01 Le parc de logements
Le parc comprend 16 119 logements dont 15 315 résidences principales, 141 résidences secondaires et 663 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 15 315 | 95,0 % |
| Résidences secondaires | 141 | 0,9 % |
| Logements vacants | 663 | 4,1 % |
Visualisation des trois usages du parc: 95 % d'habitat permanent, 1 % de résidences secondaires et 4 % de logements inoccupés sur un total de 16 119.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 121 | 0,8 % |
| 1919-1945 | 400 | 2,7 % |
| 1946-1970 | 2 152 | 14,4 % |
| 1971-1990 | 6 403 | 42,8 % |
| 1991-2005 | 3 961 | 26,5 % |
| 2006-2019 | 1 936 | 12,9 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 43 %, devant les constructions récentes (13 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 074 | 7,0 % |
| 2 pièces | 2 472 | 16,1 % |
| 3 pièces | 3 205 | 20,9 % |
| 4 pièces | 3 631 | 23,7 % |
| 5 pièces ou plus | 4 932 | 32,2 % |
Distribution par taille: 23 % de petits logements (T1-T2), 32 % de grands (5p+), moyenne à 3,8 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 14 280 | 15 168 | 16 119 |
| Rés. principales | 13 494 | 14 442 | 15 315 |
| Rés. secondaires | 121 | 100 | 141 |
| Vacants | 665 | 627 | 663 |
À titre de comparaison : 48,5 % de part de propriétaires à Nogent-sur-Marne, à 11 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 9 054 | 59,1 % |
| Locataires (privé) | 3 317 | 21,7 % |
| Locataires HLM | 2 785 | 18,2 % |
| Logés gratuitement | 158 | 1,0 % |
Occupation des résidences principales — 59,1 % appartiennent à leurs occupants, 39,8 % sont louées, avec 18 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 8 396 | 54,8 % |
| Fioul | 306 | 2,0 % |
| Électricité | 6 031 | 39,4 % |
| Gaz bouteille | 37 | 0,2 % |
| Autre (bois…) | 544 | 3,6 % |
Mode de chauffage dominant: gaz de ville à 55 %. électricité pèse 39 %, autres sources (bois notamment) 4 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 708 |
| 2 à 4 ans | 3 156 |
| 5 à 9 ans | 2 858 |
| 10 ans ou plus | 7 593 |
| Total ménages | 15 315 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 4 197 |
| Sous-occupation modérée | 3 474 |
| Sous-occupation accentuée | 2 624 |
| Suroccupation modérée | 2 060 |
| Suroccupation accentuée | 315 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 2 085 | 13,6 % |
| 1 voiture | 7 804 | 51,0 % |
| 2 voitures ou plus | 5 426 | 35,4 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 14 % sans voiture, 51 % à une voiture et 35 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 77,3 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 3 325 | 2 773 | 441 | 111 |
| 1975 | 5 734 | 5 064 | 316 | 354 |
| 1982 | 6 831 | 6 238 | 240 | 353 |
| 1990 | 9 196 | 8 602 | 206 | 388 |
| 1999 | 12 505 | 11 625 | 177 | 703 |
| 2006 | 13 459 | 12 735 | 104 | 620 |
| 2011 | 14 280 | 13 494 | 121 | 665 |
| 2016 | 15 168 | 14 442 | 100 | 627 |
| 2022 | 16 119 | 15 315 | 141 | 663 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 3 325 logements, le total atteint 16 119 en 2022 (+385 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 1 086 | 1 027 | 1 408 | 1 137 | 1 209 | 528 |
| Dont vacants > 2 ans | 139 | 137 | 165 | 156 | 223 | 236 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 19 | 0,3 % |
| Classe B | 48 | 0,7 % |
| Classe C | 3 279 | 49,5 % |
| Classe D | 2 270 | 34,3 % |
| Classe E | 720 | 10,9 % |
| Classe F | 192 | 2,9 % |
| Classe G | 98 | 1,5 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (49 %), 50 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 726 | 11,0 % |
| Classe B | 1 493 | 22,5 % |
| Classe C | 2 410 | 36,4 % |
| Classe D | 1 384 | 20,9 % |
| Classe E | 401 | 6,1 % |
| Classe F | 159 | 2,4 % |
| Classe G | 53 | 0,8 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe C dominante (36 %), 70 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 290 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 210 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 204 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 179 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 135 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 104 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 104 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 290 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 19 | 0 |
| Classe B | 23 | 25 |
| Classe C | 491 | 2 788 |
| Classe D | 750 | 1 520 |
| Classe E | 295 | 425 |
| Classe F | 125 | 67 |
| Classe G | 65 | 33 |
Côté maisons, la dominante est D (211 kWh/m²/an); côté appartements, C (169).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 178 |
| T2 | 777 |
| T3 | 1 392 |
| T4 | 1 044 |
| T5+ | 192 |
Faut-il investir à Pontault-Combault en 2026 ?
