01 Le parc de logements
Le parc comprend 20 824 logements dont 19 673 résidences principales, 164 résidences secondaires et 987 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 19 673 | 94,5 % |
| Résidences secondaires | 164 | 0,8 % |
| Logements vacants | 987 | 4,7 % |
Le graphique détaille la structure des 20 824 logements: 94 % sont habités en permanence, 1 % épisodiquement et 5 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 239 | 1,2 % |
| 1919-1945 | 1 218 | 6,3 % |
| 1946-1970 | 6 349 | 33,0 % |
| 1971-1990 | 5 141 | 26,7 % |
| 1991-2005 | 2 599 | 13,5 % |
| 2006-2019 | 3 693 | 19,2 % |
Structure du bâti par époque: 1 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1946-1970 (33 %), 19 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 2 595 | 13,2 % |
| 2 pièces | 3 696 | 18,8 % |
| 3 pièces | 6 279 | 31,9 % |
| 4 pièces | 4 873 | 24,8 % |
| 5 pièces ou plus | 2 230 | 11,3 % |
Le graphique montre une moyenne de 3,1 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (11 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 17 232 | 19 750 | 20 824 |
| Rés. principales | 16 441 | 18 617 | 19 673 |
| Rés. secondaires | 45 | 64 | 164 |
| Vacants | 746 | 1 069 | 987 |
Sarcelles, commune de taille similaire à 10 km, affiche 27,1 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 5 100 | 25,9 % |
| Locataires (privé) | 4 751 | 24,1 % |
| Locataires HLM | 9 536 | 48,5 % |
| Logés gratuitement | 285 | 1,4 % |
Occupation des résidences principales — 25,9 % appartiennent à leurs occupants, 72,6 % sont louées, avec 48 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 14 309 | 72,7 % |
| Fioul | 212 | 1,1 % |
| Électricité | 4 691 | 23,8 % |
| Gaz bouteille | 133 | 0,7 % |
| Autre (bois…) | 328 | 1,7 % |
Répartition des modes de chauffage: 73 % au gaz de ville, 24 % pour électricité, 2 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 989 |
| 2 à 4 ans | 3 923 |
| 5 à 9 ans | 4 241 |
| 10 ans ou plus | 9 520 |
| Total ménages | 19 673 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 6 517 |
| Sous-occupation modérée | 3 792 |
| Sous-occupation accentuée | 1 743 |
| Suroccupation modérée | 5 491 |
| Suroccupation accentuée | 1 445 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 9 283 | 47,2 % |
| 1 voiture | 8 383 | 42,6 % |
| 2 voitures ou plus | 2 007 | 10,2 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 47 % sans voiture, 43 % à une voiture et 10 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 42,8 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 11 851 | 11 336 | 93 | 422 |
| 1975 | 14 346 | 13 256 | 68 | 1 022 |
| 1982 | 15 469 | 14 279 | 104 | 1 086 |
| 1990 | 15 799 | 15 055 | 155 | 589 |
| 1999 | 16 258 | 15 234 | 125 | 899 |
| 2006 | 17 038 | 16 339 | 82 | 617 |
| 2011 | 17 232 | 16 441 | 45 | 746 |
| 2016 | 19 750 | 18 617 | 64 | 1 069 |
| 2022 | 20 824 | 19 673 | 164 | 987 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 11 851 à 20 824, soit +76 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 1 147 | 1 484 | 1 354 | 1 183 | 2 165 | 868 |
| Dont vacants > 2 ans | 422 | 444 | 470 | 445 | 514 | 556 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 4 | 0,0 % |
| Classe B | 497 | 4,5 % |
| Classe C | 4 422 | 40,5 % |
| Classe D | 4 169 | 38,1 % |
| Classe E | 1 341 | 12,3 % |
| Classe F | 277 | 2,5 % |
| Classe G | 221 | 2,0 % |
Le graphique décompose les 10 931 diagnostics par étiquette énergétique: 40 % en C, 45 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 258 | 2,4 % |
| Classe B | 896 | 8,2 % |
| Classe C | 5 809 | 53,1 % |
| Classe D | 3 275 | 30,0 % |
| Classe E | 360 | 3,3 % |
| Classe F | 220 | 2,0 % |
