01 Le parc de logements
Le parc comprend 19 264 logements dont 17 974 résidences principales, 215 résidences secondaires et 1 074 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 17 974 | 93,3 % |
| Résidences secondaires | 215 | 1,1 % |
| Logements vacants | 1 074 | 5,6 % |
Visualisation des trois usages du parc: 93 % d'habitat permanent, 1 % de résidences secondaires et 6 % de logements inoccupés sur un total de 19 264.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 587 | 3,3 % |
| 1919-1945 | 1 893 | 10,7 % |
| 1946-1970 | 7 044 | 39,7 % |
| 1971-1990 | 3 715 | 20,9 % |
| 1991-2005 | 1 440 | 8,1 % |
| 2006-2019 | 3 073 | 17,3 % |
Structure du bâti par époque: 3 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1946-1970 (40 %), 17 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 060 | 5,9 % |
| 2 pièces | 3 930 | 21,9 % |
| 3 pièces | 6 602 | 36,7 % |
| 4 pièces | 4 220 | 23,5 % |
| 5 pièces ou plus | 2 163 | 12,0 % |
Distribution par taille: 28 % de petits logements (T1-T2), 12 % de grands (5p+), moyenne à 3,2 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 16 702 | 17 542 | 19 264 |
| Rés. principales | 15 746 | 16 459 | 17 974 |
| Rés. secondaires | 73 | 110 | 215 |
| Vacants | 882 | 973 | 1 074 |
Franconville (37 754 hab., à 20 km) présente 55,1 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 6 202 | 34,5 % |
| Locataires (privé) | 4 117 | 22,9 % |
| Locataires HLM | 7 425 | 41,3 % |
| Logés gratuitement | 229 | 1,3 % |
La répartition du parc occupé: 34,5 % de propriétaires, 64,2 % de locataires, dont 41 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 13 199 | 73,4 % |
| Fioul | 660 | 3,7 % |
| Électricité | 3 863 | 21,5 % |
| Gaz bouteille | 70 | 0,4 % |
| Autre (bois…) | 182 | 1,0 % |
gaz de ville constitue la première source de chauffage du parc (73 %), suivi par électricité (21 %) et fioul (4 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 652 |
| 2 à 4 ans | 3 817 |
| 5 à 9 ans | 3 992 |
| 10 ans ou plus | 8 514 |
| Total ménages | 17 974 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 6 376 |
| Sous-occupation modérée | 4 314 |
| Sous-occupation accentuée | 1 947 |
| Suroccupation modérée | 3 471 |
| Suroccupation accentuée | 856 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 7 100 | 39,5 % |
| 1 voiture | 8 823 | 49,1 % |
| 2 voitures ou plus | 2 051 | 11,4 % |
Équipement automobile des ménages: 40 % sans voiture, 49 % avec une voiture et 11 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 47,9 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 11 487 | 10 948 | 64 | 475 |
| 1975 | 14 020 | 13 111 | 114 | 795 |
| 1982 | 14 563 | 13 602 | 145 | 816 |
| 1990 | 14 635 | 13 747 | 228 | 660 |
| 1999 | 15 750 | 14 546 | 143 | 1 061 |
| 2006 | 16 069 | 15 141 | 134 | 794 |
| 2011 | 16 702 | 15 746 | 73 | 882 |
| 2016 | 17 542 | 16 459 | 110 | 973 |
| 2022 | 19 264 | 17 974 | 215 | 1 074 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 11 487 à 19 264 logements, soit +68 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 1 690 | 1 993 | 1 588 | 2 005 | 2 097 | 1 007 |
| Dont vacants > 2 ans | 311 | 439 | 357 | 367 | 532 | 619 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 9 | 0,1 % |
| Classe B | 257 | 2,1 % |
| Classe C | 3 961 | 32,7 % |
| Classe D | 3 890 | 32,1 % |
| Classe E | 2 597 | 21,4 % |
| Classe F | 1 046 | 8,6 % |
| Classe G | 368 | 3,0 % |
La classe C domine avec 33 % des diagnostics, et 35 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 692 | 5,7 % |
| Classe B | 1 327 | 10,9 % |
| Classe C | 3 496 | 28,8 % |
| Classe D | 3 396 | 28,0 % |
| Classe E | 2 232 | 18,4 % |
| Classe F | 820 | 6,8 % |
| Classe G | 165 | 1,4 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe C dominante (29 %), 45 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 305 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 226 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 239 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 139 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 163 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 116 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 116 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 305 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 8 | 1 |
| Classe B | 8 | 249 |
| Classe C | 127 | 3 834 |
| Classe D | 236 | 3 654 |
| Classe E | 283 | 2 314 |
| Classe F | 157 | 889 |
| Classe G | 118 | 250 |
Côté maisons, la dominante est E (278 kWh/m²/an); côté appartements, C (207).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 600 |
| T2 | 1 876 |
| T3 | 3 331 |
| T4 | 2 067 |
| T5+ | 343 |
Faut-il investir à Noisy-le-Sec en 2026 ?