Ville jeune et dynamique de Seine-et-Marne, Pontault-Combault bénéficie d'une croissance démographique (+3,2 % en 5 ans) et d'un solide tissu économique. Son marché immobilier, après une forte hausse, connaît un réajustement. Analyse des indicateurs pour trancher sur son potentiel en 2026.
Avec une attractivité territoriale dans le top 30 % du département, Pontault-Combault offre un rendement locatif correct malgré un marché en phase de correction.
Verdict
➤ Investir ici exige de privilégier les appartements pour le rendement, en acceptant une valorisation atone à court terme.
Points clés
- ✓ Rendement brut appartements : 5,5 %
- ✓ Correction de -3,8 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Densité d'équipements très élevée
- ⚠ Accessibilité très faible : IAI 0,9/10
- ⚠ Marché locatif modéré : IOL 4,5/10
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- À 3 645 €/m², Pontault-Combault se situe sous la moyenne nationale des villes de cette taille.
- Dans le top 30 % des communes les plus attractives de Seine-et-Marne selon l'indice IAT.
- Rendement locatif brut de 5,5 % pour les appartements, bien supérieur aux grandes métropoles franciliennes.
Analyse du marché immobilier à Pontault-Combault
Le marché de Pontault-Combault est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Indices immobiliers de Pontault-Combault
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,0
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression élevée (7/10) : la demande excède l'offre, ce qui structurellement soutient les prix.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression élevée (7/10) : la demande excède l'offre, ce qui structurellement soutient les prix.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,2
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accessibilité catastrophique (0,9/10) : les prix sont largement déconnectés du revenu médian local de 25 010 €.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccessibilité catastrophique (0,9/10) : les prix sont largement déconnectés du revenu médian local de 25 010 €.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,2
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée (4,5/10) : le marché locatif est équilibré, sans tension ni déséquilibre marqué.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée (4,5/10) : le marché locatif est équilibré, sans tension ni déséquilibre marqué.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,1
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Pression touristique négligeable (0,7/10) : la location saisonnière n'influence pas le marché.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faiblePression touristique négligeable (0,7/10) : la location saisonnière n'influence pas le marché.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3849,7 — Percentile dept : 90/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 10,8 — Percentile dept : 92/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 0,9 — Percentile dept : 7/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 3,2 — Percentile dept : 60/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 2792,6 — Percentile dept : 98/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 10,8 — Percentile dept : 8/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 56,2 — Percentile dept : 12/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 17,3 — Percentile dept : 8/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 40,9 — Percentile dept : 90/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 0,9 — Percentile dept : 7/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 3,2 — Percentile dept : 60/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 24/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3849,7 — Percentile dept : 10/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 0,9 — Percentile dept : 7/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 24/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 4,1 — Percentile dept : 15/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 2792,6 — Percentile dept : 2/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Pontault-Combault : opportunités et risques
Le rendement brut de 5,5 % pour les appartements, d'après la carte des loyers du ministère, est le principal argument. Il dépasse clairement les standards de la grande couronne parisienne. Cependant, la taxe foncière élevée (50,07 %) et les charges de gestion rognent ce rendement, qui chute à environ 3,1 % net. La faible part de passoires thermiques (4,3 % en F/G) limite le risque réglementaire lié à la loi Climat et Résilience.