| Classe G | 113 | 1,0 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe C ressort en tête (53 %), et 64 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 340 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 207 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 204 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 123 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 134 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 110 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 340 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 110 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 2 |
| Classe B | 5 | 492 |
| Classe C | 57 | 4 365 |
| Classe D | 138 | 4 031 |
| Classe E | 145 | 1 196 |
| Classe F | 125 | 152 |
| Classe G | 114 | 107 |
Côté maisons, la dominante est E (310 kWh/m²/an); côté appartements, C (176).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 1 017 |
| T2 | 2 063 |
| T3 | 3 802 |
| T4 | 2 671 |
| T5+ | 817 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Bobigny (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Bobigny est le grande ville ayant le plus de logements sociaux (HLM) du département Seine-Saint-Denis. (sur 13 grandes villes entre 50 000 et 200 000 habitants) Voir le classement
- Bobigny se classe 3e grande ville ayant le plus de logements sociaux (HLM) de France. (sur 122 grandes villes entre 50 000 et 200 000 habitants) Voir le classement
Résumé
Les données INSEE 2022 indiquent 20 824 logements à Bobigny, dont 94,5 % sont des résidences principales. Le collectif l'emporte très largement: 82,6 % d'appartements pour 17,4 % de maisons. À l'échelle locale, Bobigny est dans la géographie dense de la région capitale, dans la plaine, à une altitude de 110 m — contexte utile pour lire le parc.
Le parc a une dominante locative — 72,6 % de locataires contre 25,9 % de propriétaires. 48,5 % des résidences principales relèvent du parc social (HLM). Côté SRU, le compte est bon: 60,3 % en place pour 25,0 % requis.
Le renouvellement du parc est marqué — 19,2 % des logements datent de 2006 ou après. Sur le plan énergétique, de Bobigny, le parc tient mieux que la moyenne — classe C dominante, 183 kWh/m²/an. Le chauffage principal est dominé par gaz de ville (72,7 % des résidences principales).
Croissance observée du parc résidentiel de Bobigny: +5,4 % entre 2016 et 2022. La motorisation des ménages de Bobigny traduit un profil urbain: 47,2 % des ménages vivent sans voiture, portés par une bonne desserte en transports et la proximité des commerces.
Ce parc résidentiel s'apprécie dans le contexte d'une commune dans la géographie dense de la région capitale. Topographie et environnement: dans la plaine, à une altitude de 110 m — autant de critères qui shapent le parc.
Le détail du parc (19 673 résidences principales de Bobigny) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
Faut-il investir à Bobigny en 2026 ?
Préfecture de la Seine-Saint-Denis et ville majeure de la Métropole du Grand Paris, Bobigny combine une fonction administrative centrale et une réalité socio-économique complexe. Son marché immobilier, marqué par une volatilité récente et des indicateurs locatifs solides, interroge la stratégie d'un investisseur. L'analyse des données DVF 2024 permet de trancher.
Avec un rendement locatif brut de 6,7 % et une variation de prix en dents de scie, Bobigny présente un profil à fort effet de levier mais exigeant une sélection rigoureuse.
Verdict
➤ Investir à Bobigny est pertinent en stratégie locative pure, mais nécessite une analyse fine du bien et du quartier pour compenser les risques socio-économiques.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut élevé à 6,7 %
- ✓ Correction de 2023: point d'entrée potentiel
- ✓ Dynamique démographique positive (+4,9 % en 5 ans)
- ⚠ Solvabilité locale limitée (taux de chômage 18,8 %)
- ⚠ Accessibilité immobilière très faible (IAI 2,2/10)
- ⚠ Fragilité territoriale marquée (IFE 6,3/10)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Le prix au mètre carré est inférieur de plus de 40 % à la médiane nationale.