Ville de la première couronne parisienne, Noisy-Le-Sec bénéficie d'une desserte ferroviaire excellente et d'une dynamique démographique positive (+2,9 % en 5 ans). Son marché immobilier, après des années de hausse, montre des signes d'inflexion. L'analyse des données DVF 2024 permet de déterminer si cette phase constitue une fenêtre d'opportunité pour l'investisseur ou un signal de prudence.
Avec un rendement locatif brut de 6,5 % supérieur à la moyenne francilienne et une correction de -9,9 % depuis 2022, la commune présente un profil rentable pour les investisseurs aguerris.
Verdict
➤ Investir ici suppose de cibler la rentabilité locative immédiate, en acceptant un marché local fragile et une plus-value incertaine à moyen terme.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut attractif à 6,5 %
- ✓ Correction récente offre un point d'entrée
- ✓ Connectivité fibre quasi-totale et gare RER
- ⚠ Taux de chômage élevé à 16,3 %
- ⚠ Effort de rénovation sur 11,7 % de passoires
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec 3 730 €/m², Noisy-Le-Sec est 20 % moins chère que la moyenne des villes de la petite couronne parisienne.
- Son prix au mètre carré se situe 4 % au-dessous de la médiane de la Seine-Saint-Denis.
- Le rendement locatif y est supérieur de 2 points à celui de Paris intra-muros.
Analyse du marché immobilier à Noisy-le-Sec
Le marché immobilier de Noisy-le-Sec affiche une pression notable (IPI 5,4/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Noisy-le-Sec
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
5,4
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Une pression immobilière modérée de 5,4/10 indique un marché équilibré, ni tendu ni atone, avec des opportunités de négociation.
Indice de Pression Immobilière
ModéréUne pression immobilière modérée de 5,4/10 indique un marché équilibré, ni tendu ni atone, avec des opportunités de négociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
5,3
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Une accessibilité modérée de 3,7/10 indique que les prix dépassent la capacité d'achat d'une partie des Noiséens, le marché étant partiellement porté par des acquéreurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenUne accessibilité modérée de 3,7/10 indique que les prix dépassent la capacité d'achat d'une partie des Noiséens, le marché étant partiellement porté par des acquéreurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,2
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Une opportunité locative modérée de 5,2/10 traduit une demande locative solide mais sans pénurie, idéale pour un placement sans surchauffe.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréUne opportunité locative modérée de 5,2/10 traduit une demande locative solide mais sans pénurie, idéale pour un placement sans surchauffe.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
4,3
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Une pression touristique modérée de 4,3/10 confirme un marché locatif essentiellement annuel, avec peu d'effet saisonnier ou de résidences secondaires.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréUne pression touristique modérée de 4,3/10 confirme un marché locatif essentiellement annuel, avec peu d'effet saisonnier ou de résidences secondaires.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3727,3 — Percentile dept : 51/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 14,1 — Percentile dept : 59/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,1 — Percentile dept : 55/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 2,9 — Percentile dept : 40/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 9102,0 — Percentile dept : 69/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 14,1 — Percentile dept : 41/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 32,2 — Percentile dept : 40/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 38,5 — Percentile dept : 13/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 65,5 — Percentile dept : 63/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,1 — Percentile dept : 55/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 2,9 — Percentile dept : 40/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3727,3 — Percentile dept : 49/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,1 — Percentile dept : 55/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 5,6 — Percentile dept : 37/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 9102,0 — Percentile dept : 31/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Noisy-le-Sec : opportunités et risques
Investir à Noisy-Le-Sec en 2026 cible prioritairement la rentabilité locative annuelle. Le rendement brut de 6,5 % pour les appartements, calculé sur la base des loyers de la carte ministérielle, est un argument massue. Il dépasse largement les moyennes régionales et permet d'envisager une rentabilité nette positive, même après déduction des charges. La taxe foncière, à 48,62 %, représente cependant une charge annuelle non négligeable qui grève ce rendement.