La stratégie la plus cohérente est le locatif annuel en appartement, ciblant les jeunes actifs et familles attirés par la densité d'équipements (1 581 équipements) et la connexion fibre à 100 %. L'horizon doit être moyen terme, pour laisser le temps au marché de digérer sa correction récente et de retrouver une trajectoire de valorisation.
Le ralentissement de la construction neuve (-18 % de logements autorisés) réduit le risque de sur-offre à court terme et conforte la valeur du parc existant. Investir ici suppose donc de privilégier la rentabilité locative immédiate plutôt qu'une forte plus-value spéculative à brève échéance.
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Données du marché immobilier à Pontault-Combault
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian a reculé à 3 645 €/m² en 2024, selon les données DVF. Cette correction de -3,8 % intervient après deux années de forte hausse et replace Pontault-Combault dans une fourchette plus accessible que des communes voisines comme Villiers-sur-Marne. Le marché est désormais bipolaire : les appartements, avec un médian à 3 804 €/m², deviennent plus chers au mètre carré que les maisons (3 583 €/m²), un phénomène rare qui s'explique par leur forte demande locative.
L'écart entre prix moyen (5 665 €/m²) et médian est significatif, indiquant la présence d'un segment premium, notamment de maisons récentes ou de standing, qui tire la moyenne vers le haut. Cette dualité impose une sélection rigoureuse du bien, d'autant que la fourchette des 50 % des transactions (3 261 - 4 526 €/m²) reste relativement resserrée.
La proximité de la gare d'Émerainville - Pontault-Combault (0,9 km) et de l'aéroport d'Orly (19 km) structure l'attractivité, comme le confirme l'indice IAT de 7,1/10. Néanmoins, le taux de chômage local de 9,9 %, supérieur à la moyenne nationale, constitue un point de vigilance sur la solvabilité d'une partie de la demande locative interne.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Pontault-Combault Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Les données DVF révèlent une évolution en trois temps : une hausse constante entre 2020 et 2022, avec un pic à 4 082 €/m², suivi d'une stabilisation en 2023 et d'une correction de -3,8 % en 2024. Cette baisse, plus prononcée que dans certaines communes comparables comme Neuilly-sur-Marne, reflète un marché qui digère les excès de la période post-Covid. Pour un acheteur en 2026, cela signifie une fenêtre d'entrée potentiellement favorable, mais dans un contexte de valorisation atone à court terme. Les appartements, dont le prix médian (3 804 €/m²) dépasse désormais légèrement celui des maisons, confirment leur attractivité pour la location.
Évolution du marché immobilier de Pontault-Combault
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 3 900 €/m² à 3 645 €/m² (-6,5 %), pour 368 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Selon les données 2024, acquérir un appartement type de 45 m² à 178 920 € nécessiterait environ 7,2 années de revenu médian local. Avec un loyer médian estimé à 18,1 €/m²/mois, le rendement brut atteint 5,5 %. Toutefois, après déduction des charges (taxe foncière à 50,07 %, gestion, vacance), le rendement net tombe autour de 3,1 %. Le loyer couvre une partie significative de la mensualité d'emprunt, mais l'effort résiduel mensuel pour l'investisseur reste d'environ 270 €, soulignant la nécessité d'une trésorerie solide.
Acheter vs Louer — appartement 48 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 368 transactions en 2024, l'activité a significativement ralenti par rapport aux 525 ventes de 2021, signe d'un marché moins liquide. La répartition est équilibrée entre maisons (203 ventes) et appartements (165 ventes). Le prix moyen global (5 665 €/m²) dépasse largement le médian (3 645 €/m²), indiquant la présence de biens haut de gamme qui tirent la moyenne vers le haut. Le marché est actuellement en faveur de l'acheteur, avec une marge de négociation retrouvée, notamment sur les biens les plus chers.
