des jeunes actifs travaillant à Paris. Toutefois, le risque de sur-offre est limité par la faible superficie de la commune (3 km²) et la rareté du foncier. Les nouveaux permis se concentrent sur des opérations de densification, souvent en bord de Marne ou près de la gare.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 402 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 52 sur 2013 — soit +673,1 %.
Vacance longue durée à Nogent-sur-Marne
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Nogent-sur-Marne (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Nogent-sur-Marne totalise 1 076 logements sur 5 ans, soit +20 % vs la période antérieure.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Nogent-sur-Marne
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Nogent-sur-Marne
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (34,16 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement net d’un investissement locatif à Nogent-sur-Marne s’obtient en déduisant du brut les charges récurrentes. La taxe foncière, ici à 34,16 %, pèse significativement. Ajoutez la provision pour travaux (environ 8 % du loyer), les frais de gestion (5 à 8 %), et une marge de sécurité pour la vacance locative (le taux de logements vacants est de 8,9 %). Ces prélèvements expliquent l’écart entre le 4,9 % brut et le 3,1 % net approximatif pour les appartements.
Performance énergétique du parc à Nogent-sur-Marne
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 9 441 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Nogent-sur-Marne est C, avec 12,0 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Le parc est globalement performant, avec une classe C dominante et seulement 11,6 % de passoires (F/G). Cela limite le risque réglementaire immédiat d’interdiction de location visé par la loi Climat. Cependant, les propriétaires de biens classés D ou E doivent anticiper des travaux de rénovation pour respecter les futures obligations (2034 pour les D) et maintenir leur valeur locative.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements de 1 à 3 pièces, qui correspondent à la demande majoritaire et offrent la meilleure rentabilité brute (4,9 %). La surface médiane des appartements vendus est de 56 m². Les studios et T2 en bon état, proches de la gare ou du centre, trouvent preneurs rapidement. Méfiez-vous des biens anciens avec un DPE dégradé, soumis à des restrictions de location dès 2025. Le neuf, rare (8,5 % du parc post-2006), peut séduire mais à un prix au m² plus élevé.
Quelles zones cibler à Nogent-sur-Marne ?
La zone la plus attractive se situe à proximité immédiate de la gare de Nogent - Le Perreux (RER E) pour les actifs franciliens. Le centre-bourg, avec ses commerces et services (1 257 équipements recensés), est également porteur. Les quartiers plus résidentiels, notamment ceux avec des maisons, offrent moins de rendement. Aucune zone en fort développement n'est signalée, la construction neuve étant en repli (-24 % d'autorisations sur cinq ans).
Calculateur de rendement à Nogent-sur-Marne
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Nogent-sur-Marne
Le risque de vacance locative est réel avec un taux de logements vacants de 8,9 %. La dépendance à la conjoncture francilienne est forte. Le risque réglementaire lié au DPE est majeur : près de 12 % du parc est en classe F ou G. La taxe foncière, à 34,16 %, grève le rendement net. Enfin, la commune est soumise à un PPRI (inondation) et à des risques liés aux anciennes carrières, pouvant impacter l'assurance.
Cas pratique : un investissement type à Nogent-sur-Marne
Pour un appartement type de 55 m² à Nogent-sur-Marne, comptez environ 331 400 € à l’achat. Au loyer moyen de 24,1 €/m², il peut générer environ 1 325 € par mois, soit un rendement brut de 4,8 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, copropriété), le rendement net s’approche de 3,1 %.
Erreurs à éviter quand on investit à Nogent-sur-Marne
- Négliger la taxe foncière, l’une des plus élevées du département à 34,16 %.
- Surestimer le loyer réel sans vérifier les annonces locales.
- Oublier de provisionner pour les travaux dans des copropriétés parfois anciennes (24 % d’avant 1945).
- Ignorer les règles de la Métropole du Grand Paris sur la location.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier nogentais suit le rythme francilien, avec une reprise d’activité souvent en mars-avril et septembre-octobre. La période estivale peut être plus calme. Pour les vendeurs, mettre en avant les bords de Marne et les équipements de plein air est stratégique au printemps. L’échéance de la taxe foncière en septembre peut générer des opportunités d’achat en fin d’été.
Le saviez-vous ?
- Nogent-sur-Marne ne compte que 3 km², l’une des plus petites communes du Val-de-Marne.
- La ville dispose de 7 monuments historiques protégés pour 32 455 habitants.
- Le taux de renouvellement des entreprises y est de 25,2 %, signe d’un tissu économique dynamique.
S'installer à Nogent-sur-Marne : cadre de vie et logement
S'installer à Nogent-sur-Marne, c'est opter pour le calme d'une ville à la densité maîtrisée, sans renoncer à la proximité de Paris, accessible en quelques minutes par le RER E. Les bords de Marne et le patrimoine historique, avec sept monuments protégés, offrent un cadre de vie agréable et verdoyé, renforcé par un climat doux (12,5°C de moyenne).