- Bobigny se positionne au-dessus de la moyenne départementale pour le rendement locatif brut.
- Son prix est inférieur de 30 % à celui des grandes métropoles régionales comparables comme Massy.
Analyse du marché immobilier à Bobigny
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 15,1 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,7 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Bobigny : opportunités et risques
Investir à Bobigny en 2026 cible prioritairement la rentabilité locative brute, parmi les plus élevées du département. Le rendement de 6,7 % sur les appartements est attractif, mais il faut immédiatement le nuancer. La taxe foncière, à 50,61 %, est un prélèvement conséquent qui rogne la rentabilité nette, estimée autour de 3,7 % après vacance et gestion. Cette charge est un paramètre incontournable dans le calcul de viabilité.
Le parc, relativement récent (19,2 % construit après 2006), présente l'avantage d'être majoritairement aux normes énergétiques récentes, avec seulement 4,6 % de passoires thermiques (F/G). Cela limite le risque de rénovation coercitive à court terme, un atout non négligeable face aux évolutions réglementaires. Pour autant, la part de logements construits avant 1945 reste marginale (7,6 %), ce qui signifie que les opportunités de réhabilitation avec plus-value patrimoniale sont rares.
La stratégie gagnante repose donc sur une sélection extrêmement rigoureuse. Il s'agit d'identifier les biens du parc privé, bien situés (proximité du centre-ville, du métro, ou de la gare de Noisy-le-Sec), et de négocier fermement sur la base des prix 2023-2024. L'objectif est de verrouiller un prix d'acquisition bas pour préserver la rentabilité nette, dans un contexte où la marge de progression des prix à moyen terme est incertaine, tant la fragilité économique pèse.
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Données du marché immobilier à Bobigny
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier de Bobigny est structuré par une dualité forte. D'un côté, un parc de logements sociaux très important (55 %) qui influence les statistiques moyennes et génère une demande locative captive et constante. De l'autre, un segment privé où les prix, après une correction sévère en 2023, affichent un rebond de 52,3 % selon les données DVF 2024. Cette volatilité est le premier signal d'un marché peu liquide et sensible à la qualité des biens vendus.
La comparaison avec les communes de profil similaire est éclairante. Bobigny se vend 6 % plus cher que Chelles, mais 29 % moins cher que Massy. Cet écart important pour des territoires aux caractéristiques socio-économiques parfois proches révèle une valorisation encore modérée au regard de son statut de préfecture et de sa desserte par les transports, avec la gare de Noisy-le-Sec à 1,5 km.
Enfin, les indicateurs démographiques et d'équipements plaident pour une demande résiliente. La population jeune (âge médian de 33,1 ans) et en croissance, couplée à une offre de services très complète (2 370 équipements recensés par l'INSEE), ancre une nécessité de se loger. Néanmoins, le taux de chômage élevé (18,8 %) et le faible revenu médian (16 330 €) limitent mécaniquement la solvabilité du marché local de l'accession.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Bobigny Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Bobigny sur les cinq dernières années est marquée par une extrême volatilité, avec une hausse continue jusqu'en 2022 (pic à 3 951 €/m²) suivie d'un effondrement à 2 329 €/m² en 2023. Cette chute brutale, sur un volume de transactions anormalement élevé (797 ventes), interroge et pourrait refléter des ventes de logements sociaux ou des biens dégradés. La remontée à 3 529 €/m² en 2024 (+52,3 %) semble indiquer une correction partielle, mais le marché reste en deçà de son pic de 2022. Pour un acheteur en 2026, cette trajectoire souligne l'importance cruciale de vérifier la nature exacte des transactions de référence et la qualité du bâti.