Répartition des ventes
55,2 % de maisons et 44,8 % d'appartements parmi les 368 transactions enregistrées.
Le marché penche côté maisons (55,2 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 3 583 €/m² pour les maisons et 3 804 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 368 | 203 | 165 |
| Prix médian/m² | 3 645 € | 3 583 € | 3 804 € |
| Prix moyen/m² | 3 733 € | ||
| Surface médiane | – | 97 m² | 48 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 498 | 3 900 € |
| 2022 | 486 | 4 056 € |
| 2023 | 376 | 3 978 € |
| 2024 | 295 | 3 750 € |
| 2025 | 368 | 3 645 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve marque un net ralentissement : seulement 15 logements autorisés en 2024, contre une moyenne de 210 sur les cinq dernières années (-18 %). Ce frein brutal à l'offre neuve, couplé à une pression démographique positive, limite les risques de surproduction et devrait soutenir le parc ancien à moyen terme. Les 1 048 logements autorisés sur les cinq dernières années se concentrent principalement dans des programmes de taille moyenne, renforçant l'attractivité résidentielle sans dénaturer le caractère pavillonnaire dominant de la commune.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 5 676 logements ont été autorisés et 4 972 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 88 %.
Vacance longue durée à Pontault-Combault
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Pontault-Combault (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 641 logements ont été autorisés à à Pontault-Combault, -66 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Pontault-Combault
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Pontault-Combault
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (50,07 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut de 5,5 % pour les appartements à Pontault-Combault est un indicateur attractif, mais il doit être ajusté. Le passage au net implique de déduire la taxe foncière (l'une des plus élevées du secteur à 50,07 %), les charges de copropriété, les frais de gestion (environ 8 % du loyer) et une provision pour travaux et vacance locative. Avec un taux de vacance de 4,1 % et un parc vieillissant (12,9 % de logements post-2006), prévoyez une marge de sécurité. Le rendement net se situe alors autour de 3,1 %, ce qui reste compétitif en Île-de-France.
Performance énergétique du parc à Pontault-Combault
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 6 626 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Pontault-Combault: classe C en tête, 4,4 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc immobilier local affiche une performance énergétique moyenne de classe C (179 kWh/m²/an), supérieure à la moyenne nationale. Seulement 4,3 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G), un taux faible qui réduit le risque réglementaire immédiat pour les acquéreurs. Cependant, la loi Climat et Résilience impose la rénovation progressive des logements les moins performants d'ici 2034. Vérifiez systématiquement le DPE du bien convoité : un logement classé E ou D devra probablement être rénové à moyen terme, ce qui représente un coût à anticiper.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les petits appartements (studios, T2) de moins de 45 m², qui représentent le segment le plus liquide et offrent le meilleur rendement brut. Le parc ancien domine, mais seulement 4,3 % des logements sont des passoires thermiques (DPE F/G), un risque limité. Les maisons, majoritaires dans le parc (49,9 %), conviennent pour de la location familiale mais avec une rentabilité brute inférieure.
Quelles zones cibler à Pontault-Combault ?
Le centre-ville et les abords de la gare d'Émerainville - Pontault-Combault concentrent la demande locative la plus forte, grâce à la proximité des commerces (203 équipements) et des transports. Les quartiers plus résidentiels, avec des maisons individuelles, intéressent les familles. Aucune zone en forte expansion n'est signalée, la construction neuve étant en net recul (-18 % sur 5 ans).
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Risques à connaître avant d'investir à Pontault-Combault
Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 % dans le calcul du rendement net. Le taux de logements vacants structurel est de 4,1 %. La dépendance à la conjoncture économique francilienne est réelle, avec un taux de chômage supérieur à la moyenne régionale. Enfin, la taxe foncière élevée (50,07 %) pèse sur la trésorerie. La rénovation énergétique est peu urgente, le parc étant majoritairement en classe C.
