01 Le parc de logements
Le parc comprend 15 532 logements dont 14 710 résidences principales, 107 résidences secondaires et 715 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 14 710 | 94,7 % |
| Résidences secondaires | 107 | 0,7 % |
| Logements vacants | 715 | 4,6 % |
Visualisation des trois usages du parc: 95 % d'habitat permanent, 1 % de résidences secondaires et 5 % de logements inoccupés sur un total de 15 532.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 325 | 2,3 % |
| 1919-1945 | 1 207 | 8,4 % |
| 1946-1970 | 3 883 | 26,9 % |
| 1971-1990 | 3 094 | 21,4 % |
| 1991-2005 | 1 619 | 11,2 % |
| 2006-2020 | 4 302 | 29,8 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 30 % des logements relèvent de la période 2006-2020, le segment d'avant 1919 restant à 2 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 036 | 7,0 % |
| 2 pièces | 3 213 | 21,8 % |
| 3 pièces | 5 331 | 36,2 % |
| 4 pièces | 3 174 | 21,6 % |
| 5 pièces ou plus | 1 956 | 13,3 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 13 % du parc, contre 29 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 3,2 pièces.
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 10 716 | 11 822 | 15 532 |
| Rés. principales | 10 321 | 10 837 | 14 710 |
| Rés. secondaires | 34 | 111 | 107 |
| Vacants | 360 | 874 | 715 |
Paris 3e Arrondissement, commune de taille similaire à 6 km, affiche 34,5 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 6 043 | 41,1 % |
| Locataires (privé) | 3 616 | 24,6 % |
| Locataires HLM | 4 840 | 32,9 % |
| Logés gratuitement | 211 | 1,4 % |
Occupation des résidences principales — 41,1 % appartiennent à leurs occupants, 57,5 % sont louées, avec 33 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 10 038 | 68,2 % |
| Fioul | 419 | 2,8 % |
| Électricité | 3 976 | 27,0 % |
| Gaz bouteille | 32 | 0,2 % |
| Autre (bois…) | 244 | 1,7 % |
Mode de chauffage dominant: gaz de ville à 68 %. électricité pèse 27 %, fioul 3 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 287 |
| 2 à 4 ans | 3 863 |
| 5 à 9 ans | 3 770 |
| 10 ans ou plus | 5 789 |
| Total ménages | 14 710 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 6 095 |
| Sous-occupation modérée | 3 375 |
| Sous-occupation accentuée | 1 355 |
| Sous-occupation très accentuée | 829 |
| Suroccupation modérée | 2 380 |
| Suroccupation accentuée | 650 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 5 532 | 37,6 % |
| 1 voiture | 7 579 | 51,5 % |
| 2 voitures ou plus | 1 599 | 10,9 % |
Ventilation par équipement automobile: 38 % sans véhicule, 52 % mono-motorisés, 11 % multi-motorisés. Par ailleurs, 55,9 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 8 276 | 7 939 | 55 | 282 |
| 1975 | 8 995 | 8 708 | 32 | 255 |
| 1982 | 9 665 | 9 085 | 109 | 471 |
| 1990 | 9 699 | 9 062 | 149 | 488 |
| 1999 | 10 322 | 9 502 | 82 | 738 |
| 2007 | 10 582 | 10 035 | 57 | 489 |
| 2012 | 10 716 | 10 321 | 34 | 360 |
| 2017 | 11 822 | 10 837 | 111 | 874 |
| 2023 | 15 532 | 14 710 | 107 | 715 |
Entre 1968 et 2023, le parc est passé de 8 276 à 15 532 logements, soit +88 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 1 416 | 1 792 | 1 551 | 1 626 | 1 485 | 780 | 1 031 |
| Dont vacants > 2 ans | 169 | 245 | 245 | 252 | 398 | 509 | 392 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 12 | 0,2 % |
| Classe B | 89 | 1,2 % |
| Classe C | 3 412 | 47,7 % |
| Classe D | 2 035 | 28,5 % |
| Classe E | 1 043 | 14,6 % |
| Classe F | 296 | 4,1 % |
| Classe G | 260 | 3,6 % |
Lecture de la performance énergétique: C concentre 48 % des logements et 49 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 321 | 4,5 % |
| Classe B | 702 | 9,8 % |
| Classe C | 3 426 | 47,9 % |
| Classe D | 1 611 | 22,5 % |
| Classe E | 796 | 11,1 % |
| Classe F | 191 | 2,7 % |
| Classe G | 100 | 1,4 % |
Répartition climat du parc: C concentre 48 % des diagnostics et 62 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 275 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 208 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 149 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 138 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 181 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 116 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 275 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 116 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 10 |
| Classe B | 18 | 71 |
| Classe C | 100 | 3 312 |
| Classe D | 132 | 1 903 |
| Classe E | 161 | 882 |
| Classe F | 103 | 193 |
| Classe G | 82 | 178 |
Côté maisons, la dominante est E (281 kWh/m²/an); côté appartements, C (180).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 225 |
| T2 | 1 118 |
| T3 | 2 075 |
| T4 | 1 307 |
| T5+ | 331 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Romainville (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Avec 15 532 logements dont 94,7 % de résidences principales, Romainville présente un parc orienté vers l'habitat permanent. L'appartement domine nettement le parc (81,8 %), la maison individuelle ne représentant que 18,2 %. Romainville se situe dans un environnement une commune francilienne de la première couronne.