Évolution du marché immobilier de Bobigny
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 3 529 €/m² de prix médian pour 193 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à -3,1 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financières révèlent un effort d'accession important. Le prix d'une maison type (80 m²) représente 17,5 années de revenu médian local, tandis que l'appartement type (58 m²) en équivaut à 12,6. Avec des loyers autour de 19,8 €/m²/mois, le rendement brut atteint 6,7 %. Toutefois, après déduction des charges (taxe foncière à 50,61 %, gestion, vacance), le rendement net estimé chute à environ 3,7 %. Le loyer perçu ne couvre donc pas intégralement une mensualité de crédit classique, imposant un effort financier mensuel résiduel à l'investisseur.
Acheter vs Louer — appartement 58 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le marché des transactions à Bobigny en 2024 est relativement réduit (178 ventes), après le pic atypique de 2023. Les appartements dominent (121 ventes) avec une surface médiane de 58 m², révélant un parc plutôt composé de logements de taille modeste. Les maisons, moins nombreuses (72 ventes), sont plus spacieuses (80 m² médian). Cette structure reflète le tissu urbain balbynien. Le caractère du marché est difficile à qualifier : la remontée des prix en 2024 pourrait signaler un regain de tension, mais la faible accessibilité (IAI 2,2/10) et la solvabilité locale limitée plaident pour un marché d'acheteurs sur les segments non aidés.
Répartition des ventes
37,3 % de maisons et 62,7 % d'appartements parmi les 193 transactions enregistrées.
Le marché penche côté appartements (62,7 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 3 537 €/m² pour les maisons et 3 520 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 193 | 72 | 121 |
| Prix médian/m² | 3 529 € | 3 537 € | 3 520 € |
| Prix moyen/m² | 3 956 € | ||
| Surface médiane | – | 76 m² | 58 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 267 | 3 641 € |
| 2022 | 231 | 3 800 € |
| 2023 | 230 | 3 627 € |
| 2024 | 167 | 3 518 € |
| 2025 | 193 | 3 529 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Bobigny montre un net ralentissement. Si 1 136 logements ont été autorisés sur les cinq dernières années, seulement 18 l'ont été en 2024, représentant une chute de 72 % par rapport à la période précédente. Ce frein brutal dans la production neuve peut limiter le risque de sur-offre à court terme, mais il indique aussi un possible désintérêt des promoteurs ou des difficultés d'aménagement. Cette tendance contraste avec la pression démographique (+4,9 % en 5 ans) et pourrait, à moyen terme, soutenir les prix de l'ancien en concentrant la demande sur un parc renouvelé lentement.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 450 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 11 470 autorisations pour 10 368 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Bobigny
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Bobigny (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 693 logements ont été autorisés à à Bobigny, -85 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Bobigny
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Bobigny
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (50,61 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut de 6,7 % pour les appartements chute à environ 3,7 % net. La taxe foncière à Bobigny, à 50,61 %, pèse lourd. Il faut aussi provisionner la gestion, les charges de copropriété et les travaux, d'autant que 7,6 % du parc est antérieur à 1945. Le taux de vacance de 4,7 % et la part de logements sociaux (55,0 %) influencent également la rentabilité réelle.
Performance énergétique du parc à Bobigny
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 10 931 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Bobigny: classe C en tête, 4,6 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc est dominé par la classe C (183 kWh/m²/an), une performance moyenne. Seulement 4,6 % sont des passoires thermiques (F/G), un taux bas qui limite le risque réglementaire immédiat lié aux interdictions de location. Pour un bien ancien, vérifier le DPE reste essentiel pour anticiper les travaux de rénovation exigés par la loi Climat à horizon 2034.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements, dominants, sont les plus adaptés à l'investissement locatif. Les studios et T2 de 40 à 60 m², correspondant à la surface médiane vendue (58 m²), rencontrent une demande soutenue. Le parc relativement ancien (seulement 19,2 % de constructions post-2006) implique de porter une attention particulière au DPE. Seulement 4,6 % du parc est classé F ou G, un taux plutôt bas qui limite le risque de décote à court terme.
Quelles zones cibler à Bobigny ?