Cas pratique : un investissement type à Pontault-Combault
Pour un appartement type de 45 m² à Pontault-Combault, comptez environ 178 920 € à l'achat. Loué 18,1 €/m², il génère 815 € de loyer mensuel, soit un rendement brut de 5,5 %. Après déduction de la taxe foncière (environ 100 €/mois), des charges et d'une provision, l'effort net mensuel peut être nul ou légèrement positif avec un apport de 20 % et un crédit sur 20 ans.
Erreurs à éviter quand on investit à Pontault-Combault
- Négliger la taxe foncière, élevée à 50,07 % à Pontault-Combault.
- Surévaluer le loyer possible par rapport au marché local (18,1 €/m² en médian).
- Oublier de provisionner pour la rénovation énergétique (parc vieillissant).
- Choisir un bien trop éloigné de la gare, pénalisant la demande locative.
Quand acheter ou vendre ?
À Pontault-Combault, le marché connaît un pic d'activité au printemps (mars-juin), porté par les projets familiaux avant la rentrée. L'automne (septembre-octobre) est aussi actif, mais l'annonce de la taxe foncière en septembre peut refroidir certains acheteurs. L'hiver est plus calme, offrant parfois des opportunités de négociation. Vendre au printemps permet de toucher le plus grand nombre d'acheteurs, mais acheter en fin d'année peut permettre de mieux négocier sur un bien qui stagne depuis l'été.
Le saviez-vous ?
- Pontault-Combault dispose de 1 581 équipements, dont 314 en santé.
- La commune a autorisé 1 048 logements neufs en 5 ans, mais seulement 15 en 2024.
- Avec 100 % de couverture fibre, la commune affiche un score numérique de 10/100.
S'installer à Pontault-Combault : cadre de vie et logement
Avec un âge médian de 37 ans et 40,6 % de moins de 30 ans, Pontault-Combault affiche un profil jeune et familial. La commune offre un cadre de vie très complet, avec 203 commerces et 314 établissements de santé, ce qui la rend autonome au quotidien. Le parc de logements, composé à 49,9 % de maisons, confirme cette vocation résidentielle.
Le territoire est exposé à un risque de sécheresse (PPR actif) et a connu 16 arrêtés de catastrophe naturelle, principalement pour des épisodes de sécheresse-réhydratation des sols. Ces contraintes, courantes en Seine-et-Marne, doivent être intégrées dans le choix du bien et les assurances. La classe énergétique dominante C (179 kWh/m²/an) indique un parc relativement performant, un atout face à la flambée des coûts de l'énergie.
Carte du marché immobilier à Pontault-Combault
Pontault-Combault et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Pontault-Combault
Le climat local, avec une température moyenne de 12,1 °C et 716 mm de précipitations annuelles, est typique du bassin parisien. Les hivers sont modérés et les étés relativement doux, sans extrêmes. Ce profil convient parfaitement aux familles cherchant un environnement stable, sans les rigueurs du nord ou la chaleur excessive du sud. La faible altitude (104 m) et l'absence de relief marqué limitent les phénomènes de gel intense, ce qui est un atout pour l'entretien du logement et les dépenses de chauffage.
À qui s'adresse Pontault-Combault ?
La commune s'adresse principalement aux jeunes actifs et familles primo-accédantes recherchant une maison avec jardin à prix contenu. Les profils plus aisés, cherchant le standing et la proximité immédiate de Paris, se tourneront vers Le Perreux ou Nogent. Les retraités (19,6 % de 60 ans et plus) y trouvent aussi des services de proximité et un parc de plain-pied.