La location est majoritaire dans le parc résidentiel de Romainville (57,5 %). Au plan locatif social, 32,9 % des résidences principales sont en HLM. La commune respecte les obligations SRU avec 37,9 % de logements sociaux (cible 25,0 %).
Le parc compte 29,8 % de logements postérieurs à 2006, reflet d'une urbanisation contemporaine. Le bilan DPE est favorable: classe C dominante, 188 kWh/m²/an, en deçà du repère national (203). Au plan énergétique résidentiel, 68,2 % des résidences principales s'appuient sur le gaz de ville.
Le parc de Romainville a fortement augmenté depuis 2017 (+31,4 %), signe d'une attractivité résidentielle forte. La motorisation des ménages de Romainville traduit un profil urbain: 37,6 % des ménages vivent sans voiture, portés par une bonne desserte en transports et la proximité des commerces.
Le marché résidentiel local se lit à l'aune du cadre une commune francilienne de la première couronne dans lequel s'inscrit Romainville.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2023 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
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Parmi les 39 communes du Seine-Saint-Denis, Romainville se place dans le top 18 % des plus chères au m².
Verdict
➤ Le marché est hors de portée des revenus locaux : 17,7 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 4,7 %
- ⚠ 17,7 années de revenu médian pour 70 m²
Pour qui est faite cette commune ?
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Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 18 % du Seine-Saint-Denis
Analyse du marché immobilier à Romainville
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 17,7 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 4,7 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Romainville
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Romainville s'établit à 5 348 €, sur la base de 296 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Romainville se positionne dans le top 18 % des communes les plus chères du Seine-Saint-Denis.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 44,8 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Romainville Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Romainville
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 5 798 €/m² → 5 348 €/m² (-7,8 %), volume annuel actuel 296 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 56 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
19,9 % de maisons et 80,1 % d'appartements parmi les 296 transactions enregistrées.
Sur 296 transactions enregistrées, 19,9 % portent sur des maisons (5 524 €/m²) et 80,1 % sur des appartements (5 321 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 296 | 59 | 237 |
| Prix médian/m² | 5 348 € | 5 524 € | 5 321 € |
| Prix moyen/m² | 5 330 € | ||
| Surface médiane | – | 75 m² | 56 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 334 | 5 798 € |
| 2022 | 316 | 6 074 € |
| 2023 | 249 | 5 751 € |
| 2024 | 214 | 5 172 € |
| 2025 | 296 | 5 348 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 13 676 logements ont été autorisés et 12 014 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 88 %.
Vacance longue durée à Romainville
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Romainville (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Romainville totalise 665 logements sur 5 ans, soit -85 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Romainville
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour les maisons, l'indicateur est estimé sur un groupe de communes voisines, faute d'annonces suffisantes dans la commune.
Charge fiscale réelle à Romainville
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (44,81 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Romainville
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 7 147 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Romainville est C, avec 7,8 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement à Romainville
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Romainville : cadre de vie et logement
Romainville compte 37 152 habitants sur 3,44 km². Le climat local affiche 12,5 °C de moyenne annuelle et 684 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 2 monuments historiques protégés, 1 appellation d'origine rattachée au terroir local et 1 139 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Romainville
Romainville et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Romainville
Composition du parc immobilier à Romainville
15 532 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Romainville est majoritairement collectif: 81,6 % d'appartements contre 18,4 % de maisons.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Ancienneté du parc à Romainville
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 14 430 logements).
- Avant 1919 2,3 % 325 logts
- 1919-1945 8,4 % 1 207 logts
- 1946-1970 26,9 % 3 883 logts
- 1971-1990 21,4 % 3 094 logts
- 1991-2005 11,2 % 1 619 logts
- 2006-2020 29,8 % 4 302 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Romainville
1 139 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Romainville
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPR sur la commune Romainville PPRN Approuvé approuvé le 23/10/2001
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Romainville
Pour une maison de 75 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
401 100 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Romainville
Quel est le prix de l'immobilier à Romainville ?
Le prix médian au m² à Romainville est de 5 348 € (données DVF, 296 transactions). Pour une maison de 75 m² (surface médiane locale), compter environ 414 000 €.
Comment Romainville se situe-t-elle dans le Seine-Saint-Denis ?
Romainville se classe au 7ᵉ rang sur 39 communes du Seine-Saint-Denis — dans le top 18 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Romainville ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Romainville est de 4,5 % (loyer de 20,6 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
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Résumé
Les transactions DVF 2026 à Romainville font ressortir un médian à 5 348 €/m², très au-dessus de la médiane départementale.
Le prix médian de Romainville recule de 7,8 % entre 2021 et 2025. 1 409 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +3,4 %.
Marché à dominante collective à Romainville: 80,1 % d'appartements dans les transactions, à 5 321 €/m² en médiane. Un bien type de 75 m² revient à environ 414 300 €, soit 17,5 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Les loyers d'annonce de Romainville avoisinent 21,0 €/m² pour les appartements et 20,6 €/m² pour les maisons. Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 4,7 %, dans les ordres de grandeur observés en France. Le poids limité des résidences secondaires (0,7 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Construction neuve active à Romainville: l'équivalent de 133 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2021 et 2025. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 65 % des autorisations de la période).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Romainville est une commune francilienne de la première couronne.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).