La centralité et la proximité des transports sont clés. Les secteurs proches de la gare de Bobigny et du centre administratif (Préfecture) offrent la meilleure accessibilité. Les quartiers en renouvellement, près des futures opérations d'aménagement, peuvent présenter un potentiel de plus-value, bien que la construction neuve ait ralenti (-72 % d'autorisations sur 5 ans). La proximité de l'aéroport du Bourget (7,1 km) peut générer une demande spécifique de la part d'employés du secteur.
Calculateur de rendement à Bobigny
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Risques à connaître avant d'investir à Bobigny
Le principal risque est économique : un taux de pauvreté classé 2e/13 dans la catégorie du département peut fragiliser la solvabilité des locataires et augmenter le risque d'impayés. Le taux de vacance structurel (4,7 %) est dans la moyenne, mais la vacance locative peut être plus élevée dans les quartiers moins bien desservis. La taxe foncière, à 50,61 %, pèse significativement sur la rentabilité nette. Enfin, 9 risques naturels sont recensés, dont des inondations (PPR actif), à vérifier au moment de l'acquisition.
Erreurs à éviter quand on investit à Bobigny
- Oublier la taxe foncière à 50,61 %
- Négliger le taux de chômage de 18,8 %
- Surévaluer les loyers face au revenu médian
- Ignorer la part de logements sociaux (55,0 %)
Quand acheter ou vendre ?
Le marché de Bobigny, très urbain, suit le rythme francilien avec une accélération au printemps et à la rentrée. L'achat en fin d'année peut permettre des négociations. Pour le vendeur, mettre en avant la proximité des 58 écoles en début d'année peut toucher les familles. La taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains vendeurs à finaliser avant l'été.
Le saviez-vous ?
- Bobigny ne compte que 3 hébergements touristiques.
- La fibre couvre 99,2 % des logements.
- La ville dispose de 4 monuments historiques protégés.
S'installer à Bobigny : cadre de vie et logement
S'installer à Bobigny, c'est choisir le dynamisme et les services d'une grande ville de banlieue parisienne, sans en payer le prix fort. La commune offre une gamme très complète de commerces, de services publics (dont un hôpital important) et de loisirs, avec une connectivité numérique excellente (fibre à 99,2 %). La desserte en transports en commun est un atout majeur, avec un accès rapide à Paris et à tout le réseau du Grand Paris.
Le cadre de vie, cependant, reste marqué par une forte densité (8 132 hab/km²) et une urbanisation minérale. Les espaces verts sont moins présents que dans d'autres communes franciliennes. La jeunesse de la population et le taux de pauvreté élevé confèrent à certains quartiers une animation et une mixité sociale prononcées, mais peuvent aussi générer une perception d'insécurité. La présence de 4 monuments historiques protégés rappelle néanmoins l'histoire riche de cette ancienne cité ouvrière.
Carte du marché immobilier à Bobigny
Bobigny et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Bobigny
Avec une température moyenne annuelle de 12,5 °C et 684 mm de précipitations, le climat de Bobigny est typique de l'Île-de-France, sans excès. L'altitude de 48 m et l'absence de relief majeur limitent les phénomènes de gel prononcé. Un cadre adapté à ceux qui recherchent la douceur relative du bassin parisien, sans les rigueurs climatiques d'autres régions.
À qui s'adresse Bobigny ?
Bobigny s'adresse principalement aux primo-accédants et jeunes actifs cherchant à devenir propriétaires en Île-de-France sans s'éloigner de Paris. Les familles modestes y trouveront aussi des opportunités, avec de nombreux établissements scolaires (58) et une part non négligeable de maisons. La ville attire moins les retraités (seulement 16,1 % de 60 ans et plus). Les investisseurs locatifs, attirés par le rendement brut, représentent une part significative des acquéreurs.