La stratégie gagnante consiste à sélectionner un appartement récent ou rénové, idéalement proche de la gare RER, pour minimiser les risques liés à la rénovation énergétique et maximiser l'attrait locatif. La faible part de résidences secondaires (1,1 %) et de logements vacants (5,6 %) indique un marché locatif absorbant, sans sur-offre saisonnière. La demande est portée par la proximité de Paris et la desserte en transports, mais elle reste sensible au pouvoir d'achat local.
En revanche, miser sur une forte plus-value à moyen terme semble hasardeux. La tendance baissière des prix, la fragilité économique locale et le ralentissement de la construction neuve ne forment pas un terreau favorable à une appréciation rapide. L'investisseur doit donc privilégier une approche cash-flow positive, en visant une durée de détention longue pour lisser les aléas du marché.
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Données du marché immobilier à Noisy-le-Sec
DVF, loyers, permis, analyse expertLes transactions enregistrées par la DGFiP en 2024 confirment une baisse de régime du marché noiséen. Le prix médian a reculé à 3 730 €/m², un niveau qui efface les gains de la période 2020-2021. Cette correction, de -4,4 % sur un an, s'inscrit dans un mouvement plus large de recalibration des prix en petite couronne, mais elle est ici accentuée par des indicateurs économiques locaux plus fragiles, avec un taux de chômage de 16,3 %.
La structure du marché est clairement orientée vers l'immobilier collectif : les appartements constituent les trois quarts des ventes. Leur prix médian (3 529 €/m²) est tiré par des biens souvent de taille modeste (50 m² médians), reflétant un parc adapté à une population plutôt jeune et locataire. D'après l'INSEE, seulement 34,5 % des ménages sont propriétaires, ce qui alimente une demande locative structurelle.
Néanmoins, le parc ancien impose un examen attentif : 11,7 % des logements sont des passoires thermiques (classes F ou G), un chiffre à intégrer dans tout projet d'acquisition sous peine de travaux obligatoires. La bonne nouvelle réside dans la connectivité : avec plus de 90 % de couverture fibre, la commune est bien préparée aux usages contemporains, un atout pour attirer des locataires actifs.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Noisy-le-Sec Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Noisy-Le-Sec, d'après les données DVF, révèle un cycle de correction après un pic en 2021. Le prix médian a reculé de près de 10 % en trois ans, passant de 4 275 €/m² à 3 730 €/m². Cette baisse est plus marquée pour les appartements que pour les maisons. Comparée à des voisines comme Pontault-Combault, Noisy-Le-Sec a connu une correction légèrement plus prononcée. Pour un acheteur en 2026, cette dynamique offre un point d'entrée plus accessible, mais interroge sur la stabilisation future des prix dans un contexte de taux d'emprunt élevés.
Évolution du marché immobilier de Noisy-le-Sec
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 4 121 €/m² → 3 730 €/m² (-9,5 %), volume annuel actuel 324 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Le simulateur financier, basé sur les données 2024, indique que l'acquisition d'un appartement type de 50 m² à 175 800 € génère un loyer mensuel estimé à 950 €. Avec un crédit sur 20 ans à un taux d'environ 4 %, la mensualité s'élèverait à 1 065 €, laissant un effort résiduel net d'environ 115 € par mois. Le rendement brut de 6,5 % est robuste, mais le rendement net estimé à 3,7 % tient compte de charges spécifiques comme une taxe foncière à 48,62 %. La viabilité du montage repose donc sur une capacité d'épargne initiale et une sélection rigoureuse du bien.