Avantages et limites à Pontault-Combault
✓ Points forts
- Prix au m² inférieur de 30 à 40 % aux communes huppées voisines
- Desserte ferroviaire pratique (ligne P) et accès rapide à l'A4
- Large palette de services et commerces de proximité (1 581 équipements)
- Parc immobilier familial (50 % de maisons) et peu de passoires (4,3 %)
- Dynamisme démographique (+3,2 % en 5 ans) et population jeune
− À prendre en compte
- Densité urbaine élevée (2 793 hab/km²), peu d'espaces naturels
- Taxe foncière parmi les plus hautes du secteur (50,07 %)
- Exposition à certains risques naturels (sécheresse, 5 risques recensés)
Composition du parc immobilier à Pontault-Combault
16 119 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 8 005 maisons et 8 044 appartements à à Pontault-Combault.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc immobilier de Pontault-Combault est équilibré : 49,9 % de maisons individuelles et 50,1 % d'appartements, avec 59,1 % de propriétaires occupants. Cette majorité de résidents propriétaires et la faible part de résidences secondaires (0,9 %) indiquent un marché ancré, peu spéculatif, où la demande est principalement résidentielle. Le taux de vacance modéré (4,1 %) indique une bonne absorption, mais la part de logements sociaux (21 %) peut modérer la pression à la hausse sur les prix dans certains segments. Un marché stable, adapté aux projets de vie à moyen terme.
Ancienneté du parc à Pontault-Combault
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 14 974 logements).
- Avant 1919 0,8 % 121 logts
- 1919-1945 2,7 % 400 logts
- 1946-1970 14,4 % 2 152 logts
- 1971-1990 42,8 % 6 403 logts
- 1991-2005 26,5 % 3 961 logts
- 2006-2019 12,9 % 1 936 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Pontault-Combault
1 581 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Pontault-Combault
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Pontault-Combault est exposé à un risque de sécheresse (PPR actif) et a connu 16 arrêtés de catastrophe naturelle, principalement liés à la sécheresse et aux mouvements de terrain. La sismicité est très faible et le radon faible. Ces données, fournies par Géorisques, impliquent qu'un diagnostic précis du sol et de la construction est recommandé, notamment pour les maisons individuelles avec fondations superficielles. Consultez le plan de prévention des risques (PPR) en mairie : il peut imposer des contraintes constructives ou des travaux de confortement pour les projets d'extension.
Cas pratique : un achat type à Pontault-Combault
Pour une maison familiale de 91 m² (surface médiane), comptez environ 337 519 € hors frais de notaire, soit l'équivalent de 13,5 années du revenu médian local (25 010 €). Avec un apport de 10 % (33 752 €), la mensualité de crédit s'établit autour de 1 650 € sur 20 ans à un taux estimé à 4 %.
Erreurs à éviter quand on achète à Pontault-Combault
- Oublier de vérifier le DPE et le risque travaux associé.
- Négliger la consultation du PPR sécheresse en mairie.
- Surestimer sa capacité d'emprunt face au revenu médian local (25 010 €).
- Ne pas visiter aux heures de pointe pour tester les transports.
Points clés à retenir à Pontault-Combault
- Prix médian au m² : 3 645 €, en baisse de 3,8 % sur un an.
- Rendement brut locatif attractif : 5,5 % pour les appartements.
- Climat tempéré : 12,1 °C de moyenne et 716 mm de pluie par an.
- Écart maison/appartement faible : 3 583 €/m² vs 3 804 €/m².
- Taxe foncière élevée : 50,07 % sur le bâti en 2024.
- Parc équilibré : moitié maisons, moitié appartements.
- Facteur clé de valeur : proximité de la gare et des écoles.
- Budget type pour une maison : environ 337 519 €.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Pontault-Combault ?
À Pontault-Combault, la valeur d'un bien dépend fortement de sa localisation par rapport à la gare d'Émerainville - Pontault-Combault (0,9 km) et aux commerces (203 équipements). Pour une maison, la taille du terrain et l'état général (cuisine, salle de bain, fenêtres) priment. Pour un appartement, l'étage (éviter le rez-de-chaussée) et la présence d'un ascenseur ou d'une place de parking sont valorisants. La performance énergétique (DPE) devient un critère de plus en plus discriminant : un logement classé C se vendra plus facilement et plus cher qu'un classé E. Enfin, la proximité des 22 établissements scolaires est un atout majeur pour les familles.