La commune est remarquablement bien pourvue en équipements, avec 1 257 points de service recensés par l'INSEE, dont 486 services et 429 établissements de santé. Cette densité de commerces et de soins assure une autonomie quotidienne rare en petite couronne. La connectivité numérique est excellente (fibre à 87,9 %), un atout pour les télétravailleurs. Il faut toutefois intégrer la réalité des risques naturels, avec un PPRI pour les crues de la Marne et de la Seine, qui peut impacter l'assurabilité de certains biens.
Carte du marché immobilier à Nogent-sur-Marne
Nogent-sur-Marne et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Nogent-sur-Marne
Un climat tempéré avec une moyenne annuelle de 12,5°C et 684 mm de précipitations convient à un large public. L’absence d’extrêmes climatiques marqués et la proximité de la Marne adoucissent l’atmosphère. Ce profil, proche de celui de l’Île-de-France, attire des ménages recherchant une stabilité sans les rigueurs montagnardes ou l’humidité excessive du littoral.
À qui s'adresse Nogent-sur-Marne ?
Cette commune s'adresse principalement aux ménages actifs travaillant à Paris ou en proche banlieue, valorisant les transports. Les familles y trouvent des écoles (26 établissements) mais peu de maisons (13 % du parc). Les primo-accédants aux revenus confortables peuvent y accéder via un appartement. Les retraités (24 % de plus de 60 ans) apprécient la tranquillité et les services de proximité. En revanche, les budgets très serrés ou la recherche d'une grande maison avec jardin devront se tourner vers des communes moins chères aux alentours.
Avantages et limites à Nogent-sur-Marne
✓ Points forts
- Desserte exceptionnelle avec la gare Nogent - Le Perreux à 200 m
- Cadre agréable avec les bords de Marne et 7 monuments historiques
- Services et commerces très complets sur un territoire restreint
- Parc immobilier de qualité énergétique moyenne (classe C dominante)
- Dynamisme économique local avec 3 526 entreprises actives
− À prendre en compte
- Prix au m² très élevé (6 029 € médian), correction en cours
- Densité de population très forte (10 818 hab./km²)
- Risques naturels identifiés (inondation, anciennes carrières)
Composition du parc immobilier à Nogent-sur-Marne
17 598 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Nogent-sur-Marne est majoritairement collectif: 87,1 % d'appartements contre 12,9 % de maisons.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Un parc immobilier dominé par les appartements (près de 87 % des logements) et une majorité de propriétaires (55,1 %) dessinent un marché stable et ancré. Le faible taux de résidences secondaires (3,1 %) et un taux de vacance modéré (8,9 %) indiquent une pression à la location contenue. Ce paysage convient aux acheteurs cherchant un bien dans une copropriété établie, avec une rotation des biens plus lente que dans un quartier d’investissement pur.
Ancienneté du parc à Nogent-sur-Marne
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 15 310 logements).
- Avant 1919 10,3 % 1 581 logts
- 1919-1945 13,8 % 2 111 logts
- 1946-1970 26,1 % 4 001 logts
- 1971-1990 26,3 % 4 020 logts
- 1991-2005 15,0 % 2 290 logts
- 2006-2019 8,5 % 1 307 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Nogent-sur-Marne
1 257 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Nogent-sur-Marne
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est exposée à trois PPR actifs, principalement le PPRI Marne et Seine pour le risque inondation et un PPRMT pour les anciennes carrières. La sismicité est très faible et le radon faible. Ces risques, cartographiés, impliquent de vérifier systématiquement la situation du bien et les éventuelles obligations d’assurance ou travaux spécifiques. Onze arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris historiquement.
Cas pratique : un achat type à Nogent-sur-Marne
Une maison typique de 122 m² coûte environ 929 900 €. Avec un revenu médian local de 33 240 €, cet achat représente environ 28 années de revenus. Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance s’élèverait à environ 4 500 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Nogent-sur-Marne
- Se fier uniquement au prix au m² moyen, très différent entre maisons et appartements.
- Omettre de vérifier le DPE et le coût des travaux de rénovation énergétique.
- Négliger la consultation du plan de prévention des risques (PPRI Marne et Seine).
- Sous-estimer les frais de notaire sur un bien à plus de 900 000 €.
Points clés à retenir à Nogent-sur-Marne
- Prix médian à 6 029 €/m², en baisse de 10,8 % sur un an.
- Rendement brut locatif de 4,9 % pour les appartements.
- Climat doux avec une température moyenne annuelle de 12,5 °C.
- Écart important entre maison (8 454 €/m²) et appartement (6 111 €/m²).
- Taxe foncière élevée à 34,16 % impactant le rendement net.
- 55,1 % de propriétaires, signe d’un marché résidentiel stable.
- La performance énergétique (DPE) devient un critère de valeur majeur.
- Seulement 12,9 % de maisons dans le parc de logements.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Nogent-sur-Marne ?
À Nogent-sur-Marne, la valeur dépend fortement de la proximité de la gare du RER E (Nogent - Le Perreux) et des commerces (172 équipements recensés). L’état du bien et sa performance énergétique (classe DPE) pèsent de plus en plus. Pour un appartement, l’étage et la vue peuvent créer des écarts de prix. Pour une maison, la surface du terrain et son exposition sont déterminantes. La présence dans le périmètre des 7 monuments historiques peut aussi influencer positivement l’attractivité.