Acheter vs Louer — appartement 55 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le marché transactionnel de Noisy-Le-Sec, avec 271 ventes en 2024, montre un ralentissement par rapport aux années 2021-2022 (plus de 450 transactions). Les appartements représentent 71 % des transactions, avec une surface médiane de 50 m² et un prix médian de 3 529 €/m². Ce volume en baisse et l'écart entre prix médian et prix moyen (4 596 €/m²) indiquent un marché plus fragmenté, où des biens de qualité ou bien situés peuvent se vendre nettement au-dessus de la médiane. Le caractère du marché bascule vers l'acheteur, avec des délais de vente potentiellement plus longs.
Répartition des ventes
31,8 % de maisons et 68,2 % d'appartements parmi les 324 transactions enregistrées.
Sur 324 transactions enregistrées, 31,8 % portent sur des maisons (4 412 €/m²) et 68,2 % sur des appartements (3 529 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 324 | 103 | 221 |
| Prix médian/m² | 3 730 € | 4 412 € | 3 529 € |
| Prix moyen/m² | 4 640 € | ||
| Surface médiane | – | 86 m² | 55 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 417 | 4 121 € |
| 2022 | 407 | 4 000 € |
| 2023 | 304 | 3 887 € |
| 2024 | 250 | 3 590 € |
| 2025 | 324 | 3 730 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Noisy-Le-Sec, d'après les données SITADEL, est en net ralentissement. Seuls 25 logements ont été autorisés en 2024, contre une moyenne de 372 sur les cinq dernières années, soit une baisse de 24 %. Cette chute drastique des permis suggère un tassement de l'offre nouvelle à court terme, ce qui peut soutenir les prix de l'ancien en limitant la concurrence. Toutefois, avec 44 % de logements sociaux, la commune respecte largement les obligations SRU, ce qui oriente le développement vers du logement abordable plutôt que vers du libre accès.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 18 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 480 sur 2013 — soit -96,3 %.
Vacance longue durée à Noisy-le-Sec
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Noisy-le-Sec (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 416 logements autorisés à à Noisy-le-Sec, dont 9 en 2025 (-88 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Noisy-le-Sec
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Noisy-le-Sec
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (48,62 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,9 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut affiché doit être ajusté à la baisse pour obtenir le net. À Noisy-le-Sec, la taxe foncière sur le bâti est de 48,62 %, un prélèvement significatif. Il faut aussi provisionner la vacance locative (le parc compte 5,6 % de logements vacants), les frais de gestion, les charges de copropriété et, surtout, les travaux. C'est cet ensemble de coûts, propres à chaque bien et à la commune, qui transforme un rendement brut de 6,5 % en un rendement net médian de 3,7 % pour les appartements.
Performance énergétique du parc à Noisy-le-Sec
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 12 128 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Noisy-le-Sec: la classe C domine, 11,7 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique C domine le parc, avec une consommation moyenne de 211 kWh/m²/an. Cependant, 11,7 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (classes F ou G). Ces biens sont les premiers visés par la loi Climat : interdiction de location à partir de 2025 pour les G, 2028 pour les F. Pour un acheteur, cela représente un risque réglementaire et financier immédiat, nécessitant un budget travaux conséquent pour remettre le bien aux normes.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements, notamment les T2 et T3 anciens rénovés, offrent le meilleur compromis rendement/ liquidité. Leur loyer estimé est de 19 €/m²/mois. Les maisons, plus rares (17,7 % du parc), ciblent un public familial mais avec un rendement brut inférieur (4,8 %). Attention au parc ancien : 11,7 % des logements sont des passoires thermiques (DPE F/G), impliquant des travaux obligatoires.
Quelles zones cibler à Noisy-le-Sec ?
La proximité immédiate de la gare de Noisy-Le-Sec et du centre-bourg, bien desservi par 346 équipements de transport, constitue le périmètre le plus recherché pour la location. Les quartiers plus périphériques, avec un accès plus limité aux commerces (163 équipements), peuvent présenter des opportunités à prix plus bas, mais avec un risque de vacance légèrement accru.
Calculateur de rendement à Noisy-le-Sec
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Noisy-le-Sec
Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 %, dans un contexte de pouvoir d'achat locatif contraint (revenu médian de 18 450 €). La taxe foncière élevée (48,62 % en 2024) pèse sur le rendement net. Enfin, la dépendance au dynamisme économique local (taux de chômage à 16,3 %) et la nécessité de mise aux normes énergétiques (DPE moyen C) sont des facteurs de vigilance.