Avantages et limites à Bobigny
✓ Points forts
- Prix d'entrée attractif pour la petite couronne parisienne
- Excellente desserte transports (gare proche, autoroutes, aéroport)
- Ville jeune et dynamique, croissance démographique (+4,9% en 5 ans)
- Équipements et services nombreux (2 370 équipements recensés)
- Parc immobilier globalement économe en énergie (DPE classe C dominante)
− À prendre en compte
- Fiscalité locale élevée (taxe foncière à 50,61%)
- Contexte socio-économique difficile (taux de chômage à 18,8%)
- Exposition à certains risques naturels (inondations, 9 risques recensés)
Composition du parc immobilier à Bobigny
20 824 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
15 807 appartements pour 3 616 maisons: le parc à Bobigny relève d'un tissu urbain collectif.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Seulement 25,9 % des Balbyniens sont propriétaires. Le parc est dominé par les appartements (81,4 %), avec une forte proportion de logements sociaux (55,0 %). Cela indique un marché locatif très présent et une accession à la propriété qui reste un défi, reflétant un profil d'acheteur souvent investisseur ou primo-accédant à budget serré. Le faible taux de résidences secondaires (0,8 %) confirme une vocation résidentielle principale.
Ancienneté du parc à Bobigny
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 19 239 logements).
- Avant 1919 1,2 % 239 logts
- 1919-1945 6,3 % 1 218 logts
- 1946-1970 33,0 % 6 349 logts
- 1971-1990 26,7 % 5 141 logts
- 1991-2005 13,5 % 2 599 logts
- 2006-2019 19,2 % 3 693 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Bobigny
2 370 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Bobigny
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques (PPR). Neuf risques naturels sont recensés, avec 6 arrêtés catastrophes naturelles historiques. Le radon y est faible et la sismicité très faible. Consulter le zonage précis du PPR R111.3 - Bobigny est impératif avant tout achat, car il peut imposer des contraintes constructives ou assurancielles.
Cas pratique : un achat type à Bobigny
Pour une maison type de 80 m² (proche du prix médian de 285 600 €), un acquéreur disposant du revenu médian local (16 330 €/an) devra mobiliser environ 17,5 années de revenus. Avec un apport de 10 %, un crédit sur 20 ans à 3% générerait une mensualité d'environ 1150 €, un effort important au regard des revenus moyens.
Erreurs à éviter quand on achète à Bobigny
- Omettre de vérifier le zonage du PPR
- Négocier sans connaître le DPE réel
- Surestimer la capacité d'emprunt
- Oublier la proximité des équipements
Points clés à retenir à Bobigny
- Prix médian au m² : 3 546 € en 2024
- Rendement brut appartement : 6,7 %
- Climat tempéré : 12,5 °C de moyenne
- Marchay vendeur : prix en hausse de 52,3 %
- Taxe foncière élevée : 50,61 %
- Propriétaires occupants : 25,9 %
- Facteur clé valeur : proximité gare (1,5 km)
- Surface communale limitée : 7 km²
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Bobigny ?
À Bobigny, au-delà du prix au m² médian (3 546 €), la valeur d'un bien dépend fortement de sa localisation par rapport aux 2370 équipements, notamment les 193 commerces et la gare de Noisy-le-Sec à 1,5 km. L'état du bien et sa performance énergétique (classe DPE) pèsent de plus en plus. Pour un appartement, l'étage et la vue, pour une maison, la superficie du terrain (la ville fait 7 km²) sont des amplificateurs de prix. La proximité des 58 établissements scolaires est un atout pour les familles.
