Le prix médian du mètre carré à Pontault-Combault s'établit à 3 880 € d'après les 334 transactions enregistrées par la source DVF/DGFiP en 2024. Cette valeur place la commune dans une fourchette intermédiaire de la proche couronne francilienne, entre Gagny (3 780 €/m²) et Villiers-sur-Marne (4 375 €/m²). L'évolution annuelle est négative de 3,8 %, reflétant un ajustement du marché.
Comment se porte le marché immobilier à Pontault-Combault
Le marché pontello-combalusien a enregistré une baisse de 3,8 % sur un an, signe d'un rééquilibrage après les fortes hausses post-Covid. Les appartements (176 ventes) atteignent un prix médian de 3 976 €/m², légèrement au-dessus des maisons (3 709 €/m² pour 158 ventes). La fourchette interquartile, de 3 261 à 4 526 €/m², révèle une dispersion modérée des valeurs. Toutefois, le faible taux de logements vacants (4,1 %) et la dynamique démographique (+3,2 % en 5 ans) limitent les risques de chute brutale.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
Le marché local a connu une correction de -3,8 % sur un an, reflétant la tendance nationale de consolidation après une forte hausse. Cette baisse modérée, dans un contexte de taux d'intérêt élevés, crée une opportunité pour les acheteurs avec un apport conséquent, qui peuvent négocier. La dynamique démographique (+3,2 % en 5 ans) et le faible taux de chômage (9,9 %) soutiennent la demande structurelle. Le timing est donc favorable à l'achat pour un projet à long terme, tandis que les vendeurs doivent être réalistes sur leur prix et soigner la présentation de leur bien pour se distinguer.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Pontault-Combault
Le parc local est très équilibré avec 49,9 % de maisons et 21 % de logements sociaux. Les transactions de 2024 concernaient majoritairement des appartements de 45 m² médians et des maisons de 91 m² médians. Le taux de propriétaires (59,1 %) est robuste, indiquant un ancrage résidentiel fort. L'acheteur type est un primo-accédant local ou francilien, attiré par un prix au m² inférieur de 40 % à celui de Nogent-sur-Marne voisin.
Marché vendeur ou acheteur ?
Le marché penche légèrement en faveur de l'acheteur, porté par le ralentissement national. La baisse des prix et un volume de transactions correct (334 ventes) offrent des opportunités de négociation. La proximité de la gare d'Émerainville - Pontault-Combault (0,9 km) reste un argument porteur pour les biens bien situés. En revanche, la construction neuve limitée (15 logements autorisés en 2024) devrait soutenir les prix à moyen terme.
Vacance longue durée à Pontault-Combault
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Pontault-Combault (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 641 logements ont été autorisés à à Pontault-Combault, -66 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Sur les cinq dernières années, 1 048 logements ont été autorisés, mais la tendance est à la baisse (-18 %), avec seulement 15 autorisations en 2024. Ce ralentissement marqué de la construction neuve limite le risque de sur-offre à court terme et soutient les prix de l'ancien. Il indique également une possible difficulté pour les promoteurs à trouver des foncères abordables ou à concrétiser des projets dans le contexte économique actuel. Pour l'acheteur, cela signifie que l'offre neuve sera rare, reportant la demande vers le parc existant, généralement plus spacieux mais parfois moins performant énergétiquement.
Quand acheter ou vendre ?
À Pontault-Combault, le marché connaît un pic d'activité au printemps (mars-juin), porté par les projets familiaux avant la rentrée. L'automne (septembre-octobre) est aussi actif, mais l'annonce de la taxe foncière en septembre peut refroidir certains acheteurs. L'hiver est plus calme, offrant parfois des opportunités de négociation. Vendre au printemps permet de toucher le plus grand nombre d'acheteurs, mais acheter en fin d'année peut permettre de mieux négocier sur un bien qui stagne depuis l'été.
Le saviez-vous ?
- Pontault-Combault dispose de 1 581 équipements, dont 314 en santé.
- La commune a autorisé 1 048 logements neufs en 5 ans, mais seulement 15 en 2024.
- Avec 100 % de couverture fibre, la commune affiche un score numérique de 10/100.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Pontault-Combault
- Prix médian au m² : 3 880 €, en baisse de 3,8 % sur un an.
- Écart maison/appartement faible : 3 709 €/m² vs 3 976 €/m².
- Budget type pour une maison : environ 337 519 €.
- Revenu médian local de 25 010 €, 4e/14 dans sa catégorie.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Pontault-Combault
Quel est le prix au m² à Pontault-Combault ?
Le prix médian global est de 3 880 €/m² en 2024. Les appartements se négocient à 3 976 €/m² et les maisons à 3 709 €/m², selon les données DVF.
Le prix immobilier à Pontault-Combault est-il en hausse ou en baisse ?
Les prix ont reculé de 3,8 % sur un an. Cette correction modérée suit la tendance nationale de refroidissement du marché après la flambée des taux.
Quelle fourchette de prix selon le type de bien ?
Pour 80 % des biens, le m² se situe entre 3 261 et 4 526 €. Un appartement type de 45 m² coûte environ 179 000 €, une maison de 91 m² autour de 337 000 €.
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