Cas pratique : un investissement type à Noisy-le-Sec
Pour un appartement de 50 m² typique à Noisy-le-Sec, comptez environ 175 800 € à l'achat. Au loyer médian de 19 €/m², il peut générer 950 € de revenus bruts mensuels, soit un rendement brut de 6,5 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, provision), le rendement net tombe autour de 3,7 %, et l'effort mensuel réel dépendra de votre crédit.
Erreurs à éviter quand on investit à Noisy-le-Sec
- Négliger la taxe foncière, particulièrement élevée à 48,62 %.
- Oublier de provisionner la vacance locative (5,6 % du parc).
- Surévaluer les loyers par rapport au marché local (19 €/m² pour un appart).
- Acheter une passoire thermique (F/G) sans budget travaux conséquent.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier de Noisy-le-Sec, très urbain, suit le rythme francilien : reprise en février-mars après l'hiver, et ralentissement estival en juillet-août. Vendre entre avril et juin peut maximiser la visibilité. Pour acheter, la fin d'année (novembre-décembre) offre parfois plus de marge de négociation. Pensez au calendrier fiscal : la taxe foncière, due par le propriétaire au 1er janvier, est exigible en septembre. Un achat en cours d'année nécessite un prorata au jour de l'acte.
Le saviez-vous ?
- Noisy-le-Sec abrite un monument historique protégé, rare vestige patrimonial.
- La commune a autorisé 1 860 logements neufs en 5 ans, signe de mutation.
- Son indice de vieillissement de 77,5 signifie qu'elle compte plus de jeunes que de seniors.
S'installer à Noisy-le-Sec : cadre de vie et logement
S'installer à Noisy-Le-Sec, c'est opter pour les avantages de la proximité parisienne sans en payer le prix fort. La gare de Noisy-le-Sec, située à moins d'un kilomètre du centre, offre des liaisons directes vers Paris-Est, un atout majeur pour les navetteurs. La commune dispose d'une gamme complète de services du quotidien, avec près de 1 000 commerces et services recensés par l'INSEE, assurant une relative autonomie.
Le profil démographique est jeune (âge médian de 35,3 ans) et familial, porté par une dynamique positive (+10,7 % d'habitants en 10 ans). Ce dynamisme se lit dans l'espace public et le tissu associatif. Toutefois, il convient de noter que la commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques (PPR), témoin d'une exposition à certains risques naturels, un élément à vérifier lors de l'acquisition.
Carte du marché immobilier à Noisy-le-Sec
Noisy-le-Sec et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Noisy-le-Sec
Avec une température moyenne annuelle de 12,5 °C et 684 mm de précipitations, Noisy-le-Sec bénéficie d'un climat francilien typique, ni excessivement froid ni très humide. Les 69 m d'altitude moyenne le préservent des phénomènes de fond de vallée plus frais. Ce climat tempéré convient à un large public, notamment aux familles et actifs recherchant un cadre de vie sans contraintes météorologiques majeures, propice aux déplacements quotidiens vers Paris, distant de seulement 7 km en TGV.
À qui s'adresse Noisy-le-Sec ?
La commune s'adresse principalement aux primo-accédants et aux jeunes actifs (âge médian 35,3 ans) recherchant un pied-à-terre bien relié à Paris à prix contenu. Les familles peuvent y trouver des maisons, mais l'offre est limitée (17,7 % du parc). Les investisseurs visant la rentabilité locative brute y sont également actifs, attirés par une demande locative structurelle.