Estimation indicative d'une maison à Nogent-sur-Marne
Pour une maison de 99 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
612 711 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une surévaluation de seulement 5 % peut entraîner plusieurs mois de vacance commerciale dans un marché qui se contracte. À l'inverse, une sous-évaluation représente une perte sèche pour le vendeur. L'estimation doit donc croiser les données de transaction réelles (DVF), l'état précis du bien (notamment son DPE, critère de plus en plus discriminant), et la dynamique micro-locale (étage, exposition, calme). Les 8,9 % de logements vacants montrent que certains biens ne trouvent pas preneurs, souvent à cause d'un prix inadapté. Faire appel à une expertise locale gratuite permet de se positionner juste dès l'annonce.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un professionnel local intègre des éléments invisibles sur les bases de données : l’ambiance spécifique d’une résidence, la qualité de la copropriété, ou les projets urbains à venir autour des gares. Il peut ajuster l’estimation en fonction de l’état réel (défauts, rénovation récente) et du micro-marché, très variable entre les secteurs proches de la Marne et ceux plus centraux. Son expertise facilite aussi la mise en relation avec des acheteurs sérieux et la négociation.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Comparer un appartement rénové avec des biens nécessitant des travaux sans pondération.
- Ignorer l’impact de la vue et de l’étage pour les appartements avec balcon.
- Ne pas tenir compte de la dynamique baissière récente (-10,8 % en un an).
- Oublier de valoriser la proximité des transports (gare à 0,2 km).
Investir à Nogent-sur-Marne : passer à l'action
Les chiffres posent un diagnostic, mais l'opportunité réelle se niche dans les spécificités de chaque bien et de chaque rue. Un conseiller local vous aidera à transformer ces données en stratégie d'acquisition gagnante.
Les données dessinent un marché en correction. Pour saisir la bonne opportunité, une expertise locale est indispensable.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Nogent-sur-Marne grâce aux dernières transactions et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Nogent-sur-Marne
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Nogent-sur-Marne
Quel est le prix immobilier moyen à Nogent-sur-Marne ?
Le prix médian global était de 6 029 €/m² en 2024, selon les données DVF. Les appartements se vendaient en médiane à 6 111 €/m², contre 8 454 €/m² pour les maisons. Ces prix sont en baisse de 10,8 % sur un an.
Est-ce le bon moment pour investir à Nogent-sur-Marne ?
La correction de prix de 2024 (-10,8 %) peut constituer un point d'entrée opportun pour un investissement à moyen terme, visant la plus-value. Le rendement locatif brut de 4,9 % est correct mais ne suffit pas seul à garantir une rentabilité forte.
Nogent-sur-Marne est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Nogent-sur-Marne est significativement plus chère. Son prix au m² est environ 40 % plus élevé que celui de communes comparables comme Yerres (4 034 €/m²) ou Champs-sur-Marne (3 913 €/m²), en raison de sa proximité directe avec Paris.
Quel rendement locatif espérer à Nogent-sur-Marne ?
Le loyer médian pour un appartement est de 24,1 €/m²/mois, ce qui génère un rendement brut d'environ 4,9 %. Après charges (gestion, taxe foncière, vacance), le rendement net estimé avoisine les 3,1 %.
Quels sont les quartiers à privilégier à Nogent-sur-Marne ?
Les secteurs les plus demandés sont généralement ceux proches de la gare Nogent - Le Perreux pour leur accessibilité, et les bords de Marne pour leur cadre de vie. Les projets neufs près de la Marne constituent également un pôle d'attraction.
Marché immobilier des communes voisines
Avec un prix médian de 6 029 €/m², Nogent-sur-Marne est presque deux fois plus chère que des communes comparables comme Villeparisis (3 438 €/m²) ou Vigneux-sur-Seine (3 441 €/m²), ce qui limite l'effet de levier mais peut s'expliquer par des indicateurs supérieurs.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Nogent-sur-Marne.
Communes limitrophes de Nogent-sur-Marne
Nogent-sur-Marne est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Nogent-sur-Marne s'établit à 6 189 €, +144,0 % au regard de la médiane nationale — une commune du haut du spectre.
Correction observée: -8,6 % sur le prix médian au m² entre 2021 et 2025. 2 668 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF.
L'appartement domine nettement le marché de Nogent-sur-Marne (88,7 % des ventes), avec un prix médian de 6 111 €/m². Rapporté au revenu médian de Nogent-sur-Marne, un logement de 99 m² (836 946 €) représente 25,2 années de ressources brutes.
Les loyers d'annonce de Nogent-sur-Marne avoisinent 24,1 €/m² pour les appartements et 18,5 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 4,7 %, un niveau intermédiaire. Les résidences secondaires représentent 3,1 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 1 076 logements autorisés, soit 215/an en moyenne. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 61 % des logements autorisés.
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Nogent-sur-Marne est dans la géographie dense de la région capitale. Nogent-sur-Marne est dans la plaine, à une altitude de 110 m, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).