Estimation indicative d'une maison à Bobigny
Pour une maison de 76 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
268 204 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Dans un contexte de hausse rapide, une estimation approximative peut vous faire perdre plusieurs dizaines de milliers d'euros ou, à l'inverse, rendre votre bien invendable. Une estimation professionnelle intègre des paramètres invisibles dans les moyennes : la typologie exacte du bien, son état (seulement 4,6 % de passoires thermiques), la vue, l'étage, la qualité de la copropriété et la dynamique précise de votre rue ou de votre quartier. À Bobigny, où le revenu médian est de 16 330 €, le prix de vente d'un appartement type représente 12,6 années de revenus, soulignant l'extrême sensibilité des acheteurs au moindre euro.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un agent local connaît les micro-marchés, comme les secteurs proches de la gare ou du centre-ville. Il valorisera un bien selon son état réel, loin des moyennes automatiques. Son réseau permet une mise en marché ciblée et une négociation avec des acheteurs sérieux, cruciale dans un marché où seulement un quart des habitants sont propriétaires. Son expertise intègre aussi les risques locaux (PPR) et la dynamique du neuf, en baisse de 72 %.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier seulement au prix médian/m²
- Ignorer l'état énergétique du bien
- Négliger l'impact de la gare (1,5 km)
- Oublier la baisse du neuf (-72 %)
Investir à Bobigny : passer à l'action
Un investissement à Bobigny ne s'improvise pas. Entre la correction de 2023, la forte hétérogénéité des quartiers et la fiscalité locale, l'expertise d'un professionnel ancré sur le terrain est décisive pour identifier la bonne opportunité et sécuriser votre montage.
Les chiffres posent un diagnostic, mais la réussite d'un investissement à Bobigny se joue sur la sélection précise du bien et du quartier.
Déterminez la valeur réelle d'un bien à Bobigny grâce aux dernières transactions DVF et à une analyse fine des différents quartiers.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Bobigny
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Bobigny ?
En 2024, le prix médian global à Bobigny est de 3 546 €/m², avec une fourchette centrale comprise entre 2 778 et 4 268 €/m². Un appartement type de 58 m² coûte environ 205 668 €.
Est-ce rentable d'investir en location à Bobigny ?
Le rendement locatif brut est élevé, à 6,7 % pour les appartements. Toutefois, la taxe foncière importante et les charges réduisent le rendement net estimé à environ 3,7 %. La rentabilité dépend donc du prix d'achat négocié.
Bobigny est-elle plus chère que ses villes voisines ?
Non, Bobigny est souvent plus accessible. Son prix au m² est inférieur de 12 % à celui de Sarcelles et de 29 % à celui de Massy. Elle est en revanche 6 % plus chère que Chelles.
Quels sont les risques à investir à Bobigny ?
Les principaux risques sont la fragilité économique locale (taux de chômage à 18,8 %), la volatilité récente des prix, et la forte proportion de logements sociaux qui peut influencer la valorisation du parc privé.
Quel type de bien privilégier à Bobigny ?
Privilégiez les appartements de 2 ou 3 pièces, bien situés près des transports (gare de Noisy-le-Sec) ou du centre-ville, pour cibler la demande locative principale. La surface médiane des appartements vendus est de 58 m².
Marché immobilier des communes voisines
Bobigny affiche un prix au m² 30 % inférieur à celui de Massy pour un rendement locatif similaire, révélant un écart de valorisation qui peut offrir un effet de levier intéressant pour un investisseur prêt à assumer les risques du territoire.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Bobigny.
Communes limitrophes de Bobigny
Bobigny est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Marché sous pression à Bobigny: 3 529 €/m² en médiane, +42,8 % par rapport à la médiane nationale.
Sur la période 2021-2025, le m² médian de Bobigny se replie de -3,1 %. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 1 088 transactions (source DGFiP/DVF).
La ventilation des ventes associe 37,3 % de maisons et 62,7 % d'appartements, chacun avec son propre niveau de prix. Rapporté au revenu médian de Bobigny, un logement de 76 m² (268 812 €) représente 16,5 années de ressources brutes.
Loyers observés à Bobigny: 19,8 €/m²/mois pour un appartement, 19,6 €/m²/mois pour une maison. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 6,7 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 0,8 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Construction neuve active à Bobigny: l'équivalent de 139 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2021 et 2025. Le gros des permis concerne des logements collectifs (94 % des autorisations sur 2021-2025).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Bobigny est dans la géographie dense de la région capitale. Contexte physique: dans la plaine, à une altitude de 110 m.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.