Avantages et limites à Noisy-le-Sec
✓ Points forts
- Prix d'entrée inférieur à la moyenne régionale
- Excellente desserte ferroviaire (gare en ville, TGV proche)
- Équipements et services nombreux (1 756 au total)
- Dynamisme démographique (+10,7 % en 10 ans)
- Parc immobilier globalement performant énergétiquement (DPE classe C dominante)
− À prendre en compte
- Densité urbaine très élevée (9 102 hab/km²)
- Taux de chômage local élevé (16,3 %) et revenu médian bas
- Présence de risques naturels et exposition au bruit (aéroport proche)
Composition du parc immobilier à Noisy-le-Sec
19 264 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante collective (82,3 %) sur un total de 19 264 logements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc de logements de Noisy-le-Sec est majoritairement locatif (seulement 34,5 % de propriétaires) et composé à 82,3 % d'appartements. Cette forte proportion de résidences principales (93,3 %) et un taux de vacance modéré (5,6 %) indiquent un marché locatif dynamique et une demande résidentielle stable. Le faible pourcentage de maisons (17,7 %) en fait un bien plus rare et expliquent en partie leur prix au m² supérieur de 21 % à celui des appartements.
Ancienneté du parc à Noisy-le-Sec
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 17 751 logements).
- Avant 1919 3,3 % 587 logts
- 1919-1945 10,7 % 1 893 logts
- 1946-1970 39,7 % 7 044 logts
- 1971-1990 20,9 % 3 715 logts
- 1991-2005 8,1 % 1 440 logts
- 2006-2019 17,3 % 3 073 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Noisy-le-Sec
1 756 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Noisy-le-Sec
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Noisy-le-Sec est soumis à un Plan de Prévention des Risques (PPR) actif, le R111.3. La commune a enregistré 13 arrêtés de catastrophe naturelle. Le territoire présente une sismicité très faible et un niveau de radon faible. Ces données, consultables sur Géorisques, doivent impérativement être croisées avec l'assurabilité du bien et d'éventuelles contraintes constructives. Une due diligence complète inclut la vérification de la zone exacte du bien par rapport aux périmètres du PPR.
Cas pratique : un achat type à Noisy-le-Sec
Une maison de 80 m², au prix médian de 4 250 €/m², représente un investissement d'environ 340 000 €. Cela équivaut à plus de 18 années du revenu médian local (18 450 €). Avec un apport de 10 % (34 000 €) et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 1 700 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Noisy-le-Sec
- Ne pas consulter le DPE avant d'émettre une offre.
- Ignorer le Plan de Prévention des Risques (PPR R111.3) en vigueur.
- Surestimer sa capacité d'emprunt face au revenu médian local de 18 450 €.
- Oublier de vérifier la quote-part de charges en copropriété.
Points clés à retenir à Noisy-le-Sec
- Prix médian au m² à 3 730 €, en baisse de 4,4 % sur un an.
- Rendement brut locatif médian à 6,5 % pour les appartements.
- Climat tempéré : 12,5 °C de moyenne et 684 mm de pluie par an.
- Écart important entre maisons (4 412 €/m²) et appartements (3 529 €/m²).
- Rendement net chute à ~3,7 % après charges et taxe foncière à 48,62 %.
- Parc composé à 82,3 % d'appartements, les maisons sont rares.
- La performance énergétique (DPE) influence fortement la valeur.
- Budget type pour un appartement : environ 175 800 €.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Noisy-le-Sec ?
À Noisy-le-Sec, la valeur d'un bien dépend de plusieurs paramètres locaux. La proximité de la gare (0,9 km du centre) et des 163 commerces est un atout majeur. Pour un appartement, l'étage (avec ascenseur), la vue et l'état de la copropriété (charges, travaux prévus) pèsent lourd. L'état général et la performance énergétique (DPE) sont décisifs : une passoire thermique se vend avec une décote significative. Pour une maison, la taille du terrain et son exposition sont critiques. Un DPE A ou B peut justifier une prime de 5 à 10 %.
Estimation indicative d'une maison à Noisy-le-Sec
Pour une maison de 86 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
320 780 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Dans un marché devenu acheteur, une surévaluation peut entraîner une vacance prolongée de votre bien. À l'inverse, une sous-estimation vous prive de capital. Une estimation précise doit intégrer la baisse récente des prix, la spécificité du quartier (desserte, équipements) et les caractéristiques du bien (surface, état, DPE). Les données DGFiP (DVF) et les indices locaux (ISE 5,8/10) sont des points d'ancrage essentiels pour fixer un prix de vente compétitif et réaliste.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les algorithmes utilisent des moyennes, mais un professionnel local saisit les nuances du micro-marché. Il sait qu'un appartement rénové près de la gare vaut plus qu'un autre identique près du périphérique. Il évalue l'impact concret d'une cuisine refaite ou d'une chambre en plus sur le prix final. Son estimation, étayée par des visites comparatives récentes, sert aussi de base de négociation crédible face aux acheteurs et à leurs banques. Son expertise est particulièrement cruciale dans un marché comme Noisy-le-Sec, où 44 % du parc est social, créant une forte segmentation des prix dans le secteur privé.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix médian au m² (3 705 €), très variable.