Estimation indicative d'une maison à Pontault-Combault
Pour une maison de 97 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
353 565 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation erronée peut coûter cher. Surévaluer entraîne une stagnation (le taux de vacance local est de 4,1 %) et une perte de temps. Sous-évaluer, c'est sacrifier des milliers d'euros, notamment sur une maison type où la différence peut dépasser 50 000 €. Une expertise fine intègre des paramètres invisibles sur les sites génériques : la qualité énergétique du parc (classe C dominante), l'évolution des permis de construire (en baisse de 18 %) et la fiscalité locale élevée. Ces éléments guident une stratégie de vente réaliste.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un agent immobilier local maîtrise les micro-marchés, comme la différence de prix entre le secteur de la gare et les quartiers pavillonnaires plus éloignés. Il évalue l'état réel du bien (qualité de la rénovation, potentiel de valorisation) et connaît la demande spécifique (familles, jeunes actifs). Son réseau lui permet de cibler les acheteurs sérieux et de négocier efficacement. Les outils en ligne, basés sur des moyennes, ne captent pas ces nuances et peuvent surestimer ou sous-estimer la valeur de 10 à 15 %, ce qui peut coûter cher lors de la vente ou de l'achat.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix médian au m² (3 880 €), très agrégé.
- Oublier de valoriser un DPE performant (classe C dominante).
- Négliger l'impact de la proximité de la gare sur la valeur.
- Vendre sans professionnel dans un marché en baisse (-3,8 %).
Investir à Pontault-Combault : passer à l'action
L'analyse chiffrée donne le cadre, mais la réussite d'un investissement se joue sur le terrain : sélection du bien, négociation, gestion locative. Notre réseau de professionnels locaux vous aide à transformer ces données en acquisition concrète.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Pontault-Combault
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Pontault-Combault ?
Le prix médian est de 3 645 €/m² en 2024. Pour un appartement de 45 m², il faut compter environ 179 000 €, et 338 000 € pour une maison de 91 m².
Le marché est-il en baisse à Pontault-Combault ?
Oui, les prix médians ont baissé de -3,8 % entre 2023 et 2024, après avoir atteint un pic en 2022. C'est une correction qui suit la hausse post-Covid.
Pontault-Combault est-elle bien desservie par les transports ?
Oui, la gare d'Émerainville - Pontault-Combault est à moins d'1 km, offrant un accès aux lignes de banlieue. L'aéroport d'Orly est à 19 km et la gare TGV de Marne-la-Vallée à 15 km.
Quel rendement locatif peut-on espérer ?
Le rendement brut moyen pour un appartement est de 5,5 %, soit un loyer d'environ 18,1 €/m²/mois. Après charges, le rendement net est d'environ 3,1 %.
Quels sont les risques naturels à connaître ?
La commune est principalement concernée par un risque de sécheresse (PPR actif). Il existe aussi un risque très faible de radon et de sismicité. 16 arrêtés catastrophes naturelles ont été recensés.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Pontault-Combault.
Communes limitrophes de Pontault-Combault
Pontault-Combault est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian de Pontault-Combault dépasse la médiane nationale (2 536 €/m²) avec 3 645 €/m² observés en 2026. Au classement départemental, Pontault-Combault se place dans les 7 % de communes les plus chères du Seine-et-Marne.
Le prix médian de Pontault-Combault recule de -6,5 % entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 2 023 transactions (source DGFiP/DVF).
La ventilation des ventes associe 55,2 % de maisons et 44,8 % d'appartements, chacun avec son propre niveau de prix. Un bien type de 97 m² revient à environ 347 551 €, soit 13,9 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Loyers observés à Pontault-Combault: 18,1 €/m²/mois pour un appartement, 14,7 €/m²/mois pour une maison. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 5,7 % pour un appartement (4,9 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Peu de résidences secondaires à Pontault-Combault (0,9 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 641 logements autorisés, soit 128/an en moyenne. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 84 % des autorisations de la période).
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Pontault-Combault est dans la grande couronne parisienne. Le cadre géographique (dans la plaine, à une altitude de 43 m) nuance l'analyse du marché.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).