- Sous-évaluer l'impact négatif d'un DPE F ou G sur la valeur.
- Négliger l'état exact de la copropriété et ses travaux à venir.
- Oublier que la proximité de la gare peut justifier une surcote de 10 %.
Investir à Noisy-le-Sec : passer à l'action
Identifier le bon bien au bon prix dans un marché en transition exige une connaissance fine des micro-secteurs et du parc. Notre réseau de professionnels locaux décrypte pour vous la valeur réelle des biens à Noisy-Le-Sec, au-delà des moyennes statistiques.
Les données DVF tracent la courbe des prix, mais la bonne transaction se joue sur le terrain noiséen.
Découvrez la valeur réelle de votre bien à Noisy-Le-Sec grâce aux dernières transactions DVF 2024 et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur 324 transactions réelles à Noisy-Le-Sec
- Évolution des prix et dynamique locative du secteur
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Noisy-le-Sec
Quel est le prix moyen d'un appartement à Noisy-Le-Sec ?
En 2024, le prix médian des appartements était de 3 529 €/m², ce qui représente un investissement d'environ 175 800 € pour un deux-pièces de 50 m². Le prix moyen, lui, est plus élevé à 4 596 €/m², signe d'une fourchette de prix étendue.
Noisy-Le-Sec est-elle une ville chère pour acheter ?
Comparée aux autres communes de la petite couronne, Noisy-Le-Sec est relativement accessible. Son prix au m² est inférieur de 23 % à celui de Bezons et équivalent à celui de Pontault-Combault. Elle se situe donc en dessous de la moyenne du département.
Est-ce rentable d'investir en location à Noisy-Le-Sec ?
Le rendement locatif brut est attractif, à 6,5 % pour les appartements. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net estimé est d'environ 3,7 %. La demande locative est soutenue par la desserte RER.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter ?
Les principaux risques sont liés à la performance énergétique (11,7 % de passoires thermiques) et à la santé économique locale (taux de chômage de 16,3 %). Il est aussi conseillé de vérifier l'exposition aux risques naturels via le PPR en vigueur.
La ville se développe-t-elle ?
La dynamique démographique est positive (+2,9 % en 5 ans), mais la construction neuve ralentit fortement avec seulement 25 logements autorisés en 2024. Le développement futur reposera davantage sur la rénovation du parc existant.
Marché immobilier des communes voisines
Noisy-Le-Sec affiche un prix au m² inférieur de 23 % à celui de Bezons, tout en offrant un rendement locatif brut supérieur, ce qui crée un effet de levier intéressant pour l'investisseur en quête de rentabilité.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Noisy-le-Sec.
Communes limitrophes de Noisy-le-Sec
Noisy-le-Sec est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Côté prix, Noisy-le-Sec est un marché tendu — 3 730 €/m² sur 324 ventes récentes, -3,3 % par rapport au reste de la Seine-Saint-Denis.
Repli du prix médian: -9,5 % entre 2021 et 2025 à Noisy-le-Sec. Sur l'ensemble de la période, 1 702 transactions sont recensées par les données DVF. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +3,9 %.
Les maisons (31,8 % des transactions, 4 412 €/m²) et les appartements (68,2 %, 3 529 €/m²) se partagent le marché. Un bien type de 86 m² revient à environ 379 432 €, soit 20,6 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 19,0 € (appartements) et 17,0 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 6,4 % pour un appartement (4,6 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Peu de résidences secondaires à Noisy-le-Sec (1,1 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
La construction neuve est soutenue à Noisy-le-Sec: 416 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 83 par an.
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Noisy-le-Sec est caractéristique du tissu urbain parisien. Sur le plan physique, la commune est en plaine, à 110 m d'altitude, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.